ベリスタ溝の口はいかがでしょうか（2）

[匿名さん]

BELISTA(ベリスタ)溝の口についての情報交換用の掲示板です。
物件を検討中の方やご近所の方などと情報交換しあって、検討して行きましょう。

■物件データ：
物件名称　：ＢＥＬＩＳＴＡ溝の口
所在地　　：神奈川県川崎市高津区末長字宗田町1116番9号
交通　　　：東急田園都市線「溝の口」駅徒歩15分
　　　　　　JR南武線「武蔵溝ノ口」駅徒歩14分
総戸数　　：420戸（他に管理室・集会室等7戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上7階建1棟 鉄骨造地上4階建自走式駐車場1棟
施工会社　：株式会社長谷工コーポレーション
完成日　　：平成21年2月下旬予定
入居日　　：平成21年3月下旬予定
駐車場　　：424台［月額使用料：3,000円～14,000円］
自転車置場：632台（ラック式234台、2段式398台）［月額使用料：100円・200円］
バイク置場：21台［月額使用料：2,000円］
原付置場　：21台［月額使用料：1,500円］
その他費用：（月額） インターネット使用料：1,260円

■最終期物件概要
販売戸数　：35戸（最終期　2009.1～）
間取り　　：2LDK～4LDK
専有面積　：68.10～96.76平米
販売価格 3,988万円～6,648万円

■前スレ
ベリスタ溝の口はどうですか（1）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8758/

■住民専用スレ
ベリスタ溝の口【入居者専用】＠住民板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2881/

[824: 匿名さん]

812さんが「近所に住む人」じゃないくらいわかるでしょうに。
バス通りから見たって、明かりがたくさんついてるのは誰でもわかるし。
建物すら見たことないのでは？
煽って、近所どうしを反目させようとしてる愉快犯？

[825: いつか買いたいさん]

>>824
ただ奥まった棟はそう簡単に目視出来ないだろ。
あまり反論すると今度は実際夜の風景とか投稿されちゃうよ。
今度は「留守中のお宅もあるだろ」とか言っちゃうの？？

[826: 匿名さん]

忙しく、走るように配達されている宅配業者さんが、420戸もの入居状況を把握できるのかなァ
と疑問に思っただけですよ。半分も未入居なんてちょっと信じられません。
正直、朝鮮学校側はよくわかりませんが、イースト棟（奥まった棟？)、車の活発なは出入りは
上から良く見えます。

[827: 匿名さん]

タワー＆パークス？

[828: 入居済み住民さん]

半分、未入居なんて有り得ません。
宅配業者さんは単にポストの表札で判断しているような気がします。
確かにそれなら半分くらいでしょう。
ちなみに我が家もまだ表札はつけていません。

[829: 競合物件企業さん]

宅配業者がポストの表札で判断？？wwwww
POSってご存知ですか？彼らはそういうシステムですべて集荷＆配達を管理しているのです。
一度でもそのサービスを利用すればその住居は登録されます。
普通そこで暮らしていれば一度は荷物が配達されたり送ったりするでしょう。そうすれば
それらが登録されるということです。その数がまだシステム未使用の住戸があると見越しても
半分程度ということではないでしょうか。すくなくとも近所のベランダウォッチャーよりは
信頼できるソースかと思います。

[830: 匿名さん]

信頼できるソースもなにも、そもそも、その話が、真実かどうか怪しいものです。

内容はどうであれ、顧客情報を流すような宅配業者の話は、信用に値しないと

思いますよ。鵜呑みにするほうもするほうですけど。

[831: 匿名さん]

夕飯時ぐらいに紛れて入ってどれぐらい電気が点いているか確認してみたらどうですか？電気が点いていなくてもカーテンがかかってるのも含めて。
半分しか入ってないなんてことないですから。

[832: 検討中]

>>829
やけに胡散臭い情報で動けるんだなぁと感心してしまうが。
そもそも、Posデータでと話をするが宅配をしたのは全体の何％かね？
宅配が無い家庭もあるのでは？
また、宅配業者全社から集めてみたわけではあるまいに。

