パークスクエア綱島【１】

[周辺住民さん]

所在地：神奈川県横浜市港北区綱島東4丁目854-1（地番）
交通：東急東横線 「綱島」駅 徒歩9分

総戸数：149戸
竣工　：平成20年5月下旬（予定）
売主　：住友不動産
施工　：奥村組

ってどうですか？

[751: 匿名さん]

確かにありえない価格でしたね
でも、買っちゃった人もいるんですよね

[752: 匿名さん]

いずれにしても
管理費、修繕積立金、固定資産税、営業経費、毎回負担な訳だから
これでいい訳ない
何でアクションをおこさないのか不思議でたまらない？
と考えているのはみんな同じと思うのだが
ずるずるきているのは優柔不断だけではないと思うのだが？

[753: 匿名さん]

それと駐車場
本来得られた駐車場代金が２年以上　滞納と同じ理屈だから半端ではないはず
なんで価格安くしないんでしょうかね

[754: 匿名]

住友さんの蓄えも底がついたら、入居者に回ってきそうですね。どっちにしろこの辺りは100%の駐車場は確保する必要はないです。駐車場作り過ぎです。

[755: 匿名さん]

本当ですね
なんで決断しないんですかね
駐車場は60パーセントでいいはずですよね

[756: 匿名]

いつか入居者にツケが回ってくるというのが怖くて、決断出来ない人が結構多いんでは？営業さんは住友が全額払います。入居者に負担させませんと 言いますが、住友だって今後どうなるかわからないですからね。

[757: 匿名さん]

営業さんの本音が出ましたな（笑）
営業さん何人も責任取らされてロシアンルーレットですね？
その通り
殿様商売で２年も放置していたのです
そのうち景気がよくなろうと思い
しかし景気が良くなってきた今
パークホームズ日吉本町は１１０戸売れ完売間近
プラウド鶴見川は３３戸完売
追随して東芝日吉本町３丁目　が９０戸着工開始
おとなりに野村プラウド北綱島が９９戸着工開始

この状況下、ディスカウントセール以外の手段って残されているのでしょうか？

[758: 匿名]

住友vs野村で書き込み凄いですね！
住友が撃沈したから、野村はどうすれば売れるか全て解ったでしょう。
間違いなく安く出して来るよね。一割以上か？

住友にすべはないでしょう。赤い外観や高価格は、購入希望者を極端に少なくしてる。埼玉も立川も全て撃沈。

野村の圧勝間違いなしか？

[759: 匿名さん]

価格設定がすべてだったのかも
33戸とはいえプラウド鶴見川があのチープな造りで完売したのだから、
建物の色とか線路に近いとか、確かにそういう面もあるけど、
ここも始めから適切な価格で販売していれば売れたんだと思うよ

[760: 匿名]

構造や利便性で価格設定が適切だとしても、線路沿いで、あの色だからね。

山手だってあの色じゃ売れないさ。

[761: 匿名さん]

>759
その通り
マンションは婚活と同じで売り時は、つかの間
その旬の時を逃すとなんとやら！

旬の時は２年前だったのだ！

２年前を逃して、１年前、そして逃して
今日に至る

今まで２回はチャンスあったはず、そのチャンスを高値で、２回失ってしまったのだ

・・・・と思う

[762: 匿名]

営業さんは「プラウドやパークホームズ見て、やっぱりパークスクエアが一番って、お客さんが戻ってくるんですよ〜」なんて強気でした。プラウドに続きパークホームズも完売してしまったら、どうするんでしょうかね？

[763: 匿名さん]

>760
あの赤は田園地帯の緑の中とか思いっきり横浜、赤レンガの近くでないと難しい
そんなのは最初からわかっているはず
どうして賭けに出たのか理由が知りたい？

[764: 匿名]

住友はとにかく「がめつい」です。
営業には安い給料しか払わず、お客には一番高く売りつける。
で、売れなかったのがここでしょ。
半額なら誰か買いそうだけど、天狗だからしないだろうし…。
一体どうすんだろね…。

