ヴェレーナ湘南海岸

[匿名さん]

ヴェレーナ湘南海岸についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：神奈川県藤沢市辻堂西海岸3-1-28（地番）
交通：東海道本線 「辻堂」駅 徒歩22分
　　　　小田急江ノ島線 「鵠沼海岸」駅 徒歩23分
価格：3498万円-6498万円
間取：1LDK-4LDK
面積：50.18平米-100.01平米

[138: グランシティ住民]

134です。
私はグランシティの東側5階に住んでおりますが、残念ながら江ノ島は回りの建物が邪魔をして見るこてが出来ません。でも花火は充分に楽しめます。またベレーナ(携帯のため、ウに点がだせません。ゴメンなさい)は屋上もあるようですし。よって3階や4階だと江ノ島眺望は難しいかも。
お子さんも多いですが、犬を飼っているご家庭もとても多いです。
集合住宅のため、何か共通の事柄がないと親しくなれないのですが、我が家は犬を飼っているお陰で数件の方々と親しくさせて頂いており、今では出掛けた際にお土産をやりとりする仲になりました。
お散歩コースも豊富です(辻堂海浜公園や海岸)。
1件で5頭の犬を飼っているご家庭もあるほどです。

[139: ご近所さん]

１３６です。

そうですね。２０代後半から４０代前半の子育て世代が大多数なので、子供は多いですね。
幼稚園バスも３つの園がマンション前に停まるくらいです。来春の新一年生はグランシティだけで２０人ほどと聞いてます。浜見小の新一年生は今のところ４８人と聞いてるので、ヴェレーナに入居が始まればさらに子供は増えるでしょうね。（グランは小学校の低学年のほうが大多数。幼稚園児も３０人以上）

小学校に通うお子さんがいらっしゃるなら自然と親子を通じての友人も増えるでしょうし、（クラスが各学年１、２クラスずつなので、６年間はクラス替えがあってもほぼ同じメンバーですし）、お付き合いが深まると生活も楽しいくなるでしょうね。

[140: 匿名]

駅前のマンションより、ここの方が資産価値ありますか？海沿いですし。

[141: 契約済みさん]

>>140

比べるまでもありません。資産価値は駅前です。
しかもここは、六会コンクリート。資産価値は期待できません。

[142: ご近所]

資産価値？将来のことだから誰にも決めつけることは出来ないと思う。建物の構造でいうなら、六会を使っていることはマイナス。これは間違いない。
立地でいうなら、これは個人の好み。駅まで徒歩3分を選ぶか、海まで徒歩3分を選ぶか。
資産価値とはちょっと違うけど、将来売りに出した時の金額より、買った時と売った時の金額の差が重要。
そんな意味で考えると、当初より安く売り出しているベレーナの方が…

[143: ビギナーさん]

先日、ＤＭが着ました。ここの売主さんはまだ商売やっているのですね。
関係者のご理解のもと価格を改定したとありましたが、かなりの値下げが
あったのでしょうか？

[144: 匿名]

前に聞いた価格より100位安かったような…

[145: ヨーロピアン]

かなり申し込みはいってるみたいですね。
いいとこはほとんど埋まってしまってるのでは？
値段的には当初の値段よりもかなり安くなっていました。
賃貸利回りよさそうなので検討しています。
とりあえず立地良すぎます。
海好きな人にはたまらないです。
施設もかなり充実してますし、あれくらいの規模はこれから先まずでないでしょう。
自分は個人的にはオープンエアバルコニーをものすごく気に入っております。
ひとそれぞれ、物件に譲れないものってあると思いますのでそれぞれ評価して総合的に決めればいいかと思います。
でもあれは一言で安いと思います。

[146: お聞きしたいﾃﾞｽ]

今検討中でして 南向き一階部分は リビングまで日が当たるのでしょうか？
また ｸﾞﾗﾝｼﾃｨの方にお聞きします。
ロングボードは エレベーターには入りますか？

あと住心地はいかがですか？

宜しくお願いします

[147: グランシティ住民]

