ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？ その２

[匿名はん]

仲町台から徒歩9分の346戸の港北ニュータウンの大規模マンションです。
購入検討者の方、情報交換しましょう。

【前スレッド】
ヴェレーナ港北ニュータウンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8610/

物件データ
所在地：神奈川県横浜市都筑区仲町台3-12-9
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「仲町台」駅
徒歩9分 価格：4800万円台-8100万円台予定
間取：3LDK・4LDK
面積：97.07平米-110.57平米

[801: 匿名さん]

>800
新しいギャグですか？面白くはないけど。

[802: 入居済み住民さん]

サウスヒルズ？あそこは、どちらかというとセンター南から十数分だと思っていた方が良いかもしれません。グリーンライン沿線に仕事場とか生活エリアがあるなら良いですが、それ以外では使いにくいですよ、あの線。それより、７０平米台中心のあそこと、１００平米中心のここと比べること自体おかしいのでは？
ただし、あそこの焼却場は高性能ですから煙の毒性は、普通走ってる乗用車の排気ガスより低いくらいです。この掲示板に来る方たちは、新築マンションはどこもかしこも憎いのでしょうか？
鉄塔にしても７９９さんこそ何を根拠に書いているのか。
このマンション自体、鉄塔から数十メートルは離れていますから電磁波は通常の磁場と変わりませんよ。北側に立っているので視野にも入らないし。
通勤通学で電線の下は歩きますが、鉄塔の直下は歩きません。電線はあれだけ高ければ、世の中に普通に立っている電柱と電線の下と電磁波の量は全く変わりません。笑止。
仲町台、マンション周辺は静かでいいところです。センター北や以前住んでいたセンター南よりも落ち着いた街並みで、とても気に入っていますよ。
「必死だね営業さん」というレスはお断り。

[803: 匿名さん]

↑近隣物件営業さん遅くまでご苦労様です。
あ、日陰住民か？

[804: 購入検討中さん]

適当な皮算用をしてみました。
100m2の部屋を賃貸に17.5万円/月に出すとして、20年で4200万円。
現在、築10年の賃貸マンションですが、駅10分、67m2で15万円。
建物はまだまだいけますが、賃貸はなんせ狭い、設備がしょぼい。
まあ、いくら供給過剰だ、安くなるといっても、3000万円にするくらいなら賃貸に
だしちゃえば15年くらいで回収できちゃうわけですから、そんな値段には到底ならない
でしょう。
この周辺の中古物件でも現在は4000万円近くするんで、やっぱ、新築で広い部屋なら
4500-5000万円、狭いといっても80m以上ですが4000-4500万円位なら賃貸や中古相場と
比べてもそこそこ妥当なんですかね？

[805: 匿名さん]

典型的な荒らしの人って「じゃあどこならいいんだ」という問いには絶対
答えないよね。反論的な意見ばかりで、世の中の新築マンションにケチばかりつけて、
購入を検討している側にとっては何の参考にもならない。

このマンションってずいぶん嫌われていて、相当だめだめなのかと思って
神奈川の色々なマンション掲示板覗いてみたらどこも同じだった。

[806: 匿名さん]

どこならいいんだといわれても、
ではどこどこがいいと答えたらコキおろしにかかる意図がわかっているのに、
わざわざ答える人はいませんよ（笑）。
ここの話をしているのですから、よそに振る方がおかしいでしょう。
それからよそのどのマンションも同じなんてことはありませんので。

[807: 匿名さん]

>それからよそのどのマンションも同じなんてことはありませんので
確かに。
このご時世でも、ほとんど書き込みがないうちに即完売や、完売しそうな物件も中にはありますからね

[811: 匿名さん]

ところで仲町台をなぜ選ぶんですか？なぜセンター北や南じゃないんですか？

[812: 匿名さん]

治安の良さと静かさ。
物件の周辺は閑静ですよ。
センター北南はこれから商業施設等の高い建物が建つ可能性が多いにあるし全体的にあまり雰囲気が好きではなりません。ただ近くなのですぐいけるから便利です。済む所は静かで落ち着けるところがいいですね。

[813: 匿名さん]

落ち着いていて治安がいい。子育てにはちょうど良い。

北や南は住む気にはなれない。ちょっと車で出るときもあの渋滞・・・不便。

[814: 匿名さん]

>>806

とりあえず、日綜以外でしょうね。

[815: 匿名さん]

てか８０６．こきおろす＝誹謗中傷のために書き込んでいると白状しているようなものですね。
よっぽどマンションが憎いのでしょうね。

[816: 匿名さん]

もう一度、小学校の国語からお勉強しましょうね。

[817: 匿名さん]

