プラウド宮前平サウスフロント

[匿名さん]

プラウド宮前平サウスフロントについて情報交換しましょう！

神奈川県川崎市宮前区馬絹2004-1

東急田園都市線「宮前平」「宮崎台」駅徒歩10分

総戸数53戸

間取り3〜4LDK

専有面積71〜86m2

入居予定時期23年7月下旬

売り主／野村不動産
設計／施工 東急建設

[861: 匿名]

「馬絹」という場所が悪いというわけじゃなくて、上の方が書いているように物件価格が安い理由は公示価格が安い＝実勢土地価格も安いということですね。
まぁ、土地価格が安い＝場所が悪いと指摘する方もいると思いますが、サンクタスの立地は普通に暮らせる場所だと思います。

857さんが書かれたプラウド群の中では、まだ概要や外観すらわかっていない物件もありますが、サウスフロントで十分満足だと個人的に思います。

大変失礼ながら、宮崎台駅から5分以内に竣工済みのプラウドより、外観はサンクタスのほうが好きです。

[862: 匿名さん]

外観パースと実物が大きく違うことがあるので、要注意です。

宮崎台は実際すごくチープだし、
工事中の藤が丘は色が全然違って白いし。

[863: 匿名]

区役所隣りの区民ホールに両親と行ってきましたが、あの坂は本当にキツかったです。

夏はとてもじゃないけど無理そうです。

坂の途中にベンチがあったのはやはり休憩用なのかな！？

街は素敵だけどあの坂は。。

マンションが建ち並ぶ前はきっと見晴らしが良かったんでしょうね。

[864: 匿名]

854さん
またプラウド？宮前平と鷺沼に４つも計画中ってありすぎだよね。ルフォンの場所とれなかったのがそんなに悔しかったのかな？

[865: 匿名さん]

864さん

それは言えるかもしれませんね。
ここらへんの土地仕入担当者の執念とか怨念かも・・・。

[866: 匿名]

GS跡地の看板見ましたが土地が190坪弱で6階建ての27戸なので小規模ですね。もう少し規模感が欲しいですね。 ルフォンみたいな感じですかね？

[867: 匿名さん]

今からわかるわけねーだろ＞８６６

[868: 匿名]

867
お知らせ看板確認すれば？

[869: 匿名さん]

執念？
怨念？？

[870: 匿名さん]

馬絹でも、駅から10分圏内だけは、上がりそうですね。

[871: 匿名さん]

868

どうしてデザインまで今から把握できるのでしょうかね？

[872: 匿名さん]

私もデザインを見たいです。

[873: 匿名]

なんかサウスフロントと違う話題になっていますね。

[874: 匿名さん]

同じ駅、同じ徒歩１０分（坂か否かの違いはあるが）、しかも同じブランドのマンションですから
サウスフロントの検討者には当然気になる話です。
あとは戸数の違いがありますけどね。

[875: 物件比較中さん]

価格の違いが非常に気になります。
何でマンションって価格を出すのが遅いのでしょう？
それで皆、馬絹なら安いに違いないと期待していたら、
そうでもなかったので、一時期スレが荒れたのではないでしょうか？
サウスフロントもサンクタスも。

[876: 匿名]

そりゃあ説明会時のお客の反応や付近の物件価格を綿密に計算してから価格を決めるからでしょ。
反応よければ高めに売っていまいちなら下げる。

[877: 匿名さん]

876さん

そのとおりですね。

[878: 匿名さん]

じゃあここは反応いまいちだったほう？
ちなみに坂の上のほうが高くなりますよね・・・

[879: 物件比較中さん]

区役所前がここと同じ価格できたら、倍率高くなるでしょうね。

[880: 匿名さん]

馬絹と比較したら、宮前平二丁目は別格です。
同じプラウドでも月とすっぽんです。
価格帯が同じわけがありません。

[881: 物件比較中さん]

話題のＧＳ跡地の住所は土橋7丁目です。宮前平二丁目物件は三菱レジデンスですね。

[882: 匿名さん]

880 パークハウスと勘違いしてますさん？

[883: 物件比較中さん]

現実論として、馬絹より宮前平二丁目の土地のほうが高いですね。
だから、マンションも高くなります。

とはいっても、一般所得層にとって宮前平は経済的に厳しいですし、サウスフロントの場所は悪くないですから、各々の経済力と価値観で決めざるをえません。

ちなみに私は、仮に宮前平二丁目が6000万円台まででしたら何とか住宅ローンを組めると思いますが、その後の生活が苦しくなるため、少し余裕を持てるサウスフロントを選ぶことを考えています。

[884: 匿名さん]

いつの間にか宮前平二丁目と間違われてますけど、サウスフロントと比較しているのは
881さんにもありますが土橋７丁目のプラウドになるだろう物件のほうです。

土橋７丁目は総戸数が少なすぎる点で対象外にする方もいると思います。

[885: 匿名]

竣工時期も違うだろうし比較するにはどうかなと…
それなら土橋七丁目は宮前平二丁目のパークハウスと比較でしょうね？

[886: 匿名さん]

885さん

874さんの読みましたか？
竣工時期が違いますけど、サウスフロントを見送ればいいことですし。

土橋７丁目がどことの比較になるかはここで話すべきことからはずれてますよ。

[887: 匿名]