[765: 匿名]

3LDKはだいぶ売れたようですが4LDKは広いと言えども線路の隣か綱島街道の隣かですからね。下げないと無理でしょう。でも近くのロイヤルマンションも線路と街道に挟まれ同じ立地ですが、今でも高い値段で中古出てますよ。

[766: 匿名]

立川の住友も赤いですよね。営業さん退職金もない〜なんて嘆いてましたよ。

[767: 匿名さん]

>760
田園都市線、美しが丘、の戸建エリア以外の緑が多いエリアなら確かにあの赤は映えたはず

しかしそんなのは最初からわかっていたはず

最初の誤算は工業地帯にあのワインカラーを選定したことだ

[768: 匿名さん]

これは住友の営業さんの責任じゃないよ（怒）

[769: 匿名]

あそこの4LDK 5000万越なら近くの一戸建の方が魅力だな。

[770: 匿名]

最近書き込み多いのは、皆さん「値下げされたら、買うよ〜」ってことですか？営業さんではなく決定権のある住友本社さん掲示板見てねっという意味ですか？

[771: 匿名さん]

↑ちょっと違う
みんな心配しているだけです

[772: 匿名さん]

そういえば三菱パークハウス綱島もあっという間に通過していきましたね（急行電車）
野村プラウド綱島は（新幹線）でしたけど

[773: 匿名さん]

ここは言わば『豪邸』。あちらはアパートに毛が生えたみたいなもんでしょ。
物が全く違うし、住む方の所得も全く違うので比較のしようがない。
ネガしても無駄だと思いますよ。
根強い人気は不動ですよ。

[774: 匿名]

綱島に豪邸作ったのが間違いでしたね。営業さんは共働き子なしの夫婦が多いと言ってましたが、そんなに高所得者ですか？確かに最初に購入した方々はかなりの富裕層だと思いますが…

[775: 匿名]

高所得者は綱島は住まないでしょう。武蔵小杉 日吉または青葉区狙うでしょう。

[776: 匿名さん]

確かに。
線路と幹線道路に挟まれた豪邸なんてね。

[777: 匿名さん]

財閥と成り上がりは違うと思います。
住友は値引き販売する会社では無いのが良いと思います。
末永く資産価値も高く維持されます。
その辺重要だとおもいますよ。
スラブ厚の薄いマンションもどきには住めませんから。
住友の建物は財閥系でもＮｏ．1のしっかりした構造だと思います。

[778: 匿名]

完売できないと資産価値も何もないんじゃないですか？まだ売っているんじゃ中古に出したくても出せないと思います。

[779: 匿名]

豪邸は第一種二種低層地域でしょう。ここは準工業地域でしたかな？そもそも住宅系には属さない工業系地域ということです。

[780: 匿名]

赤線綱島に豪邸？不動産では住所に綱島とついただけで値が下がると言われているんですよ。

[781: 匿名さん]

まあまあ。
住友でももちろんうまくいってるところはたくさんあるわけでして。
ここはたまたま運が悪かったのだと思います。
やはり始めの値付けに失敗したと思ったら、早く手を打てばよかったのだと思いますね。
これから近隣マンションの供給量が増加するとますます売れなくなりますから、大幅に価格を下げてでも早く売ってしまった方がいいと思います。
相対的に同じ価格レベルであれば、誰だって新しい方を買うでしょうから。

[782: 匿名]

最近ここぞとばかりにネガキャンしてる人って、値下げ前提で購入したい方なのか、中古狙いなのか？はたまた三菱・野村の物件を購入出来なかった方なのか…？はわかりませんが。。。

