プラウド市ヶ谷南町

[マンコミュファンさん]

市ヶ谷の歴史ある住宅街に誕生するこの物件、「プラウドのマスターピースを目指す」という事だそうですがいかがでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地＝東京都新宿区南町12
交通＝都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩6分、有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅徒歩9分ほか
規模＝RC5階地下1階、総戸数42戸
間取り＝2LDK ～3LDK
専有面積＝59.72～87.35平米
入居＝2011年9月下旬予定
売主＝野村不動産
施工＝野村建設工業
管理＝野村リビングサポート

[401: 物件比較中さん]

うちは一生住む気は全くないので、逆に投資物件としてどうなのか迷っています

一生住むなら、自分さえ気にいればOKなので、むしろ迷いがなさそうに思うのですが・・・
迷うなら今買う程の物件ではない、ということではないのでしょうか？

[402: 匿名さん]

>>401

お気持ち分かります。
一生住むことになってもよいかどうかは大切なポイントですよね。
あまりネガティブなこと書きたくないですが、駅からの距離、買い物、間取りなどを考えると投資には向かないと思います。
市ヶ谷をお探しならば、これから何物件（少なくとも３）かでてきますよ。

この物件は静かでよい環境ではあると思います。

[403: 匿名さん]

こちらの物件希望者です。
意外と抽選時に駄目だったら良いなと思っています。
ローンを入れて九千万。当たれば住みますし当たらなければ、違う物件探すだけです。

[404: 匿名さん]

東南角とか南西角とか最上階なんて割高感が否めない･･･
単価の高い部屋って条件はいいけど割高だから資産性はめちゃくちゃ悪いよなぁ･･･

でも3･4倍率らしいんですよ。
安いってことかな？と思ってしまうんですけどどうなんでしょう？
申し込んでも当たらなそうですのでやめろってことですかね・･

[405: 物件比較中さん]

＞意外と抽選時に駄目だったら良いなと思っています。

わかります
やめる程の決断はまだ出来ないけど、
迷っている最中だから、当たって話を勧めると後悔しそうなんですよね
でも申し込んで外れたら、後悔はなくむしろスッキリするかも、なんて・・・

今後出てくる物件が、ここより確実にいいなら待ちますが、
加賀町なんかは竣工が３年後だし、うちにとっては先過ぎます

ところで阪急物件は砂土原のどの辺りでしょうか？
牛込中央通り沿いは東急ですよね？

[406: 匿名さん]

立地も建物も正直すごい気に入りました！
ただ、どうしても間取りが気に入ることができません･･･
生活を合わせればいいかなぁとも考えましたが
せっかくお金を使うなら･･･と思い諦めました。

東五軒町にもあるみたいなので待とうかと思います。
本当は、お金があれば九段下が買いたいです･･
友人から九段下にマンションができることを聞きました。

[407: 物件比較中さん]

九段の知人に聞きましたが、場所にもよるんでしょうけど、
靖国が近いので街宣車がうるさくて大変らしいですよ

[408: 匿名さん]

あの道を歩いた瞬間、大和郷や砂土原町に似ていると思いました。

[409: 購入検討中さん]

403です。
本当に、背中を押してくれる何かが足りないんです。
贅沢言えばきりがありませんが、間取りと内装が良ければ良いんですがね。

[410: 物件比較中さん]

本当に、間取りと内装が良ければというのは私も心から思います
立地は批判が多いですが、静かだし、市ヶ谷寄りよりもスーパーが近いので、私は気にいっています

うちがもし買うとしたら、内装はオプションで限界まで変えて、
後は外部業者を入れて更に変える予定です
日照や狭さはともかく、バストイレ、玄関の狭さ、チープさが耐えがたいです

[411: 匿名さん]

九段下とここで迷うって、よく分からない話だね。

上の、>400で、「一生住む」みたいな発言がありましたけど、
マンションって一生は住まないものですよ。
人生で最初に買うときは、みなさんそう思うかもしれないけど、
いろいろあって結局は引っ越したりするものです。
だから資産性が大事になります。

ちなみにこのあたりのマンションは、
バブル時代前後に分譲されたマンションが多いためか、
総じて、分譲時よりずいぶん中古価格は落ちています。
（砂土原はまた別。築年数が浅いためそれほど落ちてない）
お屋敷街といっても、マンションはやはり駅からの距離がかなり決定的。
マンションに限れば、駅からの距離が問われないのは、東京では広尾だけです。

