パークスクエア綱島【2】

[匿名さん]

1000スレッド超過したのでNewOpenです。

ようやく残り戸数少なくなってきました。
検討者にとって貴重な情報となるよう有意義な意見交換の場としてください。


所在地：神奈川県横浜市港北区綱島東4丁目854-1（地番）
交通：
東急東横線 「綱島」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.26平米～84.41平米
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売


施工会社：奥村組
管理会社：住友不動産建物サービス

[879: 匿名さん]

874>>
売る方が安くしなかったら単に売れないだけです。
ここのように。

876>>
長谷工プラウドの価格がここより安かったらすみふはどうするんでしょ？
さすがに下げてくるかな？

[880: 匿名さん]

>877さん

私的には書き込みが無いと困ります。この掲示板を楽しみに見させて貰ってるので。
もしかしたらライフスタイルの一部になっているのかも。。。

＞878さん

あくまでも立地（周辺環境）です。当初より書き込みが有るように、東横線と綱島海道に挟まれている
立地なので、この環境がＮＧの方は、現地視察にも行きません。
もしこの環境でも特に気にしないので有れば、中古のここも検討に値するのでは？勿論、価格も考慮に
入れてですが。。。

通いませんよ、掲示板で見ています。

[881: 匿名]

５年売れ残って欲しいとかこの掲示板見るのがライフスタイルだとか、なんか歪んじゃってますね。まともな検討者や住民の方に失礼だと思います。

[882: 匿名さん]

２年半も継続しているスレッドって人気あると思います。長期の大河ドラマみたいでいいですね。
価格が高かったんで買えなかったんですけど、１回住んだ中古であれば買えるかなって思います。
中古出たらスレッドに載せてください。

[883: 匿名さん]

私も値段だけの話なので価格が届けば欲しいとは思う。

[884: 匿名さん]

私も時々、見てますが冷やかしではないですよ。

良いマンションだと思いますが、価格が届けば検討したいですね。
もし手が届いたとしても何点か気になる事が、

①修繕積立費は、完成の２年半後に住み始めても、今まで分（完成から今までのの２年半分）は払わないですよね？
　その分は住友不動産が負担するの？
　管理会社がどの様な収入計画をしてるかわかりませんが、何戸か空きが有るようなので、その分は修繕積立費と
　駐車場代金は計画よりマイナスになりますよね。
　今まで空きが多く、当初の収入計画より少ないから、修繕積立費をある年から凄く上げる事は無いですよね？

②もし、購入が出来て住んだとして、既にお住まいの方は２年以上、住んでいるので住人同士のコミュニティーが
　出来ていると思いますが、その中に入れますか？

　場違いな質問かもしれませんが、わかる方、教えてください。
　②に関しては、現在中古物件（築５年以内）も検討してる私には重要な問題です。中古で購入し住んでみたら
　新築で購入した方のお子様と、中古で購入した私の子供の年齢が凄く離れていて、遊びの”わ”に入れなかったら
　嫌ですね。

[885: 匿名さん]

では、営業さんがお答えします。

[886: 入居済み住民さん]

住民ですが、皆さん、入居時期がバラバラなので、
一斉に輪ができている感じではないですよ。
修繕積立金は住友が空いている部屋分は負担しています。

築２年のマンションですが、仕様は新築より優れている点が多く、
とても満足しています。管理も良いので建物の中も綺麗です。

ただ、値段を下げる気はなさそうです。
別に買いたい人がいれば売ります、て感じ。
その辺は大手だな、て感じ。

[887: 匿名さん]

そうしているうちに中古になってしまいました。
２年半前に完工したマンションの仕様です。
売れ残り分の修繕積立金は始めから価格に折り込まれているということです。

[888: 匿名さん]

＞ただ、値段を下げる気はなさそうです。

え？すでに下げてるんじゃなかったっけ？

[889: 匿名]

このマンションは、住友不動産の格好の宣伝マンションなのではありませんか？赤でアピール抜群のマンションだから、東横利用者で知らない人はいないと思います。

「住友の凄いマンションだ」って認知させて、東横線沿線に他にもないかな？って探させるのではないでしょうか。

リエトや新丸子もありますし、テレビＣＭをしない住友にとって電車利用者への宣伝は重要な戦略でしょう。

だから焦って売る気がないのだと思います。完売しない限り宣伝し続ける事が出来るのですから。

[890: 匿名さん]