南向きは全てオープンエアバルコニーが付いているので、日差しは難しいかも。ましてや1階なら前にマンションがあるので。
住み心地は、周りの環境は最高だと思います。24時間営業の西友はとても便利です。我が家は共働きなので、西友は我が家の冷蔵庫です。

[148: グランシティ住民]

南向きは全てオープンエアバルコニーが付いているので、日差しは難しいかも。ましてや1階なら前にマンションがあるので。
住み心地は、周りの環境は最高だと思います。24時間営業の西友はとても便利です。我が家は共働きなので、西友は我が家の冷蔵庫です。
サーフィンはやらないので詳しく分かりませんが、グランシティでは問題なくエレベーターに入るようです。

[150: 教えて]

だから 南向き一階は 値段が少し安いのですかね

今近くに住んでいますが、色々と噂があります。
マンションの設計的にどうなのかとか コンクリートとかですね

東向き 西向き 南向き やはり 基本的に南向きの方が 良いでしょうか？

[151: グランシティ住民]

東側は目の前がサーファー通りなので、車の音が気になるかも。でも海に近い方は、江ノ島が見えるかも。
南側は結構至近距離に前のマンション。よって値段が高いと思いますが、上の階の方が。
西向きは一番静かですが、夏の西陽は強烈です。
どちらも一長一短ですね。

[152: 教えて]

丁寧にありがとうございます
今検討してるのが 南向きの南西角です

少し値段はあがりますが、場所的に一番良いのかと

あとは マンションに挟まれますので陽当たりが良ければGO！ですよね

[153: グランシティ住民]

グランシティ東側の住民です。
日差しに関してですが、東は正午近くには日差しが全く当たりません。

お向かいのヴェレーナの日当たりを時々見ていますが、西向きは（今の季節）、１階は正午過ぎから日差しが当たり始め、夕方になるとグランシティの建物の影で早々に日陰になります。２階以上はそんなに影になりません。

南向きは一日を通して夕方まで日差しが当たってます。でも建物の西側半分くらいはやはり周りの建物の影になります。日差しに関して一日を通して、一番陽が当たるのは南側の東より、４、５階部分でしょうか。

[154: ヨーロピアン]

かなり売れ行き好調のようですね。
土日はかなり混みあっているようですね。
駐車場がいっぱいで、また改めて平日に行くことにしました。
サーフィンをするので1階の部屋を希望してるんですがどこも結構決まってしまっているのでどうしようか悩んでいます。
眺めをとるなら上層階、便利さをとるなら１階ですね。

[155: どうも]

一階は便利だと思います
南東西どれですか？
南と東は 庭から入れるので 波乗りする人にはいいですよね

しかし コンクリートとは 大丈夫なのかと 契約したのにもかかわらず気になります。
どうなんでしょうかね。

[156: 匿名さん]

コンクリート問題の上にデベが破綻した物件が、そんなに安いわけでもないのに
人気とは不思議なもんです。それだけ供給不足ということなのかな。

確かに最近は計画中止の物件が相次いでますしね。

[157: ヨーロピアン]

自分は東を検討中です。
コンクリートの件ですが1級建築士の友人にも聞いたのですが、業界でも２つに意見が分かれているようです。
実際西と東の北は建物には使われていないのでほぼ問題ないのでは？
一番は今現在補修中の東のオープンエアバルコニーのある建物が問題ですね。
あそはこかなりの部分に問題のコンクリ使ってますから。
ただ、基本表面がはがれおちたのに気が付いたらすぐに補修をすればよいとのこと。
それをそのままにしてコンクリの内部まで水分が入り鉄筋が錆びるとまずいとのことです。
それなので、住んだ人が各自部屋を常に注意してみていることが必要でしょうね。
実際、このマンションはポップアウトの深さが１ｃｍあるかないかくらいなようなので、問題ないかもしれないですね。
普通表面から鉄筋まで３～４ｃｍはあるとのことのでそこまでは最初のポップアウトでは到達することはないでしょう。
ま～実際時がたたないとわからないでしょうね。

