プレミスト港北サウスヒルズ

[物件比較中さん]

この間ポストに入れたチラシで物件を知りました、これから皆さんと
情報を交換していこうかなと思っています。宜しく願いします。

所在地：神奈川県横浜市 都筑区葛が谷5番1（地番）
交通：横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅から徒歩2分

[314: 匿名さん]

私はここを買いませんでしたけど、営業の方の印象はよかったですよ。
ずいぶん迷ったのですが、立地、仕様が価格に見合ってないと思ったので、最終的に買わない決断をしました。
それで、なんでこのスレ見てるのかっ（笑）て言われそうですが、一度は真剣に検討した物件ですから。
先日、都内の野村の物件の広告が入ってました。駅徒歩２分で全戸南向きのマンションです。坪単価はここ（プレミスト）とほぼ同じくらいでしたが、スラブ厚がコンクリートスラブで２５０ｍｍありました。ここはボイドですよね。ふれあいの丘でこれだけ高い価格をつけるなら、せめてそれくらいの建物を作ってほしいてす。

[315: 匿名さん]

しかしここは冗談みたいな値段の高さですな
半値でちょうどいい感じ

[316: 買い換え検討中]

じゃあここ買える人って、営業さんが言ってた「お医者様か公務員さん」なのね。それ以外は相手しないのね。（別に他社の営業じゃありませんよ。ただ、営業の態度がこうも人によって差があるのかなーと思っただけ。）

[317: 匿名]

私も営業の態度に呆れたクチです

購入するにはイマイチ決め手がなかったので、やんわりと断ったら「逃げるんですか？」だって・・・

意味が分かりません

その後、何事もなかったかのように「いい条件がでました！」って電話が・・・
あんたからは買わないって言ってやりましたけど(笑)

[318: 匿名]

駅とセンターに近いことと、緑が多く静かなところなのでここに決めましたが、値段はこんなもんじゃないですか？最近はもっと安値になってるマンションもありますけど。高いと感じるか否かは、所得と金利水準によるでしょう。

[319: 匿名さん]

高いと感じる主要因は所得と近郊エリアとの相対金額でしょう
センターから外れているのに高いと私も感じました。最終的に他物件に決定しました。

私の担当した営業も“お前、何様？”って感じでしたね。

[320: 契約済みさん]

312です。また板が伸びましたね。
不況と言うけれども今は皆さんマンションを
探しているんですねー。そういう私も探していましたし。
次は車でも買おうかな（＾ー＾）

[321: 匿名]

センターから外れてるんですかね。センターには車の騒音がないような静かな物件がなかったのでやめました(あるなら具体的にマンション名を教えてほしいです)。また前に誰かが書いてましたが、銀行が近くになくても、基本的にネットとカード決済で事足りています。

[322: 匿名さん]

ここはいわゆる１００年コンクリートではないんですよね。
別に１００年コンクリートを過信しているつもりはありませんが、
少しでも質が良ければそれにこしたことはないと思うんです。
床スラブ厚も戸境壁もたいしたことはないし、さすがにこの値段だけのことはあると
思わせられるものがないんです。
悪くはないけど決め手にかけるんです。
ここの売りはつまるところ駅に近いということだけではないかと・・
たしかに駅近は魅力ですが、それがふれあいの丘ということになると、やはり悪くはないけど
決め手にならない・・
営業の方が、用地取得費と建築資材の高騰を挙げておられましたが、そういうものなんでしょうかね。

[323: 物件比較中さん]

最終期の広告が入ってましたね。
残りが６部屋(＋MR）というところなのでしょうか

[324: 匿名さん]

よく分かりませんが、今回の第４期分が６戸で、第１〜３期分の売れ残り分が１９戸ということなんでしょうか。
そうだとすると、８４戸のうち、竣工後４か月以上経ってまだ２５戸売れ残ってるということになりますねえ。

[325: 匿名]

何戸残ろうが住民には関係ないのでどうでもいいことです。

[326: 匿名さん]

＞325

なんでそんなに怒るんですか？ここは住民版じゃないんですが・・

[327: 物件比較中さん]

１階は、半地下ですので、気になるのですが、
冬になって日中の陽あたり時間は、
午前何時くらいから午後何時くらいになっていますでしょうか？
南向きのお部屋なら、午前８時頃〜午後４時頃くらいでしょうか？

また、テラスの遊歩道面の目隠しの柵沿いの樹木が成長したと思いますが、
リビング内やテラスへの日中の採光・明るさに影響が出ていますでしょうか？

[328: 匿名]

