プラウド市ヶ谷南町

[マンコミュファンさん]

市ヶ谷の歴史ある住宅街に誕生するこの物件、「プラウドのマスターピースを目指す」という事だそうですがいかがでしょうか。


＜全体物件概要＞
所在地＝東京都新宿区南町12
交通＝都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩6分、有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅徒歩9分ほか
規模＝RC5階地下1階、総戸数42戸
間取り＝2LDK ～3LDK
専有面積＝59.72～87.35平米
入居＝2011年9月下旬予定
売主＝野村不動産
施工＝野村建設工業
管理＝野村リビングサポート

[1: 匿名さん]

高くて手が出ません。

[2: 匿名さん]

値段教えてください！
いかにも高そうだけど。

[3: 匿名さん]

>>2
まだ発表前ですよ。

[4: 匿名さん]

「プラウドのマスターピースを目指す」
高くなりそうですね〜。

[5: 匿名さん]

ホームページを見る限りクオリティーの高い物件になりそうですね。楽しみです。

[6: 匿名]

平均坪単価は500いっちゃうかな？

[7: 匿名]

さすがに、それはない。
市況から言って、400くらいだろう。

[8: 匿名さん]

500以下だったら奇跡だね。
この立地は次元が違うよ。

[9: 匿名さん]

いずれにしろ、一般庶民には縁がない物件ということだね。

[10: 匿名さん]

>>7
私も今だと４００くらいだと思う。
それ以上になると、ダラダラ売れ残って値引きとかになりそう。
ブランドイメージ悪くなるから、欲張った値段にはしないで欲しい。

[11: 匿名さん]

確かにここならいい立地ですね。
間取り、広さなどどうなるんでしょうね？

[12: 匿名さん]

この広さなら2LDKが少しで3LDKがメインでしょう。
優良企業を退職した老夫婦あたりが購買層ではないでしょうか。

[13: 匿名さん]

>優良企業を退職した老夫婦
サラリーマンに手が出る物件とは思えない。
会社役員か、士業、会社オーナーとかじゃないの？

[14: 匿名さん]

>高くなりそう
>サラリーマンに手が出る物件とは思えない。

という意見が多いわりには、広い部屋がなくて
送られてきた間取りも月並みですよね。

詳細が公開されるのを待つしかないですかね・・・

[15: 匿名さん]

確かに。
マスターピースに地下住戸ってのも、いまいちのような。。。。

[16: 匿名さん]

立地以外は意外と普通かな？

施工がデベと同じく野村財閥系のゼネコンというのもポイントかも。

[17: 購入検討中さん]

プラウド市谷仲之町とどちらにするかで悩んでいます。
といってもどちらも外れるかもしれないのですが。

値段は南町の方が上と思いますが，競争はどうなりますかねえ。
市谷仲之町レベルの値段で，条件が普通（地下住戸ではない）で，なおかつ競争の激しくない住戸があればと思いますが，やっぱり無理な注文ですね。

[18: 物件比較中さん]

南町は、公共交通機関を使用する観点からは、そんなに立地よくないと思います。タクシーで説明するのも面倒だし、とおりまで歩かなければならないし。そんなこと心配しない裕福な方が購入するのかもしれませんが。
だから、そんなに高くしないでください。

[19: 匿名さん]

どーせ強気にでるんだろ

[20: 物件比較中さん]

前の道は暗いし、狭いし、一方通行だし、牛込中央通りから遠いし、神楽坂はもっと遠いし、大久保通りまで行かないとコンビニが無いし、駅から遠いし、坂登るし、利便性を考えると、結構厳しいですね。それでも欲しいと思わせるだけの、建物の高級感や雰囲気、設備があるとよいですね。

[21: 匿名]