でも、ココは絶対値引き販売はしないと思いますよ。一度かなりの値下げしてますからね。そもそも値引き前提で来られる方には売らないみたいですね。理由としては、そういう方って結構な確率でコミュニティーを壊す原因になる恐れ（要因）があるみたいです。ココの購入者は確かに有名企業、大企業にお勤めの方が多いみたいです（決して富裕層とは言いませんが…）。その為少しでも安く！なんて方が入居されると比較的平準化した購入層の形態が崩れてしまう恐れがあるからです。こういった販売の仕方（購入者の客観的な人物調査）は大手デペでは結構行ってるみたいですよ。中小デペで入居後のトラブルが比較的多いのもこのあたりの調整が薄いからだと思います。

なかなかココが完売しない理由としてはその辺りも要因としては挙げられるのではないでしょうか？（他にもイロイロ原因はあるかと思いますが）

ですので、現在の販売価格で購入出来ない方は他の物件を当たったほうが良いかと思います。…最後の１・２戸位までになれば多少のお勉強はしてくれるかも？ですかね？（無いかな？笑）

[783: 匿名]

同じお金出すならパークホームズ80平米越＋ルーフバルコニー付きかな。日吉本町の方が響きがよいし、静かだし。東横線と言っても綱島じゃねえ。

[784: 匿名]

4000万円台ならフツーの人でも買えますよね。特に大企業等でなくても。そりゃ150世帯もあればお金持ちの方々もいるとは思いますが…。

[785: 匿名さん]

>783
日吉本町？不便な地下鉄かつ駅前なにも無し。比較対象外。
地理理解してる？笑ってしまった。

[786: 匿名]

私は地元ですが日吉本町駅は最近出来たばかりで確かに何もないですが住所的には日吉本町の方が綱島西より上ですよ。

[787: 匿名さん]

↑もう少し勉強お願いします。

[788: 匿名]

日吉本町は何丁目かによるでしょう。

[789: 匿名]

私は日吉本町が良いとは言いませが綱島は嫌かな。綱島近辺の学校はかなり荒れてるから、子供は私立行かせた方がよいと不動産が言っていた。

[790: 匿名]

若い人は綱島は気にせず住めるでしょう。年配の人に綱島というと、昔はね〜と話をされますが。

[791: 匿名]

ワタクシメ宅建持ってます。日吉本町は住居系です。綱島は商業・工業系です。どちらが好きかは人それぞれです。

[792: 匿名]

ココは綱島西ではなく綱島東ですよ。
それに学区は日吉です。同じ綱島でも樽町辺りとは違います。
私立云々というのもそれはお子さんの程度の話ですから何とも言えませんよね？また私立が良ければ東横線は良い学校沢山選択肢ありますからその点ではココは攻撃の対象としては弱いですね。

ネガレスしてる方はもう少しお勉強してから書き込んで下さいね。逆に恥ずかしいですよ。

[793: 匿名さん]

住友と野村は仲悪いの？

一緒に開発すればよかったのにね。。

住友って自社でしかやらないし。。

三井＆野村は多いけど。。

何でですかね？？

[794: 匿名]

売れ残ってると言われてますがそこそこのサラリーマンにはやっぱりここは高いんだと思います。

４０００万円台なら普通の人も買えるとありましたが、
私は３０代、年収７００万で三井住友銀行の仮審査で貸付額３８００万円でした。頭金ががっちりないとマンション購入は難しいですね。欲しいけど先々の支払いを考えるともっと駅から遠い安い物件にしようか検討中です。

見学いきましたが営業の方はのんびりな坊ちゃん風の方でガツガツ売る気は全くなく余裕すら感じました。住民はファッションがきちんとしていたように感じます。貧乏くさい人は見かけませんでした。

[795: 匿名]

日吉南小＆日吉台中の学区です。評判はよくわかりませんが…。綱島東と西ってそんなに違うんですかねぇ？

[796: 匿名さん]

物の価値を真剣に考える時代が来たと思います。
安いものはそれなりでしょう。
住まいの価値は価格では計れません。

[797: 匿名]

都内高級地で不動産やってますが、賃貸のオーナーは借り手がつかなくても家賃下げません。家賃下げて、その層の人が入居してくるよりは空室の方がよいと。この物件もそんな感じなんですかね？

