プラウド宮前平サウスフロント

[匿名さん]

プラウド宮前平サウスフロントについて情報交換しましょう！

神奈川県川崎市宮前区馬絹2004-1

東急田園都市線「宮前平」「宮崎台」駅徒歩10分

総戸数53戸

間取り3〜4LDK

専有面積71〜86m2

入居予定時期23年7月下旬

売り主／野村不動産
設計／施工 東急建設

[850: 匿名さん]

リーマンショック前の物件は作りが違いますからね。

[851: 匿名]

参考になりました！

[852: 匿名さん]

850さん

ここ数年以内の物件なら、資材も仕様も大きく違わないと思いますけど。
中古で売り出し中のブリリアヒルズは、間取りの向きが東だから売れにくいのだと思います。

[853: 匿名さん]

売り出し中のブリリアヒルズの坪単価ですが、223万円ですね。
昨年？に中古で売れたパークホームズ？は、たしか250万円ほどだったと思います。

ということは、リーマンショックの影響で買い手がつきにくい状況なのかもしれませんね。

[854: ご近所さん]

区役所交差点のサメジマＧＳ跡地もマンションのようです。事業者が野村不動産になってるから、ここもプラウドてしょう。ここはたしか、かつて地価上昇率全国ＮＯ１となった交差点で、宮前区の中心地です。しかし、プラウド立ち過ぎですね。

[855: 匿名]

区役所のとこもプラウドなんだ。
駅から微妙に離れてるし坂の頂上だね。

[856: 匿名]

プラウド宮前平ヒルトップコートって感じかな？ 名前当たっちゃったりして。

[857: 匿名さん]

そうですね、プラウドが多すぎという感じです。
サメジマGSの跡地について、交差点角＆交通量がある＆坂の頂上ということから、今イチの場所と感じます。
私としては、GS跡地よりも宮前平駅前よりも鷺沼三丁目よりもサウスフロントのほうが平穏に暮らせそうで好きです。

[858: 匿名]

話題になってる周辺のプラウドの中では、サウスフロントは華がないというか最も地味かも知れませんが、結局バランス的には最良物件のような気がします。

[859: 物件比較中さん]

単に、このあたりのプラウドの中では一番値段が安いだけでは？
しかし、値段が安いのは大きいですよね？買えそうかどうかという意味で。

[860: 物件比較中]

値段が安いのは単に馬絹の立地に尽きると思う。
しかし、一部で揶揄されるほど周辺の環境は悪くないし、よく言えば肩の力を抜いて生活できそうな感じですよね。

[861: 匿名]

「馬絹」という場所が悪いというわけじゃなくて、上の方が書いているように物件価格が安い理由は公示価格が安い＝実勢土地価格も安いということですね。
まぁ、土地価格が安い＝場所が悪いと指摘する方もいると思いますが、サンクタスの立地は普通に暮らせる場所だと思います。

857さんが書かれたプラウド群の中では、まだ概要や外観すらわかっていない物件もありますが、サウスフロントで十分満足だと個人的に思います。

大変失礼ながら、宮崎台駅から5分以内に竣工済みのプラウドより、外観はサンクタスのほうが好きです。

[862: 匿名さん]

外観パースと実物が大きく違うことがあるので、要注意です。

宮崎台は実際すごくチープだし、
工事中の藤が丘は色が全然違って白いし。

[863: 匿名]

区役所隣りの区民ホールに両親と行ってきましたが、あの坂は本当にキツかったです。

夏はとてもじゃないけど無理そうです。

坂の途中にベンチがあったのはやはり休憩用なのかな！？

街は素敵だけどあの坂は。。

マンションが建ち並ぶ前はきっと見晴らしが良かったんでしょうね。

[864: 匿名]

854さん
またプラウド？宮前平と鷺沼に４つも計画中ってありすぎだよね。ルフォンの場所とれなかったのがそんなに悔しかったのかな？

[865: 匿名さん]

864さん

それは言えるかもしれませんね。
ここらへんの土地仕入担当者の執念とか怨念かも・・・。

[866: 匿名]

