サンクタス川崎タワーってどうですか？(4)

[匿名さん]

すったもんだがありました。
サンクタス川崎タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市幸区中幸町3-16-4他（地番）
交通：
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩6分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩6分
南武線 「川崎」駅 徒歩6分
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩12分
京急大師線 「京急川崎」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.02平米～100.86平米
売主：オリックス不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル


施工会社：株式会社錢高組
管理会社：株式会社ジャパン・リビング・コミュニティ

[741: 匿名さん]

ハゲ720です

>>738

「2000万ぐらいは下がってるだろうし」って、あなた（笑）

>>739

普通にマジレスですが、価値が下がるか下がらないかで最も重要な要素は、
賃貸に出した場合に借りる人がいるかどうかであり、
賃貸に出した場合に借りる人がいるかどうかを決める絶対の要素は、
「駅からどれだけ近いか」です。

賃貸を選択する人の圧倒的一番の関心事が駅からの距離であるということは、
さまざまなデータから客観的事実だし。

そういう意味では、サンクタスは今現在相当の人気なんですが、
徒歩６分くらいというのが若干の心配要素ではあります。
また、もし徒歩５分物件があれば、
まずそこがすべて埋まってから徒歩６分の物件に人の関心が向くでしょうから、
駅近でありながら競合物件が多いというのもやや心配です。

まあ、それをしのぐ魅力がここにはあるのですが、
将来どうなるかというと、必ずしも盤石ではないなと。

他方で、ロイヤルタワーはほぼ駅直結の上、
行政規制のおかげで、絶対にライバルが現れないんですよね。

しかも、この駅は、２年後に新しい６階建ての駅ビルが完成すると。

これらを考えると、分譲後もロイヤルタワーの価値の下げ止まりは確実で、
むしろ駅ビル完成とともに、転売価格は分譲価格の３～５％上になるのではないかと。

[742: 匿名さん]

ハゲ720ですが続きです。

>>739さん

あ、一応誤解なきよう。

それでもなお、川崎タワー群はかなりの人気ですし、
ラゾ-ナあるしターミナル駅だし、
分譲価格ももともと低いし、
投資価格に比して、資産価値について心配することはないんではないでしょうか。

かなり確実な物件の一つであることは疑いの余地ないですよね。

[743: 匿名さん]

鶴見は絶対下がると思うけどな。というか、鶴見が上がると思ってるような相場観なら
マンション買うのは辞めといた方がいいよ。おとなしく身の丈にあう賃貸とかが向いてるかも。

[744: 匿名さん]

あのー、そういう考えって何らかの具体的根拠がないと、
全然説得力がないというか、意見にすらならないと思うんすが…。

川崎の業者なんじゃないかとも思っちゃうし。

上の意見は、鶴見のタワーについて、けっこう説得力ある具体的根拠出してますが…

どうなんでしょうかね。

[745: 匿名さん]

「絶対下がると思うけどな」とか言われてもな。

「俺赤キライだから、あの赤い車は絶対売れないと思うな」ってのと同じレベルな気がする。

[746: 匿名]

鶴見(笑)

[747: 匿名さん]

具体的根拠というより営業トークそのまま

[748: 匿名さん]

70平米賃料相場

川崎 171,457円
新川崎 156,791円
鶴見 151,606円

川崎はおろか新川崎よりも下の賃料相場の駅力で、どうやったら都内並みの坪300タワーの
値段を保っていけるの？オンリーワンって言ったって、それが意味のある駅なら別だが。

[749: 匿名さん]

鶴見については、平均坪単価が＠２７０万ぐらいだったら、まあ＞741の意見も
ギリギリ成り立つと思うが、現実は＠２９５万。
鶴見の過去の相場にも沿線相場からもかけ離れている以上、間違いなく下がる。
建築主の機構による想定では、本来高くて＠２５０ぐらいのはずだったものを、
ナイスが６０周年記念で無理やり高値入札してしまったせいで付いた合理性の
ない価格だもの。

[750: 匿名さん]

坪300も出せるんだったら、下北沢のディアナコート代沢も買えるしナビューレも買えるな。
俺だったらそっちにするわ。

[751: 周辺住民さん]

というかほぼ完成してんのにまだ売れ残ってるんでしょここは。
高すぎてるのは明らかですね。

[752: 匿名さん]

