プラウド市ヶ谷南町

[マンコミュファンさん]

市ヶ谷の歴史ある住宅街に誕生するこの物件、「プラウドのマスターピースを目指す」という事だそうですがいかがでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地＝東京都新宿区南町12
交通＝都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩6分、有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅徒歩9分ほか
規模＝RC5階地下1階、総戸数42戸
間取り＝2LDK ～3LDK
専有面積＝59.72～87.35平米
入居＝2011年9月下旬予定
売主＝野村不動産
施工＝野村建設工業
管理＝野村リビングサポート

[251: 匿名さん]

42戸でディスポーザあり、機械式駐車場ありでのこの管理費は、妥当ですか？後々の上昇が大きいのでしょうか？似たような規模の物件でディスポーザなしのマンションの管理費が同じ位なので、心配です。
またゴミは前日夜という点、決められているのですか？できたら前日に出して欲しい、というレベルなのでしょうか？

私もこの物件の、JRからの距離プラス坂道が、売った時の価格にどれくらい影響するか気になります。良い環境と相殺されて、それほど価格が下がることはないと考えられないかとは思うのですが、甘いですかね？

[252: 匿名さん]

タワーと比較しちゃだめだって！
比較なんてできないよ。求めるものが違いますからね。

駅までタクシーなら駅徒歩0分なので駅前タワーより便利ですよ！！
お金はかかりますけどね。
710円×2往復×22日出勤×12ヶ月×35年＝約1,312万円
駅近より1,312万円安いマンションならいいんじゃない？？

一応、牛込神楽坂6分なので、半分歩けば650万円くらいだけどね。

251さん、答えがない議題は難しいです。誰もわからないですよ、答えが･･･。
市況・需要・供給などマンションの立地・物だけでは判断できませんし
だれも背中押してくれないです。責任とれないですし･･･。

[253: 匿名さん]

252さんと、ほぼ同じ内容のことを書こうと思ってました^^
ほんとです。タワーと比較するようなものじゃない。
というか、マンションだとタワー派と低層派と二極化するくらい利点・条件が両極端なので
まずご自分の選ぶ基準を決めてからマンション選びをした方が宜しいのではないでしょうか。
結局は好みの問題ですが、どの部分を優先し、どの部分を妥協するかになると思います。
選ぶ視点は、個々のライフスタイルでどうぞ！

[254: 匿名さん]

ゴミだしなんざ、
住民の大半が不便だと思えば、
管理規約変更になるよ。

[255: 匿名さん]

以下は私見です。
主観ですが、駅から遠いというほどの距離ではないと思います。
環境としてはまずよい方かと思います。
ただし、割高（近隣、坪３２０～３３０万円に比べてこの物件は平均３６０万円）なので
リセールバリューはあきらめたほうがよいと思います。
また戸数、間取りなど詰め込みすぎの物件なので（多分土地の仕入れ上、やむをえない）、
日当たり、満足のいく間取りはある程度犠牲になることを割り切るしかないでしょう。

管理費の議論もありましたが、コンシェルジュなし、時間限定の管理人、
修繕積立金は普通で、この管理費は高すぎます。
この管理ぶりで、平方メートルあたり４００円以上する管理費はありえないと思います。
郊外だと平方メートルあたり１００円台もありえますが、それに比べてどうでしょうか。
まあ、気にしない人は気にしないのでしょうが。

[256: 匿名さん]

高価なタイルの壁面、機械式地下駐車場、ディスポーザー、5階建て42戸、野村リビングサポート、まだあるかなー
いろんな要素で住民の負担はかなり右肩あがりになるでしょう。
大規模修繕時の追加出費もかなりありそう。

[257: 匿名さん]

やっぱり南向きの狭さと変形間取りなのがネックです
外観デザインより部屋の使いやすさを優先して欲しかったです・・・

[258: 匿名]

お金に余裕のある方が住むマンションなんでしょうね。修繕費用がどうだとかきっと気にしないんですよ。
お恥ずかしながら議論の的はずれなような気がします。

モデルルームには外車だらけでしたからねぇ。
駐車場足りるんですかねぇ？

[259: 匿名さん]

