上大岡タワー ザ レジデンス

[購入検討中さん]

京浜急行電鉄本線 上大岡駅 徒歩3分
横浜市地下鉄 上大岡駅 徒歩2分
平成22年04月下旬竣工予定

2年後を楽しみに情報交換していきましょう。
　
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西1丁目254番5（地番）
交通：京急本線 「上大岡」駅 徒歩3分
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン 「上大岡」駅 徒歩2分

マンションの正式名称が決定しているとのことですので、タイトルを「（仮称）上大岡タワープロジェクト」から「上大岡タワー　ザ　レジデンス」に変更させていただきました。（管理者）

[466: 申込予定さん]

悪口ではないですよ。
私が思うにはってお断りしましたもの。
単に私が思うっていうだけの、あちらの沿線を選ばない理由を述べただけです(笑)
私にとっては「それは譲れない」ってだけで、所詮東急なんて言いませんよ〜
あの雰囲気がお好きな人もいると思いますから。

そして、京急沿線のマイナスポイントは私にとっては「そんなこと」ですが、
ダメな方も当然いると思っていますから、
別にそういった風に思う人もいるのねって思っただけです。

但し、同じ路線ってだけで、品格まで一緒くたにする事に無理があるとは思いますが。

[467: 申込予定さん]

464ですが、ついでにもう一言。

将来のことなんか、絶対にそうなるということを言い当てることは出来ない。
仮にそうなったとしても、偶然・タマタマなだけ。

もし絶対だと言い切れるなら、どうぞ投資でもして是非大金持ちになってください。

[468: 匿名さん]

これから買う人にとっては駅近だから大丈夫と
信じたい気持ちは十分にわかりますが、現実問題として
おそらく今のマイカル本牧地区と同じ道を辿るでしょう。
マイカル本牧は駅がないから全く違うって批判したく
なるでしょうけど歴史は繰り返すんだよね。
映画館にスポーツ施設　よく似てるよね。
本牧はかろうじて映画館とスポーツ施設だけは生き延びてるけど
それ以外はすべて撤退し、駐車場も半分以上閉鎖。
いろいろなお店が入っていたフロアがゴーストタウン化してる
のを見ると悲しいし、ちょっと怖い。

[469: 入居予定さん]

初参加さしてもらいます。
掲示板は意見と言うところ。
悪口でないといいながら、意見を述べてくれた人に対して失礼なことを書くな。
プラス意見は嫌ってほど聞いているからもう十分。
俺はマイナス意見も聞いた上でいろいろと判断したい。
リストは本当にまずいの？本牧はどんな町？
デメリットはこういうところでしか聞けないからこれからも教えてください。

[470: 匿名さん]

”私が思うに”とさえ付け加えれば、何を書いても悪口にならないのかな？
”あくまで私の悪口意見だから”と？

都合のいいセリフ教えてもらいましたね。

[471: 匿名さん]

４７０さんの言う通り
悪口ではないといって悪口や皮肉を掲示している方
お願いですから撤退してください。
４６９さんにも同意
デメリット意見ぜひ聞かせてください。
契約したら後戻りできなくなる。
判断できる時間はごく僅かだから。

[472: 入居予定さん]

上大岡は、京急の駅で横浜以外では、最も周辺が発達した駅だと思います。
というか、経営が下手っぽい京急で唯一そこそこ成功している駅に見えます。
次点は能見台かな。

仕事とかで京急と離れられない人には上大岡は悪くない。

かなり限定的な意味ですが…

[473: 申込予定さん]

品格を某一部地域と一緒くたにされて、さらに「正直言ってなんか”汚い！臭い！” 」といわれた事に腹が立ち、言葉が行き過ぎました。

本当に悪口として書いたつもりはなく、
東横路線に通学していたので、あの沿線の雰囲気を知っているので、
路線で一緒くたに判断するのはあまりに暴挙だと言いたかっただけなのですが・・・

もちろん、別に田園都市線も自分の生活にマッチすれば、良い町だと思います。
自然も多いし、横浜の海側と違い山側は計画的に作られた分だけ整備されていますし。
住宅に何を求めるからは、それぞれですから。自分はそれを求めないだけですし、他人がどこに重点を置き、どの地域に住もうが良いと思っています。
別にどの地域に住もうと、私は人をそれで判断する事はしたくはないと思っておりますので。

