パークハウス綱島

[ご近所さん]

８月モデルルームオープンらしいですが、情報交換しませんか？！


所在地：神奈川県横浜市港北区綱島西3丁目109番（地番）
交通：東急東横線 「綱島」駅 徒歩10分 （西口）

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：大豊建設

[2: 匿名さん]

占有面積が狭そうですね。見た目の価格を安くする作戦かもしれません。
すみふの物件が価格改定したのは、この物件を意識してのことなのでしょうか。

ストリートビューで見ると、マンション建設反対のノボリが周囲の何軒かに
立っているのが気になりますが、裏返すと綱島駅からちょっと離れていて、
表通りから入っている分、静かで環境は悪くないということなのかもかも。

近所に大規模中古物件もありますし、どのような価格設定になるのか
ちょっと興味があります。

[3: 住まいに詳しい人]

駅までのアプローチがくそだな。
まあ綱島だからしょうがないか。
そういう意味ではグリーンサラウンドはだいぶましだな。

[4: ご近所さん]

私も価格設定にかなり興味があります。

近くのグリーンサラウンドは中古でも新築時並みの価格を維持していると聞きます。
パークハウスは専有面積が狭めなので、グリーンサラウンドとはターゲットを差別化しているのでしょうが。

地所ですもんね。
駅反対の住友があれだけ苦戦をしているのを見ると、一番安い部屋で４０００万台前半、７０平米で４０００万後半くらいですかね？？

駅からの道ってくそですか？？
バス通りじゃなくて、メガロスのほうから住宅街歩く方が近くないですか？（その道がクソ？！）

[5: 周辺住民さん]

バス通り以外はあんまりいい道がないですからね、クソは言い過ぎかと思うけど、まあキレイなわけではないですね。でも綱島でそんな贅沢言ってはいけません。

早渕川のそばって不安（ゲリラ豪雨でスグ氾濫しそうな気が・・・ま、最近はちゃんと対策してるかな）なのですが、もともと綱島は東より西のほうが人気あるし住友よりは価値高いんじゃないですか。
住友のはさらに街道と東横に挟まれてお世辞にも静かとは言えないですからね。

[6: ご近所さん]

確かに綱島はお隣の日吉や大倉山みたいに、高級さや閑静さを求めてはいけないですね。
庶民的が売りですかね。

その割に、綱島西は本当に高いですよね。
中古マンションも地元の人の購入が多いと不動産屋に聞きました。

学区もお世辞にも良いとはいえないし、やはり近隣に住んでいる人が買い物などの利便性で選ぶのですかね？？

[7: 匿名さん]

地所だからかなり強気な値段で来ると思いますよ。
パークスクエア綱島の値下げ前ぐらいの坪単価も十分有り得るかと。

[8: 匿名さん]

それはいくらなんでもない

[9: ご近所さん]

けど、地所ですし、マンションの少ないエリアなんで、おそらく
「この広さで、この価格？！！」という値段になりそうですよね。

ただ、住友の改訂前の価格だと、正直厳しいよ思います。
グリサラの中古がここのところガンガンでてきてます。
同じ価格なら、９０平米とかのほうがいいですし・・・

[10: 社宅住まいさん]

このご時世なので、価格期待してますが・・・いちばん安くて4000万台だったら無理だね。
昨年、売り出してた綱島西の、グレーシアスクエア綱島、買っとくべきだった。あそこ今思えば安かったな～。
赤いマンション尻目にさっさと完売したしね。やっぱりみんな安けりゃ買う、高けりゃ買えない・・・
後悔してます

[11: ご近所さん]

グレーシアって綱島東ですよね？？
西のほうがきっと高いですよね．．．

確かに平米数は小さめなので、一番安くて４０００万台だと厳しいですよね。
でも、住友合わせだとそんな感じもします。
一番安い部屋、４１００万位ですよね？
当然売れ残ってるみたいですが．．．

グリサラの中古もここのところ、急に安くなってます。
こちらの価格発表後にどちらにするか決めたいと思ってます。

[12: 購入検討中さん]

ここの資料が届きましたが、ネットに出ている内容と比較しても
大した変わりがない程度のものでしたね･･･。正直このチラシにも
経費が乗ってると思うと、もう少しまともなもの送ってよと
言いたくなりました。。。から、ここに書きました。

>>11
東側の工業地域の徒歩13分と、西側徒歩10分の住宅地域では
利便性も環境も格段に異なりますからね。お互い綱島駅を利用する
という共通点以外は別の土地だと思います。坪単価で50万以上違うのでは？？

ここの価格を勝手に予想すると
2F-2LDK-3580万くらい
2F-3LDK-3800万くらい
かなと。しかし周辺住人の「建設反対」ののぼりが気になります。
北側とか西側に建ててるのに･･･。元々ここはMSが建っていたのにです。

[13: 匿名さん]

