プラウド市ヶ谷南町

[マンコミュファンさん]

市ヶ谷の歴史ある住宅街に誕生するこの物件、「プラウドのマスターピースを目指す」という事だそうですがいかがでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地＝東京都新宿区南町12
交通＝都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩6分、有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅徒歩9分ほか
規模＝RC5階地下1階、総戸数42戸
間取り＝2LDK ～3LDK
専有面積＝59.72～87.35平米
入居＝2011年9月下旬予定
売主＝野村不動産
施工＝野村建設工業
管理＝野村リビングサポート

[442: 物件比較中さん]

30代でマンションを買うとしたら、永住志向の方は少ないでしょうね。
場合によっては50～60年住むわけですから。
「老後はもう少しコンパクトな部屋に移る」前提で基本的に長く住みたいという方なら、
それなりにいるかもしれません。

ただ30代半ばまでで自力でここを買えるなら、将来的に収入が大きく上がる可能性も見込まれますし、
まとまった額の相続が見込める方もいると思うので、
そういった方達はもっとグレードの高い場所に住みかえていかれる気がします。
更に将来親の面倒をみるために転居予定の方もいるはずなので、
やはり骨を埋める覚悟？の方は少ないのではないでしょうか。

ここは転売時に云々という話題が多いですが、
不動産投資を収入源の一部にされる方以外にも、
そういった理由で投資的な視点を重視される方が多いのでは。

[443: 匿名]

駐屯地の影響とは？なんですか？
有事の際狙われる事ですか？

[444: 物件比較中さん]

右翼がうるさい、テロ等の攻撃の対象になる、戦闘機が落ちる・・・とか？

[445: 匿名さん]

右翼の影響なら靖国や二つの大使館近くの方が影響大なのでは？

[446: 物件比較中さん]

今度出来る砂土原のマンションには皆さん反応されていないようですが、
あまり立地等何かの条件が良くないということでしょうか？
それとも東急だからですか？

[447: 匿名]

砂土は概要が分かりません。
南側が入り口になると思いますが狭そうなだし、敷地も入り組んでいるので個数もどのくらいになりますかね。

[448: 物件比較中さん]

何だか初期に見た経済力ありそうな方達が消えて、
頑張って買いました系の人が増えた印象。

[449: 匿名さん]

まあ見るだけなら買わない人も来るからね。

経済力の足りない人もくれば､逆に余裕があってさらにグレードの高いものを買える人も来るから。
買う人というのは結局,そのマンションにあった人に落ち着いていくような気がします。

[450: 物件比較中さん]

＞買う人というのは結局,そのマンションにあった人に落ち着いていくような気がします

そうですね
周りの友達で同じ位の経済力があっても、
港区の繁華街の駅近タワーを選ぶ人、駅から遠いけど楽しく遊べるエリアを選ぶ人、
文京区のお屋敷町を選ぶ人と、カラーがありますしね
ここは長く住む方が多そうですね

[451: 匿名]

こちらを検討していましたが、このまわりの社宅の売却が目立っています。あと２年、３年で内装も土地柄に合わせた物件が出てくるでしょう。
飯田橋も開発が進み、恵比寿の様なランドマークが形成される期待もあり様子伺いにいたしました

[452: 物件比較中さん]

そうですね、タイミング的に急がない方は様子見でいいと思います
ただ今後出てくる物件もここより小さめ住居中心の場合もありますし、
広めの間取りの物は高倍率になりそうなので、
このエリアで早めに家を確保したい方は、とりあえずここを買って、
気にいった物件が出た時に買い替えがいいのかなと思います

南向きで窓を広めにとった100㎡以上の部屋が欲しいけど、ここよりはるかに倍率つきそう・・・
（逆につかないのかな？）

[453: 匿名さん]

452さんは不動産業の方ですかね･･･。
つかないってなんですか？

[454: 匿名]

つ倍率

[455: 匿名]

