プレミスト港北サウスヒルズ

[物件比較中さん]

この間ポストに入れたチラシで物件を知りました、これから皆さんと
情報を交換していこうかなと思っています。宜しく願いします。

所在地：神奈川県横浜市 都筑区葛が谷5番1（地番）
交通：横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅から徒歩2分

[354: 購入検討中さん]

> 353さん
第一希望の部屋のキャンセル待ちなんですよ。。。

[355: 物件比較中さん]

先週、モデルルーム（インフォメーションルーム？）に行ったものですが、私のダイワハウスの印象は以下の通りです。

ダイワハウスの良いところ：
住信SBIネットの提携ローンがある。
通期の優遇幅が1.55%は魅力的。

ダイワハウスの悪いところ：
財務状態が良いためか、値下げ交渉にあまり応じてくれない。
某新興デベロッパーだったら、1割〜2割引きは当たり前なのに！

[356: 匿名さん]

買うときは割り引いてくれると嬉しいが
値引いてしまったらマンションの資産価値は下がってしまうよ。
後で困るのは住民でしょ。
買う気があるのならそういったことも考えてみてはどうでしょう。

[357: 匿名さん]

値下げならともかく、値引きの場合は、値引きがあったのか、いくら値引いたのか、なんてことは、当事者が口外しない限り、誰も分からないでしょう。
資産価値を下げるようなことを、（値引きで）買った人がわざわざ言いふらすとも思えませんし。
それはともかく、この時期、施工が西松というのは印象が悪いですね。別に工事に欠陥があるとか、そういう問題ではないですが、やはり会社の印象というのも無視はできないので。

[358: 匿名さん]

>値引いてしまったらマンションの資産価値は下がってしまうよ。

資産価値は市場が決めるんだから、値引きする／しないは全然関係ないよ。
値引きしなければ売れ残るなら、売れるまで値引きした価格が資産価値ってこと。
よく、売れ残りの値引き反対！って騒ぐ住民がいるけど、まったく資産価値と
値引きの因果関係をわかっていない頓珍漢な反応。感情論じゃなく合理的な判断
をしようね。

[359: 匿名]

反対するのって、自分が買ったのより安い額で売り出されるのに納得がいかないってことなんじゃないんですか？

[360: 匿名さん]

売買市場は売り手と買い手の合意のもとで成り立つものです。
安く買った人は安い値段で売っても元が取れるし、高く買った人は高い値段で売れなくなる。
要は、値崩れした商品はその分、資産価値＝市場の流通価格が下がったってことでしょう。

[361: 匿名]

はじめまして、資産価値は新築ですから購入時点で単純に売出価格からゼネコンとデベの利益を差し引いた価値と考えて選択すると考えればすっきりしますよ。割引は購入価格であって、イコール資産価値と考えたらなかなか新築は買えないですね。値引き３割４割なら周辺まで混乱ですが。そう考え１０年間適正家賃払った先にもし売っても納得できる価格かな？が私の判断基準です。投資目的でないので。そうするとここはいい線ですね。

[362: 匿名さん]

>>361

それは千葉とか埼玉の話でしょ。
私は昨年末、青葉区の駅５分、築６年の
マンションを売却しましたが
当時の価格で売却できましたよ。
（今は急落してますが）

このマンションの価値自体は
将来的には中の上のような気がします。
・戸数も丁度良い
・駅近い
・駐車場１００％
・周辺商業施設豊富

１０年以内に売却するなら
３０００万台後半であれば買いかもしれませんね。

[363: 物件比較中さん]

>>362さん

私も3000万台後半ならば、十分ペイするのではないかと思います。
まあ、長く住むつもりであるならば4000万台中盤でも納得かな。

[364: 匿名さん]

部屋の向き、階数、広さにもよるので一概にいくらならとは言えませんが、１割安かったら、１年前なら買っていたかもしれません。
最近は様子見モードに入っちゃったので、１割程度の値引きだったら買わないかもしれません。
マンションギャラリーがインフォメーションオフィスに変わってからは行ってないので、実際どの程度値引いているのかいないのか分かりませんが、355さんの書き込みを見ると値引きする気はないようですね。
立地は結構気に入っているのですが、この価格ならスパッと諦めがつくので、大和ハウスさんにはこのまま値引きをしないで突っ走ってもらいたいと思います。皮肉をこめて・・

[365: 申込予定さん]

>>363, 364さん

1割引きはいけますよ。

[366: 物件比較中さん]

以前から興味を持っており見学に行こうと思いましたが、止めました。ここの建築を担当した施工会社（西松建設）が国土交通省からペナルティー（公共工事の指名停止）を受けるそうですね。元々、会社の信用力が低い西松建設の物件だったので、物件に興味があったものの様子見をしていましたが、懸念が現実味を帯びてきたと感じています。（会社の財務状況、株価などからの個人的私感ですが）

仮に西松建設が倒産した場合は、マンション購入者はどうなってしまうのですか？
修繕をする際に、新たな建設会社に委託した場合に、割高な請求をされてしまうのでしょうか？