ただ、不特定多数の方が見る掲示板で、自分が選ばない理由を見下す表現をしてしまった事は申し訳なく思っております。もうしわけありませんでした。

[474: 入居予定さん]

契約も先ですし、支払いなんて２年後ですが…

みなさん、提携銀行の金利優遇1.5%を使いますか？
フラット３５を考えていたのですが、かなり魅力的な条件ですよね。
２年後の金利なんて良く分からないですが。

[475: 申込予定さん]

訂正

品格を某一部地域と一緒くたにされて　ではないですね。
正確には、品格を某一部地域を貶めた上で一緒にされて　ですね。

[476: 銀行関係者さん]

>>465　もうちょっとすれば原油バブルが崩壊し建材価格も大幅下落。
いまは上大岡しか買えないかもしれないけど同じ金額で
２年後だったら自由が丘が買えますよ。

何を根拠にそう言える？　
そうなって欲しいけど、ＢＲＩＣｓ、　ＶＩＳＴＡなどなど　途上国の需要の伸びを考えると
ありえないように思えるけどな。

[477: 匿名さん]

最初に京急沿線の悪口言った人も悪いと思いますけどね。
それに対してむかついた気持ちはわかりますが、
同じように他の路線の悪口を言ってしまっては同罪ですよ。
不特定多数が見る掲示板なのですから、
同じことを言うにももうちょっと表現を選んだほうがよいと思いますよ。
せっかく縁あってご近所さんになるかもしれない人たちですから
譲り合ってなかよく行きましょうよ〜。

[478: 匿名さん]

上大岡の地域的な環境の良し悪し、京急や地下鉄の好き嫌いがあるのは当然ですが、
生活や通勤などでこの地に便宜を感じる人にとっては魅力的だと思います。

また、立地（交通、買い物利便性）を最重視する人にとっては
将来眺望がどうなろうと関係なく買うことが出来ると思います。
家族の構成、状況、年齢などで一生住めそうな人も買ってよいと思います。

いづれ買い替えや賃貸を視野に入れなければならない40歳代くらいまでの人で
フルローンなら年収が2000万未満は慎重に考える必要があるのではないでしょうか。

[479: 購入検討中さん]

契約金を入れるまでのあと数日間ホントに悩みます、、、
駅直結の便利さ・スポーツクラブ・シネコンと魅力的ですが、上大岡の地としてはたしかに高めかなと。地価が今は下がってきている、そして２年後の金利は不安ですよね。
購入したなら長期間住む予定ですが、５年ごとに上がっていく修繕積立金がタワーの場合心配です。
駐車場代も入れたら、２０年後には約８万円くらいになります。

本牧はあんなに華やかだったのに、今はスポーツクラブも閉店しましたよ。
シネコンも空いていて穴場だけど、経営的には・・・心配してしまいます。

[480: 匿名さん]

以前、中区に住んでいましたが、その昔、本牧はバス便なのに住民の意識（プライド？）
だけは高く、ブランド地区と勘違いしていたことが最大の過ちだったと思います。
三井のマンションなんて不正による抽選が騒がれたほどの過熱ぶりでした。
全てバブルの産物であり、今とは状況が全然違いますから本牧と比べての心配は
どうかな？とも思いますが、商業地域としての上大岡を見た場合、駅周辺なのに
廃れた施設が多いことは確かに気になりますね。

[481: 匿名さん]

物件としては魅力がありますが、やはり坪単価が２４０オーバーは
非常に高いと思います。

不動産価格の下落基調が現れた中、
資産価値を重視される方は今は見送りが正解かと・・・
販売側も今後数年間の下落が予想できているため、
入居まで２年以上前にもかかわらず
一気に約３００戸のうち２３０戸を売り出しているところを見ると、
「高値売り抜け」の目論見は極めて明白かと考えます。
（高掴みに注意！）

また、融資開始の２年後の金利動向についても不安材料の１つです。
ローンで購入予定の方は、年間返済率を３０％以下として返済計画を
お立てにならないと、万一金利が上向いた場合、駐車場も持てなくなり、
最悪な結果は即破綻に至る可能性がある事を十分に認識すべきです。

今後２年の間に多くのキャンセル物件や在庫物件が出てくると思いますので、
購入検討中の方々は２０１０年頃までじっくりと見極めてはいかがでしょうか？

[482: 匿名さん]