GS跡地の看板見ましたが土地が190坪弱で6階建ての27戸なので小規模ですね。もう少し規模感が欲しいですね。 ルフォンみたいな感じですかね？

[867: 匿名さん]

今からわかるわけねーだろ＞８６６

[868: 匿名]

867
お知らせ看板確認すれば？

[869: 匿名さん]

執念？
怨念？？

[870: 匿名さん]

馬絹でも、駅から10分圏内だけは、上がりそうですね。

[871: 匿名さん]

868

どうしてデザインまで今から把握できるのでしょうかね？

[872: 匿名さん]

私もデザインを見たいです。

[873: 匿名]

なんかサウスフロントと違う話題になっていますね。

[874: 匿名さん]

同じ駅、同じ徒歩１０分（坂か否かの違いはあるが）、しかも同じブランドのマンションですから
サウスフロントの検討者には当然気になる話です。
あとは戸数の違いがありますけどね。

[875: 物件比較中さん]

価格の違いが非常に気になります。
何でマンションって価格を出すのが遅いのでしょう？
それで皆、馬絹なら安いに違いないと期待していたら、
そうでもなかったので、一時期スレが荒れたのではないでしょうか？
サウスフロントもサンクタスも。

[876: 匿名]

そりゃあ説明会時のお客の反応や付近の物件価格を綿密に計算してから価格を決めるからでしょ。
反応よければ高めに売っていまいちなら下げる。

[877: 匿名さん]

876さん

そのとおりですね。

[878: 匿名さん]

じゃあここは反応いまいちだったほう？
ちなみに坂の上のほうが高くなりますよね・・・

[879: 物件比較中さん]

区役所前がここと同じ価格できたら、倍率高くなるでしょうね。

[880: 匿名さん]

馬絹と比較したら、宮前平二丁目は別格です。
同じプラウドでも月とすっぽんです。
価格帯が同じわけがありません。

[881: 物件比較中さん]

話題のＧＳ跡地の住所は土橋7丁目です。宮前平二丁目物件は三菱レジデンスですね。

[882: 匿名さん]

880 パークハウスと勘違いしてますさん？

[883: 物件比較中さん]

現実論として、馬絹より宮前平二丁目の土地のほうが高いですね。
だから、マンションも高くなります。

とはいっても、一般所得層にとって宮前平は経済的に厳しいですし、サウスフロントの場所は悪くないですから、各々の経済力と価値観で決めざるをえません。

ちなみに私は、仮に宮前平二丁目が6000万円台まででしたら何とか住宅ローンを組めると思いますが、その後の生活が苦しくなるため、少し余裕を持てるサウスフロントを選ぶことを考えています。

[884: 匿名さん]

いつの間にか宮前平二丁目と間違われてますけど、サウスフロントと比較しているのは
881さんにもありますが土橋７丁目のプラウドになるだろう物件のほうです。

土橋７丁目は総戸数が少なすぎる点で対象外にする方もいると思います。

[885: 匿名]

竣工時期も違うだろうし比較するにはどうかなと…
それなら土橋七丁目は宮前平二丁目のパークハウスと比較でしょうね？

[886: 匿名さん]

885さん

874さんの読みましたか？
竣工時期が違いますけど、サウスフロントを見送ればいいことですし。

土橋７丁目がどことの比較になるかはここで話すべきことからはずれてますよ。

[887: 匿名]

あの坂があるとはいえ、ＧＳ跡地のマンションはかなり高値になると思います。

宮前平の中心的場所ですしね。

交通量は気になるところですが東急ストア等もあるし便利でしょうね。

[888: 匿名]

いずれにしても丘の上の物件との比較になると、サウスフロントの魅力はやはり価格ですかね。

坂に関しても、サウスフロントの場合、都心方面に出る人は結局宮崎台利用だと思うので、フラットのアドバンテージってあまりないかなとも思います。
宮前平の坂に比べればだいぶマシですが。

[889: 物件比較中さん]

この時代、価格が大きいですね。

[890: 匿名さん]

第１期で特徴ある部屋を全て売ってしまってちょっとおかしいと思っていたけど、
第１期のうちに高めの部屋を売ってしまいたかったのかな。予算ある検討者が坂の上にもプラウドができると知る前に・・・