ここって坪360万なんですか？勝手にもっと高いと思い込んでました。今からモデルルーム問い合わせてもまだ間に合いますよね？もう要望書出し始めてるのでしょうか？

[260: 匿名はん]

２５９さん　そうなんです思ったよりずっと安いんです。でも、私はMRにいったりしていろいろ分かってくるとまあそんなものかなって思うようになりました。まあ総合的には、駅から遠いとの意見も多いですが、この地域（神楽坂駅の徒歩圏内、但し、神楽坂北斜面のぞく）に７５ｍ２以上の部屋のあるマンションはなかなか立たない＋中古もでないので希少価値はあるかと思います。

[261: 匿名さん]

＞255　平方メートルあたり４００円以上する管理費

！！

75平米で30000円って本当ですか？それ以外に修繕積立金が必要だってことですよね？

[262: 購入検討中さん]

決して高い値段ではないと思います。
たとえば、固定資産にしても、安い。
市ヶ谷駅からタクシーを使わず、バスも利用可能。
病院も近い、治安も良い。
＞260さんが言っていたように、７５ｍ２以上の部屋のあるマンションはなかなか立ちませんよ。
昨年度から地価も上がっていて、鉄鋼も値上がっているので、無理して買う物件ではありませんが、
もしかしたら、あの時買っていれば良かったと言える物件かもしれません。

[263: 匿名]

このマンションのコンクリートは１００年コンクリートですか？
コンクリートの水の対比もご存知なら教えてください

[264: 匿名さん]

55％か50％
大丈夫100年もちますよ。

ってお決まりのパンフレットデータでしょうね。
大事なのはもっと違う数値だけど、知ったところで
しょうがない訳です。

ビビルほどの問題はないでしょう。

[265: 物件比較中さん]

私はこのマンション、モデルルームに来られた方達の印象がすごく良かったです。
小規模低層で、1Rや賃貸がなく、価格帯も比較的近い住居ばかりなので、
購入検討層も皆さん余裕がありそうでしたね。
将来の修繕計画、管理の感覚なんかも近そうで、安心感があります。
市ヶ谷田町はその辺が非常に残念な感じでした。

ところでもう少し市ヶ谷に近い場所に今度東急のマンションが出来るようですね。
東急か・・・とも思いますが、どんなタイプになるのか気になります。

[266: 匿名]

市ヶ谷周辺でこれから出る新築物件ご存知なら教えてください

[267: 匿名]

盛況らしいですね。
しかし、南側が宅地じゃなく道路に面していたら買いのマンションですが、幾つかの社宅も売りに出ていて、南側の道路に面しているマンションをお探しの方は二年待ってください。外壕を見渡せる土地が出てきます

[268: 匿名さん]

こんな小規模マンションなら、これからいくらでも出てくるでしょうね。

[269: 匿名さん]

東側にある戸建てと駐車場もいつかはマンションになるんじゃないかな。
プラウドと同じ北側間口だけどね。

[270: 匿名さん]

阪急のジオコートはいつ頃から立ち上がるのでしょうか？？

[271: 物件比較中さん]

阪急のジオコートってどの辺りに出来るのかご存じですか？

今後もこの辺りに物件自体は出てきそうですが、
1Rや1RDK中心とか、部屋のバラツキの大きい物件は避けたいので、
今決めてしまうべきかどうか悩みます。

[272: 匿名さん]

ここの物件なら、東南の角以外には、価値がない
南東角１F　78㎡　7730万
　　　２F 8520万
　　　３F　　　　8820万
　　　４F　　　　9260万
　　　５F　87㎡　11990万

１Fと2Fは、大幅な価格UPだけど、２F・３Fは狙い目です！！

[273: 匿名さん]

272さん、南西角はどうですか？南西の角も価格知りたいです！お願いします！

[274: 匿名]

私もこの辺りで小規模なマンション探しております。
他にも出てきますかね？
南側道路沿いが出てくると嬉しいのですが、そうなると人気も出るでしょうし価格も高くなりそうですね。

[275: 匿名]

１階 ７１８０
２階 ８２８０
３階 ８５８０
４階 ８９８０
５階 ９２８０
７７平米

[276: 匿名]

将来投資に良いですね。私学の小中学校もありますので、お受験の家庭には環境も良いですから人気がでるでしょうね。

[277: 匿名さん]