[798: 匿名さん]

不景気だから買いたくても買えない人が多いのでしょう。一部の安いマンションは売れてるみたいだけど。
パークスクエアとは比較にならないのでよく分らないよね。
高級マンションほど今は売れないのか？

[799: 匿名]

プラウドはここより高かったけど売れましたね。ここは立地からして、質を下げ安くすれば、すぐに完売となったのでは？

[800: 匿名さん]

3割安かったと思いますが。
あそこは立地が疑問です。
ドブ川は見たくないです。

[801: 匿名さん]

799

プラウドは質が悪いのですか？
教えて下さい！

[802: 匿名]

799さんではありませんが、

全く別物だと認識してます。さすが住友不動産だと思いしましたよ。

[803: 匿名]

調査してから建設したんですかね。この辺りは4000万〜5000万後半までの物件しか売れませんよ。それ以上出すなら、場所帰るでしょう。

[804: 匿名]

変えるです。すいません。

[805: 匿名]

>800
値引き後の価格はプラウドと同じぐらいだったと思うけど。仕様は確かにこっちの方がいいね。
でも、ここが売れ残っていることを考えると、川の横が嫌だと考える人より、東横線と綱島街道に挟まれた立地の方を嫌だと考える人の方が多いのでしよう。
ちなみに、日吉本町は仕様は高くないけど、価格は若干低めで、お薦めです。

[806: 匿名]

プラウド鶴見川は野村だからね。
プラウドなんて夢と思ってた人を、低価格で釣っておいて、
立地とかスペックとか考えないように誘導して、巧みに33人の人にハンコつかせたということだよ。
野村はうまい。
買った人は今でもいい買い物したと信じているんじゃないのかな。

[807: 匿名さん]

>806
ぜんぜん読みが甘いな（不動産初級者かな？）
プラウドは初上陸なのだよ。
奇襲、桶狭間の戦いだったのだよ
プラウドリバーフロントは赤字で綱島日吉地区へ野村来た！のインパクトを与えて
次の本命、北綱島99戸でぼちぼち利益を獲り
次は150戸位の土地を探して制覇する目論見なのだよ
99戸完成する頃はパークスクエアレイルフロントも埋まっていることでしょう

[808: 匿名]

私も新たに建つ野村のマンションが楽しみです。
このマンションの完売は３年ぐらい先かな？
買ってしまった住人さんは、転勤などで売りたくなっても、相当安くしないと売れないでしょうね。なんせ、まだ完売してないんですから。

[809: 匿名さん]

>808
第1期価格改定は１年前だったから
今回は第2期価格改定するのではないか？と思っている
金額はわからないが、300万円～500万円位は安くしないと
野村に追いつかれてしまうと思う
野村の土地ももうすぐ更地になるから、MRに見学に来る人も隣に新しいのが出来るんだとわかったら
そっちが気になるのは人間のサガ
さて、どうしたもんかね？困ったね？
現住居者へキャッシュバックも大変な金額になりそうだし？
なんかいい方法はないものかね？

[810: 購入検討中さん]

仕様は良い。
価格は並。
立地は良い。
環境は普通。

[811: 匿名さん]

パークスクエアのネックは立地(騒音)と価格(当初の)。私は騒音が駄目で見送りました。
プラウドもあまり価格を高くはできないんじゃない？線路と綱島街道に挟まれた立地であることは変わらないわけで。まんをじして高め設定でいくとパークスクエアの二の舞になる。しかも長谷工物件でしょ。
プラウドブランドでパークスクエアよりちょい高いくらいで出すと思うなー。

[812: 匿名さん]

既住人に返す必要などない。
納得ずくで買っている。
新しい客に大胆に個別値引きをして売り切ってしまえばいい。
というか、もうそれしかない。

[813: 匿名さん]

>810
どこのマンションの話？

[814: 匿名さん]