あの坂があるとはいえ、ＧＳ跡地のマンションはかなり高値になると思います。

宮前平の中心的場所ですしね。

交通量は気になるところですが東急ストア等もあるし便利でしょうね。

[888: 匿名]

いずれにしても丘の上の物件との比較になると、サウスフロントの魅力はやはり価格ですかね。

坂に関しても、サウスフロントの場合、都心方面に出る人は結局宮崎台利用だと思うので、フラットのアドバンテージってあまりないかなとも思います。
宮前平の坂に比べればだいぶマシですが。

[889: 物件比較中さん]

この時代、価格が大きいですね。

[890: 匿名さん]

第１期で特徴ある部屋を全て売ってしまってちょっとおかしいと思っていたけど、
第１期のうちに高めの部屋を売ってしまいたかったのかな。予算ある検討者が坂の上にもプラウドができると知る前に・・・

[891: 匿名]

890さん

それはいえるかも。

[892: 匿名]

同じプラウドなら情報くれてもいいのに。
そんな甘くないか。

[893: 匿名さん]

近くにプラウドできるか聞いたけど、タリーズ裏しか教えてもらえなかった。
タリーズ裏もまだ看板でる前だったから、それでも精一杯だったと思っています。

[894: 匿名さん]

タリーズ裏は坪260、
土橋７丁目は坪240くらいでしょうか？

[895: 匿名さん]

私も、タリーズ裏は近隣実績から想定して260前後だと思います。
もしかしたら、ブリリア宮前平の苦戦状況と鉄橋＆尻手黒川道路に近すぎることを考慮して少し低めになるかもしれません。

区役所の斜向かいは、明確な根拠なく想定しますが250前後かな。

[896: 匿名]

↑不動産関係の方々ですかね？坪単価とか一般人じゃわからないのにやけに詳しいですね？

[897: 匿名さん]

895です

不動産業には一切関係ありません。
坪単価は、真っ先に検討すべき指標ですよ。

近年、宮前平周辺で物件を購入し、その際に仲介業者さんの助言・新築販売会社さんの助言・自身で不動産市況や公示価格や実勢価格を勉強した結果です。


ちょっと余計に書きますと、宮前平駅周辺の物件ほとんどの新築時価格と現在の中古価格、それに賃貸に出した際の投資利回りまで調べ上げました。ハザードマップも川崎市の日影規制もです。

なんせ、不動産は一生モノの高い買い物ですから、いい加減な気持ちにはなれませんでした。

タリーズ裏は、ブリリアとルフォンの販売価格を参考にしました。
区役所の斜向かいは、近隣に比較対象となる物件がありませんため、駅からの距離と坂道それにサメジマGS土地売却時の不動産売買価格を考慮して想定しただけです。

[898: 匿名]

なるほどなるほど
博士ありがとうございます。参考になりました。

[899: 匿名さん]

８９６＆８９８

常識を知らなすぎるんだよねー。

[900: 匿名さん]

ところで、新築の場合には、上階に行く程高いのですが、坪単価というのは、一番安い１Ｆなのですか？
それとも最多価格帯？それとも平均？
でも中古になると、上も下も同じ値段になるのですよね？

[901: 匿名]

ここの一階ってどうなんでしょうか？テラスから直接外に出る門扉があるようですが。

[902: 匿名さん]

900さん

平均です。

一般的な値付け（平均坪単価）の方法ですが、
南向き4階の真ん中の間取り（角部屋ではなく上下左右に囲まれた間取りのこと）の坪単価を設定し、それをもとに上下左右や南向きや東向きといった差別化をして決めます。

と、某大手デベの営業さんに聞きました。

中古の場合も、基本的に新築と同じ考えですが、中古売買時の物件そのものの人気度や売り手と買い手の思惑も絡んできます。
たとえば、上層階に住んでいる人が売り急いで現金化したければ、市況を逸脱して割安で売ることもあるわけです。

[903: 匿名]

常識知らなすぎてすみません博士。ありがとうございます！

[904: 匿名]

宮前平2丁目の外観イメージを見ました。立地は完敗ですが、外観は断然プラウドですね。

[905: 匿名さん]

902さん
900です。有難うございます。

[906: 匿名さん]

エルドよりサウスフロントのほうが外観がよいと思いますが、
大きな差はないと思います。
サウスの屋上部分のデザインが今イチで落ち着いた感じがしません。

プラウド芦花公園はカッコよすぎですけどね。

お金があれば、エルドを選びます。
たとえ仕様が少し劣っても。

[907: 匿名さん]

903

消えなさい、あなた。

[908: 匿名さん]

900さん

中古になると上も下も同じ価格になるかどうかは、902さんにあるように売主さんの事情などもありますが、
中古で売りに出す前にする査定では、上も下も同じになることはありません。4階より上か下かで評価されます。
部屋毎の評価としては、メンテナンスがどのくらい必要か、収納の豊富さ、ＬＤの広さ、バルコニーの広さ、専用庭、眺望、日照などがあるようです。

[909: 匿名]

宮前平近隣に相次いで新物件の情報が出てきたことで、ここはすっかり目立たなくなってしまいましたね。
やはり立地が地味だからね～

[910: 匿名さん]

909さん

狙っている人はいるはずです。
比較的安いですから。
ここに書きこんでいないだけでしょう。