[367: 匿名はん]

>366さん

西松建設が飛んだ場合は、JV（ジョイントベンチャー）の大和小田急建設が責任とってくれるんじゃないの？大和小田急建設はその名のとおり、大和ハウス工業の子会社だから、売主と一蓮托生なのでそこまで心配する必要はないと思うよ。

施工会社の体力より、売主の体力の方が重要だと思うけど。（大和ハウス工業は有利子負債ゼロ）

[372: 物件比較中さん]

367さんの書き込みで
>施工会社の体力より、売主の体力の方が重要だと思うけど。（大和ハウス工業は有利子負債ゼロ）
とありますが、YAHOOファイナンス（2008年9月期中間決算の連結）から参照すると331,241百万円となっています。また、会社発表の決算短信(平成21年3月期 第2四半期決算短信)を参照すると下記の通りです。

「当第２四半期連結会計期間末における負債合計は１兆2,221億５千２百万円となり、前連結会計年度末の１兆1,416億１千１百万円と比べ805億４千万円の増加となりました。その主な要因は、借入金やコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達を行ったことや未成工事受入金が増加したことによるものです。」
http://disclosuredl.y.yimg.jp/disclosure/1925/140120081024084415.pdf

借入金やCPを発行しているので、有利子負債ゼロという記載は誤りではないかと推測します。
思ったよりも、私は負債が大きいと感じました。

特に、大和ハウスや367さんにうらみはありませんが、正確な情報を伝えたいと思い、書かせて頂きました。ご了承下さい。

[373: 申込予定さん]

>>367さん

Yahooファイナンスによると、2007年3月期までは有利子負債ゼロだけど、2008年3月期は1650億円ですよ。
まあ、三井不動産の1兆4500億円、三菱地所の1兆円、野村不動産の3000億円に比べれば少ないですけど。。。

[375: 買い換え検討中]

ちょっと気になったので私も書かせて頂きますが、Yahooファイナンスのデータを参照すると

連結の有利子負債 226,889百万円(2008年3月) 58,573百万円(2007年3月) 22,637百万円(2006年3月)
となっていてます。
単体で見るよりも、他社と比較する場合、連結で見るべきだと思います。特に、三井や三菱と比較する場合は。あと、三井や三菱の有利子負債は大和や独立系とは全く比較対照とはなりません。なんといっても、裏にグループ銀行が付いていますので、有利子負債があっても99%貸し渋りや貸しははがし、融資の停止は無いからです。どんなに財務内容が悪化しても、親銀行が倒れない限りは倒産しません。三井住友建設のように。。。

[376: 周辺住民さん]

まぁ財務状況はおいといて

当マンションの現在の入居率は５０％も無いようです。

[377: 物件比較中さん]

まだ、５割にも契約は満たないんですね。昨年秋に一度行ってみたけどここの営業マンの態度悪すぎでした。値引き交渉の時には稟議が通らないとばかり連呼し、帰宅後他の物件も比較したいので、しばらく時間をおいて検討する旨伝えると、次に来ても希望の物件は無くなってるし、値引きも対応できずに高値で買ってもらうことになる。他の物件を見てもうちより良い物件はなく、後で後悔してもしらないですよ、と非常に腹立たしい捨てぜりふを吐かれた。他社の物件の悪口も多いし、非常に低レベルな営業姿勢にあきれてしまった。その翌日にメールでまた来てください、と連絡が入っていたがもう二度とここの営業マンには会いたくない。

そろそろ、物件探しを再会しようと思っているけど、ここに再度訪問したいとも思ったけど、営業マンに会いたくないなあ。

[378: 入居済み住民さん]

もっと入居してますよ（笑）だから契約も５０％以上ありますよ。
３７７さん、私の担当さんは感じの良い若い男の人でしたよ。

[379: 物件比較中さん]

No.378
は大和ハウスの社員ですね〜。

>もっと入居してますよ（笑）だから契約も５０％以上ありますよ。
>３７７さん、私の担当さんは感じの良い若い男の人でしたよ。

５０％以上契約だなんて、断定は社員じゃなければできないはず！
このサウスヒルズの掲示板は時々、大和ハウスの社員の書き込みがありますね。
やはり、契約数は５０％以下で売り必死なのか。。。
だったら、中堅デベらしく他社のように値引きしまくれば良いのに。

[380: 入居済み住民さん]

378のかた、社員ではないと思いますよ〜。
私の担当の方も、そんなに若くないけど感じは良かったですよ。
確かに強気な面はあるけれど、こちらに書き込まれているような酷い対応ではなかったです。

[381: 匿名さん]

>379
大和ハウスはマンション供給戸数が全国２位となってますが、中堅デベって言うんですか？
無知かつ断定的な書き込みはご遠慮くださいな。

[382: 匿名さん]

>381
大和ハウスは関西系の会社です。
少なくとも首都圏の実績からいけば中堅デベで間違えてないと思います。
でなければ、こんな売れ残りが出なかったのでは？

[383: 匿名さん]