価格ありがとうございます！1階の価格は魅力的ですが、日当たりも何も、ないですもんね…2階も窓からの景色は前の建物で、空の色も見えないのでしょうか？

[278: 匿名]

南東の二階なら日は入りますが、やっぱりこの値段を出すんですから朝日が入る部屋が良いですよ。
西日も西側にマンションがありますからね。東南角は、目の前道路ですから、見通しは良いはずです

[279: 匿名さん]

静かな環境ですが、ちょっと駅から遠いのと（でも神楽坂までは１０分ほどで生活は楽しそう）、９０から１００平米くらいの広さのプランがあればよかったです。。。

何人かの方がおっしゃっているように、南側の土地の方が砂土原という町名は魅力的ですね

[280: 物件比較中さん]

砂土原ってイメージの良い土地なのでしょうか？
市ヶ谷の町名の中にも、イメージの良い所とそうでもない所があるのでしょうか。
詳しい方に教えて頂けると嬉しいです。

[281: 匿名さん]

詳しくないのですが一言！

私自身以前は市谷砂土原町を知らなかったのですが、学校の父兄が
”あの方は砂土原に住んでいるから、、”と言っているのを聞き、初めて高級住宅街だというのを知りました。
中でも三丁目ということらしいのですが、お屋敷が多いのと駅近が関係しているのでしょうか？

[282: 匿名]

ホームページで仕様や設備の説明が欲しいです。外観の匠の説明より中に住む住民重視でお願いします

[283: 物件比較中さん]

281さんありがとうございます

なるほど～、砂土原はそういうニュアンスの土地なんですね
知人が砂土原のマンションを見た時、業者の方に「ここはステータスが高いですよ！」
としつこく言われて辟易したと聞きましたが、市ヶ谷の中でも特別な場所なんですね
でも今は近くにスーパーがなくなってしまい、ちょっと不便そうですね

[284: 匿名]

牛込神楽坂を使うことになるんですがスーパーは駅にあるからいいですけど、銀行って皆さんどう過ごすのでしょうか？
ATMすらないですよね？
市ヶ谷にでるのでしょうか？コンビニですか？

[285: 物件比較中さん]

頂いた資料によると

・ゆうちょ銀行／牛込店：徒歩7分（大久保通りを牛込柳町方面へ行った所）
・MUFJ銀行／神楽坂支店：徒歩8分
・みずほ銀行／神楽坂第一出張所：徒歩8分
・三井住友銀行／飯田橋支店：徒歩13分

とあるので、市ヶ谷よりは神楽坂、飯田橋寄りで用事をすませることが増えそうですね

便利さを追求するなら、最初から飯田橋～神楽坂界隈で探した方が良さそうです

[286: 匿名]

抽選会って、営業サイドである程度操作出来るものでしょうか？

[287: 匿名]

しようと思えば出来るんじゃないですかね？

ここがするかどうかは知りませんが。

[288: 匿名さん]

>>286
確率を上げてあげることは出来るんじゃない？
もしかしたら100%の手法もあるかもしれないけど。

よくあるのは２組しか申し込みないけど１０倍ですって言って、票を１対９にしておくパターン。
９の客はそこ以外買わないって言ってる富裕層重要顧客。１は背伸びして狙ったけど本来は
もう少し安い住戸が妥当で、かつ安い住戸にも誘導出来そうな顧客。

こういう状況で富裕層を手放す馬鹿な会社は無い。
２組の顧客両方GET♪

[289: 匿名さん]

ここ欲しいです。
本当にどうしたら良いでしょうね

[290: 匿名さん]

HPの外観に一目ぼれしました。
ディンクスで年収はそこそこありますが、広さは６０㎡あれば十分なんですよね。
ここは広い部屋しかなくて残念。
場所もいいし環境もよさそう。
でもみなさんおっしゃるように間取りが・・・
単に広さだけでなく、バルコニー狭いわ、細長いわ、ポーチに面した窓しかない部屋あるわ・・・
残念です。

[291: 匿名さん]

ほどよい場所、そこそこの値段
しかし
もーちょっとなんとかならなかったのかね、、、、

[292: 物件比較中さん]

