パークホームズグランファースト（旧名称：トリニティレジデンス（カワサキ006））

[買いたいけど買えない人]

京急大師線鈴木町駅から徒歩1分、川崎へ電車で5分。ゆえに1+5で006プロジェクト。
2棟構成・総戸数303戸のこのマンションについて情報交換をどうぞ。

売主＝ニチモ、セントラル総合開発

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町74-1(地番)
交通：京浜急行大師線/鈴木町 徒歩1分


※こちらは新規スレ：「パークホームズグランファースト」へ移行させて頂きます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/68535/
当方の管理ミスによりご迷惑をお掛けしてしまい申し訳ありませんでしたm(_ _)m　副管理人2010.3.26

[66: 匿名さん]

なるほど、いつものネタが削除されていたのか。

良いも悪いも消さないで欲しいよ。(個人情報系やたんなるガセは削除対象と思うが)


そうじゃないと検討板の意味をなさない様な気がする。


ここは仕様は良いと思う。スラブも厚いみたいだし。無駄な共用施設もないし。(有料保育施設じゃなく無料キッズルームがよかったが)
そのおかげで管理費も抑えられているし。


たた、将来を考えると二重床でないのはいただけないが。

[67: ご近所さん]

川崎区15号沿い住民です。
昨日モデルルーム見に行きました。

川崎生まれ川崎育ちですが、鈴木町へは初めて行きました。
川崎大師以外目的がなければ、まず立ち寄る事のない場所ですね。空気のことなど日曜なので全く気づきませんでした。
モデルルーム75㎡の方は現実的な内装でイメージしやすく、他物件と比較検討しやすいと思いました。
設備も最新だけあって充実しているようです。
ドア・床・壁4種類、洗面台2種類、洗面鏡3種類、浴槽3種類、浴槽壁3種類の中から選べます。
ディスポーザ・食洗機が標準というのも私には嬉しいし、フルオートバスで梅雨時でも風呂場で干せるのも良い点です。フルオート機能を1ヶ月使っても300円とのこと。

これからフォレシアムも見に行く予定ですが、値段の差が1〜200万程度なら立地面からいって確実にこっちの方がいいなぁといった感じ。臭いを知らないので怖いですけど。。。
あと、川崎競馬場が近いので、香ばしい方達であふれかえっているのでしょうか。
今まで川崎駅近郊にいたため、駅近くとは雲泥の差。一気に田舎に来た感が否めないですが、
やっぱり新築マンションいいですね。。。マイホーム欲しいです。

[68: 匿名さん]

両方見ましたが、フォレシアムとの差は約200万強と思います。

この辺りの大規模マンションを個人的に比較すると

室内仕様
ト>フ>パ

共用充実度
フ>パ>ト

価格
フ>ト>パ

立地
ト>フ>パ

地震に対する安全性
パ>ト>フ


あくまで個人主観なので参考程度に

[69: 購入検討中さん]

>>68さん

フォレシアムの方が高いのですね。あと、200万というのは同じ階の同じ広さ（75平米）での比較でしょうか？

トリニティは409に面しており、フォレシアムは間にホームズがあるのですが、その違い（騒音・空気）の違いはありますか？
あまり影響ないならトリニティかなぁ。

[70: 物件比較中さん]

>>６９さん
６８さんの書いている価格のところは
フォレシアムの方が優位（安い）ってことなんじゃないかな？

イメージ的には小さい子供がいるならフォレシアム
DINKSならトリニティって感じかなぁ

個人的には大師公園にかなり魅力を感じてます

[71: 68]

67、69さん

比較すると価格はフォレシアムの方が安いです。

同じ階数(中階層)広さ(66)間取り(3LDK)向き(南)で比較するとその位の差です。

75m2だともう少し差がひろがるかもしれません。

70さんの書いてある通り、DINKSや共働き子持ちをトリニティ、3〜4人家族をフォレシアムが各々主なターゲット層と思います。

立地だけでなく、細かい内装や間取りパターン、また共有部分も見てそうゆう仕様な気がしました。

[72: 68]