私は実際に見に行ったが中庭等からみるとカーテン吊ってるぞ。
あれはモデルルームなんて部屋数では無いな。

着眼点は面白いが残念。

[833: 匿名さん]

大物釣りを狙いすぎだってば。

[834: 匿名さん]

ここより駅に近いところに、末長組がマンション建て始めましたね。

[835: 匿名さん]

丘の上の？

[836: 購入検討中さん]

ポニョ？

[837: 匿名さん]

バースシティ溝の口エアーズ？

[838: 匿名さん]

ライオンズマンション溝ノ口？

[839: 匿名さん]

洗足学園の反対側あたりだと思う。

[840: 購入検討中さん]

今週末にバースシティも見に行こうと思ってます。
全戸東向きなので、ここを丘の上から見下ろす感じでしょうか。

バースシティ溝の口エアーズは辿り着く直前が坂なのと、エントランスまでかなり階段
を上るので、ここより地図上の距離は２分近いことになってますが、実測は対して変わ
らない（もしくはそれ以上に負担）かと感じてます。

＜比較表＞

　　　　　ベリスタ　　　　　　　　 バースシティ
世帯数　　420戸　　　　　　　　　 60戸
駅距離　　15分　　　　　　　 　　　13分
駅道程　　平坦　　　　　　　　 　　平坦＋直前から坂道＆階段
用途地域　工業　　　　　　　　 　　第1種低層
地形　　　平地　　　　　　　　 　　丘陵
竣工　　　済（H21年2月）　　　　　H22年3月
共用施設　6種類　　　　　　　　　 無し
駐車場　　自走式100%　 　　 　　　機械式70%（平置き3台）
来客用　　4台　　　　　　　　　　　無し
自転車　　632台（約1.5台／戸）　　60台（1台／戸）
バイク　　21台　　　　　　　　　　 無し　
価格帯　　3,988万円～6,358万円　 2,900万円台～4,900万円台
占有面積　68.10～92.13m2　　　　 65.18 ～ 100.01m2
管理費　　8,180円～11,060円　　　未定
修繕費　　5,450円～7,370円　　　 未定
駐車料　　3,000～15,000円　　　　未定（ベリスタより大分高いと思われる）
ネット　　1,260円　　　　　　　　 自分で契約？
共用庭　　春・秋コンセプト中庭　　 スカイルーフガーデン
安全面　　2重セキュリティ　　　　　記載なし　　　　

パッと見、バースシティの方が物件価格として安いように思えますが、駐車場と管理費、修繕費
などの月額費用はバースシティの方が高くなる（丘陵／小規模／機械式）と予想しています。
来年3月までの賃貸料分も考慮して比較するつもりです。
週末に確認してきます。

[841: 匿名さん]

階段はイヤですね。ベビーカー使うので論外かな。DINKS向け？老人・障害者になってしまったら階段は無理ですね。

バースシティは全戸東向きなのだから、価格帯はベリスタのイーストコートと比較すべきだと思います。
向きの優劣は、南＞西＞東＞北だと一般的に言われています。南はダントツですよね。

[842: 匿名さん]

南＞＞西≧東＞＞北

[843: 入居済み住民さん]

三井住友用度品調達センターが、スーパーになるといいな！
朝鮮学校が、日本の幼稚園になるといいな！
ライオンズか富士通ゼネラルが、図書館になるといいな！
んで、ここの自転車置き場あたりから溝の口方面の道路に抜ける直通路が出来ると最高！
（以上、妄想に近い希望。でも将来「あると思います」）

[844: 匿名さん]

>>843
坂戸踏切付近に新駅設置が抜けてる。
駅まで徒歩５分内になるぞ。

[845: 匿名さん]

図書館とスーパーほんとに欲しい・・・。遠すぎるんだもの。

[846: 匿名さん]

そうですね！

銀行用度品調達センターなどは、もっと郊外僻地へ行くべし！周辺に不必要な上、銀行のコスト削減のためにも。
あの建物は少しリフォームするだけで、そのままスーパーにふさわしいと思います。