私も市谷仲之町とあわせて検討しています。もともと四谷大京町申し込みましたがハズレました（涙）
仲之町よりは価格はこちらのほうが上回るのは確実ですよね。住環境も。仲之町共々気になるのは将来性です。近隣にマンション多いので。今後もまだまだ建つかもしれない、そういう場所のマンションは希少価値が下がりやすいですかね？仕事がら、引っ越しの可能性が捨てきれないので。
実はいまだ外れた四谷大京町からやや頭が切り替えきれなくて…
価格、生活利便性などのバランス、四谷大京町と比べてどうでしょうか？利便性を上回ってあまりある住環境なのでしょうか？
もし同じように検討された方いらしたら、ご意見下さい。

因みにマンションは建物がしっかりしていれば、必要以上の設備にはこだわりません。例えばディスポーザーとか。過度に色々あるものは、メンテナンス費用が後々大変と思いますので。
というような考え方の、要するに一般庶民の私にアドバイス下さい。
因みに南町なら坪450までなら頑張りたい、ってところです。高いと思いますが、そんなに比較対象になる物件、ないので仕方ないかなと。

[22: 匿名]

仲之町も南町も住環境は良好かと。エリアとしては、地ぐらいは南町が若干上かも、ですが大差はないのでは？いずれにせよ、大京町よりは、環境は良いと思う。仲之町は外廊下なので高級感はイマイチかも。でも、どっちにしても、羨ましいです。

[23: 匿名]

お返事ありがとうございます。

うらやましい、と書いてくださってますが、そんなことないです。四谷大京町ならそれなりのローン、しかし南町になると結構なローン額になるだけの話です（汗）。

我が家は一般庶民ですから。どなたかの坪300後半というのは、おそらく日当たり、日照、眺望のわるい小さめの部屋で、希望する大きさ75㎡位になると、400は絶対に超えるでしょうし。

買えない人から見ても（予算が合わなくて）、400以上しても納得、の住宅地だと思います。



ところで現地にはあまり詳しくないのですが、高台の上、ということですが、坂（勾配）はかなりきついのでしょうか？あの辺一帯のなかでも高台なので、どの駅からも帰り道は上り坂になるわけですよね。日常生活厳しいですかね。自分で現地に赴いて、確かめるのが一番なんでしょうが、皆さんのご感想もお聞かせいただきたいです。。

ところで仲之町同様こちらも地下1階があるようですが、住居なのでしょうか？それとも駐車場とかになるのでしょうか？

神楽坂一帯の地盤はあまり良くないと聞いたことがあり、それで地下があると思うと。。（もちろん海側の埋め立て地のようなことはないと思いますが。）

何か地盤が崩れるような天災があって、かつ高台の上とかだと、ちょっと怖いですよね。



と考えると、やはりわが家には平坦で地盤の強い、だけどもっと庶民的で価格の安かった四谷大京町レベルがあっていたのかと、残念です。

キャンセルって出ないものですかね。

キャンセルと言えば、新宿御苑エンパイアが2件出てますね。65㎡で9000万くらいと、もっと広くて1億超え。高いですね〜。

[24: 22]

南町は一度現地に行かれるとよいと思いますが、
牛込神楽坂からも、市ヶ谷からも坂はありますね。
でも、あの程度の坂って、坂のうちに入るのかな。
（私は神戸出身）。牛込神楽坂からのほうが、
坂の絶対的な長さは短いです。
現地周辺じたいは、完全にフラットです。
実は、私は先日別の物件を買ってしまったので、
この物件の資料は取り寄せてないので、
詳しいことは分かりませんが、このレベルの物件の
地下一階というのは、普通は駐車場と設備ピットで、
住戸はない場合が多いですよ。
値段は、私は平均で400はいかないと思う。
仲之町の価格と坪100も違うとは思えないから。
もちろん、グレード感はこっちが上ですが、
接道が北ということで、住戸環境は要確認。

[25: 周辺住民さん]

神楽坂周辺は関東大震災でも被害の少ない地域の一つだったはずですよ。

[26: 匿名]