[158: 庭園]

欧風庭園やゲートについてのグランシティとの権利関係が今一よく分かりません。
将来そのことでグランシティにお住まいの方とトラブルにならないかが心配です。

基本的に、ヴェレーナ住民は欧風庭園の管理費を一部払っているので通行権が
あるそうですが、そのもそもそれってどんな権利でしょう？グランシティの方々はOK
だけどヴェレーナ住民はNGな事柄があるのでしょうか？（子供が遊んではいけないとか
犬を散歩させてはいけないとか、立ち話してはいけないとか？）

通行権はあるけど、メインエントランスから直接庭園には入れない。（出るのはOK）
しかし南側のゲートの方からは入ることができる･･･この入り口を制限しているというのは
なぜなのでしょうか？
なんだか権利があいまいでトラブルの元になりそう。。。そもそもメインエントランスも
欧風庭園もグランシティのもの（敷地）なのに、広告にはそこの絵が表紙に使われているというのも
どうなんだろうか･･･と思います。

[159: 質問です]

溶解コンクリートを使った 柱等はどうなんでしょうか？

[160: 購入検討中さん]

まったく問題ナッシングですよ！強度は国のお墨付き、ポップアウトは意匠的な問題だけです。それも今補修工事してるので大丈夫でしょう。それよりも売れ行きはどうなのかな？

[161: ヨーロピアン]

まったく問題ないとまではいいませんが、強度は問題ないようです。
問題はポップアウトしたあとそれをほったらかしにしておくと問題になります。
コンクリ・鉄筋に水分が入ると劣化しますので。
ただ、実際ここだけのマンションの問題でないような気がします。
この事件を調べているうちに、気になっていろんなマンションを見ていると結構古い物件などはポップアウトと思われる物件存在しますね。
おそらく昔の物件では知らないですんでるマンションは多数あるのでは？
ここは逆にわかってるだけましかもしれませんね。
もちろん、使っていないほうがいいと思いますが。

[162: 匿名さん]

規格外コンクリは、棟によって全く使用していない所と、
あちらこちらに使用している所とありますね。
沢山使用している所は、かなり値引きが期待できるのかな？

[163: 購入者]

東側ですよね？
値引きはしてるんでしょうかね？

私が見た時の値は 安くは無かった気がします。
Openﾊﾞﾙｺﾆｰ＆眺めがいいので。
早めに見に行くなら行かないと 良い場所安い場所は 埋まってしまってるのでは無いでしょうかね？

一番西側が安かったですよ

[164: 買いたいけど買えない人]

この物件欲しいけど、やはり心配です。
永住するつもりはないので、売るときに相場どおりに売れるのでしょうか？
すでにかなり契約している人がいるようですが、みなさん心配ではないのでしょうか？
悩んでいるうちに良い部屋はなくなりますよね。

[165: 匿名さん]

>>164さん
相場通りに売れますよ
ただし、相場通りとは高値じゃないですよ、激安値です
買値に対しては、相当下になると思います

ここの前に分譲済の隣の物件が多数中古に出ていますが
相場を無視した高値を提示していて笑い者になっています

六会物件でも新築でデベから直接買うなら瑕疵保証付きだからいいんですが
通常、中古は瑕疵免責でしょう？（転売しても保証つく特約あったらごめんなさい）
ここの中古物件なんて、恐ろしくて、だ～れも買いませんよ

永住覚悟で検討してくださいな

[168: ヨーロピアン]

ここの掲示板で言い争ってもしょうがないと思いますが、自分が人生（おおげさか）になにを求めるかじゃないですか？
自分はいろんなとこに住みましたが結局海の近くにずっと住みたかったので。
いろんな面でここはいいと思っています。
当然悪いとこもありますし、いいとこもあります。
それを自分の中で納得して購入するならしたほうがいいと思います。
不安があったり、あとで後悔するようであればやめたほうがいいと思いますよ。