このマンションの一階程度であれば“半地下”ではないと思いますよ(場所によって高低は異なりますが)。道路よりやや低い感覚です、部屋から外が見えますしね。南南東なので早朝から３時くらいまでは日当たりは良いです。テラスは広いので垣根が日光を遮ることで部屋が暗くなったりはしませんね。東側の棟は事情がまた異なると思いますが。

[329: 物件比較中さん]

> 327
柵沿いの樹木はまだこれから葉つきがよくなると思います。ただ前に建物がないので結構
明るいと思います。

でも南向きの1階は残り1戸だったような。。。

[330: 銀行関係者さん]

先週末に、MRを見に行ってきました。元々、駅近物件ということで気になっていましたが、やはり値段が高いので、後回しにしていました。営業マンと値引の交渉をしましたが、態度が大きく強きの交渉をしてきました。

322の書き込みでも書いてありますが、私の時にも同様に
用地取得費と建築資材の高騰を挙げておりました。だから、値段が高いのだと。
営業マンの理論から言うと、大和ハウスとしては、高値で土地を仕入れ、高値で建物を造ってしまった。よってマーケット価格は無視して価格に見合った建物、不動産物件ではないが、お客にも高値掴みをしてもらうのは、当たり前だ、という理論でした。

私が訪れた際にはやはり２５戸程度が販売中との事でした。物件の特徴は
駅近のみで、本当に他に特徴もなく、価格に見合った価値が感じられない物件でした。
駅近を理由に購入をさせようと、自分を納得させるための魅力は何かを真剣に探したのですが、残念です。ここの値段であればセンター南、北の新築物件が買えるので、今回はパスします。

[331: 匿名]

ここの物件の最大の特徴は、駅近であることと、静かな環境であること(全ての戸ではありません)です。この二つを兼ね備えた物件はありそうでなかなかないですよ。

[332: 購入検討中さん]

確かにここの定価は高すぎるけど、提示される値段はそこそこですよね？
みなさんの妥当な値段っていくらぐらいですか？

駅近なので４０００台中頃ならと検討していますが。。。

ちなみに、ここは担当の営業によって待遇が全然ちがうみたいですね。

[333: 匿名さん]

土地が高くて、資材が高かったから、値段が高いって、、、、

そんなのデベが悪いんじゃん。そんな営業トークされたら自分なら
「じゃあ物も当然グレードが高いのですよね？具体的にはどこです？」
と言って帰っちゃうよ。

[334: 匿名さん]

ダイワのマンションでは生活騒音が問題になっているケースをよく目にしますが、ここは大丈夫でしょうか。
ボイドスラブ厚さ200ｍｍ〜300ｍｍということですが、ボイドスラブで250ｍｍだと、遮音性能はコンクリートスラブの180ｍｍ以下だという話しを聞いたことがあるので心配です。

[335: 物件比較中さん]

>> 私が訪れた際にはやはり２５戸程度が販売中との事でした。

去年の１０月ごろには残りは20戸以下と聞いていたのですが、
このご時世でキャンセルが出たということですかね。

[336: 匿名さん]

ボイドスラブで250前後、それで天井高が2400。う〜ん、典型的なコストダウンマンションですね。

[337: 匿名]

駅から近いのでいいとこだと思います。近くでここよりトータルで優れているところがあれば具体的にマンション名を挙げてください。

[338: 匿名さん]

>336
二重床二重天井だから天井高が多少犠牲になるのも仕方ないような気がしますが。
それが何故コストダウンなのか具体的に教えて下さい。

[339: 匿名さん]

このデベのMSのシリーズには、確かこのPシリーズ以外にDシリーズもあると思います。
シリーズ分け＝グレードではないでしょうか。

[340: 匿名さん]

ボイドスラブ300ｍｍの遮音性能はコンクリートスラブだと200ｍｍくらいにしかならない。
ボイドスラブはコンクリートスラブより厚みが必要だから、ここの高さ制限内で、仮に
ボイドスラブ300ｍｍ、天井高2500ｍｍを確保しようとすると、せいぜい４階建てまで。
そこで、なんとか５階建てにして少しでも戸数を増やし儲けるために、スラブ厚と
天井高を犠牲にした。これすなわちコストダウンマンション。
ボイドスラブで250ｍｍ以下の部屋なんてとても住む気にならない。
評価は人それぞれあってかまわないから、自分はそうは思わない、ここが気に入った
という人は買えばいいでしょう。

[341: 匿名]

つまり何が問題なんでしょうか？素人には全くわかりません。

[342: 購入検討中さん]

HPでは、ボイドスラブが200mm〜300mmとなっていますが、どっちなんですかね？
300mmだったら遮音性は安心？

[343: 匿名さん]