まだどんな価格帯で来るのかわかりませんが、専有面積がやはり手狭な感じがします。三菱ということもあり、個人的には安心できるのかな、と思ってはいるのですが。。。もともとマンションがたっていたのに周辺住民の反対運動ののぼりが立っているというのは確かに気になりますよね。。。もともとのマンションって5階建て未満だったのでしょうか？知人が反対運動のあったマンションに住んでいてかなりストレスを感じてしまい、結局引っ越してしまったので、考えてしまいます。こちらのパークハウスか、アイディーコート日吉を現在考えてはいますが、後者は占有面積が広めの反面、駅から距離があるので、こちらも考えてしまいます。。。

[14: ご近所さん]

近所の者です。購入検討はしていませんが、いくらくらいで出すのかなーと気になっています。
前はレアルシエルト（０８年民事再生）の名前が工事中の看板に出ていたように思うのですが、できあがったらパークハウスでした。

住むのに悪いところではありませんよ。
八百屋さんもすぐ近く、おいしいお肉屋さんもありますし、運動したければメガロスもある。小学校も遠くないですし。この辺は住宅街でうるさい騒音とかもありません。
ただ、綱島って住民の数に対して道が狭すぎるんですよねー・・・
このあたりも、細い道のわりには車が良く通るので、小さいお子さんがいる方は気をつけたほうがいいかも。

反対運動ののぼり、確かにありますね。反対運動しているところは見たことないのですが。
前に建っていたマンションもそれなりの高さだったんですが・・・何階建てかは忘れてしまいました。

でも私だったら、ここを買うよりはグリーンサラウンドシティの中古にするかも。
駅からの距離感あまり変わらず、開放感が全然違うと思います。

[15: 匿名さん]

＞14さま

13です。
反対ののぼりが立っているだけなんですね。
住むには良さそうな場所だなと考えていましたので、やはりここの地域で探してみようと思います。

＞グリーンサラウンドシティの中古
ちょっと気になるので、ここも検討に入れてみたいと思います。
有難うございます。

[16: ご近所さん]

＞１３さま
反対運動は、もしかしたら私が目にしていないだけなのかもしれないのですが、
大騒ぎになっていればさすがに気が付くと思うので・・・
反対している人もいる、くらいのレベルなのではないかと思っています。

そうそう、早淵川という細い川がすぐ近くにありますが、去年のものすごいゲリラ豪雨の時も
かなり増水はしましたがあふれる程ではありませんでしたので、ある程度の雨は大丈夫ですよ。
（気にされている方がいらっしゃるようでしたので一応）

グリサラは大きい木や緑も多くて素敵ですよー。自分が買えないので人におすすめしています・・・（涙）
良いお部屋が見つかるといいですね！！

[17: 購入検討中さん]

グリーンサラウンドシティーは今となっては知る人ぞ知るだけど･･･。
ワケあり失敗MSです。80㎡で月3万超の管理費・修繕費が発生するMSなんて
普通はありません。詳しくは書きませんが、設計変更と計画ミスが原因です。

一方のパークハウスですが、気になるのは風呂屋の煙突からの排煙が飛来するか？
あと、駐輪場が狭すぎる。あの場所で1世帯1台分じゃ足りないでしょう。
駐車場はなければ外に借りますが自転車はそうはいきません。そうなると廊下に置いたり、
敷地内にゴミゴミと置いたりということになりそうな･･･。

>>13さん
私は三菱の橋梁設計担当とつきあいありますが、社名による安心感は危険です。
彼らもサラリーマンですから普通に失敗しますし間違います（笑）
まあ、不備が出てからの対応はそれなりにしてくれるかもしれません＾＾；

[18: 購入検討中さん]

>>14さん
住むには悪くない場所ってご発言は心強いですね。
私も近所ですが、やはり綱島西は住みやすいと思ってます。
（だから住み替えるにもこの土地がいい）

>レアルシエルト

これは結構重要情報ですよね？その会社の株主は三菱商事･･･。
そりゃデベも三菱地所になるってもんですか･･･。
倒産したのは既に施工が始まってからの時期だったはずですし、
そうなると現場管理どこじゃなかったか？かなり減点材料です。

[19: 周辺住民さん]

No.12さん＞
＞2F-3LDK-3800万くらい
何坪くらいで見積もられました？
東側の工業地域の徒歩13分のマンションと同じ価格帯ですが・・・。

[20: ご近所さん]

１６です。

＞１７さん
管理費そんなに高いんですね！びっくりしました。
外から見ていいなあ・・・と憧れているだけのレベルで書いてしまって、少し反省しました。

そういえば・・・グリサラの中でも最後の方に建てた棟は他の棟に比べて
仕様が落とされているという話を聞いたことがあります。
細かいところまでは分からないのですが、デベ関連の方から聞いた話だったと思います。
それが管理費と関係あるのかは、分からないのですけど。