[891: 匿名]

890さん

それはいえるかも。

[892: 匿名]

同じプラウドなら情報くれてもいいのに。
そんな甘くないか。

[893: 匿名さん]

近くにプラウドできるか聞いたけど、タリーズ裏しか教えてもらえなかった。
タリーズ裏もまだ看板でる前だったから、それでも精一杯だったと思っています。

[894: 匿名さん]

タリーズ裏は坪260、
土橋７丁目は坪240くらいでしょうか？

[895: 匿名さん]

私も、タリーズ裏は近隣実績から想定して260前後だと思います。
もしかしたら、ブリリア宮前平の苦戦状況と鉄橋＆尻手黒川道路に近すぎることを考慮して少し低めになるかもしれません。

区役所の斜向かいは、明確な根拠なく想定しますが250前後かな。

[896: 匿名]

↑不動産関係の方々ですかね？坪単価とか一般人じゃわからないのにやけに詳しいですね？

[897: 匿名さん]

895です

不動産業には一切関係ありません。
坪単価は、真っ先に検討すべき指標ですよ。

近年、宮前平周辺で物件を購入し、その際に仲介業者さんの助言・新築販売会社さんの助言・自身で不動産市況や公示価格や実勢価格を勉強した結果です。


ちょっと余計に書きますと、宮前平駅周辺の物件ほとんどの新築時価格と現在の中古価格、それに賃貸に出した際の投資利回りまで調べ上げました。ハザードマップも川崎市の日影規制もです。

なんせ、不動産は一生モノの高い買い物ですから、いい加減な気持ちにはなれませんでした。

タリーズ裏は、ブリリアとルフォンの販売価格を参考にしました。
区役所の斜向かいは、近隣に比較対象となる物件がありませんため、駅からの距離と坂道それにサメジマGS土地売却時の不動産売買価格を考慮して想定しただけです。

[898: 匿名]

なるほどなるほど
博士ありがとうございます。参考になりました。

[899: 匿名さん]

８９６＆８９８

常識を知らなすぎるんだよねー。

[900: 匿名さん]

ところで、新築の場合には、上階に行く程高いのですが、坪単価というのは、一番安い１Ｆなのですか？
それとも最多価格帯？それとも平均？
でも中古になると、上も下も同じ値段になるのですよね？

[901: 匿名]

ここの一階ってどうなんでしょうか？テラスから直接外に出る門扉があるようですが。

[902: 匿名さん]

900さん

平均です。

一般的な値付け（平均坪単価）の方法ですが、
南向き4階の真ん中の間取り（角部屋ではなく上下左右に囲まれた間取りのこと）の坪単価を設定し、それをもとに上下左右や南向きや東向きといった差別化をして決めます。

と、某大手デベの営業さんに聞きました。

中古の場合も、基本的に新築と同じ考えですが、中古売買時の物件そのものの人気度や売り手と買い手の思惑も絡んできます。
たとえば、上層階に住んでいる人が売り急いで現金化したければ、市況を逸脱して割安で売ることもあるわけです。

[903: 匿名]

常識知らなすぎてすみません博士。ありがとうございます！

[904: 匿名]

宮前平2丁目の外観イメージを見ました。立地は完敗ですが、外観は断然プラウドですね。

[905: 匿名さん]

902さん
900です。有難うございます。

[906: 匿名さん]

エルドよりサウスフロントのほうが外観がよいと思いますが、
大きな差はないと思います。
サウスの屋上部分のデザインが今イチで落ち着いた感じがしません。

プラウド芦花公園はカッコよすぎですけどね。

お金があれば、エルドを選びます。
たとえ仕様が少し劣っても。

[907: 匿名さん]

903

消えなさい、あなた。

[908: 匿名さん]

900さん

中古になると上も下も同じ価格になるかどうかは、902さんにあるように売主さんの事情などもありますが、
中古で売りに出す前にする査定では、上も下も同じになることはありません。4階より上か下かで評価されます。
部屋毎の評価としては、メンテナンスがどのくらい必要か、収納の豊富さ、ＬＤの広さ、バルコニーの広さ、専用庭、眺望、日照などがあるようです。