国語より道徳だな

[818: 匿名さん]

駅徒歩１０分のとこに同じくらいの広さで賃貸探したけど
ローンの金額＋管理費等よりはるかに高くなっちゃうので、
転売目的（今時そんな人いないと思うけど）じゃないんなら
うまく値引きしてもらって、尚且つこの仲町台に魅力を感じてる人
（ここらへんはホントに人それぞれなので）ならいいんじゃないかと思います。

[819: 匿名さん]

北と南って、それこそここの物件（徒歩9分）くらい離れれば、かなり閑静ですよ。
しかも、休日は基本車は使わず歩きだから、渋滞知らず。
万が一他方面への車移動も迂回路は十分あるから、全く心配ないですよ。

仲町台と北と南の違いは、駅周辺の落ち着きだと思いますが
住宅地区の住環境はさほど変わらないと思います。

[820: 匿名さん]

駅前とかが落ち着いていてお洒落な人多いと思う。
たぶん、北はいろんなとこから来る人が多くて、仲町台は地元のすこーしだけ
お金持ちな奥様とかが目立つせいなのかなぁ？よくわからんが。
お店もちょっと洒落たようなのが沢山あって個人的には楽しいです。


北の駅前とか百貨店の中とかは遊園地の印象があって自分はダメ・・
とにかく子供の奇声やら度を越した騒ぎっぷりが平日でもすごい。

遊びに行くなら北は楽しくて好きですが、毎日生活していくには仲町台がいいです。
あくまで個人的な印象なので、気に触った方はごめんなさい。

[821: 匿名さん]

でもここは仲町台がどうとかいう問題ではない。　とにかく立地が最悪だね。

[822: サラリーマンさん]

港北ニュータウンと仲町台は比べる対象にならないと思いますよ。
子供の奇声をあげるなら大型マンションはとにかく酷い。
地域ではなくマンション自体の問題ですね。
それに当てはまるのがここでしょう。
中庭で奇声が飛び交い、エントランスでも奇声が飛び交う。
お店も仲町台は数件程度がおしゃれなだけですね。
このご時世、どこまで経営していけるか時間の問題ですね。
819さんの発言が最も的を得てると思いますよ。
ただし、新築マンションは北も南も現在は無いような気がします。
よって、この地域で検討されている方はここしかないということです。

[823: サラリーマンさん]

おっとすまん。
仲町台も港北ニュータウンでした。
失礼しました。

[824: 匿名さん]

>>822

仲町台も平日昼〜夕方の遊歩道周辺の騒ぎっぷりは凄いよ。知らないのかもしれないけど。

[825: 824]

失礼。
>>822じゃなく>>820

[826: 周辺住民さん]

いつもココ見て思うけど、ココチイイカどうかが大事ですわ。

[827: 匿名さん]

毎日いろいろ見てるけど、ここは嫌われ度ダントツでナンバー１だね。　なぜそんなに叩かれるんだろ？

[828: 匿名さん]

この沿線
供給過剰では

[829: サラリーマンさん]

819さんに同感ですね。
結局、商業施設は北や南にあるので仲町台だと買い物に車で行かなくてはいけない。そして
延々と車の行例に並ばなくてはいけない
北や南なら歩いてもいけるし購入するものが重かったり大きければ車でも行ける。

また子供の進学塾や羽田空港行きのバスが北や南にあるのもプラスだったりしてます。
で、結局南界隈に住みついてしまってます

[830: マンション住民さん]

以前、センター南の戸建を見に行ったとき、人が少ない割りに巨大な駅とそこから伸びる交通量の多い幹線道路をとぼとぼと歩いて、ここには住みたくないと思いました。ショッピングセンターへの買い物は多くても週一でしょうから、普段歩き回る最寄り駅としては仲町台ぐらいの規模がちょうどいいです。

[831: サラリーマンさん]

819さんのコメント通り南や北も駅徒歩10分以内に車の通りも少なく閑静な場所は沢山ありますよ。たぶん土地勘がないので大通りを歩いていただけではないでしょうか？

仲町台も閑静な場所もあるし贔屓にしてるレストランも（1件だけど）ありいいんだけど都心への通勤も仲町台だとグリーンラインの乗り換えが悪くイマイチですね

[832: 匿名さん]

８２２さん

中庭とエントランスで奇声が飛び交っていたのですか？？？
現地を３回ほど見に行き、いずれも相当長居しましたが一度もそのような
場面には出くわしませんでしたよ？
それこそ幼稚園のお帰りの時間帯でさえ静かなもので子供が少ないのかと
思った程です。