事実・根拠がないネガティブ発言だけを悪口というならば、457は悪口を含むが462は悪口ではないな
口調に問題はあるが事実だけだ
だが事実であればネガティブ発言を悪口と言わないかといえば、ブスにブスと言ったら悪口だな

職場にもよるが

東京・品川方面：　東海道・京浜東北・京急
新宿方面：　中央線・小田急
六本木方面：　日吉以北の東横

が、便利でそれなりに周辺環境が良いエリアを選べると思うが

[483: 匿名さん]

475他の皆さん、
そうですね。
ここ数日、この話題で少し悲しくなっていました。
某地域も今では、新築マンションがたくさん建ち、そこではまた子供たちも生活しています。
昔からいろいろ言われる地域ではあるんですが、みなさん人の好い方たちです。
あまり、いじめないでネ。

[484: 匿名さん]

>>481
価格は、いい値段付けたと思いますよ。
これなら買えそうって思う価格だから。
上永谷の駅直結物件でさえ、当時１平米で５５万円でしたから。
京急の主要駅の駅直結なら、納得の価格でしょう？

[485: 契約済みさん]

タワーマンションの20年後は誰も経験していないから確かに怖いですよね。また、ここは土地は安いから一戸の固定資産に占める建物の割合が高く、固定資産税が高そうですね〜。減免時期が過ぎれば70平米で50万以上かかるんじゃないでしょうか？こわっ！がんばって働くぞ！

[486: 匿名さん]

>>485
まじですか！そんなに固定資産税って高いんですか？？１０万くらいだと思ってました。
５０万って月４万以上じゃないですか。

[487: 申込予定さん]

んなぁ訳ない。

土地分を除いた購入額＝建物評価額 ではないよ。

[488: 銀行関係者さん]

土地の区分所有分なんて微々たるもの。
建物の評価額も、5年過ぎたらどんどん下がるから、
固定資産税なんて、10万ちょっとのはずです。

[489: 購入検討中さん]

まだ悩んでいる人がいるみたいですが、多少割高でもタイミングってあるんじゃないですか。数年後、安くなったからってその分条件のいい物件は競争率が高くなって、結局買えないハメになるのでは。

[490: 匿名さん]

>489
ふーん。デベさんはみんなそう言うよね。

[491: 匿名さん]

買ってはいけない物件ですね。今後の不透明な経済状況を鑑みると手を出すのは危険すぎます。

[492: 匿名さん]

次、売ることを考えなければ、とりあえず買える人は買えばいいと思うよ〜。便利なんだから。
いずれまた買い換えなければならない若い年代の人も、その時かなり損を出しても
何とか買い替えられる資金力があれば、別に問題ないよ。

[493: 申込予定さん]

いくらなんでもありえないと思います。＞50万円の固定資産税

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051124A/index4.h...

ちょっと古いけど、固定資産税の試算例です。

高層マンションなので土地の分が少なめになりますが、建築費が高い分だけ建物分が価値が高くなるでしょうが、すでに超高層マンションは一般的になっています。通常のマンションに比較して、そんなにも固定資産税に違いがあれば話題になっていると思いますが。

[494: 申込予定さん]

投資目的なら今はどの物件であれ買い時ではないかもね。
が、逆かもしれない！
現時点では不動産価格の下落する兆しがありますが、原油・建築資材・食品の値上がりはすごいからね。このまま物価上昇がおこり、結果として不動産価格まであがってしまう可能性もある。
先はどうなるか、誰にも分らんぞ！

中古マンションが新築時より高い異常な状態は無理にしても、普通に減価償却分が家賃相当のリスクだと思える実需なら、買いを勧めるな！
ウチは、もちろん、買いだ！！


明日、初日に重要事項説明会に行かれた方は、ぜひ情報をよろしく！

[495: 周辺住民さん]

上大岡には昭和30年代には映画館がありましたが昭和40年代には跡形なく消えました。スポーツジムや京急経営の水泳教室もありましたがアッという間に無くなりました。商圏としての上大岡は周辺住宅地からバスを利用して京急に乗り継ぐ人達に支えられてます。このため、バスターミナル〜京急上大岡駅の動線から一歩でも外れれば閑古鳥です。今の長崎屋や以前のダイエーが良い例です。前例から考えてこの物件のフィットネスジムやシネコンは持って数年でしょう。住環境のプラスαと期待されいる方達にはぜひ頻繁に利用されて長持ちするようにしてください。周辺住民としても期待しています(笑)。