ちなみにここはペアガラスなので、外音はだいぶ遮られると思います。

言い換えると、窓はあまり開けられないってことだと思いますが(^-^;

[73: 56]

削除内容は臭いについてではないですよ。
デベロッパについてですが、触れてはいけない内容だったようで・・・

ところで今週のマンションズに載ってないですね。

[74: 68]

なるほど、デベの事でしたか。

ここを検討している方は、他どこを検討しています？

私は下記と比較しています。

フォレシアム
オールパークス
シンカシティ
アイランド
新川崎エグゼ
ミレナリー

検討中は大規模マンションです。

イニシア港町プロジェクトが楽しみですが、あの立地だと高そうですよね。が

[75: 匿名さん]

近くのイトーヨーカドーやヤマダ電機付近、道路と店舗の間の土地が空き地となっているのですが、あの部分は区画整理かなんかの予定地なんでしょうか？
車道が広くなったりするのでしょうか？

[76: 購入検討中さん]

おそらく道路が広くなるのだと思います。
マイカー離れは進んでいるようですが、この辺りは幹線道路として発展してゆくのではないでしょうか？南側は要注意ですね。トラック関係が多そうです。
それにしてもこんなに世界的な不況感が否めないご時世に、大金を借りていいものか！？
悩むばかりです・・・。
臭いは、生活に差し障りない程度なのかと皆さんの書き込みを見て感じていますが
今買う！べきなのかが我が家では論点です。
設備等も標準的で問題はなさそうですよね。というか川崎駅周辺の栄え具合を見ればとても良い物件に見えています。
あと、些細なことかもしれませんが、フォレシアムの方々の入居が始まったら、あの4両編成の電車に朝のラッシュが耐えうるのかも実際平日の朝を知らないので、なんとも言えませんが・・・。どうなんでしょうね？
このあたりでもラッシュしちゃうんでしょうかね？
う〜ん、駅前1分魅力的です！

[77: 匿名さん]

今が買い時ではないのは明らか。
株価は数年先の不動産相場の写し絵。

プチバブルの名残でこのマンションの価格設定が高いと思われる方が少なそうですが、
この地域は120〜140万／坪が適正価格です。
ずっとその程度の価格で分譲されてきました。
中古の下落率も高く、
URの賃料を見れば明らかなように、
賃貸相場もかなり低い地域。
プチバブルによって極端に相場が上がってしまっただけ。
余程、この地域にこだわりのある方以外は市況を良く見ましょう。

営業は売るための都合のいい情報ばかりを垂れ流しますので、
踊らされないよう注意が必要です。

[78: 物件比較中さん]

駅前１分は魅力的ですよね〜
ただ、そこまで駅近に住んだことないので電車の音がどのくらい響くのか分かりません。
京急の支線くらいならスピードもあまり出さないから気にしなくて大丈夫でしょうか？

[79: 匿名さん]

将来地下鉄になるので、音はそれまでの我慢じゃないでしょうか。

[80: 68]

>77

情報ありがとうございます。


検討板でここのマイナス面だけ書かれても。
ここを検討をしているんじゃ、なさそうですね。

確かに高いかもしれませんが、今買わなきゃ(新築じゃなくてもいいが)って
人もいるんですよ。

[81: 68]

ここは、ペアガラスなので部屋に入っちゃえば電車の音は平気そうですね。
南向きを購入すれば、線路は北になりますし。


たしかに周辺大規模マンション(ザクス、フォレシアム、ここ)合わせただけで1000世帯。
4両だけではちょっと足りなそうですね。

鈴木町も東門前もホームが狭いので混むと危険ですね。

[82: 匿名]

大師線の地下化に伴い、鈴木町の駅が移動するのはご存知ですか？
川崎市のホームページに載っていましたが、確か409号沿いに移るはずですよ。マンションの位置的にはあまり影響なさそうですけど。