検討したいと思っております。希望としては、それなりの価格でも設備も建物もしっかりしたものを。一般的サラリーマンが無理したら買えるくらいの値付けに合わせずに。無理して買えるレベルにすれば、将来のマンション管理で、無理した組と、高所得組の間で問題がおこるのは必至。
そうなると物件自体の価値も、その他プラウドの高級物件の評判も下がる、と思います。
現在の高級物件は3A、松濤近辺に偏ってますが、その地域を望まない高所得者は間違いなくいるはず。そういった層のみにターゲット絞り、１０年後にまさしくマスターピースである物件をお願いします。そうすれば近隣マンションとの差別化、プレミアム感も維持できるのでは。

[27: 匿名さん]

今朝パークコート市谷薬王寺の中古物件のチラシが入ってましたね。
完全リフォーム済の３階１１２．７６㎡築２１年物件が７，９８０万。
坪２４０万ですか・・・
逆算すると、新築だったら坪４００万～４５０万ぐらいって計算になるけど、そういう相場の地域なんですかね？
高いのか安いのかよくわからん。

[28: 購入検討中さん]

私も26の匿名さんに同意。プレミアム感を重視してほしいです。ターゲットを絞って、購入者も、だいたい同じような方の購入する物件であれば、高くても長く住める家になるはず。小規模物件で住民の感覚差があると、住んでから大変そうですしね。
最近のプラウドは高級感がなくなってきているから、そこが不安です。昔のプラウドのイメージを取り戻す物件になってほしい。

[29: 匿名さん]

>>27
実際の売却価格はそこから１割は下がるかと・・・

[30: 匿名さん]

この広さじゃプレミアム感もなにも・・・

坪５００以上にでもしない限り、ちょっと背伸びサラリーマンで買えちゃうぜ？
背伸びサラリーマン世帯が集まって終了です。

２６，２８さんは周囲が驚くような一戸建てをこの辺に建てて住んで下さい。
おそらくこのマンションに住んでも後悔しますよ。

[31: 住まいに詳しい人]

＠400とか＠500とか勘違いし過ぎ
一昨年から比べて既に大きく相場は下がっております

適正水準は＠310～320
野村なので高めに出して＠340ぐらいの感じと思われます

まずはプラウド市谷仲之町ヒルトップの公式サイトで
現実をご覧になった方がよろしいかと

[32: 匿名さん]

でも、中之町の平均は＠３３０ぐらいだよね。
それより安いってことある？

[33: 匿名さん]

中之町のモデルルーム行った人がこっちは300後半の予定と野村の人から聞いたと
いう事なので＠３７０～３９０くらいなんだろう。

[34: 匿名さん]

７５平米で８千数百万ぐらいですか。
手が届かない値段ではなさそうですね。

[35: 匿名さん]

豊洲とか有明の方がおしゃれ

[36: 匿名]

>>35
それだけはない。この物件を選ぶ人は、貴方とは価値観が違う。

[37: ご近所さん]

周辺を歩けばわかると思いますが、
市谷と付いてますけど、仲之町や薬王寺とこの辺は全く違うと思いますよ。
砂土原、船河原、払方、若宮あたりのマンションの中古とかを狙ってた人がターゲットでしょうね。
家族で住める間取りは、なかなか出てこないので。。。
なので今の市況でも、仲之町の２割増しで坪４００前後は妥当かなと。
南側の上の方で１．２億とかじゃないですかねー

[38: 申込予定さん]

有明とか豊洲なんて論外。埋立地で、居住者は若手のあまり所得の高くない家族層。
不便。いくら何でも、そんなとこ買おうと思う人が市ヶ谷あたりをみたりしない。私は、湾岸なんていくら安かろうが、広かろうが、絶対いや。おしゃれなんてどこをみて言っているのかわかりません。
それこそ、普通のサラリーマンと高所得者で意見がまとまらないなんてどころでなく、普通のサラリーマンでもそこそこ稼いでいる人まで、考え方が合わないでしょう。

[39: 匿名さん]

