プラウド宮前平サウスフロント

[匿名さん]

プラウド宮前平サウスフロントについて情報交換しましょう！

神奈川県川崎市宮前区馬絹2004-1

東急田園都市線「宮前平」「宮崎台」駅徒歩10分

総戸数53戸

間取り3〜4LDK

専有面積71〜86m2

入居予定時期23年7月下旬

売り主／野村不動産
設計／施工 東急建設

[890: 匿名さん]

第１期で特徴ある部屋を全て売ってしまってちょっとおかしいと思っていたけど、
第１期のうちに高めの部屋を売ってしまいたかったのかな。予算ある検討者が坂の上にもプラウドができると知る前に・・・

[891: 匿名]

890さん

それはいえるかも。

[892: 匿名]

同じプラウドなら情報くれてもいいのに。
そんな甘くないか。

[893: 匿名さん]

近くにプラウドできるか聞いたけど、タリーズ裏しか教えてもらえなかった。
タリーズ裏もまだ看板でる前だったから、それでも精一杯だったと思っています。

[894: 匿名さん]

タリーズ裏は坪260、
土橋７丁目は坪240くらいでしょうか？

[895: 匿名さん]

私も、タリーズ裏は近隣実績から想定して260前後だと思います。
もしかしたら、ブリリア宮前平の苦戦状況と鉄橋＆尻手黒川道路に近すぎることを考慮して少し低めになるかもしれません。

区役所の斜向かいは、明確な根拠なく想定しますが250前後かな。

[896: 匿名]

↑不動産関係の方々ですかね？坪単価とか一般人じゃわからないのにやけに詳しいですね？

[897: 匿名さん]

895です

不動産業には一切関係ありません。
坪単価は、真っ先に検討すべき指標ですよ。

近年、宮前平周辺で物件を購入し、その際に仲介業者さんの助言・新築販売会社さんの助言・自身で不動産市況や公示価格や実勢価格を勉強した結果です。


ちょっと余計に書きますと、宮前平駅周辺の物件ほとんどの新築時価格と現在の中古価格、それに賃貸に出した際の投資利回りまで調べ上げました。ハザードマップも川崎市の日影規制もです。

なんせ、不動産は一生モノの高い買い物ですから、いい加減な気持ちにはなれませんでした。

タリーズ裏は、ブリリアとルフォンの販売価格を参考にしました。
区役所の斜向かいは、近隣に比較対象となる物件がありませんため、駅からの距離と坂道それにサメジマGS土地売却時の不動産売買価格を考慮して想定しただけです。

[898: 匿名]

なるほどなるほど
博士ありがとうございます。参考になりました。

[899: 匿名さん]

８９６＆８９８

常識を知らなすぎるんだよねー。

[900: 匿名さん]

ところで、新築の場合には、上階に行く程高いのですが、坪単価というのは、一番安い１Ｆなのですか？
それとも最多価格帯？それとも平均？
でも中古になると、上も下も同じ値段になるのですよね？

[901: 匿名]

ここの一階ってどうなんでしょうか？テラスから直接外に出る門扉があるようですが。

[902: 匿名さん]

900さん

平均です。

一般的な値付け（平均坪単価）の方法ですが、
南向き4階の真ん中の間取り（角部屋ではなく上下左右に囲まれた間取りのこと）の坪単価を設定し、それをもとに上下左右や南向きや東向きといった差別化をして決めます。

と、某大手デベの営業さんに聞きました。

中古の場合も、基本的に新築と同じ考えですが、中古売買時の物件そのものの人気度や売り手と買い手の思惑も絡んできます。
たとえば、上層階に住んでいる人が売り急いで現金化したければ、市況を逸脱して割安で売ることもあるわけです。

[903: 匿名]

常識知らなすぎてすみません博士。ありがとうございます！

[904: 匿名]

宮前平2丁目の外観イメージを見ました。立地は完敗ですが、外観は断然プラウドですね。

[905: 匿名さん]

902さん
900です。有難うございます。

[906: 匿名さん]

エルドよりサウスフロントのほうが外観がよいと思いますが、
大きな差はないと思います。
サウスの屋上部分のデザインが今イチで落ち着いた感じがしません。

プラウド芦花公園はカッコよすぎですけどね。

お金があれば、エルドを選びます。
たとえ仕様が少し劣っても。

[907: 匿名さん]

903

消えなさい、あなた。

[908: 匿名さん]

900さん

中古になると上も下も同じ価格になるかどうかは、902さんにあるように売主さんの事情などもありますが、
中古で売りに出す前にする査定では、上も下も同じになることはありません。4階より上か下かで評価されます。
部屋毎の評価としては、メンテナンスがどのくらい必要か、収納の豊富さ、ＬＤの広さ、バルコニーの広さ、専用庭、眺望、日照などがあるようです。

[909: 匿名]

宮前平近隣に相次いで新物件の情報が出てきたことで、ここはすっかり目立たなくなってしまいましたね。
やはり立地が地味だからね～

[910: 匿名さん]