鈴木町周辺の臭いに関しては感じ方は人それぞれですね。3年程前に知り合いがこの辺に住んでいたのですが、臭いは常にしていたと言ってました。
最近は味の素工場も対策をとっているようで以前ほどではないみたいですけど、あの臭いを初めて体験した時はビックリしました。

なんとも例えようのない臭いなんです。

慣れると言う人もいますが……私は無理かも知れないと思うとココは無理かなぁ。残念。

[83: 匿名さん]

>>ペアガラスなので部屋に入っちゃえば電車の音は平気そうですね。

ペアガラスはあくまで結露対策ですよ？
騒音になんの効果もありませんが。
騒音対策には二重サッシです。

[84: 物件比較中さん]

>80
そうそう！今、買わなきゃ組です。
２〜３年前から、マンションを検討しつつ
ザクス買っておけばよかったなぁ〜って後悔してます。
ザクスも、掲示板でさんざんたたかれてました。
価格や臭い等々、ここやフォレシアムの掲示板に
書かれてることと同じです。
ちょうど、マンションも探し始めたばかりだったので
もうちょっと待てば、価格的にも場所的にも
もっといいのが出るかな？なんて思いつつ
あっという間に、現在にいたるです。
ローンを組むには、主人が健康というのが第一ですので、
そろそろ本気で決断しなくては！と思っています。
子育てを考えると、フォレシアムがいいのですが
駅まで１分も捨てがたく、悩んでいます。

[85: 68]

ペアガラスと二重冊子勘違いしてました(笑

ザクスは中古がポツポツでてますね。

[86: 匿名はん]

ここはアクアラインからの幹線道路に面していますよね？
騒音については皆さんが仰るようにサッシの性能でクリアできるのは納得できますが、
空気の汚染についてはいかがでしょうか？洗濯物は浴室乾燥機になりますよね？

[87: 購入検討中さん]

≫No.77 by 匿名さん

そうですね・・・。確かに。
ただ、この条件でたとえばこの駅にそんなスペースがとれるのか？とか
いろいろ考えてしまうと、悪くはないのかも？なんて思ってしまいます。
とはいえ、数年後にどこかの駅チカにぐっとお手頃な物件が出てくる可能性も
ないとは言えないんでしょうね。

こういうのも何かの縁みたいなもので、ここの環境がそこそこと思える方には
買い時でもあるのかもですよね！
3年後は消費税率上がりそうなことニュースで言ってましたし。

我が家はもう少し悩んで結論出そうかと思ってます。

[88: 匿名さん]

>>3年後は消費税率上がりそうなことニュースで言ってましたし。

必ずこういう方が現れますが・・・
マンションの課税は建物代のみですよ。
明らかな高値掴み物件を消費税率上げをエサに焦って買うのと、
どちらが賢いか明らかですよね？

[89: 購入検討中さん]

≫No.82 by 匿名

地下鉄化はいつ頃をメドにされているのでしょうか？
409号線とはヨーカドーの前の道路のことですよね？
それならどちらでも便利には変わりなさそうですね。

[90: 購入検討中さん]

≫No.88 by 匿名さん　

そうなんですね。。。
こういう方です。大金をつぎ込むのに勉強不足でした。ありがとうございます。
高値掴みっていうのは嫌ですね。
まぁそれにしてもお買物はどこかで自分を納得させるために、何かしらの理由がほしくなるって
感じでしょうか。
もぅ少し市況を見てみようと思います！

[91: 68]

確かに消費税は建物にのみ課税ですね。
建物代金が2000万円として、税が5%上がったとしたら、プラス100万です。
これを高いと見るか安いと見るか。


今買わなきゃは、子供の幼稚園や学校が起因して、引っ越しはさせたくないからですよね。
投資ではないんで、収支はあまり気にしません。
(買った後値引きマンションになるのは嫌ですが)


営業の話しは物件そのものの仕様は聞き入れますが、市況等の事は話半分が自分のスタイルです。

[92: 68]