>808
ここの適正販売価格とは？
２年居住者が、住友不動産販売へ中古の販売依頼して買い手が付く価格
その金額に300万円上乗せした価格が適正販売価格ではないでしょうか？
新築ではなく中古での販売価格を基準に新築販売価格を出さないとおかしい
いまどきリセールバリューを無視して購入する検討者って皆無じゃないの

[815: 匿名さん]

>812
３リュウデベはやってもいいが
住友クラスがそれをやったら社会的ポジションが揺らぐと思います

[816: 匿名さん]

どこでもやっているよ

[817: 匿名さん]

>810
確かに仕様、構造、価格、文句なしだ
しかし市場での買い手が付かない
なぜなんだ？
こんないい物件なのに？
クセがありすぎなのか？

[818: 匿名さん]

>816
５大デベがやっているのですか？
三井、三菱、住友、野村、東急、？

[819: 匿名さん]

ふつうの値引きのことですか。
住友は知りませんが、それと東急はじゃまですが、それ以外はやっています、物件によりますが。

[820: 匿名さん]

結論はこうかも？

将来転売しない家庭は買いかな

[821: 匿名さん]

誰がなんと言おうと日吉綱島の歴代新築マンションでのモデルルーム動員数はナンバーワンなんだぜ
パック入りのジュースを営業さんからもらってさ（笑）
もう一声なんだよな。もう一声

[822: 匿名さん]

それだけ見学者がいるのにさっぱり売れないというのはかえって問題なのでは
もう一声、とやらなのであればここまで売れ残っていない
あまりそういうことは言わない方がいいと思うよ
それよりはひっそりとさっさと売ってしまうことだ

[823: 匿名さん]

>822
もう一声＝500万円価格改訂

[824: 匿名さん]

>822
興味は猛烈にひくけど
詰めはメチャ弱いってこと

ここが野村スタイルと全然違うとこ

[825: 匿名さん]

>811
こうなったら全戸
騒音対策追加工事をやったらどうだろ
線路側
それがいいんじゃないのかな
窓しめれば線路音、全然聞こえなくしちゃうわけ

[826: 匿名さん]

このマンションの営業の人は可哀相ですね。詰めが甘いとか、なんでもかんでも営業のせいにされて。
体調を崩す人も多いんじゃないかな。
こんな立地、外観、価格では誰がやっても売るのは難しそうです。

[827: 匿名]

こんだけ売れ残ると将来転売出来ないからっとみんな買うのやめてしまうのでは？モデルルーム集客率高くても、売れなきゃ話にならんでしょ。

[828: 匿名]

住友ってそんなに集客力あるのですか？ 何故みな売れ残り中古なんですか？

豊洲も隣のタワーは残り数戸なのにツインとシンボルは……………。

客で無い人もカウントしてるんですかね？

動物園のパンダみたいです。

[829: 匿名]

確かに。いいマンションと良く知っている営業で、いろいろ教えてもらったが、あのパック茶はどうだろ？高級マンションだからそれ相応の出し方があると思うね・

[830: 匿名]

目黒区 青葉台近くの一等地も何もせずに長年ねかせておいて、やっと今建設してました。住友さんの貯えは一般人には想像つかないくらいあるのでしょう。ここが2年以上売れなくても、固定資産税、管理費等の負担なんて痛くもかゆくもないのかも。

[831: 匿名さん]

>830
やっぱり日本３大財閥です

三菱、住友、三井、

ここの現場で起きている超異常現象は住友にとっては夏の蚊に１回刺された程度だと思いますよ

でも歴代のエイギョさんかわいそう

毎週土日、夜、がっくり肩落として綱島駅へ歩いていく

モデルルームへの集客はいいんだけど空振りばっかりで、確立の問題みたい

[832: 匿名さん]

>830
固定資産税　２０万円
修繕積立金　２０万円
管理費　　　２０万円
駐車場　　　２０万円
（年１回）ここまではたいした事はないね
第１回目の修繕積立基金　４０万円
これは買った人持ちだから保留ですね