８２７さん
どこでも大抵２、３人が一生懸命しつこく発言しているように見えますが。

[833: 匿名さん]

８１９さんすっごい人気＊＊

[834: 匿名さん]

確かに８１９さんの発言は的を得ている

[835: 匿名さん]

みんなある意味もう飽きてきましたね。

[836: 匿名さん]

自作自演が悲しい８１９・・

[837: 匿名さん]

とあるブログに日綜の名前が出ちゃったみたいですね・・・

[838: 匿名さん]

モデルルーム人気ありますね

[839: 購入検討中さん]

販売から野村さんの名前が消えてしまいましたね。
販売目標達成、おめでとうございます！

[840: デベにお勤めさん]

ここのバルク買取打診あったけど、値段高すぎ。この値段なら目黒区でも買える。ばかばかしい。

[841: 匿名さん]

日綜の株価が気になります

[842: 入居済（営業じゃないよ）]

この掲示板では、たくさんの方々からご心配を頂きましたが、入居して１か月、掛け値なしに快適な住まいで大満足しています。
「オープンバルコニーのせいで部屋が暗いのではないか？」「全くの杞憂でした。透明なフェンスとコンサバトリー部分の凹部のおかげで、部屋は大変明るいです」「そのせいでいプライバシーが損なわれるのではないか？」「確かに２〜３階のバルコニー部分は地上から見える感じはありますが、部屋の中までは見えないし、そもそもベランダというのはそういうものでしょう。隣戸からも覗きこまないと見えません。よく出来た設計だと思います。何よりこの広いバルコニーの開放感は何物にも代えがたい素晴らしいものでした」「２重天井ではないので、下の部屋に音が響くと思う」「当家は下の家が空き家なので当家のうるささがわかりませんが、少なくとも小さなお子さんのいる上階の家の音は、全く気になることはありません。専門家にも聞きましたが、床が２重だし材質的にも遮音性は十分高いらしいです。２重天井ではないので、将来的なメンテナンス性が落ちるのかも知れませんが、音には関係ないらしいですね」（続く）

[843: 入居済（営業じゃないよ）]

「窓ガラスがペアガラスではないので、遮音性が低く、結露が発生しやすいのではないか」「広い道路に面していますが、窓を閉めてしまうと音は全く聞こえず、静寂に包まれます。また、まだ真冬を経験していないのでなんとも言えませんが、今のところ２４時間換気システムのおかげか、結露は全くありません。ただ、２４時間換気をしていると、この季節だからなのか湿度が４０〜４５％程度と低くなってしまうので、あわてて加湿器を買って５０〜５５％くらいに整えていますが、今のところ結露は全く発生しません」
とりあえず暮らしてすぐに言えることだけですが、以上、皆様のご心配に対して、御礼かたがたご報告まで。

[844: 匿名さん]

この価格でいまどきペアガラスじゃないの？
しかも野村も逃げちゃったってこと？
と言うことは・・・・・

[845: 匿名さん]

819ですが、私の発言に同意してくれる人がたくさんいて正直驚いてます。
当然ですが、私が書き込んだのは819のコメントだけですよ。
自作自演できるほど、器用ではありませんので。

[846: 入居済み]

先週末に引越してきました。
私達は完成後に契約した口ですが、全てを納得して買ったつもりが甘かったです。本当に日本のトップゼネコンさんの施工かと思うほどの内装の粗さです。
壁紙のフリーハンド？というほどの雑さ、気を付けて施工すれば絶対に付かない箇所の傷や陥没。くれぐれもサイン前に、細かいチェックをしてください。初めてのマンション購入で舞いあがっていました。

[848: 匿名さん]

>No.846

内覧会で指摘しなかったの？うちは３６箇所指摘したけど、再内覧会のときには綺麗になってましたよ！
業者の人に同行してもらったおかげもあるけどね！

アフターサービスの内容をよく見て保証の範囲で修繕できる物は修繕するといいのでは。壁紙のクロスなんかも出来るはずですよ。

[849: 匿名さん]

お聞きしたいのですが、
11月に契約したので、内覧会等は一切参加していなかったのですが、今から入居前に指摘したりすることはできるのでしょうか。

[850: マンション住民さん]

＜＜８４６さん、８４９さんへ
アフターサービスの範囲内であれば、内覧会後あるいは入居後であっても十分に修繕してもらえます。うちは内覧会、再内覧会で指摘した箇所はもちろんのこと、実際に住んでみてから気付いたような傷や不具合もすべて直してもらいました。これは本物件に限らず、当たり前のことです。対応は適切かつ親切で、さすが竹中と思っています。

[851: 匿名さん]