京急沿線の不評は沿線の工場地帯へ集団就職で出てきた工場労働者が多く住んでいたことに対する差別意識から出たものです。人を見下していないと不安になる人達にとって格好の標的だったのでしょう。タワーマンションから周辺住民を見下ろすことになる方々にはこのようになって欲しくないものですね。こちらも周辺住民として期待しています(笑)。

[496: 匿名さん]

＞中古マンションが新築時より高い異常な状態は無理にしても、
＞普通に減価償却分が家賃相当のリスクだと思える実需なら

だからそれが無理であろうと思われる価格だと思う。
駅前なので他の物件より値崩れは少ないと思うが、やはりリスクは大きい。
一生住む人以外は覚悟して買うべし。

[497: 匿名さん]

＞周辺住民としても期待しています(笑)。

期待されるのは別に構いませんが、なぜ末尾に（笑）をいちいちつけるのでしょうか。
人を見下した印象を与えますからやめた方がいいと思われますが。

＞タワーマンションから周辺住民を見下ろすことになる方々

このような言い方をなさるとお里が知れます。

[498: 購入検討中さん]

登録の際、設計図書見せてといったら、今無いとかで見せてくれなかった。
２，３日後とかでもかまわないから見せてといっても、無理でした。
何で素人がこんなもの見せてと言うんだという、不機嫌そうな顔でもされる
のかなと思ったけど、全く逆で、しどろもどろの言い訳や焦った表情。
担当の方はそれなりのベテランで新入社員というような感じではなかったのに。
なんか隠してるのかなと不安になった。契約前とはいえ、見せてくれないのは
ルール違反のような気がする。というか少なくともマナー違反ではあるよね。
こういうデベもあるとは聞いていたけど、今まで見に行ったモデルルームで
見せてくれなかったのは初めてです。
これで買えと言われてもな〜。どうすりゃいいんだ。ずっと住んでいこうと思う
住居の壁や天井や床がパンフと違う例外だらけでペラペラ箇所だらけじゃ困るよ。
最上階の方は心配いらないでしょうけど。週末はさすがに見せてくれるだろうけど、
話聞いてから最終決定を下すしかないな。

[499: 申込予定さん]

498さん

京急や上大岡の悪口なんかより、こちらの方がよほど気になります。
要チェック、宜しくお願いします。

[500: 匿名さん]

495って前にも同じような書き込みしてたね。
年齢も知能指数もわかってしまうな〜。

[501: 入居予定さん]

駅ビルにヨドバシカメラが出来ただけでかなり人が集まるようになってきた。
上大岡の潜在的集客力は結構なものだろうと思った。

シネコンはまあまあいけると思う。
駅近の映画館って少ないですし（市営地下鉄の駅近にはあったかな？）。
デートには使えないような気もしますが。
独身者だったら、映画-あおい書店-ヨドバシカメラの巡回コースはアリかも。

ジムはどうだろう？港南中央駅前にもありましたよね？

Camioのようにグダグダにはならないでほしいですね。

[502: ご近所さん]

＞上大岡には昭和30年代には映画館がありましたが昭和40年代には跡形なく消えました。
古！！高度成長期ってヤツですね。
産まれてからずっとご近所さんですが、知らない筈だ〜！(笑)
その時代の映画館なら大型の映画館で、今とは状況が全然違いますね。この時期の事は知りませんが、その後に映画需要が危機的状況に陥って、何箇所も潰れたの時期もあった筈です。
その後、今の映画館に多いシネコンに変わって増えています。

＞バスターミナル〜京急上大岡駅の動線から一歩でも外れれば閑古鳥です。
閑古鳥とまではいかなくても、確かにその傾向はありますね。
その動線にない施設ということで、映画館とフィットネスというのは良い選択なのかもしれません。目的を持って寄る施設ですから。

素人なので先は分かりませんが、そんな予想もできますね。

[503: ご近所さん]

上大岡はあまり良いイメージが無いようですが
生活拠点としてはとっても便利ですよ！
鉄道もバスも道路も良いバランスでどこに行くにも
対応しやすいです！
買い物に関しては駅周辺はちょっと物価が高いですが
揃わない物はないです。