[909: 匿名]

宮前平近隣に相次いで新物件の情報が出てきたことで、ここはすっかり目立たなくなってしまいましたね。
やはり立地が地味だからね～

[910: 匿名さん]

909さん

狙っている人はいるはずです。
比較的安いですから。
ここに書きこんでいないだけでしょう。

[911: 匿名]

確かに本気で考えてる人は書き込まないですよね。価格は明らかに安いでしょうから。

[912: 匿名さん]

本気で考えている人なら一期で購入済みでしょう

[913: 匿名さん]

912さん

一期で抽選に外れた人が、二期で再挑戦というのもアリだと思います。

[914: 匿名]

一期の抽選はMタイプやNタイプなど特徴がある部屋が中心だったやに聞いてます。

そうすると、二期は平凡な間取りしか残されていないのではと思います。
一期で落選したひとが、どれだけ二期の間取りに魅力を感じるかでしょうね。

[915: 物件比較中さん]

３Ｆ以上は、日も当たりそうで売れるかもしれませんね。

[916: 匿名]

私はエルドよりプラウドの外観の方が好きです

[917: 匿名]

私もそう思います。

が、そもそも立地も違うし、購入者にとっては比較対象にならないんじゃないかなぁ。

[918: 匿名]

私もプラウドのデザインが近辺のマンション郡では断トツ好きです。
花霞・シンフォニーテラス・ｴﾙﾄﾞどれも微妙。三菱地所ってなんか中途半端な印象。

[919: 物件比較中さん]

ただ、前後にマンションに挟まれ、相当の圧迫感

[920: 匿名]

前後のうち「後」は生活する上ではあまり影響ないような気がします。
建物が「ない」に越したことはないですが。

[921: 匿名さん]

「前」も、５階６階ならあまり関係ないですよね

[922: 匿名さん]

一期で残念だった人ってそんなにいないのでは？

平凡な間取り、といっても、ＭとＮが特徴ありすぎだっただけで、ま、普通の間取り、ですよね。

[923: 匿名さん]

あとはこの値段をどう評価するかですよね？
プラウド一般というよりも、元々のこの場所での値段として。
私も迷っているところです。

[924: 匿名]

近隣のマンション群と比較すれば、立地に難アリは認めざるを得ません。
ただ決して不便な場所ではないし、駅１０分や建物スペックをみれば、まあ買いなんじゃないのかなぁ。

ただし資金に余裕がある人、立地や学区にこだわる人にとっては、あえて選ぶほどの魅力ある物件ではないですね。

[925: 物件比較中さん]

売れ残りが出て、値が下ることを期待したいです。
プラウドってなかなか下げないのでしょうか？
７月まで売れ残れば、解りませんよね？

[926: 匿名]

プラウドの値下げ待ってるんだ…

[927: 匿名さん]

もう２０戸程しかありませんし、７月まで残ることはないと思いますけど・・・

[928: 匿名さん]

まだ半分も売れ残っているのですよね。

[929: 匿名さん]

何期かに分けて販売することを売れ残るというのですか？

[930: 匿名]

売れ残りって…ただ単に一期二期に分けてるだけでしょ？

[931: 匿名さん]

一期は完売ではなかったはずですが？

[932: 匿名]

一期販売の売れ残りって二期に回すのか、または先着順で随時販売していくのか。どうなんでしょう？

[933: 匿名さん]

ここは売れ残っているよ、人気ないよ、と印象づけたい人がいるということはわかりました。

[934: 匿名]

この板、すっかり静かになりましたね。私も検討中でしたが、周囲に続々と新物件が出るようなのでちょっと様子見しようかと思っています。

ここは周囲に比べれば価格は確実に安いと思うんですが。悩むところです。

[935: 物件比較中さん]

比較的安いから、確実に狙っている人はいるでしょう。

たしかに近隣に新築が売り出されていますが、それら条件のいい物件は高いですから。

ここは、安いわりに仕様とデザインがいいと思います。

馬絹だから安いんだと指摘する方もいるでしょうが、この場所なら十分許容範囲内だと思います。

[936: 匿名さん]