この計算でいくと住友さんは、売れなくてもそんなに出費はないですね
好景気がくれば黙ってても売れるから塩つけが得かも？

ただ１０年目の修繕積立基金　７０万円がくる前には販売終了していないときついね

１０年で５億円から７億円くらいの損失だから確かにたいしたことはないね
>830のいう通りですね（納得）
　

[833: 匿名さん]

多分完売できない原因はブライトコート。

ガーデン・フロントは１階以外はほとんど埋まってる。

なぜブライトコートが売れないのか？

単純に景観の問題です。

目の前に3階建ての一軒家とトタン屋根の材木屋。
右はじには2階建ての一軒家もあり。

それらと目線をずらすとなると、最低でも４階以上に住まないと
眺望が抜けない。一軒家にお住まいの方も気苦労はあるでしょうが。

ちなみに４階以上ってなると4,000万後半くらいからかな。
広さも両サイドの部屋以外であれば３LDKの70米。
低層階と高層階。違うのは眺望だけで広さ変わらず。でも値段だけは
しっかり違ってくる。
かなり悩むよね。だったら一軒家買う？という選択肢も沸いてくる。

両サイドのお部屋が４LDKだけど、ご存知街道・高架に面した
お部屋。

騒音対策は仕様としてなってるはずだけど、低層の街道沿いの
部屋は、通行人の目にも、目いっぱい触れるんで、勇気が必要かと。
特に１階と2階は厳しいね。

[834: 匿名]

↑価格次第でしょ。安ければ買う人いると思います。

[835: 匿名さん]

>833
人気から埋まったんだね
じゃ不人気だから残っているんだから、不人気の為ってことで価格見なおしすればいいのにね

[836: 匿名さん]

確かに大きい庭付きのマンションなのに、ブライト低層は目の前、戸建だからちょっと意味ない感じだよね
でもその分、価格安いんだろうしね・・
綱島だと分譲戸建も同価格帯だしね・・・
悩ましいですね・・

[837: 匿名さん]

>833
スーモに出てた
３方角部屋、永住向けプラン　道路側と線路側
最後までとっておいたんだろうね
音は一泊でもしないとわからないね
一泊させてもらえないかね
一泊内覧会
ふとんもっていくからさ

[838: 匿名さん]

床スラブ２５０は魅力
全然ひびかないんちゃう？
子供が跳ねても

[839: 匿名さん]

それでも売れなかった

[840: 匿名さん]

多分
みなさんスラブの意味わからないねん？
建築の専門家やないさかい

[841: 匿名]

早く完売しないと。お隣の野村の前座のようになってしまうと思います。

[842: 匿名さん]

これで野村が先に売りきってしまおうものならえらいことだ

[843: 匿名さん]

野村ではスラブ２５０は出来んぜよ！

[844: 匿名さん]

いいものはほっておいても売れるたい！
大阪のホルモンたい！

[845: 匿名さん]

安普請のマンションと比べるのは。。
スラブ２００と比べられても、物が違いますしね。。
違いが分る人は買わないと思いますね。

[846: 匿名]

お隣野村とアリュールが楽しみです。

[847: 購入検討中さん]

私も見学に行きましたがプラウドとくらべても
仕様等は非常に良いと思いました。
今残っている部屋は景観とか騒音とかが他の部屋と
比べて悪い所かと思います。
いわれるように後５００万安ければ我が家も購入検討したいのです。

[848: 匿名]

要は綱島で違いがわかる人が150世帯いなかったということです。

[849: 匿名さん]

よ～し～
眺望抜け悪い部屋500万安けりゃ買う人
この指とーまれ！

[850: 購入検討中さん]

綱島街道と、東横線。
騒音がうるさいのでしょうか？
私は部屋を見に行った時にはあまり音が気になりませんでした。
線路側はうるさいのでしょうか？。