別に入居者も住友も困っていないのね。

[891: 匿名]

なるほどー

[892: 匿名さん]

完成後、２年半、住んでからの住戸売り出しが皆無＝満足度高い

現在の検討者＝満足度高いのを結果、判明してから購入意欲が沸く

ワインと一緒で、あとから当り年だったんだな！と審査結果わかる

リスク少ない選択＝当り年の高価格のヴィンテージワインだなとなる

ヌーボー（新酒）の時に買っておけば良かったな～となる

初期購入者は選択レベルが高かったということになる

[893: 匿名さん]

また始まったよ

[894: 匿名さん]

ボルドーワインは2005年が当り年
マンションは2007年～2008年が当り年

[895: 匿名さん]

これまでの会話などからこのマンションについてまとめてみました。

・値下げしても依然として価格は高水準との意見あり。
・何戸売れ残っているのか、ＨＰ上では明示していないので、本当のところはわからない。
・竣工してはや２年半が経過し、フラット35ではすでに中古マンション化。
・開発エリアではないので資産価値望めないという意見あり。
・綱島駅からは綱島街道歩道が狭く夜は暗く、途中に葬儀施設あり。
・駅までフラットな道のりと宣伝しているが、実際にはアップダウンがある。
・はるか将来に予定されている相鉄の乗り入れが実現してもほとんど恩恵はない。
・サビ止めのような真っ赤な外観がエリアの景観を損ねているという意見あり。
・線路、幹線の真横ではあるが、窓を閉めれば気にならないという意見あり。逆の見方をすれば、窓を開けての生活は騒音や排気ガスから厳しいのではないか。
・駅から徒歩１０分と遠く、駅までの道路は車で渋滞することが多い。
・準工業地域。松下の工場が目の前。
・最寄りの綱島駅周辺はもともとは歓楽街で、ガラ悪い。今でも駅付近にラブホテル。こじゃれた店はみかけない。
・プラウドの営業が始まると状況は厳しくなるという観測あり。

こんなところでしょうか。

[896: 匿名さん]

おらはワイン飲まないから、ワインに例えるのやめて。
せめて焼酎にして。

そんな話はさておき・・

スミフが販売戦略をミスったのも事実でしょ。当初高くて全然、売れなくて値下げしたよね。
値下げしてもまだ売れ残ってるんだから、検討している人の殆どがコストパフォーマンスに
疑問を持ってるんだよね。

値下げしたってことは、購入時期によって同じ様な部屋の異なるってことでしょ。初めの方に
買った人で良く思ってない人はいるんじゃない。

良いマンションだと思うけど、今からは住むのはどうなのかな？この近所の人やこの近辺で
マンションを探している人は、ずっと空室が有るマンションって知ってるでしょ。
申し訳ないいい方をすると売れ残りを購入したと思われそうで。。。

住人の為にも購入者の為にも完成後、１年位で完売しておいた方が良かったと思います。

[897: 匿名さん]

>住人の為にも購入者の為にも完成後、１年位で完売しておいた方が良かったと思います。

仰せのとおりと思います。
ともかく早い時期に売りきってしまえば、住人の方たちもそれなりに諦観することができたでしょう。
営業もそうしたかってあろうけど、上がそれを許さなかったということだと想像しています。
特に値下げ前に購入された方たちはことのなりゆきとデベの対応を複雑な思いで見ているのではないでしょうか。

[898: 入居済み住民さん]

売れてないおかげで認知度が高まっているのは事実。
ずっとスレッドも上位だし。いろんな意味で。
いつも楽しんで読んでます。

住んでて快適ですよ。中古でも。賃貸よりは。

しかし、残っているのは線路沿いの南向き角部屋（３～５戸？）のみ。
買いたいなら買う、買わないなら買わない。線路が嫌なら他を買えば。
東横沿線なら武蔵小杉とかあるし。

[899: 匿名さん]