朝鮮学校は、事実として生徒数の減少と資金難で全国的には徐々に閉校が増えています。
1970年代初頭には4万6000人を数えた全国各地の生徒数は、2004年度には1万1500人、2008年2月時点では
1万1000人まで落ち込んでいます。（ウィキペディアより）
将来的に閉校となってもおかしくないですし、民間施設に売られてマンションが建つよりも、公共施設に建て
替わる可能性が高いと思います。まあ、南武線では需要はまだまだありそうなので当分先だと思いますが。
ここいらの人口増に伴って学校施設（幼稚園など）になる可能性もゼロではないかと。

ゼネラルさんも、ここの敷地を売却したくらいですし、もう少し郊外僻地に転居されてコストダウンしても
良いとは思います。ここが転売されたら、おそらくはまた大規模マンションでしょうけど。
この立地で大規模図書館なら確かにすばらしいですね。需要はあるかと思います。
既存のマンションは当たり前ですがそのまま残るに決まってます。

丘の方であれば、バースシティのような新築マンションが増えることは望ましいですね。
こことはマンション差別化されている中で、南口でスーパー等の商業施設需要がさらに増えます。

[847: 匿名さん]

洗足学園にだけは未来永劫残って欲しいと思います。
あそこに転居されて、大規模マンションが建つことはここの価値にとってものすごいリスクとなります。

インフルにも負けるな！！！

[848: 匿名さん]

あと１３戸♪

６末で完売かな。がんばれ！

[849: 匿名さん]

来年の６月ですか？その前に業者間転売されますよ。

[850: 匿名さん]

はい。スルー。

[851: 匿名さん]

お気持ちはわかりますが、現実に目を向けましょう。

[852: 匿名さん]

うらやむ気持ちは分かりますが、真実に目を向けましょう。

[853: 匿名さん]

うらやんで書き込みするなら他の駅近マンションに行ってますって（笑）。

[854: 購入検討中さん]

>>853

羨んで無いって事は黄色い陰湿者？

[855: 匿名さん]

↑またまた煽っちゃってェ。

[856: 匿名さん]

いつものあの人ね。

[857: 購入検討中さん]

840です。バースシティ溝の口エアーズを見てきましたので追加レポートします。


・天井高が2.5Mと、ベリスタより10CM高く、収納内の高さも2.5Mを確保し広々設計（ハリが少ない）
・リビングのL字サッシュが明るさを演出し開放的
・バルコニーもL字が多く広く感じる
・東向きだが、東南角部屋と他条件の良い部屋については、遮るものも無く眺望も良さそう。かなり
　日当たりも良好そう。
　（部屋によっては完全東からの日照のみ。低層階は東南からの日光は樹木に遮られそう）
・お風呂に窓（西側）あり換気性に優れる。

以上についてはバースシティに優位性がありました。
営業マン曰く、設備仕様は最低限にしていて、ベリスタの方が良い（ディスポーザetc）とのことです。


価格（管理費等も）は6／上旬発表で現時点未決定とのことですが、ここより㎡あたり
の割安感を出すとアピールしていました。（安さの理由は丘の土地安、単独売主ｅｔｃ）


建設現場も見てきました。駅からの徒歩は実測１５分でベリスタと変わりません。坂道の為、より疲れます。
バースシティは下記のマイナスポイントが許せるかどうかで決まると思います。

・溝の口方面物件付近の上り坂（細くて路面も悪い、近隣の建物も下賤な雰囲気）
・高圧電流の鉄塔がすぐ脇にそびえ立つ（健康上の影響が心配）
・駐車場が梶ヶ谷側（丘陵のUPDOWN激しい道をうにょうにょ行く必要がある）
・メインエントランスが梶ヶ谷側の高所にあり（マンションの７Ｆに相当）、溝の口側入口
　はかなりの階段と、回り込む感じの長いスロープを登る必要がある。
・窓から直接見えないが、葬儀場がかなり近い。
・地盤が固いとは思えず、震災時の被害は本当に無いのか心配。

個人的には、総合力でベリスタに軍配があがりました。あとは金額差次第です。

[858: 匿名さん]