南向きは倍率高そうですね

確かに市ヶ谷で70㎡以上、このサイズでディスポーザー付きはいいですよね

[293: 物件比較中さん]

外観で惹かれる方ってやっぱりいらっしゃるんですね

私はそのせいで変形間取りになる位なら、
外観が普通（テラスが凸型）であっても使いやすい間取りの方が良いと思うけど

[294: 物件比較中さん]

この物件南側三階以上は四倍の抽選です。
営業が価格調整中です。ローン審査で、ある程度富裕層のみを振り分けています。
残念ですが年収1200万以下は、自発的に辞退してください。

[295: 匿名さん]

No.294 by 物件比較中さん
営業が価格調整中です。　

ほんとうですか？
ちょっと前にMRで最終価格表をもらいましたが
これからまだ価格が変わるってことですか？

そんなことあるのでしょうか？？
　

[296: 匿名]

価格調整は分からないけど、庶民が買えるマンションではマンション価値も下がりますからね。

[297: 匿名]

あなた購入検討者ですか？
そのような発言の方がこのマンションの価値を下げるので、お止め下さい。

[298: 匿名さん]

値段はそこそこだけど、↑投資目的では購入しないでください。

[299: 匿名さん]

真の山の手夫人になるには、この程度のマンション購入するのはお辞めなさい。

[300: 匿名さん]

ここはハイクラスの方は手を出しません。

庶民が頑張って買う物件ですよ。

[301: 匿名]

＞300
そうですよね
夫、一馬力で年収2300万なのですがちょっと背伸びして買う感じです
年齢が30歳前半なので35年ローンが組めるのがせめてもの救いです
抽選当たると良いなぁ

[302: 匿名]

庶民が頑張って買って下さい。

[303: 周辺住民さん]

あらら。急に荒れだしましたね。。。
こんなところでわざわざ年収を公表しなくても良いのに～
抽選、あたると良いですね！

[304: 申込予定さん]

主人3000万。妻2000万の夫婦です。8820万の南の部屋が無抽選出来そうです。
頭金も、5000万用意出来るので余裕で返せる物件です。

[305: マンコミュファンさん]

プラウド物件見に来ている人、質が悪そう。

[306: 匿名さん]

折角この辺に建てるのならば、１００平米クラス中心にすればよかったのでは？
値段を抑えたかったのでしょうけれども、高くても買う人は買います。
コンセプトがよく分からないです。

[307: 匿名]

＞304
＞301ですが無抽選なんてあるんですね！
年収を増やして頭金用意すれば良いのでしょうか
それなら定期や豪ドル預金崩して頭金を倍にしようかな
でも私が復帰しても年収＋1200万なので無抽選は無理かもしれないですね
無抽選なんて本当羨ましい…

[308: 物件比較中さん]

みなさまお仕事出来て素晴らしい

私はのんびり専業なので憧れます

[309: 匿名]

頭金少なくとも3000万用意してください。
このマンションのスタンスは、立地で購入者のみがお客様です。

キッチンにしても、今時、引き出しはシンクの下のみ、頭上の収納は観音扉。
家の中の内装が貧弱だからインターネットも更新出来ない。
市ヶ谷ヒルトップの方がまだ内装は良いよ。
バスタブも、ただのプラスチックだし。南町の隣接マンション中古で5000万円で売り出しています。 頭金、3000万以上で10年で完済する人じゃないと損。

[310: 近所]

このマンション前は、ゴミの集積所です。
マンションの管理人さんがマンション住民の方のゴミ管理はしてくれると思いますが、マンションが出来る都合で集積所変更願いを一軒一軒回って来ました。
嫌な事、他に押しつけることは辞めて欲しかったです。

地域住民として共存して行くんですから。
野村のマンションの方のみ特別なんですか？

[311: 匿名さん]

結局ゴミ集積は野村の前で、で決着ですか？ある意味、ゴミ集積場の確認しただけ、やぶ蛇ですね(涙)

[312: 匿名さん]

牛込柳町の通りの新築は小粒で安い。牛込神楽坂の通りを入ると南町はお屋敷街。
また野村はいい嗅覚してるよね。駅前はタワー、お屋敷跡は低層と。１億出せば買えるね。
８０００万だと狭いか隣接か妥協。

[313: 購入検討中さん]