加えて間取りも変わっているとなると、けっこうリセールは（同じ値段では）苦労しそう。

でも10年前と比べると、牛込中央通りはおいしい食べ物屋さんも増えて、
なかなかいい感じの町並みですよね。
ル・マンジュ・トゥーやカルミネとかラポルタフェリーチェとか。
そば屋さんもおいしいところがあるし。

少しずつ世代が交代しているのかもしれないですね。

[412: 物件比較中さん]

私はこの立地でも、4F以上の南向きならいけると思います
下層階の東西は市ヶ谷とプラウドのブランドがあっても、リセールで苦戦しそうですが・・・

九段と迷うのは、何となくわかります
あちらも場所によっては雰囲気いいですよね

[413: 匿名さん]

最近の書き込みを見て、皆さん同じ悩みを抱えているんだなと思いました。
一生の買い物だからと私も思っていた口ですから、そんなに力まず要望書を提出しようかと思います。
この値段で市ヶ谷にすめるし、いざという時は売ればいいかなと。
その元手で、他を購入するのも良いかなと思います。
私たちも、あの内装にはショックでした。あまり悲観的になるとプラウドイメージが悪くなってしまいますが、あと少しスパイスが欲しかっです。四谷大京町も あの土地の規模で即日完売ですから同様に完売になるでしょうね。市ヶ谷の方が、落ち着きもありスーパーや飲食店、教育の環境も整っていますから外の環境は非常に良いと思います。

[414: 物件比較中さん]

神楽坂は微妙だけど、市ヶ谷はそう値崩れしないしね

[415: 匿名さん]

>>412
>九段と迷うのは、何となくわかります

投稿者は「九段下」と書いているけど。
九段上はまったく別の土地柄ですね。

あと、「市ヶ谷」と書く人が多いけど、
市谷○○町に住んでいる人は、「市ヶ谷」＝市ヶ谷駅＝千代田区のイメージ。

番町に住んでいる人は、住んでいる場所を聞かれて「市ヶ谷」と言ったりするわけです。

実際住んでみてタクシーなどで帰宅するようになればわかると思うけど。

[416: 匿名さん]

九段下と比べられるのならば市谷町名の方がいいと思います。
４１５さんがおっしゃるように、九段でも九段坂の上には素晴らしいマンションがありますよ。
ただ学校が多くてグランドの音が気になるかもしれませんが、、、

[417: 物件比較中さん]

私は「市ヶ谷」というと新宿区側のイメージで、
千代田区サイドはあくまでも「麹町」のイメージだった
確かに麹町の最寄駅は四谷～市ヶ谷だから、人に道順を説明する時には駅名を出すかもしれないけど、
麹町の人は住所聞かれて「四谷」「市ヶ谷」とか言わずに「麹町」と言いません？
人によるのかもしれないけど・・・

[418: 匿名さん]

麹町の人は駅名がありますのでそのまま言うのではないでしょうか
番町は東京の方なら分かっても、市谷町名は通じないことが多いと思いますので、どうしても市ヶ谷ということになりますね

[419: 匿名]

靖国や外苑、外堀東など都内の緑もすぐそばにある物件、住みやすいと思います。板橋の商店街も魅力的ですが、やっぱり市ヶ谷に家を持つステータスから考えると安い物件です。

[420: 物件比較中さん]

確かにここは家の快適性より「ステータス」に価値を感じる方向けの物件なのかもしれませんね。

とりあえず中古市場を見ても、価格はそれ程下落しない気はしますね。

[421: 匿名さん]

ここは一期完売する可能性が高いってことですよね。凄いですね、今時。

[422: 匿名]

そうなんですよね、魅力な点は立地ですが、これはかなりマニアック層にしか受けない気がして転売時を思うと、一歩踏み出せません。狭いからいずれ出たくなるのはもう予想がつくので。

[423: 匿名]

大久保通り、早稲田通りなど、幹線道路沿線は商業地域なので固定資産税が高いです。
九段も、ご購入検討する前に市ヶ谷と確認してください。

[424: 物件比較中さん]

この立地、やっぱりマニアック層にしか受けないでしょうか？
私も自分で一時的に住むにはいいけど、長期で住む気にはなれないし、
でも転売時を考えると悩んでしまいます
今住むには立地もいいし、広さもとりあえずこれでいいんですけどね。

阪急の払町は似たような立地で、間取りがここより上か下か分からないし、
東急の砂土原はあまり広くなさそうだし、加賀町はちょっと立地が希望から外れるし・・・
いっそ三井の飯田橋？とかすごく悩みます

[425: 匿名さん]

野村は商売上手ですよね。　このマンションやめましたけど、野村の株買うことにしました。

今季は業績いまいちの様ですが、売れ行きの良い物件の引き渡しが今後続くようなので。

[426: 物件比較中さん]