ここはほんと売れないね。
住んでて快適なのはご同慶の至りだけど。

中古で売りに出しても
新古と競合買い叩かれるだけで
しかたなく住むということも。

ここと近いのがムサコのリエト

値下げ新価格で
先物買いの住人が悲惨。

[900: 購入検討中さん]

売れ残りはキツイね。住友やる気あるのかな？

まあ住んで快適ならそれでいいのでは。家の本質はそんなもんじゃない？
自己満足させてあげましょう。本人が良ければそれで良い。

[901: 購入検討中さん]

このマンションは冷やかしどころがイッパイみたいだけど、
それを理解できれば４LDKが5000万ちょっとで買えるのね。
日吉や菊名の中古とどっちがいいかな？

[902: 匿名さん]

でもさ、２年半もたつとさすがに売りたい人も出てきそうじゃない？
その場合、新築と中古が同時に売られてることになるのかな？

[903: 匿名さん]

坪300で購入して坪230で売る気になるなら。
赤字だけ背負って新居購入みたいな？

[904: 購入検討中さん]

新築、じゃなくて新中古と中古だな。
まあ未入居だから中古より遥かに綺麗だろうけど。

[905: 購入検討中さん]

坪２３０なら買いでしょ。それぐらいで中古でないかな？

[906: 匿名さん]

デベが今の価格を掲げていられるのは、本当の中古が出てくるまでではないでしょうか。
本当の中古が実勢に見合った価格で売りに出て来た時には、今の価格はとても維持できなくなるような気がします。
逆に言えば、そうなる前に今の売れ残りを売りきってしまわないと、
それこそバルクにでも流さざるを得なくなってしまうような状況に追い詰められてしまうのではないかと思います。

[907: 匿名さん]

数戸の残りなんてどうでもいいや。

[908: 匿名さん]

どうでもいいのなら書き込みは控えていただけますか。

[909: 匿名さん]

はーい。

[910: 匿名さん]

いいえ。

[911: 匿名さん]

「第7期12月上旬販売開始予定」

とホームページにありますね・・・
あれれれれ、
昨日までは

「第7期11月下旬販売開始予定」

と書いてありませんでしたっけ？
販売戸数、価格、間取りも「未定」のままですか。
なにかあったんですか？

[912: 匿名さん]

ここが販売開始しても隣のプラウド待ちになってしまうんじゃないでしょうか？
同じ場所なら比べてから買いますよね。
そういう意味では後出しの方が有利でしょうし。

[913: 匿名さん]

>同じ場所なら比べてから買いますよね。

ぜんぜん違いますね。
こちらは中古、向こうは新築です。
そもそも市場が違います。
プラウドには相手にもしてもらえないということでしょう。
もっともここの営業さんが大きな勘違いをしているということはありえますが。

[914: 匿名さん]

エクラスが坪300と噂される中で綱島に坪300があったなんて信じられません。
本当でしょうか？

[915: 匿名さん]

確かに「第7期12月上旬販売開始予定」とホームページにあります。
昨日までは「第7期11月下旬販売開始予定」でした。
こういうものなのでしょうか。
納得ができません。

[916: 匿名]

焦って売る気は無いのでは。住友不動産は投げ売りしませんよ。

[917: 匿名]

しかし旬を過ぎてしまった事は事実。価値がわからない奴が現れない限りこのまま売れ残るね。

[918: 匿名さん]

価値も何も。２年半前のスペックですよ。

[919: 匿名さん]

>918
２年半前のスペックと現在のスペックではどこがどのように違うのでしょうか？
具体的に仕様の違いを教えて下さい。

[920: 匿名さん]

２年半前のスペックの方が豪勢な設計なので筐体が遥かに優れています。
同一価格なら最近の物件、これからの物件はコスト削減のおかげで手を抜いてます。
たとえば素人にはわからない部分、鉄筋の太さ、コンクリート密度のスペックが劣ります。
わざわざ書かなくても常識人なら皆な知ってますね。

[921: 匿名]

そうなんですよね。表面しか見えない人が、価格なりの安普請物件買うんですよね。設備なんて２年で性能はほとんど変わらないし。型落ちってだけでダメ出しするのは危険な発想です。高いものには高い理由がありますから。