まあ、鶴見の話はこの辺で止めとこう

変なのが入ってきてもめんどくさいし

[753: 周辺住民さん]

↑すいません「ここ」ではなく「鶴見」の間違えでした。

[754: いつか買いたいさん]

>751さん

そういうマンションが普通ですよ。

このバランスって売り手側にとってはすごく難しくて
完成する前に早々と売れてしまうのは、価格設定が
安すぎたことになり△なんです。
買った人は嬉しいでしょうけどね。

入居開始と同時に完売するのは、冷や汗ものなので○。
入居開始の2ヶ月前くらいに完売するのが、価格も妥当、
売れ行きも好調で◎。

入居が始まった後も売れ残って半年以上経ったら×。

というわけで、ここは入居がまだ来年ですから、
現時点で評価をするのは早いと思われます。

[755: 匿名さん]

デベからしたら1000万ぐらい粗利益乗っけても売れる方がそりゃ嬉しいわな。

買えた側は1年以上前に即完マンションの方が嬉しいだろ。
1番最たる例はシティタワー品川だけど、まああれは安すぎか。
そこまで行かなくてもブリリア武蔵小杉レベルでも、入居した時点で資産価値が上がってるのはほぼ確実。

[756: 匿名さん]

鶴見が下がるというよりもロイヤルタワーが下がるという事じゃないですか。

鶴見自体は駅の評価や環境などはどんどんよくなってるし。平均的な相場は下がらないしむしろ上がると思います。


でもナイスの物件はあちこちで値引きの話が出てるし、720さんが言うように根本的に高すぎる。

将来的に周辺に建物が建たない事、鶴見駅直結という付加価値を加味しても60平米4500万円(坪250万円)ギリ。
坪295万円なんて無理だよ。周辺に買える年収層がそんなにいないし都内から呼び込むにしても都内とあんまり価格が変わらなければ都内を選ぶだろうし。その辺の流れはアイランド○レースと同じ運命を辿ると思われ。
欲しくても買えない人のオンパレード。

ミニバブルの時に出してればぎりぎり行けたかもしれないけど…(それでも無理か)

東海道線が停まらないのも致命的。

鶴見駅1分→京浜東北線→東京駅27分=合計28分
川崎駅6分→東海道線→東京駅17分=合計23分

駅までの距離も大事ですが目的地までの時間も大事では？？

この鶴見駅直結の付加価値、周辺に建物が建たない付加価値、眺望、これらを価格に換算して納得出来る方、更に納得出来て購入まで出来る方となると需要は大分絞られて来るんじゃないでしょうかね。

駅直結となるとオンリーワンなので中古相場で比較は難しいですが、今の鶴見駅徒歩5分くらいなら新築、65平米で4500万円くらいじゃないかな(坪230万円)

そこから駅まで4分位近くなって65平米で5800万円??(坪295万円)
一生確保される眺望と徒歩4分短縮に1300万円ってとこですかね。
(この辺は大分おおざっぱです。言ってる意味だけ理解してもらえれば。すんまへん)

[757: 匿名さん]

>>756
65平米4500万どころか鶴見駅徒歩9分のイニシア横濱鶴見は80平米4398万だよ。
それでも売れずに竣工後もまだ売っている。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00067251/summary/

タワーじゃない徒歩5分が坪230なんて高値で売れるのは、横浜並みじゃないと無理。

[758: 匿名さん]

ちなみに新川崎徒歩5分のシンカシティレジデンシャルスクエアが
築2年で最近の中古成約が坪180ぐらい。鶴見はそれよりさらに賃料相場が落ちるから、坪160-170くらいか。

[759: 匿名さん]

みなさんよく調べてますね。

シンカの中古成約が築2年で坪180万円は驚きですね。
まー川崎駅周辺の需要と比べれば圧倒的に需要が少ないエリアですからね。

また譲れない条件として「駅1分以内」と答える人もいないでしょう。1分に越した事はありませんが、それで1300万円も相場より上がるなら5分位遠くなっても許容範囲と思う人の方が圧倒的に多いはずです。

説得力ありますかね？

[760: 匿名さん]

シンカと比べちゃかわいそうでしょ

てか、鶴見の話はもういいよ