治安は良いとはいえませんが悪いって印象もないです。
刑務所があることもイメージがマイナスなんでしょう・・

でもここの値段は強気ですよねｗ
この値段出すなら副都心線乗り入れを考え
東横線みなとみらい線沿線方面で考えちゃうかもｗ

でもいいですよ上大岡！
ここを買ってお金で後悔する事はあるかもしれませんが、
住んで後悔は無いと思います！

投資目的の方は慎重にｗ

[504: 匿名さん]

４９８の方へ
お手数をおかけしてすいませんが、
できましたら結果と４９８様の
最終判断をを教えていただけますか？
情報提供だけお頼みして恐縮です。

[505: 地元不動産業者さん]

本日重要事項説明を受けた方から説明書を見せられ疑問点がいくつかありました
どうもこの建物隣接のリストガーデンスクエアの増築として建築確認を受けているようです。しかし本日の説明では本件敷地権の対象となる土地だけで建替不可能である説明は無かったそうです。
リストガーデンスクエアの敷地は多分リスト所有のはず（調べてはいませんが）まあ私も直接説明を受けた訳ではないのであまり突っ込んだ指摘はひかえますが・・・

[506: 申込予定さん]

面白い比較があったので、ご参考まで

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8893/res/606-606

電車の遅延状況です。
統計として使うには１ヶ月と期間が短いかもしれませんが、傾向は読み取れると思います。

※遅延状況の度数分布だけ京急が下りとなっているのは状況的に間違いだと思います。
また、小田急(上り)の回数の記入ミスがあります。

[507: 申込予定さん]

＞505さん

505さんがお話を聞いた方がどの会に参加されたのか分かりませんが、
少なくとも私が参加した説明会では
タワーザレジデンス単独での同規模建築物立替はできない旨説明ありましたよ。

私はそれよりも、今のところエレベーター内に防犯カメラを設置する予定が無い
って営業さんに教えてもらったことが残念に思ってます。
まぁ、これは入居してから理事会等で導入してもらうことも可能ですけど、
内廊下だし、はじめから設置して欲しかったなーって思います。

[508: 匿名さん]

＞505さん
>>隣接のリストガーデンスクエアの増築として建築確認を受けているようです
重要事項説明書の特記事項21Pの1.(2)の内容ですね。
507さんが言われている通り、私が受けた説明会では単独では立替不可の説明がありましたし、特記事項21Pの1.(3)にもその旨が記載されています。但し、その中の記載によると、リスト㈱と再開発組合（その後、当管理組合）が建物管理協定書を締結するようです。協定が破棄されなければ、立替などは一括して考える事になるのではないでしょうか？

また住宅性能評価書の3-1劣化対策等級が「３」で通常の自然条件・維持管理で３世代（75〜90年）まで大規模な改修工事を必要とするまでの期間を伸長するために必要な対策が講じられている、となっていますので…
立替となると、いったい何十年後の話になるのか分かりませんが、その時には建築基準自体も
変っている可能性があり、あまり心配しても仕方がないかと素人なので思います。

＞498さん
重要事項説明書の26Pに設計図書はＭＲで閲覧できるとなっております。見ることが出来ましたか？

[509: 匿名さん]

誤字　立替　→　建替え

[510: 入居予定さん]

３０年後の修繕積立金タケー
タワーだとこんなもんですか？

[511: 買い換え検討中]

いくらですか？

もし可能だったら教えてください。

[512: 入居予定さん]

>507さん
エレベーター内に防犯カメラがないってのは気分がよくないですね。
重要事項説明での防犯カメラの撮影場所に関する記述は、確かに曖昧でした。

細かいことは聞くのを忘れてしまうんですよね。
そういえばエレベータの数が十分かどうかとか聞くのも忘れていました。

[513: 物件比較中さん]

>508さん

確かに遥か未来の建て替えを心配しても仕方の無いことだと思いますが、
私はタワーの立替よりもリストガーデンスクエアの寿命の方が先に訪れることである
と思います。

管理協定を締結したとしても、リストガーデンスクエアの持主が将来どのように変動
するかわかりませんので…

[514: 匿名さん]

>513さん
再開発組合から、引渡し後は当管理組合に継承されるように、
通常、締結された協定はリストガーデンスクエアの持ち主がリストから変わったとしても継続されると思うのですが？
協定書の内容を知らないので、なんとも言えませんが…


>507さん
防犯カメラはどこに設置されるか、記載がないですね。
エレベーターにないとしたら、非常に、残念です。

[515: 購入検討中さん]

ホームページ繋がらないのですけど・・・
コンクリート偽装でしょうか？