普通駐車場はマンション内でも海沿いだと１～２万します。
それが管理費にはいっているとはいえ、無料です。

あと、あとでの売却なんですが先ほども意見ありましたがこれからさき値上がりしたりすることはないと思います。相場での売却ですね。特に大規模分譲の場合１人が売ろうと思うときはみんな売りたいなと思う時でもあります。
一気にそのとき値崩れすることが予想されますよ。
あまり近くはないですが、逗子マリーナなど海沿いで築４０年近くになると大規模修繕が入るためものすごい量の売り物件が出てきております。ネットで検索していただけるとよくわかると思います。
そのことはある程度覚悟が必要と思います。
安い買い物ではないのでじっくり検討されたほうがよろしいと思いますよ。
買いたいなと思った時いい部屋がない場合は縁がなかったと他をあたるのがいいと思います。
ただ、日本総合地所の物件はおそらくこれから先でてくることは新築ではないでしょう。
ここの物件は他とは違った魅力がありますからね。

[169: 購入者]

私は辻堂海近に住んでますが 環境がとても良く 波乗りも楽しんでいます
この環境が 好きで 購入に至りました。

売る事を考えて購入するなら 私もやめた方がいいと思います。 コンクリートの事もあるし 今のご時世ですし。
しかし 海近・公園等・24スーパー 学校近と 環境は整ってますよね
このマンションは、欲しい人には魅力的ですよね。

この先、鵠沼〜辻堂間は 海近新築マンションは、何十年出来ないかも知れません。
海近では土地がないのでね

そう考えて購入に至りました
環境は都会よりまた駅近より 最高な環境ですよ

[170: 買いたいけど買えない人]

１６４です。
私たちも今現在海の近くに住んでいて、この環境はとても居心地が良く、もっと海近くに住みたいなと
思っています。

だからこの物件、いろいろ問題があってもいいな、と思ってはいるのですが、
いつ転勤になるかわからないので、迷っています。

賃貸にしてもいいのかもしれませんが、家賃が結構しますよね。
それでも借りる人はいるのかどうかも不安です。

１６５さんの言うことはよくわかります。
やっぱり問題がある物件なので、この近辺の物件と同じようには売れないのでしょうか？
場所的にかなり希少な物件なので、そんなことないような気もします。

[171: 契約済み]

ここの隣のグランシティ中古は強気の値付けですがボチボチ売れてますよ！

[172: 買いたいけど買えない人]

やっぱ立地がいいのですね。
誰が何を言おうと海が好きな人はこの場所はいいですよね！？

[173: ヨーロピアン]

169さんの言うとおりここ十年では新築マンションはここら辺では無理でしょうね。
まず、その計画がないですね。
マンションには計画に時間かかりますからね。
それに土地をまとめる（地上げ）財力のあるデベがほとんどないということです。
唯一あるとしたら、公園横の公営住宅跡地ですかね。
あそこは、できるかもしれないですね十年後くらいに。

[174: 購入者]

隣のｸﾞﾗﾝｼﾃｨで賃貸で 15万？位で借りてる人が居ますよ
そのような物件は すぐ埋まってしまうんじゃないですかね

やはり環境ですね
ﾘｰｿﾞｰﾄマンション的に買う方もいるようで
不安もありますが、あとは 住めば都ではないでしょうかね

大型わんちゃんもだし。

[175: 匿名さん]

こちらのように海に近い物件は今後なかなか出ないでしょうね。
海に近いと駅から遠いし、駅から遠い物件は財力のある大手は手を出さないし。
日本総合地所のような、こういった立地に思い切って手を出すデベロッパーが
なくなったのは惜しい限りです。

[176: 匿名さん]

ポツポツと「購入者」さんや「契約済み」さんがいらっしゃるようですが、
もしもデべが清算になったら、どうなるの？

[177: ヨーロピアン]