>>342

スラブって一面のべたってわけではないので、300〜200mmって表記は、最大300mm、最小200mm
ってことですね。遮音性はスラブ厚だけでなく、スラブ面積も関係するので一概に何mmだから
OKとか判断できないですよ。気になるのであれば、モデルルームで遮音性能の設計について確
認されてはいかがですか？

ボイドスラブで最大300mm、戸境壁が180mmってなってるから、遮音は最小限のレベルの設計っ
て印象です。数年前には、ボイドスラブだと350mmなんてのもあったけど、最近はこういうと
ころから、コストダウンされてますね。

[344: 匿名さん]

340も343もコストダウンという言葉の意味を分っていないみたいですね。
スラブの厚さはボイドだろうが在来だろうが構造計算から逆算されて出てくるだけで、遮音性能を高める為に敢えて厚くするなんてデベはいないと思いますよ。
200〜300ｍｍと幅があるのは部屋毎に間口の違い等がある為構造計算上部位毎に違ってくるだけじゃないですか。ボイドは工期短縮や設計自由度を高める為に有効だとは思いますが、別にコストダウンにもならないですしね。
気になるならここは完成してるんだから意味の無い設計レベルの話じゃなく実物で実験でもしてもらったらいかがですか？

340さん、15ｍ高さ制限の区域で４階建のマンション分譲しているところあったら参考までに教えてください。

[345: 購入検討中さん]

皆さん、いくらぐらいがこの物件の適正価格だと思いますか？
私としては、坪単価200万円（地代：140 + 建物：60）ぐらいだと推測しています。

[346: 物件比較中さん]

>345さん
でも、この物件って坪単価250万円だったような。。。
もしさしつかえがなければ、現在の坪単価を教えてください！

[347: 銀行関係者さん]

先週内覧してきました。皆さんがおっしゃっている通り、やはり価格が高いですね。しかも、建物自体、内装が私が今まで見てきた中では最低ランク。デザインは良いですが。あとは、大和ハウスの営業マンの態度が悪くて少し気になりました。大手ディベロッパーと比べると営業マンの質の違いが感じられました。私のような年収１０００万円に届かない庶民は相手にしてもらえないのかな。
今週のマンションズのデータを見てみると、センター南の方が坪単価が安かったです。つづきふれあいの丘の坪単価の方が高い理由が信じられません。

[348: 検討中]

こちらに興味をもっていますが書き込みの内容は価格やスペック比較についての話が活発なのですね。マンションで百点満点はあり得ないと思っているのですが、そのような点を重要視される皆様はその点が良ければお買いになる価値はあると考えてのコメントでしょうか？

[349: 匿名さん]

最初から買う価値がないと思ったら、わざわざマンションギャラリーに足を運んだりはしなかったでしょうね。
百点満点のマンションはあり得ないでしょうが、自分にとって十分に合格点をつけられる物件はありました。
たとえば、私が今までに見た物件で、港北ＮＴに限っていえば、センター北のセンターヒルズが私にとっては合格点がつけられる物件でした。タイミングが合わなくて買いそびれてしまいましたが…。
センターヒルズも高い高いと言われましたが、ここはそのセンターヒルズよりも坪単価が高く、しかも、建物の構造や仕様などは明らかにセンターヒルズより見劣りします。
このマンションで私が惹かれたのは立地です。
センター北の便利さはないけど、センター北にはない落ち着きがあり（東側の道路はうるさいけど）、駅に近い。要するに、どちらも百点満点の立地ではないけど、私にはどちらも違った意味で合格点がつけられる立地でした。
価格に関しても、センターヒルズは多くの人が言うように高いと思いましたが、頑張ってそれだけのお金を払う値打ちがないとは思いませんでした。
しかし、このマンションの価格は…！？、いくらなんでもちょっとねえ…、と白けてしまいます。
かなりの値引きがあるようなら買いたいものですが、そうでなければ、こうやって時々見ているうちに全部売れてしまっても残念ではない、そんな感じですね。

[350: 匿名]

大和ハウスは大手ですが(347)。このマンションの特徴は、1、駅から近いこと且センター南、北へのアクセスが良いこと2、センターと違い静かで落ち着いていることです。利便性、構造最優先であれば買うべきではないでしょう。

[351: 匿名さん]

347さんが「大手」という言葉を使っているのは、マンション販売の実績面を言ってるんじゃないでしょうか？
大和ハウスは、たしかに会社としては大手ですが、マンションに関してはどうなんでしょう…？
「マンションもダイワハウチュ」なんてＣＭを最近流してますが…。
三井、地所、野村などの大手と比べると、マンションに関する信頼度、安心感はまだまだという気が個人的にはしているのですが…。

[352: 購入検討中さん]