ここ北口に地域のゴミ捨て場はあるし、北西側に東都生活協同組合市ヶ谷支部と地方小出版流通センターがあり、印刷やトラックの騒音が影響あると話していたよ。もう少し良い土地があると思ってここはあきらめました

[456: 物件比較中さん]

ゴミ置き場はあり得ない位嫌ですけど、生協や流通出版センターに関しては、
この程度の価格ならまあ・・・という印象です

私見ですが、近くの分譲予定の立地や近隣の建物を見ると、
砂土原町は窓は少なめ、部屋は3LDKでも小さめ（ここみたいに80㎡以上は無さそう）になりそうだし、
砂土原の中でも坂の下のエリアなので高級感で言うと微妙かもしれません
払方町は地形からいって南面がここより少ないので、南向きで窓を広くとった部屋は最上階のみ、
南向きの部屋自体も少なめになりそう（高倍率？）、
更に面積や日照の条件から言って、あまり広くて高額な部屋は作らなそうな気がします

なので市ヶ谷の新築で広めを探すなら、ここは悪くない感じですね
市ヶ谷にこだわらないならこの近辺だと三井の飯田橋がありますし、
新築にこだわらないならもっと条件の良い中古があり、
広さにこだわらないなら砂土原でも良さそう
新宿区内での投資なら三井の飯田橋か三菱の西新宿でしょうか

[457: 匿名さん]

>砂土原町は窓は少なめ、部屋は3LDKでも小さめ（ここみたいに80㎡以上は無さそう）になりそうだし

これは東急の物件を指しているのでしょうか？
既にプランはオープンなのでしょうか？

[458: 匿名さん]

阪急の物件？

[459: 物件比較中さん]

あの立地、周辺環境だとあまり広めのものは出ないでしょう＜東急＝砂土原
まだ部屋プランは公開していないようですが、
周辺住民には事前説明があるので、どんな感じになるか概要はつかめます
・・・とか言いつつ、思いっきり外してたらスミマセン


阪急は払方町ですよね

[460: 匿名さん]

確かに東急の物件は土地自体が狭そうですので、広い部屋のプランはないかもしれませんね。
外堀の物件もそろそろ情報がでてくるのでしょうか・・・
両方とも駅近なので高額物件になるでしょうね～

南町、払方町共に静かで終の棲家にはいいと思います。

[461: 匿名さん]

今週末が締め切りですね。

[462: 匿名]

外堀のパークハウス市谷田町狙ってたけどタイミング外しちゃったので、ブランズに期待！
でもパークハウスは下が賃貸というデメリットがあったから最低価格でも5階からだったけど、あの売れ行きからして東急はガメツク1階から同じような価格つけてきそう。
早く概要出ないかな。

[463: 物件比較中さん]

ここは結構期待していたわりに残念なマンションだから、やはり高額収入のひとははいらないでしょうね。子なしでせいぜい1500万／年程度？東急はさらにコンパクトになりそう。残念な仕様でも広い部屋を作ったほうが、いいのでは？たぶん今の世の中、とくにこのあたりを希望する世帯はそういう部屋を希望するけどそう出せない人がおおいのでは？東急、豪華でなくていいから戸数を減らして、広い間取りで２LDKつくってみたらどうでしょう？子持ちでこのあたりを考える人は、たぶん新宿区をあきらめるか、あるいはもっと豪華でOKな世帯がどっちかでしょうね。

[464: 物件比較中さん]

すみませんが、463さんの文脈がよく分かりません。

[465: 匿名さん]

わたしにも分かりません・・・

[466: 物件比較中さん]

No.463は文の流れが大混乱ですね

・子持ちでこのあたりを考える人は、本来なら多分新宿区をあきらめた方がいい世帯（ちょっと無理して買う世帯）、あるいはもっと豪華でOKな世帯に二極化する
・ただしここは仕様が残念なので、高収入世帯は入居しなそう（年収1500万程度のご家庭がせいぜい？）