[922: 匿名さん]

また始まったよ。

[923: 匿名さん]

先日の書き込みで、やや表現の拙い箇所がありましたので、訂正させて下さい。

これまでの会話などからこのマンションについてまとめてみました。

・値下げしても依然として価格は高水準との意見あり。
・何戸売れ残っているのか、ＨＰ上では明示していないので、本当のところはわからない。
・竣工してはや２年半が経過し、フラット35ではすでに中古マンション化。
・開発エリアではないので資産価値の上昇は望めないという意見あり。
・綱島駅からは綱島街道歩道が狭く夜は暗く、途中に葬儀施設あり。
・駅までフラットな道のりと宣伝しているが、実際にはアップダウンがある。
・はるか将来に予定されている相鉄の乗り入れが実現しても相鉄方向に直通できる以外はほとんど恩恵は見込めない。
・サビ止めのような真っ赤な外観がエリアの景観を損ねているという意見あり。
・線路、幹線の真横ではあるが、窓を閉めれば気にならないという意見あり。逆の見方をすれば、窓を開けての生活は騒音や排気ガスから厳しいのではないか。
・駅から徒歩１０分と遠く、駅までの道路は車で渋滞することが多い。
・準工業地域。松下の工場が目の前。
・最寄りの綱島駅周辺はもともとは歓楽街で、ガラ悪い。今でも駅付近にラブホテル。こじゃれた店を見かけることは少ない。
・プラウドの営業が始まると状況は厳しくなるという観測あり。
・綱島エリアで、後から発売したマンションでも先に完売している例が多数ある。

こんなところでしょうか。

[924: 匿名さん]

↑　ほとんど建築的な見方の無い不動産立地的な偏ったコメントとなっておりますよ

[925: 匿名さん]

この高い価格や立地の悪さ、売れ行き不振の前には、建築的な見方とやらはまったく無意味と思われますな。

[926: 匿名]

それでも買った人は売りに出しませんね。満足度が違うからです。解りませんかね。

[927: 匿名さん]

高値掴みをして損切り出来ないだけでしょ・・・

[928: 入居済み住民さん]

ここに住んだら他には住めないな。

[929: 匿名]

欲しくても住めない人は住めません。ネガは止めて下さい。

[930: 匿名さん]

怖くて売れないだけじゃない？

今売ったら、買った時期にもよるけど、１０００万近い損失になるんじゃない？

手元に何もないけど、借金のみある。

当たり前のことですが、物件価格の他に初期費用がかかるでしょ。そして購入して２年半以内なら、
金利分をローンで貸しているだけでしょ。計算すると恐ろしいことになるんじゃない？

住んで２年なら別のマンションを購入するのは無いでしょ、それに、転勤の場合も売るに売れなくて
賃貸にする。

でも、そろそろ中古が出てくるんじゃないかな。
（家庭の事情（離婚）等が有る場合には、仕方なく売ることになるから）

[931: 匿名さん]

930です。

書き忘れました。例えば１０００万円損失が出たとしても、住んだ期間の賃貸料と考えれば
損失になりませんね。

少々、高い家賃になりますが。。。

[932: 匿名さん]

だいじょうぶだと思って買ってみたけど、
やっぱり電車や綱島街道の騒音や振動、排気ガスが酷くて住めなかった、
というような人も出てきそうな気がします。

[933: 匿名さん]

たしかに、値下げ前にここを高値で掴まされた方たちは、めったなことでもないと売れないでしょうね。
今だって高くて売れ残っているくらいなのですからね。

[934: 入居済み住民さん]

値下げ分は返還されたよ。おかげでローン支払いずいぶん楽になった。
何かと批判がある住友だが、価格に関してはいつ購入しようが公平になるようにしてる。
その点では良心的な会社だな。

[935: 匿名さん]

良心的な会社がなぜダラダラと売れ残り状態を続けるのでしょうかね。
完工して２年半が経過してももの珍しそうに見学者がマンションの中をウロウロと歩きまわる光景は思うだに物悲しいものがあります。

[936: 匿名]

住友は投げ売りしません。そこがブランドなんです。

[937: 匿名さん]