清算にならないということで更生会社なのでは？
たしか民事再生ではないですよねここ。
実際管財人もいて、ほぼ銀行管理になってますよ。
おそらくいろんなとこの物件もここのは銀行がてっとりばやくさばける値段をつけてると思いますよ。
どちらかというと破産者の競売の一歩手前の任意売却に近いですね。

[178: 買いたいけど買えない人]

ヨーロピアンさんわかりやすく教えてください。

確か、会社更生案を提出している段階だと思うのですが、
銀行がてっとりばやくさばける値段をつけてるってどういう意味ですか？？
契約者にとってはどうなのでしょうか？

[179: ヨーロピアン]

そうですね、会社更生案が認められるかどうかってとこですね。
その更正計画書のなかにどの物件はいくらで売却するとか、この物件はほかのデベに売却するとか詳しく書いてあるものです。
これからの会社の更正していく計画ですね。
ようはそのなかに書かれている金額で今回販売されているということだと思います。
その金額は長い時間かけて売却するような金額では人件費など経費がかかりなおかつ完売できるかどうかわからないので、一気に売却できる値段で設定してきてると思います。
当然銀行も1円でも多く回収したいので安いけど安すぎない程度の値段設定が必要となります。
そうでないと更正計画が承認されないので。

ただ、H２１年9月２５日に更生計画案議決方法等変更のお知らせがIRででております。
これが何を意味するものなのかわかりません。

１次・２次の売れ行きが予想以上によく３次から残りの部屋はもっと上がった計画書が作成される直される可能性はあると思いますよ。
他の物件もですがね。

１７８さん
わかりやすくないと思いますが、この内容をわかりやすく説明するのは自分には難しいです。
申し訳ありません。
自分も専門家でないんで間違った解釈のところがあると思いますが、参考までに。

[180: ！？]

ヨーロピアンさんは 色々と調べたんですね！
契約はしたんですか？

[181: ！？]

ヨーロピアンさんは 色々と調べたんですね！
契約はしたんですか？

[182: 匿名さん]

内情は知りませんが、９月のIRを素直に読めば、
その時の更生計画では銀行団の賛同を得られなかった、ということですよね。
最終的に更生計画が認められるかも、銀行次第なわけで、
認められなければ会社は清算になるのでは？
その時すでに契約済みの人はどうなるのでしょうか？

[183: ヨーロピアン]

自分は契約する方向です。
やっぱり海の近くに住みたいので。

自分は基本的にいろいろなことを調べてよく検討してからでないと買い物ができないタイプです。

１８２さん
おそらく賛同を得られなかったということでしょうね。
もし認められなければ、清算ということになるでしょう。


日本綜合地所が更正法適応したときのQ＆Aがありますので参考にしてください。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1022901935

[184: 買いたいけど買えない人]

すみません。
清算になっても住みだしていたらそのまますめるんですよね？
で、価値はやっぱり相当さがるのでしょうか？

[185: 182]

>>183
参考になりました。

[186: 匿名さん]

>>183
何故清算の可能性が有るデベの物件なのに、購入しようと考えているのでしょうか・・？

清算すると考えているのなら清算後に購入した方がいいと思いますけど。
他の倒産したデベロッパーのマンションだと、倒産後は入居をかなり待たされるようですし。
不動産でそこまでギャンブルして買う理由がいまいち理解出来ないです。

[187: ヨーロピアン]

１８６さん
倒産の可能性は長谷工、大京大手のまだ生き残っているデベも可能性がないわけではありませんよ。
それはどこのデベでも可能性はあります。
特に生き残っているところは手持ちで持っているマンションをこの時代にほとんど値下げせずに販売しております。
逆にそっちを買うほうが完売できずにいつまでも空き家が多数の状態になり、管理組合などの運営に支障をきたすことのほうが大変だと思いますが。

個人的にですが、ここは来年の３月引き渡しなのでそれまではまず大丈夫ではと思っております。