嫌みではなく、野村は本当に商売上手だと思います
すみふの売れ残りっぷりはすごいですものね

[427: 匿名さん]

スミ※さんの営業の方何人かお会いしましたが
上の方の判断が鈍くて売るタイミングを逸しているというか、、、なんだかお気の毒でした。
野※さんは確かに商売上手だと思います。

[428: 物件比較中さん]

初めてMRに行って映像見せられた時に比べて、
先日の登録説明会ではずいぶん客層が変わったなと思いました。
セレブ風の方達は撤退？

[429: 匿名さん]

ギャラリーには投資目当ての方はそんなに少ないと思います。
投資にするような物件ではありませんからね。

投資と言ったら、四谷大京町か飯田橋タワーでしょう。

[430: 匿名さん]

やはり投資目的には、四谷大京町か飯田橋タワーだったんですかね。。。
飯田橋の時は考えていなかったのですが、四谷大京町はまさしく投資目的で検討しました。
その時に、市谷仲之町は検討外でしたが、ここの物件が気になり見送ったのでした。

今考えると、こちらより規模が小さく部屋もせまいですが、やはり大京町の利便性のほうが先々まで考えればよかったのかも。と後悔しています。
環境はここより良くはないけれど、幹線から一歩入って悪すぎない。悪すぎない環境で広すぎない（高すぎない）間取りは、DINKSにも老後2人暮らしにも最適。JRまでの距離もここと大差ないが、フラットな立地でどこにも行きやすい。なんで老いてきたらこれほど生きやすいことはない。慶応病院すぐそこだし。丸正もそこだし。

使用用途の広さでは、完敗だったと、いまさら気づいてます。
ついここのほうがちょっと環境よいだけで、心揺れた自分が哀しい。砂土原でもなかたのに。

書きながらまた気づいた。大京町の小さい住宅密集地も、これから建築基準にのっとっていけば、良くなることはあっても悪くはならないんだ。

大失敗の私、次はどこ狙ったらよいのか。誰かご指南ください。

[431: 匿名さん]

飯田橋のタワーは、良かったんじゃないですか、その時考えてなくて。

あれはまさしくピークの物件でしたし、あのキャンセルと賃貸の多さは正直、驚きました。

飯田橋は、次の三井で十分でしょ。

[432: 匿名さん]

次の三井の飯田橋は、定借ではないのですか？
かなり良い値段かも、と警戒してますが、あらゆる点で南町よりは優れてますよね？
できればもう少し竣工早めでお勧めあれば。ご意見お聞かせ下さい。

[433: 匿名]

三井の飯田橋も投資だね。同敷地にオフィス棟も出来るし、環境としてはいまいちかな。
野村の飯田橋タワーみても、賃貸や中古価格見ても、億ションかワンルームで五千万クラスの物件だから、借りる人買う人は限られる。
当時冷静に判断し、住む目的の人がキャンセル続出したんじゃないかな。
南町は、売りにでても中古市場でも７０平米で７０００万～６５００万でしょう。中古市場も手が届きやすいし、なんと言ってもお屋敷街。
間口も広いし、良い意味でマニアックな物件でしょうね。

[434: 別物件購入者]

>425さん、

私も、本当にほんの少しですが、野村の株も買っています。
ただこのご時勢なので、下がりやすく、なかなか上がらないですが..(笑)。

今、野村の顧客の側でつくづく良かったと思っています。
販売もアフターも、丁寧に接してくれます。
一方、仕事を受注している建設会社やエクステリア関係の会社へは
相当厳しいみたいです。
野村から仕事を請ける立場での人間でなくて良かった..(笑)。

この物件に関係ない話ですみませんでした。

[435: 物件比較中さん]

中古市場だと、今は牛込神楽坂近辺の西向き70㎡クラスが7000万程度で出てるので、
NO.433さんのおっしゃる通り、実売だと6500～7000万位でしょうか。

南は普通もっと高くなりますが、ここの南向きは開口部が少なかったり変形だったりするので、
どの程度プラスに評価されるか微妙ですね。
もちろん西と同じということはありえないですが。

[436: 物件比較中さん]

四谷大京町って、創価学会の聖地信濃町の近くですよね・・・
住むわけじゃなく投資ならいいんでしょうけど、
住みたがる方のコメントを見ると、それ程いい場所かな？とちょっと不思議な気持ちです
休日の駅前の集会とかすごいらしいですし、ご近所の方にも多いみたいですね
利便性はいいかもしれないけど、環境なら圧倒的にこちらですね
特にお子さんのいるご家庭なら尚更、と思います