301さん、304さん

みなさん充分な収入があり、うらやましいばかりです。
当方は近辺を検討しており、こちらのマンションは検討対象外ですが、参考にさせていただいています。

ところで、そんなに収入がおありでしたら好きな場所に住めるかと思うのですが、このマンションを購入予定というのはやはり場所が魅力的だからですか？
もし当方にそんな収入があれば、広尾や白金、上原、松涛に住みたいです。（昔白金、上原に住んでいましたが、住みやすかったです。）
よろしければ教えてください。

[314: 匿名]

投資目的です。
減価償却の事を考えれば家の価値は10年過ぎるとありません。
私学の小中学校もあるので、値段は下がらない、需要はあるなと立地条件も加味しても安い買いものの物件です。

[315: 南町奉行]

買って住まない人多そうな物件だよね。

[316: 匿名さん]

本当に住みたい庶民は抽選に漏れる仕組みだし、又貸しになっても家賃払えないし、そんなお客様には郊外物件おすすめします～と営業は思いながら今日も接客中。

[317: ご近所さん]

私達は市谷エリアや文京区等を検討してきて今日に至ってます。
この物件は場所と設備仕様と金額のバランスが悪いんですよね。
野村の営業マンもなんだか押し付けがましいというか
上から物申すみたいな感じで。。。。
野村って皆こんな感じですよね。。

[318: 物件比較中さん]

たいした年収でもないのに、公表するなんて気持ち悪い。
ここはたいしたことないから、公表したかたがたが本当にそれだけあるのなら、もっといいとこあるのでは？
もっといいところじゃ本当に背伸びになるけど、背伸びして買うぐらいが住居はいいと思う。

[319: 物件比較中さん]

素朴な疑問だけど、ここで言う庶民ってどういう層をイメージしてるんでしょう
確定申告しないライン？
それとも前に出てきた年収1200万とかのライン？
庶民庶民という程の物件ではないような・・・
資産ではなく年収ベースの話という所にも違和感を覚えます

野村の営業マンさん、うちの担当の方は腰が低くて感じの良い方ですよ

[320: 匿名]

319さん
客も嘘つくけど営業マンも大嘘をつく。優しいのはあなたが金づるだからですよ

[321: 金さん]

そうだったのか～。
営業マン親切＝私金持ち

[322: 匿名]

＞313
＞301です
私の実家が若宮町で夫の勤務先(私も復帰する気があるば)が御茶ノ水なので…
ずっと神楽坂で育ったので離れたくないのです

[323: 匿名さん]

↑実家自慢ですか？

[324: 匿名さん]

>>322さんの実家が若宮町だろうが砂土原だろうがいいじゃありませんか。。。
そこに反応するよりも、事実だとして、そのままこういうところに素直に書き込まれることに少々驚きました。

神楽坂に歩けるというのはやはり魅力的ですね。

[325: 匿名さん]

確かに素直すぎますね。
少々驚きましたが知人が裕福な家庭出身で素直過ぎる位に素直なので、
育った環境によるのかもしれませんね。
周りが同じ様な境遇でない限り煙たがられそうですがね。
私はこういう方が選択するマンションの方が安心ですね。
面倒な方かもしれませんが危害を加えたりはしないでしょうし。

[326: 匿名さん]

あらら。
この板は収入自慢大会？お国自慢大会？
ちょっとひいてしまう人ばかりですね。
でも本当に購入が現実的になっている人はここに書き込んでいる場合ではないでしょうね。
ここに書き込んでいる人＝購入者でないといいですね。

[327: 匿名]

世帯年収３とか５千万の人が買うマンションじゃないでしょ。釣られないように〜

[328: 匿名]

高収入者が多そうだよ。ベンツでもAMG、レクサスも居たよ。

[329: 物件比較中さん]

同じ間取りで1億5千～2億の物件を買えるとしても、
港区のそういう物件だと意外とカタギじゃない方もいますし、
そういう環境を避けたい方がこのエリアを選ぶことはあると思いますよ

[330: 匿名さん]