たたき売りや買取会社に売り飛ばして後は知りませんというデベよりは
いいですね。しかもほとんど入居しているし。

[938: 匿名さん]

>>934
値下げ分って返還されるんですか？
知らなかった。
すると再度値下げがあればもっと戻ってくるんですかね？

[939: 匿名さん]

値下げ分の返還なんて聞いたことない。

[940: 匿名さん]

販売スケジュール 第7期12月上旬販売開始予定　
販売戸数 未定　
販売価格 未定　
間取り 未定　

ＨＰ見てもさっぱりわかりませんね。
またぞろ営業さんが出てきて「ＭＲで聞け」と仰るかもしれませんけど、ＨＰには最低限のことは掲示していただきたいものですね。
それとも何か書けない事情でもあるんでしょうかね。

[941: 匿名さん]

>939
わざわざ公表しませんからあなたが知らないだけです。
MRに行って尋ねた人に答えるだけなので。

値下げしないとか、初期価格から下げた分を返還したとか、
線路と綱島街道に挟まれた環境が如何に問題にならないとか、
真剣に検討してMRを訪れた人しかわからないことです。

ネガしてる人はMRすら行けず（相手にされない）
事実がわかってない輩だと推察されますな。

[942: 匿名さん]

ほう。まるで営業さんのようによくご存知ですな。

[943: 匿名さん]

>MRに行って尋ねた人に答えるだけなので。

自分は営業です、と言ってるようなもんだな。
まあ後から、「営業さんからそうしていると聞いただけだ」とご説明の書き込みがあるでしょう。

[944: 匿名さん]

>941
嘘を言っちゃだめですよ。
返還なんてしたら大変です。
どの部屋にいくら返還するのが妥当かなんて簡単に決められません。
どの人も納得する額なんて出せないでしょう。

[945: 近所をよく知る人]

東横線と綱島街道の騒音は、ＭＲに行かなくても分かる。

[946: 匿名さん]

外に住んでるの？

[947: 匿名さん]

価格改定した頃って、このマンション数件しか売れてないらしいって盛り上がってたじゃん。
返金対象の住戸ってちょっとしかなかったんじゃない？

[948: 匿名さん]

>944
返還するのが、なんで大変なのだろうか？
価格改定したのだから普通は返さない方が大変なことになることぐらいわかる。
944さんは何も知らないんだね。
嘘だと思うならMR行ってきな。

[949: 匿名さん]

フェラーリは止めたんですか？
いつも笑わせてもらっていたのに。

[950: 匿名さん]

948もいちいちMRすすめてくるね～（笑）

契約戸が少ないから大変じゃないですよね。
わかります。

[951: 匿名さん]

>契約戸が少ないから大変じゃないですよね。

本当のところ、いったい何戸、売れ残っているんでしょうかね。
知りたかったらモデルルームに来いと言われてもねぇ。

[952: 匿名さん]

東証の株価も上がったから、これからは、不動産も上がるでしょうよ。値下げどころか、値上がりするんで販売延期になっているのではないでしょうか？

[953: 匿名さん]

よそのマンション価格が上昇に転じるのにここだけは下落が続くということですか？
それは厳しいですね。

[954: 匿名さん]

２００８年産のマンションは当り年で評価されて、中古共に高値を更新するでしょう（予想）

[955: 匿名さん]

それなのにここだけは値下がりするということですか。
売れないのですからしかたがありませんね。

[956: 匿名さん]

中古が出てきて、販売される金額が分かれば、「ヨイショ組」と「ヒハン組」の
どちらが正しいかわかるかな。

一般的な新築マンションの場合、販売費用（ＭＲ建築費、広告費、営業マンの費用等）がかかるから、
市場価格より高いのはこのマンションに限った事では無いよね。

例えば６０００万円のマンションで５００万円が販売費用で有れば、マンション価値としては、
５５００万円。２年間住んだとして、築２年になるから５２００万円位になるかな。（例え話です）