909さん

狙っている人はいるはずです。
比較的安いですから。
ここに書きこんでいないだけでしょう。

[911: 匿名]

確かに本気で考えてる人は書き込まないですよね。価格は明らかに安いでしょうから。

[912: 匿名さん]

本気で考えている人なら一期で購入済みでしょう

[913: 匿名さん]

912さん

一期で抽選に外れた人が、二期で再挑戦というのもアリだと思います。

[914: 匿名]

一期の抽選はMタイプやNタイプなど特徴がある部屋が中心だったやに聞いてます。

そうすると、二期は平凡な間取りしか残されていないのではと思います。
一期で落選したひとが、どれだけ二期の間取りに魅力を感じるかでしょうね。

[915: 物件比較中さん]

３Ｆ以上は、日も当たりそうで売れるかもしれませんね。

[916: 匿名]

私はエルドよりプラウドの外観の方が好きです

[917: 匿名]

私もそう思います。

が、そもそも立地も違うし、購入者にとっては比較対象にならないんじゃないかなぁ。

[918: 匿名]

私もプラウドのデザインが近辺のマンション郡では断トツ好きです。
花霞・シンフォニーテラス・ｴﾙﾄﾞどれも微妙。三菱地所ってなんか中途半端な印象。

[919: 物件比較中さん]

ただ、前後にマンションに挟まれ、相当の圧迫感

[920: 匿名]

前後のうち「後」は生活する上ではあまり影響ないような気がします。
建物が「ない」に越したことはないですが。

[921: 匿名さん]

「前」も、５階６階ならあまり関係ないですよね

[922: 匿名さん]

一期で残念だった人ってそんなにいないのでは？

平凡な間取り、といっても、ＭとＮが特徴ありすぎだっただけで、ま、普通の間取り、ですよね。

[923: 匿名さん]

あとはこの値段をどう評価するかですよね？
プラウド一般というよりも、元々のこの場所での値段として。
私も迷っているところです。

[924: 匿名]

近隣のマンション群と比較すれば、立地に難アリは認めざるを得ません。
ただ決して不便な場所ではないし、駅１０分や建物スペックをみれば、まあ買いなんじゃないのかなぁ。

ただし資金に余裕がある人、立地や学区にこだわる人にとっては、あえて選ぶほどの魅力ある物件ではないですね。

[925: 物件比較中さん]

売れ残りが出て、値が下ることを期待したいです。
プラウドってなかなか下げないのでしょうか？
７月まで売れ残れば、解りませんよね？

[926: 匿名]

プラウドの値下げ待ってるんだ…

[927: 匿名さん]

もう２０戸程しかありませんし、７月まで残ることはないと思いますけど・・・

[928: 匿名さん]

まだ半分も売れ残っているのですよね。

[929: 匿名さん]

何期かに分けて販売することを売れ残るというのですか？

[930: 匿名]

売れ残りって…ただ単に一期二期に分けてるだけでしょ？

[931: 匿名さん]

一期は完売ではなかったはずですが？

[932: 匿名]

一期販売の売れ残りって二期に回すのか、または先着順で随時販売していくのか。どうなんでしょう？

[933: 匿名さん]

ここは売れ残っているよ、人気ないよ、と印象づけたい人がいるということはわかりました。

[934: 匿名]

この板、すっかり静かになりましたね。私も検討中でしたが、周囲に続々と新物件が出るようなのでちょっと様子見しようかと思っています。

ここは周囲に比べれば価格は確実に安いと思うんですが。悩むところです。

[935: 物件比較中さん]

比較的安いから、確実に狙っている人はいるでしょう。

たしかに近隣に新築が売り出されていますが、それら条件のいい物件は高いですから。

ここは、安いわりに仕様とデザインがいいと思います。

馬絹だから安いんだと指摘する方もいるでしょうが、この場所なら十分許容範囲内だと思います。

[936: 匿名さん]

安いから狙っている人がいるのかな？だったらお隣のほうが安いですよね。
狙う、というよりは、プラウドにしては安いけど、この周辺としては高めに感じるから迷う、
っていう人が多いと思うけど。でも他の新しいところはもっと高いしだろうし、みたいな。

仕様とデザインがいい、というのは同じ思いです。
あとは駅までフラットな道の選択ができる点と、南向きな点がいいと思います。
間取りはもう一般的なののみでしょうけど、他もところもここのＭＮのような間取りはなさそうですし。

[937: 匿名さん]

>安いから狙っている人がいるのかな？だったらお隣のほうが安いですよね。

僭越ながら、お隣さんは「安くて当然」という仕様ですからね。

サウスフロントは、「満足する仕様で比較的安い」といえます。

[938: 匿名]

937さんが的を射たご指摘をされていますが、サウスフロントは安かろう悪かろうではなく、満足感のある設備の割に周囲に比べて安い、となるので迷うところです。

[939: 匿名さん]

話がよくわからなくなってきましたが、938さんのように思うなら、迷う必要はないですよね？もともと坂のほうの物件とは立地条件が違うわけですし。それに938さんのように思う方が多ければ、何期かに分けることなく販売されていると思います。