＞430さん
住むわけじゃなく純粋な投資なら、次は東急の砂土原でいいのでは？

[437: 匿名さん]

そう、だから環境はここの方が良いと書いてますよね？ただトータルバランスで、投資目的なら大京町のほうが良いと言ったまでです。
それに学会は、大京町側でなく若葉なら、かなりの影響です。プラウドの大京町は学会の影響はそれほどなし、むしろ大使館の影響を気にします。南町は微妙に駐屯地に近いですよね…
そういう事ばかり気にしてるから、私は決められないんだよな。

[438: 匿名]

転売のお話ありがとうございます。正に南向きを検討していましたが、ガックリしました。都心部のマンションは、二割も三割も値崩れしないだろうと、勝手に夢を見ていたようです。間取りも素敵じゃないと評価されないのですね。ここは資金にゆとりがある方が細かいこと抜きに、気軽に買う買い物と言う感じですかね。

[439: 匿名さん]

>>437
いやー大京町は影響あると思いますよ。
内藤町の辺も自転車で巡回しているという話聞きました。

南町が駐屯地の影響というのならば、加賀町、仲之町、坂町あたりは大変ですね
わたし的には南町なら正直あまり気にしなくてよいのかなと思います。

ただ他の方がおっしゃるように投資には向かないかと。
もう少し駅に近いほうが売り易いでしょうね。

[440: 匿名]

皆さん投資でご購入みたいですが、末永く住みたいと思っています。
今３５歳ですが、主人も転勤がない職種なので、老後もと考えていますが、マンションに住んでいる方で永住重視されている方は少ないですか？
２５年後ここの価値が５０００万で売れたら、狭めの５０平米ぐらいの築浅か、新築で探すのも手かなと思っています。

[441: ご近所さん]

＞440　そうですね。投資目的の方はごく一部だと思います。
国土交通省の調べで、今までは年齢が高ほど、永住意識が高かいようです。
また、今住んでいるマンションに「永住するつもりである」と答えた人の割合は、H5年で43.7％、H20年では49.9％に増加。年齢別で見ると、年齢が高くなるほど永住意識が高くなる傾向にあり、マンションを「終の棲家」として考える傾向が高まっていると言えそうです。

[442: 物件比較中さん]

30代でマンションを買うとしたら、永住志向の方は少ないでしょうね。
場合によっては50～60年住むわけですから。
「老後はもう少しコンパクトな部屋に移る」前提で基本的に長く住みたいという方なら、
それなりにいるかもしれません。

ただ30代半ばまでで自力でここを買えるなら、将来的に収入が大きく上がる可能性も見込まれますし、
まとまった額の相続が見込める方もいると思うので、
そういった方達はもっとグレードの高い場所に住みかえていかれる気がします。
更に将来親の面倒をみるために転居予定の方もいるはずなので、
やはり骨を埋める覚悟？の方は少ないのではないでしょうか。

ここは転売時に云々という話題が多いですが、
不動産投資を収入源の一部にされる方以外にも、
そういった理由で投資的な視点を重視される方が多いのでは。

[443: 匿名]

駐屯地の影響とは？なんですか？
有事の際狙われる事ですか？

[444: 物件比較中さん]

右翼がうるさい、テロ等の攻撃の対象になる、戦闘機が落ちる・・・とか？

[445: 匿名さん]

右翼の影響なら靖国や二つの大使館近くの方が影響大なのでは？

[446: 物件比較中さん]

今度出来る砂土原のマンションには皆さん反応されていないようですが、
あまり立地等何かの条件が良くないということでしょうか？
それとも東急だからですか？

[447: 匿名]

砂土は概要が分かりません。
南側が入り口になると思いますが狭そうなだし、敷地も入り組んでいるので個数もどのくらいになりますかね。

[448: 物件比較中さん]

何だか初期に見た経済力ありそうな方達が消えて、
頑張って買いました系の人が増えた印象。

[449: 匿名さん]

まあ見るだけなら買わない人も来るからね。

経済力の足りない人もくれば､逆に余裕があってさらにグレードの高いものを買える人も来るから。
買う人というのは結局,そのマンションにあった人に落ち着いていくような気がします。

[450: 物件比較中さん]

＞買う人というのは結局,そのマンションにあった人に落ち着いていくような気がします

そうですね
周りの友達で同じ位の経済力があっても、
港区の繁華街の駅近タワーを選ぶ人、駅から遠いけど楽しく遊べるエリアを選ぶ人、
文京区のお屋敷町を選ぶ人と、カラーがありますしね
ここは長く住む方が多そうですね