プラウド宮前平サウスフロント

[匿名さん]

プラウド宮前平サウスフロントについて情報交換しましょう！

神奈川県川崎市宮前区馬絹2004-1

東急田園都市線「宮前平」「宮崎台」駅徒歩10分

総戸数53戸

間取り3〜4LDK

専有面積71〜86m2

入居予定時期23年7月下旬

売り主／野村不動産
設計／施工 東急建設

[890: 匿名さん]

第１期で特徴ある部屋を全て売ってしまってちょっとおかしいと思っていたけど、
第１期のうちに高めの部屋を売ってしまいたかったのかな。予算ある検討者が坂の上にもプラウドができると知る前に・・・

[891: 匿名]

890さん

それはいえるかも。

[892: 匿名]

同じプラウドなら情報くれてもいいのに。
そんな甘くないか。

[893: 匿名さん]

近くにプラウドできるか聞いたけど、タリーズ裏しか教えてもらえなかった。
タリーズ裏もまだ看板でる前だったから、それでも精一杯だったと思っています。

[894: 匿名さん]

タリーズ裏は坪260、
土橋７丁目は坪240くらいでしょうか？

[895: 匿名さん]

私も、タリーズ裏は近隣実績から想定して260前後だと思います。
もしかしたら、ブリリア宮前平の苦戦状況と鉄橋＆尻手黒川道路に近すぎることを考慮して少し低めになるかもしれません。

区役所の斜向かいは、明確な根拠なく想定しますが250前後かな。

[896: 匿名]

↑不動産関係の方々ですかね？坪単価とか一般人じゃわからないのにやけに詳しいですね？

[897: 匿名さん]

895です

不動産業には一切関係ありません。
坪単価は、真っ先に検討すべき指標ですよ。

近年、宮前平周辺で物件を購入し、その際に仲介業者さんの助言・新築販売会社さんの助言・自身で不動産市況や公示価格や実勢価格を勉強した結果です。


ちょっと余計に書きますと、宮前平駅周辺の物件ほとんどの新築時価格と現在の中古価格、それに賃貸に出した際の投資利回りまで調べ上げました。ハザードマップも川崎市の日影規制もです。

なんせ、不動産は一生モノの高い買い物ですから、いい加減な気持ちにはなれませんでした。

タリーズ裏は、ブリリアとルフォンの販売価格を参考にしました。
区役所の斜向かいは、近隣に比較対象となる物件がありませんため、駅からの距離と坂道それにサメジマGS土地売却時の不動産売買価格を考慮して想定しただけです。

[898: 匿名]

なるほどなるほど
博士ありがとうございます。参考になりました。

[899: 匿名さん]

８９６＆８９８

常識を知らなすぎるんだよねー。

[900: 匿名さん]

ところで、新築の場合には、上階に行く程高いのですが、坪単価というのは、一番安い１Ｆなのですか？
それとも最多価格帯？それとも平均？
でも中古になると、上も下も同じ値段になるのですよね？

[901: 匿名]

ここの一階ってどうなんでしょうか？テラスから直接外に出る門扉があるようですが。

[902: 匿名さん]

900さん

平均です。

一般的な値付け（平均坪単価）の方法ですが、
南向き4階の真ん中の間取り（角部屋ではなく上下左右に囲まれた間取りのこと）の坪単価を設定し、それをもとに上下左右や南向きや東向きといった差別化をして決めます。

と、某大手デベの営業さんに聞きました。

中古の場合も、基本的に新築と同じ考えですが、中古売買時の物件そのものの人気度や売り手と買い手の思惑も絡んできます。
たとえば、上層階に住んでいる人が売り急いで現金化したければ、市況を逸脱して割安で売ることもあるわけです。

[903: 匿名]

常識知らなすぎてすみません博士。ありがとうございます！

[904: 匿名]

宮前平2丁目の外観イメージを見ました。立地は完敗ですが、外観は断然プラウドですね。

[905: 匿名さん]

902さん
900です。有難うございます。

[906: 匿名さん]

エルドよりサウスフロントのほうが外観がよいと思いますが、
大きな差はないと思います。
サウスの屋上部分のデザインが今イチで落ち着いた感じがしません。

プラウド芦花公園はカッコよすぎですけどね。

お金があれば、エルドを選びます。
たとえ仕様が少し劣っても。

[907: 匿名さん]

903

消えなさい、あなた。

[908: 匿名さん]

900さん

中古になると上も下も同じ価格になるかどうかは、902さんにあるように売主さんの事情などもありますが、
中古で売りに出す前にする査定では、上も下も同じになることはありません。4階より上か下かで評価されます。
部屋毎の評価としては、メンテナンスがどのくらい必要か、収納の豊富さ、ＬＤの広さ、バルコニーの広さ、専用庭、眺望、日照などがあるようです。

[909: 匿名]

宮前平近隣に相次いで新物件の情報が出てきたことで、ここはすっかり目立たなくなってしまいましたね。
やはり立地が地味だからね～