そうですね。
ただ、中堅デベという言葉はマンション専業かつ売上規模が中程度（1千億以下）の会社を指すものだと思っていたので、１兆円以上の売上の会社に対しては不適切ではないかと思ったまでです。
確かに首都圏での実績はそれほどでもないでしょうね。

[384: 匿名さん]

３７９さんは思うように値引きしてくれない大和に対しての
ちょっとしたイジワルで中堅と書き込んだんじゃないですか？
ここは確かにたいした値引きはしてくれないですね。
でもここら辺のマンションの中では設備は揃っている方でしょう。
室内もなかなか良いですね。
悩むところです。

[385: 匿名さん]

港北NTで駅近物件はもうここしかないみたい。
だから値引きしないのかなぁ

[386: 匿名さん]

今は値引きしなくてもD'レスティアたまプラーザみたいに
そのうち他の販売会社へ手放したりしないかな。そして大幅値下げ。

[387: 匿名さん]

大和ハウスさんがマンションの売れ残り物件を処分していくような話を
何かで見た気がするのですが、
何で見たのかを思い出せない…。
１月２９日付けだったかなぁ。
２〜３割引で販売して在庫を減らしたいような内容でした。
ご存知の方いらっしゃいませんか？

勘違いだったら、ごめんなさい。

[388: 匿名さん]

>387
1月29日付の日刊工業新聞に記載されています。

http://www.nikkan.co.jp/news/nkx0720090129cdaj.html

[389: 匿名さん]

388さん、ありがとうございます！
２割下がれば妥当な金額になるかなと思って、
気になっていました。

[390: 匿名さん]

最初から妥当な価格にしてればとっくに完売してたのに。

[391: 匿名さん]

>388さん
優良物件や立地条件がよい物件以外は早期に売却

と書いてますが、ここを大和はどのように考えているのでしょうかね。
早期売却組か優良物件組か
ん〜〜〜〜

[392: 匿名さん]

私個人の考えではここは立地条件の良い物件に
なると思うのですが。。。どうでしょうか？

[393: 匿名さん]

２、３割下げる物件以外は１割も下げないということではないのではないでしょうか。
完成在庫はすべて値下げし、特に立地の悪い物件は２，３割引きということではないでしょうか。
ここはいくら立地がいいといっても、駅に近いというだけで、都心へ出るにはけっこう不便な場所ですし、
完成後５か月経ってもまだかなり売れ残っているようなので、値下げ（値引き）をしないで大和ハウスさんが
保有し続けていたら、いずれはバルクセール行きの運命になるような気がします。

[394: 匿名さん]

マンションは立地とよく言います。
センター北の三井のマンションが完成前にさっさと完売したのに対して、
ここがいつまでも売れ残っているのは、値段相応の立地ではないと市場
が判断しているからではないでしょうか。
そうでなければ、よほど大和ハウスのマンションが信用されてないという
ことになりそうです。
２割くらい安くてちょうどいい物件だと思います。

[395: 購入検討中さん]

モデルルームが休みのときの火曜日、水曜日と盛り上がりましたね。
訳わからん。この板。

[396: 物件比較中さん]

ついに日本総合地所がいってしまいましたね。
年度末決算まで持たずに第三四半期でいってしまうとは。
予想する今後のシナリオを書いてみます。

ディベロッパー不振→マンション購入様子見ムードの高まり→マーケットの収縮→マーケット価格の下落→銀行保有の債権価値低下・増加→銀行の融資停止・貸し剥がしの増加→更なる不動産デベの倒産→更なる不動産価格の低下へ

前回の2002年からの景気減速では、この後に海外ファンド、証券会社によるの不動産の買い占めが始まり不動産市況の回復が始まったのですが、今回の金融危機ではファンド及び証券会社がやられて、参入プレイヤーの不在が予想されます。まさに未曾有の経済危機に突入でしょう。可能性としては、シンガポールやアジア系ファンド、年金基金位でしょうか。

２割、３割の値引きで買うというよりも、適正価格を判断して購入する時期に入ったと感じています。

[397: 購入検討中さん]

３９６さん
適正価格までどれぐらいかかるのでしょうか？

[398: 匿名さん]

駅近とか設備とかゴミ焼き施設とか煙突とかを考えると、ここは2割引き位が適正でしょ!

[399: 匿名さん]

ゴミ焼き施設と煙突は一緒でしょ！
どこを基準に２割引きが適正価格なのでしょう？？？
根拠なく書き込まないほうが良いのでは？

[400: 購入検討中さん]

１月中旬で１，３階は完売。２階はほぼ完売、４，５階がまあまあ空き有りの状態でした。
売れ残りは２０戸ぐらいで、条件のいいところはあまり残ってないのでそれなりの値引きはするんじゃないですかね〜。

[401: 匿名さん]

低層階がほぼ完売で、高層が空き多いって・・・、
無理して買った連中が多いんだな

[402: 匿名さん]

いや。逆だろ。堅実だな。
本当に無理するなら高層階買うって笑

[403: 匿名さん]

>402

あ、そうなんですね、よく解りました。　ってんなわけねーだろ。