>89

地下鉄設置予定地を見ると駅側であることは変わりは無さそうです。

新駅ができても10分以内で川崎には着くと思います。

完成はまだ先なので来年の減税が確定した後、決めようと考えています。

市況が悪ければ中古、または完成物件を強気の値引き、回復傾向なら未完成ここを含め強く希望するのいずれかの希望物件を検討と考えています。

[93: 匿名さん]

>>ザクスも、掲示板でさんざんたたかれてました。

サクスが叩かれていたのは、低仕様のハセコー仕様でプチバブル前だったから。
坪140万と地域相場での分譲でした。
それでも高いと言われたのはいかに市況に我々が無知かってことです。
その後、短期間でプチバブル→崩壊って流れで我々末端の消費者がマネーゲームでいかに踊らされてるかが見えましたね。

>>投資ではないんで、収支はあまり気にしません。

こういう考えは危険です。
数千万の借金を数十年で組むデメリットを考えてください。
いつまでも元気に働ける確証はどこにもありませんよ？
だからこそ、投資的視点が必要なのです。
月々の支払いがは家賃並みなんて単純なものじゃありません、分譲を買うというのは。

[94: 68]

>93
投資的視点だけで買うって、住居を買う本来の目的から外れているようなきがします。

マンションをお金を増やすためとして買うのか、家として買うのか、私は後者です。


そもそも素人に投資的視野なんて無理ですからね。

[95: 物件比較中さん]

ちょっと前までは、土地代は下がるけど
建築資材が上がってるから、マンション価格はむしろ上がるのでは？
なんて話がありましたが、
今の状況（円高）が続くんであれば、
建築資材は上がらないってことですよね？
もうすこし買うの待とうかな・・・

[96: 匿名さん]

>>94

投資的視点とは家でお金を儲けるという意味ではありません。
このご時世で、それはプロでも無理。
いかに資産価値の下落が少なく（被害額が少なく）、
事情で人に貸すことになっても、
ある程度、賃料が保証される地域を選ぶこと。
これが投資的視点です。

駅一分は魅力ですが、私鉄のしかも支線というのが現実。
近隣の不動産分譲相場などもしっかり調べるべきでしょう。

こういうことを書くとあらしだのネガキャンだの他社営業だの削除依頼だのされてしまいますが、
現状の市況、株価、政治、さらには人口動態等の広い視野が必要。
サラリーマンが数千万の借金をするというのは、そういうことです。

[97: 近所をよく知る人]

大師線が地下化されると国道409号線の南側を走るルートになる。
国道の地下は首都高川崎縦貫線が通り、駅へのアクセスは現在の
地上駅に比べると確実に悪くなる。

　東門前付近を含めたマンションの増加で増発、増結、本線直通を
期待する向きも多いけど、かつて沿線の工場への通勤客がもっと
多かった頃と比べると現状は余裕があるし、実際川崎大師の初詣
客も4両編成5分間隔で捌いている。
　増結はあったとしても、ホーム延伸を伴うので全線地下化が完了
してからの話。
　本線直通は大師線の京急川崎駅が地下化されるので、まずあり得ない。
京急の当面の課題は羽田空港への輸送力増強だから大師線の輸送改善は
多少の増発程度と思われる。

　それでも、川崎エリアのバス便マンションと比べればアクセスは
便利なので周辺環境に納得できれば穴場かもしれない。

[98: ご近所さん]

味の素の工場ですが、2010か2011に山梨に移転が決まっているそうです。
さんらく酒造（メルシャン）も同じく、山梨に・・・

[99: 匿名さん]

ほんとですか？？？
ちなみにその情報は何を拝見されてのですか？？

[100: 68]

味の素移転！？

それが本当であれば後地はどこが買うのでしょうか？

[101: 匿名]