マイナスポイントについて営業マンは何と言ってましたか？
高圧電流の鉄塔や地盤のことなど大変重要なポイントですから、当然、見解を伺ったことと思いますが。

[859: 購入検討中さん]

質問しましたが、下記のコメントでした。
裏付けのある安心データは示されませんでした。

鉄塔「どうしても気になる方は仕方ない。」
地盤「地表を削って、地下深く（支持層？）まで杭を打ってあるから大丈夫。」
丘陵「現地に行って、溝の口方面と梶ヶ谷方面も実際に歩いて絶対に確認を。それでだめな方は絶対にNG。」

[860: 匿名さん]

>>857>>859さん
有用な情報ありがとうございました。
助かります。

[861: 匿名さん]

ベリスタとは比較にならない物件みたいですね。

[862: 匿名さん]

あと残りはどれくらいなの？

[863: 購入検討中さん]

12戸ナリ。
デベは第一四半期の6月完売を狙うでしょう。
ここはそろそろ最後の勝負をかけるタイミングですね。

[864: 匿名さん]

バースシティ溝の口エアーズですか。。。
あそこの立地はまさに山城。
「風雲溝の口城」とかに名前変えて、それぞれの住戸も一の丸、二の丸とかで呼んで
共用天守閣など造ったら、信長の野望とかやってるマニアに受けるのになー。

[865: 匿名さん]

ベビーカーや自転車はどこから登るのでしょうかね。
想像がつかないんですけど。

[866: 購入検討中さん]

>863

確かに自然と６月完売する可能性はありますが、６月中に売り急ぐ姿勢は
ないと思いますよ。

ここは３月の年度末までに原価の処理が終わってますので、年度が変わり
今上期の売上げは販管費を引いた分、まるまる利益ですから、おいしい
収益源になるはずです。

上半期末の９月末に在庫があるのはまずいけど、四半期の６月はそんなに
気にしないのではないかと。
あせらずじっくり売れば確実に上半期中に完売する物件なので、あんまり
大きな期待をされない方が良いのではないでしょうか。

残り１２戸なら６月中にさばける範囲でしょうけど、以上より７月以降に
持ち越す可能性もあると思います。

[867: 購入検討中さん]

ふーん。

そうだ、マンションを買いに行こう！！

[868: 匿名さん]

残り物には福ありなんでしょうか。それとも残る部屋には残るなりの理由があるのでしょうか。
一番大きな理由ってなんでしょう？値段は勿論でしょうけど、どの棟が条件としてはいいのでしょうか。

[869: Ｚ]

モデルルームとは違い実際の部屋や間取りが見れるのはとても良い事だと思います。
自分の目で見て、確かめて納得いく様なら買いではないでしょうか？
実際、住んで生活してみないと分からない事もありますよ。

[870: 匿名さん]

>>868
いいマンションは高額の部屋が先に売り切れます。
逆は高額の部屋が売れ残っている。
ここはどうでしょうか？

[871: 購入検討中さん]

＞８７０

なんでか言ってみ

[872: 匿名さん]

販売開始当初からずっと売れ残っている部屋は、何か理由があるはず。間取り、部屋の位置、動線、或いは割高な価格設定など。
そうではなく、ローンが通らないなどでキャンセルになった部屋は、残り物に福ありの場合もある。

[873: 購入検討中さん]

ここは億ションが買えるような超高額所得者が買うところではないですし、
頭金２割前後であとはローンを組んでいる方がほとんどだと思います。
このご時世で、住宅ローン審査に通らない率がかなり高かったと思われます。
高額な部屋ほどローン額も大きくなり審査が厳しかったということでしょう。

また、昨年１０月～今年３月はあちこちのマンションで価格大暴落があって
安い物件選択肢が増えたために、昨年前半にここを契約した人で、他へ流れた
人も少々はいたはずです。

審査通らない／個人的事情のキャンセルは営業に聞いた話、累計で４０以上ある
とのことですので実際に契約数ベースでは完売４５０以上の成約があったのです。

だから、今残っている＝条件悪いではないと思います。誰かが一度は気に入って
契約をした部屋なので良い部屋もあると思います。
あとは、自分の目で見れるわけですから、実際良いかどうか分かりますよね。