中古としては５２００万円位で販売されるでしょ。６０００万円のマンションの場合、初期費用が２００万
位だとして、実際に中古で売ったとしても借金だけが残ります。

繰り返すけど、これはこのマンションだけの話では無いです。殆ど全ての新築マンションに言えますよ。

ただ、本当に中古が出てきたときに、同じような部屋が５２００万円と６０００万円（未入居の中古）で
販売されるわけです。購入者はどっちを選ぶかね？

※数字に関しては細かいツッコミは無しね。あと景気によっても価格が変動するからその辺のツッコミ無しね。。

[957: 匿名さん]

ここの場合はやがてプラウドの販売が始まるよね。
どのくらいの価格になるかわからないけど、販売期間中はもうひとつ比較するものができるわけだ。
新築、（未入戸）中古、中古。
ここは価格では中古に負け、埃がついていないという点では新築に敗れる。
いずれにしても苦戦は免れない、そういうことになるのかね？

[958: 匿名]

逆に即売れるかも知れない。違いが明確になりお客は飛びつくかも。

[959: 匿名さん]

来年、新築マンションが多く完成するなか、中古が品薄な理由が明確になりましたね。
２０１１年産はコストダウン仕様がMRにて明確となった今、眼の肥えた検討者は年代物の価値ある中古へ向かっているのです。

２００８年産が直近では、豪華仕様が多かった

[960: 匿名さん]

来年の今ごろもこんなこと言ってんだろうな。
そんなヒマあったら駅前でティッシュでも配ればいいのに。

[961: 匿名さん]

バイトに雇ってもらいなさい。

[962: 匿名さん]

バイト雇わなくったって、客がこないんですから、普通、自分でやりますよ。

[963: 匿名さん]

＞２００８年産が直近では、豪華仕様が多かった

じゃあ、なんでここは完売してないの？
お菓子のつかみどり大会なんてやってる場合じゃ無いでしょ。
きちんと営業しなさい。

ＭＲの家具類を全部つけますキャンペーンなんてどう？

[964: 匿名さん]

数戸の残りが心配なら自分で言ってきてあげなさい。

[965: 匿名さん]

>963
もはや焼け石に水

[966: 匿名]

このスレ、書き込みの数がすごく伸びてますね。あと数戸なんでしょ？ネガな人達もこのマンションが気になって仕方ないんだなぁ(笑)

[967: 匿名さん]

冷やかし＞気になっている人

[969: 匿名さん]

山田君、968にざぶとん1枚あげなさい。

[970: 匿名さん]

>968
×網島
◯綱島

・・・ホントに住んでるの？　笑

[971: 匿名]

駅前は汚いよね。大倉山や日吉とは大違い。それに風俗店が多かったよね？今でもあるのかな？

[972: 匿名]

大倉山や日吉がきれいというのも何だか

確かに大倉山公園周辺はきれいだが

[973: 匿名さん]

こんな感じじゃな
３軒くらいMRを廻る、エイギョさんの巧みなトークにウットリしてしまい
マンション本質がなんたるか？学習しないまま、適当なマンションを契約させられてしまう

やはり検討者のレベルが上がらない限り、ここは売れない訳だ

[974: 匿名さん]

>973

ここも、営業の巧みなトークで、マンションの本質がわからない人にここも売ってしまえば？
それとも本質がわからない人も、このマンションの良くない点を見抜いているのかな？

[975: 匿名さん]

大倉山に住んでます。

綱島より綺麗というよりか、綱島駅よりお店が少ない。
人が集まらないから綺麗なのでは？

使い勝手は悪いですよ。各駅しか止まらないし、買い物、食べる所は少ないし。
個人的に気に入ってる点はおいしいパン屋が多いのと好きなラーメン屋あることくらいかな。

綱島の方がスーパーやお店が多いいから買い物に便利じゃない？急行も止まるし。
逆に飲み屋やホテル、水商売のお店も有るけどね。

[976: 匿名]

利便性は全然違うと思います。
急行が停まるので、資産価値は高い町です。

[977: 匿名さん]

資産価値は大倉山の方が高いよ。

[978: 匿名さん]

利便性の綱島、資産価値の大倉山ですか。大倉山はコアなファンがいるみたいだしね。
自分は綱島の方が良いかなー。何でもそろうし、急行止まるし。将来的には新綱島駅もできるし、その時には資産価値が上がればなお良いね。