味の素移転は本当ですかね？

フォレシアムのMRに行った時、営業の人に聞きましたが「鈴木町と言う駅名は味の素の設立者からとったぐらいなので…移転の話はないと思います」と言ってました。

あの規模の工場を移転するとしたら、社員の問題や金銭的な事でかなりのコストがかかるはず……現実的に考えると移転説はなさそうですけど。

2・3年後の話ならもう少し話題になってると思いますが……

[102: 周辺住民さん]

ttp://www.ajinomoto.co.jp/press/2005_01_31.html
移転とは違うような。でもにおいは改善しそうですね。

[103: 購入検討中さん]

道路沿いだと、低層階だと厳しい気もしますが・・・・

でも手が届くのは、南側だと低層階になってしまのですよね。

[104: 心配症さん]

マンション予定地に、ここ数ヶ月しても資材一つ運んでいないし、なんの変化もない。そこで、関係者者に聞いたら、突然、広告中止、来年にならないと、価格もわからないらしい。この売主、ニチモ、大丈夫なのかしらと、この不景気に思う。このマンション計画、破談になったりして〜。価格が高いから、完売できないと思ったのだろうか。実際、このマンション、駅まで１分、川崎まで５分と広告していて、よく聞いたら、大師線の地下化がすると、川崎まで７，８分かかる。
広告と違うぞと、叫びたくなった。今は、川崎００６でも、将来は川崎００９というのが正しいだろう。売主、ニチモは、会社として傾いたりしていないか心配だ。

[106: 購入検討中さん]

なにやら封書が来て、販売延期みたいですね？
ＭＲのあの赤いバラはなんだったんだろうか？
こうして色んなＭＲ見てみると、どこもかしこも苦戦してるんだろうな？と思う
来年3月以降のほうがマンション価格が下落して買いやすくなるのかもね？
もう少し静観か？

[107: 匿名さん]

えっ、販売延期！
別会社だが、矢向も延期らしいな。
資材が安くなるのをまつのかな。
ただ、金利や税金と天秤にかけると、資材が安くなってもペイは厳しいだろうし。

フォレシアムと比較しているのに。

完成時期も延期って事もありえるのだよな。

[108: 匿名さん]

販売延期なんてあるのですね。
ちょっと驚きました。
確かに、資材高騰してるようですのでマンション価値は無くとも
下がることはなさそうな・・・。
それと並行してこれ以上金利も下がることはないような・・・。
みなさんはどうお考えになりますか？
港町にもイニシアのタワマンできるらしいですが、どうなってしまうのでしょうか。

[109: 購入検討中さん]

販売延期って時々あるように感じます。ここ数年でいろいろと調べだしたので詳しくはないですが
発売開始予定の時期より、第1期というのがずれ込んでるように感じていました。
そんなもんなだぁって思ってましたけど・・・。

あと、味の素の移転話。
このあたりは時々通りますが、味の素施設として綺麗な建物ができていたり、新設していたりと工場が動く気配は感じませんが・・・。ニオイのきつい部署だけ移動するんでしょうかね？

[110: 匿名さん]

竣工は来年9月だよな。

未だに工事開始どころか、資材もない空き地なんだが、本当に建つのか？


現金確保のために、工事中止で赤字覚悟でマンション建築中止、土地売却とかやめてくれ。ここ楽しみにしているのだから。ちなみに販売開始は来年1月に延期になりました。

[111: 匿名さん]

ここって工業地域ですよね。このデベの物件てそういう土地が多すぎませんか？気のせいでしょうか？

[112: 匿名さん]

>>96
>>こういうことを書くとあらしだのネガキャンだの他社営業だの削除依頼だのされてしまいますが、
>>現状の市況、株価、政治、さらには人口動態等の広い視野が必要。
>>サラリーマンが数千万の借金をするというのは、そういうことです。

この人、あちこちでネガキャン展開してますね。
アイラン○グレースの板で、ナ○スの関係者だとの指摘がされていましたが…

[113: 匿名さん]

それってネガキャンなんですか？

[114: 購入検討中さん]

＞＞駅一分は魅力ですが、私鉄のしかも支線というのが現実。
バス物件のひがみって感じだな

[115: 匿名さん]

マンションってどのくらいで建つものなの？