安いから狙っている人がいるのかな？だったらお隣のほうが安いですよね。
狙う、というよりは、プラウドにしては安いけど、この周辺としては高めに感じるから迷う、
っていう人が多いと思うけど。でも他の新しいところはもっと高いしだろうし、みたいな。

仕様とデザインがいい、というのは同じ思いです。
あとは駅までフラットな道の選択ができる点と、南向きな点がいいと思います。
間取りはもう一般的なののみでしょうけど、他もところもここのＭＮのような間取りはなさそうですし。

[937: 匿名さん]

>安いから狙っている人がいるのかな？だったらお隣のほうが安いですよね。

僭越ながら、お隣さんは「安くて当然」という仕様ですからね。

サウスフロントは、「満足する仕様で比較的安い」といえます。

[938: 匿名]

937さんが的を射たご指摘をされていますが、サウスフロントは安かろう悪かろうではなく、満足感のある設備の割に周囲に比べて安い、となるので迷うところです。

[939: 匿名さん]

話がよくわからなくなってきましたが、938さんのように思うなら、迷う必要はないですよね？もともと坂のほうの物件とは立地条件が違うわけですし。それに938さんのように思う方が多ければ、何期かに分けることなく販売されていると思います。

[940: 匿名]

ここの立地がいいと言う人は少ないんじゃあないかな。従って誰しもまずは坂の上か駅近を見て、価格が高過ぎるとなって初めてこちらに回ってくるのでは？と思います。
要はサウスフロントが第一候補になる要素は低いと言うことです。

[941: 匿名さん]

ここの立地が良いと思う方は、田都がいいけど坂はイヤ、という方なんでしょうね。

[942: 匿名さん]

それよりも、何といっても都心からのアクセス性です。
田園都市線を良くご存じの方なら解るはず。
それに、尻手黒川だって東名を良く使う人には便利。

[943: 匿名さん]

今話題にしているのは、宮前平周辺での立地比較です。

梶ヶ谷から奥で、駅から坂なしで歩ける立地は貴重だと思います。

[944: 匿名さん]

937です。

ここに張り付いているようで失礼します（笑）。

>何期かに分けることなく販売されていると思います。

MRが開設され販売開始して、「購入要望書」なるものが予想以上に多く出されると一発（1期）で全戸販売する場合がありますね。
私の知るかぎり、直近ではルフォン宮前平とブランズ青葉台二丁目が一発で売りました。
どちらも東急リバブルが販売（および販売代理）しましたが、決してリバブルの関係者ではありません。

普通ですと、どの物件も2期とか3期に分けて販売されるものと思います。
たしか、プラウド宮崎台もパークハウス宮崎台シンフォニーテラスも2期に分けて販売されたはずです。

[945: 匿名さん]

二期に分けることで、階による価格の逆転（二期販売の上階のほうが一期販売の下階よりも安くなる）って、有り得ますか？

[946: 匿名]

価格表として公式に出す以上、それはないと思います。

ただし売れ残りなどを値引きし、結果として価格が逆転するのはあるかもしれませんね。

また 稀なケースとは思いますが、電線などで特定の階層において眺望が遮られる場合は、初めから価格の逆転が生じている可能性もあります。

[947: 匿名さん]

946さん、ありがとうございます。

要望書がでないと価格が下がったり、そうでなくても申し込み直前に下がったりするみたいなので、例えば上下とも販売済みで挟まれてるお部屋が要望書がでないとなるとどうするのかな、と思いまして。

[948: 匿名さん]

２期ですからまだ値引きはしないでしょう。
ただ値引きしても秘密にするでしょうね。

[949: 匿名さん]

仮に2期に分けて販売された場合、2期終了後の”売れ残り”となった間取りであっても、通常であれば竣工まで値引かずに販売されます。

ただし、よほど立地とか環境とか日照が悪く、竣工まで値下げせず進めても売れないと判断される間取りは、少しづつ値引いて売っていくそうです。

と、某デベさんか販売方法を教えてもらいました。

サウスフロントは、値引くことなく売れると思います。