高所得者や資産家（定義はさておき）が買う物件ではないと思います。
そのようなクラスの人間が住む場所としては、

・面積が狭い
・内装が普通のマンションレベル
・床厚等の構造（防音性）も普通のマンションレベル

などなどいろいろと足りない部分があります。

ハイクラスな人であればいろいろな意味でホームパーティーで親戚や友人を家に
招くのは難しいです。


ミドルクラスの人で、親戚や友人も普通の住まいな住居に住んでいる人であれば、
上記の足りない部分は問題とならず、

・都心（市ヶ谷駅から徒歩圏）に立地
・レンガや柵に珍しい部材をつかっている

などそれなりに誇れる点もあります。


都心に立地する普通のマンションというのが、当マンションのポジションなので、
よほどの物好きでなければ、高所得者や資産家は手を出しません。購入者は少し
お金に余裕があるミドルクラスの人が多いと思われます。

[331: 匿名さん]

>>330

全くもって同感です

ミドルクラスの方で気に入ったとしても、背伸びしてまで買う物件ではないかなと思います。

[332: 匿名]

ミドルクラスってどのくらいですか？

[333: 匿名]

上のレスによるとこのスレにいる人達的には、年収1200万以上の方を言っているのでしょうね。

[334: 匿名]

330は、野村関係者だね。
買う人がミドルとも言わないし、来客層を見ている営業マンのコメントだね。

[335: 匿名さん]

ミドルクラス年収１２００万以上、ハイクラス年収３０００万以上という理解で良いですか？（単気筒ベース、資産は考慮せず）
私はミドルクラスの下〜中です。お恥ずかしい‥
今持っているマンションにもハイクラスの方々がいらっしゃいますが、まぁ過半はミドルクラスの方と思います。
１億５千万前後から部屋にハイクラスの方は住んでらっしゃる認識です。

[336: 匿名さん]

>>332さん
どういう定義があるのか分かりませんが
わたしの中ではミドルクラスは１５００万以上くらいかなと思っています。

[337: 匿名]

抽選倍率下げる為で、いざ決まったら一部の上層階除いて実は年収1000万の人が殆どでした～ってオチ？

[338: 匿名]

こう言う物件は、倍率が決まっているよ。実際に、ここの部屋は倍率三倍です。既に、ローン審査が済んでいるお客様がいます。
審査だけだろうと思ったけど、野村側で調整しているって事だと思いました。

[339: 匿名さん]

こんな悲しい書き込みがまだ続くのでしようか。

[340: 匿名]

勿論そういう優遇されている方々はきっとこのスレには現れない人達と思われる。
そうじゃない人達が、野村が客見て抽選操作すると知って急に、宅は年収2000万ですわ～って倍率を押さえるのに必死？とか。

[341: 匿名]

市ヶ谷柳町落選の方も流れているようですから、今度こそと必死の抵抗かもしれませんね。

[342: 物件比較中さん]

そうか、市ヶ谷柳町落選組も来ているのですね・・・

[343: 匿名]

ヒルトップの方も居ると平均的に三倍ぐらいでしょうかね。
ヒルトップから比べれば価格は高くなるのでそれほど流れ込んで来ないとは思いますが、二度抽選に落ちると購買力も失せるし、高額物件購入希望を、他のプラウド物件に誘導していくでしょうね。

[344: ご近所さん]

普通柳町からは流れないんじゃない？坪単価がだいぶ違うでしょ。

[345: 匿名さん]

今月抽選ですね。
１期完売は間違いなしでしょう。

一本先のジオコートはいつ発表なのかなー

[346: 匿名]

４２戸完売は難しいでしょうね。
阪急も出来るし、飯田橋の開発も進んでいるし、この物件良いんだけど微妙。

今中古の市場も高すぎる物件は低迷してるし、以外と三千万二千万の物件をリフォームして住む女性購買者が多い。

[347: 物件比較中さん]

柳町の坪単価っていくらでしたっけ？

前に南側は大人気だけど東西の部屋は・・・と聞きました
その後大きな変動がなければ、残ることもあり得ますよ

[348: 物件比較中さん]

東急と清水は把握してますが、阪急は知りませんでした
どの辺りか教えて頂けますか？

[349: 匿名]

東急と清水どこに出来るの？

[350: 匿名さん]

清水は加賀町。
すでに更地だけどなかなか発表しないね。
80戸くらいの規模。
竣工は25年らしいけどね。
詳しい情報ありましたらよろしく。