846
内覧会やアフターを知らないって事はエセ契約者か…。

[852: 匿名さん]

>>851
違うと思うよ。俺もこんな汚れた状態で渡すんですかって聞いたけど現状渡しって言われたよ。値引くからいいでしょ的な感じだった。

[853: 匿名さん]

852
なんで846のフォローするのかわからないけど、契約書にちゃんと書いてあるし、内覧会で納得するまで引き渡し拒否できるんだから、言っている意味がわかりません。
その後、不具合を見つけたら期間はあるけど、アフターで無償なんだし、まだ入居後1週間で書き込む事じゃないね。
ってか住民板に行けって感じ。
板違い

[854: 匿名さん]

やはり、852ガセ？？

[855: 匿名さん]

手遅れにならないよう、急いで対応させないとね。

[856: 匿名さん]

まあとりあえず会社が有る内の議論ですね。

[857: 匿名さん]

ガセでしょう・・・
契約者装うのってタチ悪い。

[858: 入居済みさん]

846です
皆さんありがとうございます。完成後に買ったので内覧会はなかったし、使用上問題ない傷や汚れは一切文句いわないという念書があるので諦めていました。アフター電話してみます！

[859: 匿名さん]

856
あるから言ってんだろ？(笑)
この不況の中、厳しいのは何処も同じだって事くらいわかるでしょ？
論外

[860: 匿名さん]

念書なんてあったっけ・・・

[861: 匿名さん]

860
人によってはね。

[862: 匿名さん]

他に、値引き後の価格の守秘義務についての念書もありますよ。

[863: 匿名さん]

念書
宅建業者が顧客に書かせていいのですか？

[864: 匿名さん]

863
みんなにはないしょなんだから・・。
何でいけないの？

[865: 物件比較中さん]

宅建業法に抵触するおそれは ?

[866: 購入検討中さん]

ついに年始から大幅値下げだね。
3600万円台（82.6㎡）、4200万円台（103.58㎡）に価格改定。
HPの価格が変更されていました。完売するかな？

[867: 契約済み]

そこまで下がりましたか…当初の半額とはいいませんが４割引ぐらいですね…トホホ

[868: 匿名さん]

ここから交渉次第で更に値引きするから実質半額でしょ。

[870: 匿名さん]

値下げはグランデとガーデンでしょう。

[871: 匿名さん]

>>869
宅建業ですが
http://www.takken.metro.tokyo.jp/TIGV0300?LICENSENO=00005712

[872: 匿名さん]

>No.871

只単に宅建業の許可を受けているに過ぎないだけでしょ！！頭の悪さを自分でさらけだしてあぁーーー恥ずかしい(大爆笑）

念書を書く事は宅建業に該当しないんだよ！！
リンク貼るならこっちを貼れ
http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM

[873: 匿名さん]

３月までにできうる限り現金化すること!! との指令が銀行から出ているからでしょう。

[874: 通りすがり]

>念書を書く事は宅建業に該当しないんだよ！！

念書が申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為に該当するようなものだと
問題になります。

[875: 入居予定さん]

今朝からＨＰがみれないですが、倒産ですか？

[876: 匿名さん]

>>875
特に倒産したという情報は入っていないので、HPリニューアルか
もしくは売れ残りを丸ごと売ったことによる売主交代ですかね。

[877: 匿名さん]

ＨＰ見れましたよ。

４０％引きなら買いじゃないですか？


でも日本綜合地所は子供の誕生祝いの制度を急に止めて過去の契約者を裏切り、内定取り消しで学生を裏切り、大幅値下げでここのマンションの既購入者をも裏切るんですね。

[879: 匿名さん]

>４０％引き

とうとう準備檀家になりましたか。

[880: 匿名さん]

急がないことです

[881: 匿名さん]

6割引とか狙えそう

[882: 購入検討中さん]

40％引きなの？

当初の価格が5200万円台〜なので30％引きが基本のような気がします。
場所によって値引き幅の強弱つけられると思うし、あとは交渉次第じゃないかな？
いずれにしても年明けのモデルルームは混雑しそうな気がする。

早く交渉開始して気に入った間取りの部屋が見つかったら最終的にいい買い物になるんじゃないの？
入居者にとっても値段については納得できないだろうけど早く完売することについては歓迎だと思う。いつまでたってもゴーストタウンじゃ防犯上よくないし・・・・

[883: 匿名さん]

すみません。
この物件の平米数にはバルコニーの分が含まれているのですか？

[884: 購入検討中さん]

日綜不動産公式HPに以下のような記述があります。

バルコニーは共用部分に位置付けられるので、含まれません。
http://ns-fudosan.jp/balcony/faq.html

[885: 匿名さん]