マンション評価ナビの総合評価（http://www.mansion-hyoka.com/mode/details/447/）を参考に、購入を検討しています。

【総合評価】
■港北ニュータウン南西部に位置する横浜市営地下鉄グリーライン「都筑ふれあいの丘」駅から徒歩2分、5階建て、総戸数84戸のマンションです。
■売主は大和ハウス工業株式会社です。管理会社も関連会社の株式会社ダイワサービスが行います。リフｘ−ムをはじめ資産価値を保つためのサポートシステム「D’S　Bridge」があるので、同じ系列会社で入居後もまかせておけるのは便利です。
■住戸の９０％近くは南向きで、その前面は緑地帯と遊歩道で約８ｍの距離が確保されています。日照と採光に恵まれた立地です。
■84戸ということで共有施設などはありませんが住戸内の設備は充実しています。また玄関ポーチがあり、トランクルームも玄関脇にあるなど戸建て感覚のしつらえになっています。
■駅近くに大型スーパーがあるのが心強いところです。

一部の方が構造や設備について不満を述べていますが、私は特に悪い印象は感じませんでした。他の港北NTの物件と比べて遜色ないし、それとアフターサービスの面で信頼できますね。

[353: 匿名さん]

そこまで検討して満足したならすぐ買えばいいのに。なんでまだ検討中なの？

[354: 購入検討中さん]

> 353さん
第一希望の部屋のキャンセル待ちなんですよ。。。

[355: 物件比較中さん]

先週、モデルルーム（インフォメーションルーム？）に行ったものですが、私のダイワハウスの印象は以下の通りです。

ダイワハウスの良いところ：
住信SBIネットの提携ローンがある。
通期の優遇幅が1.55%は魅力的。

ダイワハウスの悪いところ：
財務状態が良いためか、値下げ交渉にあまり応じてくれない。
某新興デベロッパーだったら、1割〜2割引きは当たり前なのに！

[356: 匿名さん]

買うときは割り引いてくれると嬉しいが
値引いてしまったらマンションの資産価値は下がってしまうよ。
後で困るのは住民でしょ。
買う気があるのならそういったことも考えてみてはどうでしょう。

[357: 匿名さん]

値下げならともかく、値引きの場合は、値引きがあったのか、いくら値引いたのか、なんてことは、当事者が口外しない限り、誰も分からないでしょう。
資産価値を下げるようなことを、（値引きで）買った人がわざわざ言いふらすとも思えませんし。
それはともかく、この時期、施工が西松というのは印象が悪いですね。別に工事に欠陥があるとか、そういう問題ではないですが、やはり会社の印象というのも無視はできないので。

[358: 匿名さん]

>値引いてしまったらマンションの資産価値は下がってしまうよ。

資産価値は市場が決めるんだから、値引きする／しないは全然関係ないよ。
値引きしなければ売れ残るなら、売れるまで値引きした価格が資産価値ってこと。
よく、売れ残りの値引き反対！って騒ぐ住民がいるけど、まったく資産価値と
値引きの因果関係をわかっていない頓珍漢な反応。感情論じゃなく合理的な判断
をしようね。

[359: 匿名]

反対するのって、自分が買ったのより安い額で売り出されるのに納得がいかないってことなんじゃないんですか？

[360: 匿名さん]

売買市場は売り手と買い手の合意のもとで成り立つものです。
安く買った人は安い値段で売っても元が取れるし、高く買った人は高い値段で売れなくなる。
要は、値崩れした商品はその分、資産価値＝市場の流通価格が下がったってことでしょう。

[361: 匿名]

はじめまして、資産価値は新築ですから購入時点で単純に売出価格からゼネコンとデベの利益を差し引いた価値と考えて選択すると考えればすっきりしますよ。割引は購入価格であって、イコール資産価値と考えたらなかなか新築は買えないですね。値引き３割４割なら周辺まで混乱ですが。そう考え１０年間適正家賃払った先にもし売っても納得できる価格かな？が私の判断基準です。投資目的でないので。そうするとここはいい線ですね。

[362: 匿名さん]

>>361

それは千葉とか埼玉の話でしょ。
私は昨年末、青葉区の駅５分、築６年の
マンションを売却しましたが
当時の価格で売却できましたよ。
（今は急落してますが）

このマンションの価値自体は
将来的には中の上のような気がします。
・戸数も丁度良い
・駅近い
・駐車場１００％
・周辺商業施設豊富

１０年以内に売却するなら
３０００万台後半であれば買いかもしれませんね。

[363: 物件比較中さん]

>>362さん

私も3000万台後半ならば、十分ペイするのではないかと思います。
まあ、長く住むつもりであるならば4000万台中盤でも納得かな。