・多分この辺りを希望する（年収1500万以下の）人達は、仕様を落としても広めの部屋を希望する人が多そうだから、東急さんはそういう物件を作ったら？（豪華じゃなくても、戸数を減らしてゆったり2LDKとか）

おそらくこんなことを言いたいのだと思うけど・・・

[467: 匿名]

２ＬＤＫで８０平米の南側の角物件探していました。
しかし、細長い間取りで廊下が長くなるつくりの為、諦めました。
これから、市ヶ谷で正方形で南側に道路付けされている物件でてくるでしょうかぬ。

[468: 匿名はん]

外堀通り外苑東通り早稲田通りにかこまれた牛込地域においては、私が５年間ウォッチしている限り
　そもそも８０平米以上の新規物件は非常に少ない－最近のは小ぶり物件ばかり
　あっても中古だがバブル期の物件が多い
　あった！と思ったら定期借地とかマイナーデベとか
なかなか難しい状況。
この物件も賛否ありますが、DINKS層、シニア層、子供の小さいリッチファミリー層にはまずまずな物件。もちろんこ牛込地域を気に入っていない方には勧めませんが。
そういえば「牛込」って響きはあまり好きでない方もいるかも。市ヶ谷台とか神楽坂地域とでもいったほうがよいのでしょうか。もともとは牛込区ですけど。

[469: 物件比較中さん]

＞467
それこそ2年後竣工予定の清水の加賀町ですね
ほぼ正方形に近い形状ですよ
ただし市ヶ谷からは大分遠くなるので、最寄駅は「牛込柳町」、次いで「曙橋」になります
（市ヶ谷薬王寺近辺）
ただあっちは市ヶ谷も神楽坂も遠くなるし、立地としてはどうかなぁ
お好みに合うなら形状としては良さそうですし、80㎡以上の広めも出そうな場所ですね

＞468
5年間ウォッチして来られた方のご意見、ありがたいです
私はこの辺を見始めたのがここ2年なので・・・
80㎡以上、やはり少ないんですね


ところで今更ですけど、価格改定についてご意見お聞かせください
倍率のついた部屋まで下がった理由って何だと思いますか？
また下がった部屋とそうでない部屋の差は（どちらも倍率あり）何なのでしょうか？

[470: 匿名]

値下がりしたんですか？
値段より内装がいまいちで諦めた者です。あの頃営業に聞く度に、二倍ですと言っていたけど、以外と倍率は付いていなかったのかなと思います。

[471: 物件比較中さん]

内装は総取り換えするからまあ何とかなるとして、問題は日照と間取りです
でもこの広さは、市ヶ谷ではなかなか出ないし・・・悩みます

パークハウス市ヶ谷田町の最上階は、下が賃貸や小さめ住居ばかりなので避けてしまったけど、
こんなことなら申し込んでおけばよかった！と今は後悔しきりです

[472: 匿名さん]

市谷田町の最上階、結局何倍だったのでしょうか？

[473: 匿名さん]

ごり押しされて登録してしまいましたが、やはり色々考えて
ここよりは阪急不動産の払方ですかねえ。
当選してもキャンセルします。

[474: 匿名はん]

当選してもキャンセルするなら、お世話になった営業さんに伝えたら？引っ張る必要もないし、普通に営業妨害しているだけでしょ。
一生懸命働いている方に失礼ですよ。

[475: 物件比較中さん]

私も阪急の払方町が気になってしょうがないです
南向きで間取りが良ければ、80㎡1億までOKなんだけど、
でもそんな好条件の部屋は倍率高くて当たらない気もするし、
それを考えると、こちらで当たったら買っちゃおうかな、と思ったり・・・

あちらに期待してこちらをキャンセルして、期待外れだったり抽選に外れたりしたらショックだわ
すでに市ヶ谷田町→南町で一度やってるし・・・（期待はずれ）

[476: 匿名]