>>884
ありがとうございます。

100平米以上としては間取りが小さく感じられたので
オープンエアバルコニー分が入っているのかもとお尋ねしました

[886: 匿名さん]

さあここでつばさを広げるか？今つばさを広げた！！間違いなく飛んだ。これが最後の衝撃だ！

[887: 匿名さん]

８８６は興奮しているのかなんか知らんが
落書きもここに極まれりだな

[888: 匿名さん]

アフターサービスが受けれなくなる可能性があるので、そうなっても構わない人にはお買い得なんじゃないかな。

[889: 匿名さん]

負けがわかっているバクチみたいなものだね。

[890: 匿名さん]

３月の father は100%間違いないです。

[891: 匿名さん]

↑アンタ12月で予想してたヤツだろ(笑)

[892: 匿名さん]

確かに(笑）

いよいよ新春に提示される新価格が、楽しみですね。

妻は福袋＆バーゲンで百貨店へ。
私はバーゲンでＭＲへ。

[893: 購入検討中さん]

>>889
負けかどうかの判断はすぐに答えが出ないんじゃないの？私は以下のような考え方してます。

1）「Father」になるかどうか
「Father」にならなかったらアフターサービスが受けられるので勝ち。

2）「Father」になった場合
アフターサービス規準最大10年（設備によるらしいが）を重大な瑕疵なしで乗り切った場合は勝ち。

私は素人だからわからないけどアフターサービス対象期間に重大な瑕疵が見つかる物件って何割ぐらいあるの？
しかも設計・施工が竹中工務店でそのような事って過去ある？まぁ過去になくてもこの物件に発生するかどうかは誰も分かりませんけど・・・
その他アフターサービス以外に困る事って何があるか詳しい方教えていただけないでしょうか？

とにかく年始MR行ってリスクの確認と価格の交渉をしてみる価値はあるのかなと思います。
見送ったとしても来場プレゼント5000円なのでアルバイトと考えれば無駄にはならないし。

[895: 匿名さん]

>>894
これですね！？
http://mytown.asahi.com/osaka/news.php?k_id=28000000811270003

[896: マンション住民さん]

竹中でも心配な奴らは一生家買えないな。それとも自分で作ってろ。

[897: 購入検討中さん]

893です。

894さん　895さん情報ありがとうございます。竹中工務店施工の物件でもいろいろとありますね。
竹中工務店に関する板を読みました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47358/
正直慎重になってきました。

買主候補の人間が今考える事は最悪のシナリオが起こってしまった場合にどうなるかを予測し、ヴェレーナ港北ニュータウンを購入検討物件にするかどうかだと思います。
①デベロッパーである日綜が「Father」になり②入居後重大な瑕疵が発見された場合

瑕疵が重大であればあるほど日綜の状態如何に関わらず、竹中工務店がそれなりの対応をしてくれると思うのは甘いのかなぁ？専門家の方の意見がほしいです。

その他デベロッパーが「Father」で重大な瑕疵が発覚している物件をご存知の方教えていただけないでしょうか？

[898: 匿名はん]

↑
大阪板も参考にすれば

[899: 匿名さん]

>>893

その他の不都合。

空き部屋の管理料、修繕積立金が支払われない。だから管理組合は赤字になるかも。
管理会社が日綜系管理会社ならば、管理組合の日綜系管理会社に対する債権は貸し倒れ。

購入する方はこういうリスクを確認してから購入してください。

[900: 入居予定さん]

893さん
私もまったく同様の考え方で本物件を検討し、最終的に契約しました。
ただ、私の場合は、一戸建て、周辺の新築マンション、中古マンションをそこそこ物色し、ここの物件が場所、内容、価格的に一番納得できるものだったことからスタートしました。ここは完成物件ですので、まずは現地を数回見に行くことをお勧めします。そこで気に入らなければ終わり。あの外観はちょっと大げさで最初は正直あまり好きではなかったのですが、内装や設備に流されました。

そして気に入った場合ですが、fatherになってもまずは民事再生法で当面の間経営は続きますので、その間にアフターサービスを要求すべきかと。現物購入の場合は内覧会に相当するものがありませんから、最初の定期点検で指摘することになります。ただ、やはり購入前に物件を自分の目でみて、しっかりと確かめるべきでしょう。

管理会社に関しては、連鎖となっても、住民から集まったお金は管理会社は関与しない別口座で管理されていますから、まずは保全されます。また別会社に管理を任せれば問題ないと判断しました。みつからない場合は住民みんなで当番でお掃除でもしますか（笑）