変なレスは無視しなさい。

ここが価値高いのは確か。
でも超裕福層のみが買うかといえば微妙なラインでそうでなくても買えそうな感じ。
超裕福層は最上階をポンとキャッシュで買い、背伸び層は低層階をローンって感じかね。

[40: 匿名]

39さんに同感。そしてもうひとつ欲をだせば、、戸数あと10から15減らして、もう少し広い間取りにしぼり、付加価値ついた物件にしたらいいのに…今更無理ですかね？それなら即決してもいいかな。抽選かもしれないけど。

[41: 匿名さん]

同感。
間取りがコンパクト過ぎるよね。
もし40さんがその気あるなら金かかるけど２戸のコネクティングを依頼してみるとか。
野村はそれくらい対応するはず。

他の住戸は小さいままなので購入層は様々になりそうだけど、自分の住戸だけは満足できるんじゃないかな。

[42: 住まいに詳しい人]

>>33
>中之町のモデルルーム行った人がこっちは300後半の予定と野村の人から聞いたと

そーなんだ

そーすると一番広い87m2は＠400ぐらい？
1億超えかぁ･･･野村も無茶するなあ

[43: 匿名で]

40さん、41さんに同感。野村さん、今から小さめの物件、全部コネクティングして、再度売り出して下さい。それなら竣工少し遅くなっても本気で検討します。

[44: 物件比較中さん]

13疂のリビングでプレミアム感もないよね。

[45: マンション住民さん]

>>43
戸建にすれば？
どーせ買えないだろうけど。
一番広い部屋がずっと売れ残ってたら＊＊＊ｗ

[46: 購入検討中さん]

付近のエリアでは、最高裁長官の官邸に近ければ近いほど立地としては良い
と思われます。このため、南町はベストの立地ではないが、現実問題これを
上回る立地の大型物件がこのエリアで出ることはしばらくない気がします。

時代が時代だから仕方がないのかもしれないが、間取りが小さいのが悔やまれ
ます。1LDK＝80㎡、2LDK＝100㎡、3LDK＝120㎡程度のややゆとりのある
間取りで売り出してもらえればなあ・・・と残念に思う。

奥行きのある敷地なので、北側の道路に面した部屋などは日照の期待できない
部屋になってしまい、広い間取りの高額物件は作っても売れないかも知れない
（従って全戸1億円超のマンションにはなりえない）が、南側の上層階はもっと
広い部屋を設定してもらいたかったです。

値段は部屋の向きによって異なるでしょうが、南側の上層階であれば立地や仕様
を考えると＠400は超えたとしても納得はいきます。元々南側には大きい部屋を集め
ているでしょうから、2戸コネクト（80㎡×2＝160㎡）すると我が家には広すぎる
し、値段も高すぎ（2億円超え）になってしまいます。1.5戸ずつコネクトなんての
は無理なんでしょうねえ？

[47: ご近所さん]

ここなら若宮町の中古狙った方が良いのでは？
それ程の立地でも利便性でもないと思う。
車オンリー向けを狙った間取りでもないし。

[48: 匿名さん]

たしかにまだ1本北の道の方が良いね

[49: 匿名さん]

現地を見ましたが、立地はあと一本南側なら最高だと思いました。
また南側のその通りには四方が道に面してその道ごと閉鎖されている土地や、他に古い寮もありました。
どちらもかなり広い敷地なので今後ここにマンションが建つようならばいいものが出来るでしょう。

現地に話を戻すと前の通りは狭いながらも車は意外に通りそうで、また、斜め前にはcoopの配送センター？らしきものがありましたので高級感は今の時点では感じられませんでした。

このマンションともう一つマンションが建設されてましたのでそれらが建つことにより高級感が出る通りになるかもしれません。

現地を見た限りではこの広さの間取りにしたのは野村が立地のマイナス面を少し考慮した結果で確実に買ってくれる層にターゲットを絞ったと思われます。
都心のプラウドの超高額物件は売れ残っていますから。

[50: 匿名さん]

スレの前半で立地を賞賛しているのは明らかに関係者だねぇ