パークハウス代官山。内装も設備も良い。南町このくらいの標準内装にして欲しかったな。新築で内装改築工事するのはコスト的にかかるから、この辺で中古物件出て来たらイノベーションするのも良いかなと。東南角は少ないし、阪急の物件非常に気になります。是非、標準内装良い物にしてください

[477: 匿名さん]

東急も阪急も悪くはないでしょう。
皆さんのイロイロ言いますが、抽選に当たらないと住めません。
当たり前です。
選ぶのは売り主ですからね。
マンション浪人もなかなか大変です。

[478: 匿名さん]

まあ、誰もが欲しがる物件は難しいね。
自分達のライフスタイルを分析して妥協出来るところ、出来ないところをちゃんと見た上でなるべく人と競合しない物件を探さないとね。

マンション浪人し続ける人は他の人と競合しまくる時点で他人と着眼点が同じ、かつ人気物件にしかいってない、そしてデベからも優遇される扱いを受けてないって事で根本的に自分および物件探しを見直すべきではないかな？

[479: 匿名さん]

No.478 by 匿名さん

ごもっとも。
当たり前のコメントですが、とても良い意見だと思います。
そう考えると自分の理想的な物件に会えて暮らしている人って
何パーセントいるのかな？
マイナス部分を許し生かせる度量がもっと自分に欲しいです。

No.477 です。
ちなみにまだ浪人ではありません。

[480: 物件比較中さん]

人気物件に行くのは悪いことじゃないと思いますよ
一生住む方なら尚更、時間をかけてでも満足のいく家を探すべきだと思うし
人気物件を買う方が皆デベに優遇された結果、ってことではないのでそこは大丈夫ですよ

買い替え志向、投資志向の方は「目の付けどころが違う」お得感のある物件を買うのは賢いですよね

投資だとよく「今後発展が見込めるエリア（少し前の品川のような）」が売り文句だったりしますけど、
発展途上の街って自分では住みたくないんですよね・・・

[481: 匿名]

この南町も二年後ぐらいには出てくるでしょうね。
その時、価格が20パーセントは下がりますからその時点で、周りの環境や住居の思考も、マンション内の掲示板を見れば分かりますからその時買うのも手ですよね。手数料も新築で買うより断然安いし、しかもこの景気じゃ、住宅ローン減税も延長されるでしょうからね。

[482: 物件比較中さん]

さすがに2年で20％は下がらないでしょう

あと築後1年で出しますか？
払方町や加賀町への買い替えの方が出す可能性も無くはないですけど、
出るのはおそらく築後3年（4年後）辺りからかと思いますが・・・

私は中古はどうしても生理的に無理なので、中古OKな方がうらやましいです
選択肢が広がりますよね

[483: 匿名さん]

> 価格が20パーセントは下がり

全く根拠なし。

[484: 物件比較中さん]

中古で買う方が新築で買うより手数料断然安い、ですか？

不動産屋に仲介手数料払うのでかえって高い気がするのですが。。。

[485: 物件比較中さん]

手数料・・・諸経費のことかしら

[486: 匿名さん]

中古物件の仲介手数料（不動産会社への報酬）は物件価格の5％
かかるのではないでしょうか？
7000万なら350万円かかりますよ。
不動産取得のための諸経費ではありません。

新築ではこの項目はありませんから同じ価格なら中古の方が
割高な気がしますがいかがでしょう。

[487: 物件比較中さん]

486さん、ご説明ありがとうございました。すっきりしました。

[488: 匿名さん]

中古は3%+6万円です

[489: 匿名]

それは仲介手数料だけの価格。新築は仲介手数料ないし。

[490: 匿名]

>しかもこの景気じゃ、住宅ローン減税も延長されるでしょうからね

こちらも全く根拠無し

[491: 契約済みさん]

売る時と買う時の仲介手数料って一緒？