＞１８さん
レアルシエルトの名前があったのは、ほぼ間違いないと記憶しています。
見かけて「あれ？つぶれたところじゃなかったっけ？どうするのかな？」と
思ったので・・・。
工事は一時期中断されていましたが、どの部分でとまっていたかが分かりません。すみません・・・

[21: 購入検討中さん]

>>19
12です。土地代の持分とかは考えてないです。
しかし10坪としても、グレーシアとは500万/部屋くらい
違うと思います。その上で2Fの70㎡で3800万くらいかなと。
だからグレーシアなら2Fで70㎡なら3300万がいいところでしょう。
あちら（グレーシア）がいくらで売られていたか知りませんが、
割高なもの買われたということではないでしょうか？

もっとも当時は政府による見掛け倒しの好景気（インフレ）もあって
グレーシアも安く見えたのでしょう。今や突然のデフレ復活で、
物件相場はまた再び下落傾向です。1～2年前に購入した人は残念でした。

[22: 購入検討中さん]

>>20さん
グリサラは当初は高級MSという売りで、EVは両サイドに1基。
最高級クラスは2世帯に1基！！という仕様で設計施工販売されました。
最低でも90㎡を超えるような間取りが標準仕様だったんです。

でも売れなくて･･･

突然の庶民仕様に設計変更。同じ敷地内に高級な建物と庶民の建物が混在。
管理費はドンブリ頭割ですので、庶民側は無駄に高額を支払うハメに。

敷地内じゃ「貧民街」とか言われる地域（それでも高い）があったり、
高級だからこそ入居した年配者などは、庶民側の子供に業を煮やし
「子供を遊ばせるな！」とクレームつけたりと、内情は酷いですよ･･･。
まあ、巨大公園みたいなもんで、小さい子でも親の監視なしで遊んでますから
本当にうるさいのは確かなのですが･･･

蛇足ですが、地下駐車場（コンクリート）の1つは新築時から大水漏れを
発生させ、補修が大変だったようです。それがGSCの実態･･･。

[23: 匿名さん]

支流の早渕川と合流する本流の鶴見川は、昔から洪水氾濫の危険度が高く特定都市河川に指定されてます。
特定都市河川浸水被害対策法にのっとり、国交省の直轄だけあって新横浜近辺には遊水地もあり、
洪水対策にはかなり進んでおり、万全を期してあると思います。
しかし、ここ数年のゲリラ豪雨など見てますと、大綱橋脇にある自動車学校のコースが余裕で水没する位ですから、
（土手内ですが・・・）あの穏やかな流れが考えられない程に豹変し、濁流となる光景が目に焼きついてるので、河川近辺はどうも気が進まないです。。
気になる方は、横浜市の洪水ハザードマップを参考にするとよいかと・・・。
ちなみに下流の方は電柱に、洪水時浸水１ｍとか表示されてます。。。

[24: ご近所さん]

＞２２さん
２０です。
そういう訳だったんですね。どのマンションも、良いとこばかりではないですね・・・
前にグリサラ在住の方とたまたまお話したら、住みやすくて気に入っている、
とおっしゃっていたのでイメージが良かったんです。
それでもあの緑の多さと敷地のゆったり感は、見るたびにいいなあって思います。


グリサラ中古は、３ＬＤＫで４０００万台なかば～後半くらいが目安でしょうかね。（高層階じゃなければ）
パークハウスの目の前のラフェーリアは、２ＬＤＫ＋ルーフバルコニーの部屋が
去年か一昨年に２０００万後半（３０００近かった）位で出ているのを見かけました。
築年数もそれなりにたっているのに、結構高いなっていう印象をうけました。

パークハウス、綱島西で新築、ということも考えると、一番安くても４０００万台って
ことも有り得そうですね・・・

[25: 周辺住民さん]

洪水ハザードマップや地震の震度・液状化などの想定マップはウェブでも入手できます。
川が近くてフラットな地域＝洪水・浸水の危険は常にあるものですので、綱島～大倉山～新横浜辺りを検討されている方々には是非一度見られることをおすすめします。
綱島でも東に比べれば西はまだ浸水危険度は低いはずですが、それでもGSCの地下駐車場について書かれていたことや、やはり早渕川が細いだけにゲリラ豪雨時の水の行き場は気になるところでしょうね。
私もそれを覚悟で綱島に購入を決めましたが、綱島で買うなら１階住戸は対象から外して考えていました。（まぁそれでも下の階に浸水しただけでも困りものではありますが・・・あと、このマンションのプランで１階があるのかわかりませんが）

上のような理由と、道の狭さから来る危険さ・街の再開発がかなり期待できないこと・歴史的に考えても納得する多少のガラの悪さ（笑）という点から綱島は東横沿線の中でも最も安い方に分類されるわけですが・・・・まあでもこのご時世に2Fの70㎡で3800万ぐらいなら私は高いと思いますね。駅５分以内とかでない限り、ある程度以上の坪単価では綱島という街に馴染もうとする人々懐事情に合わないような気がします。

[26: 匿名さん]

グリサラって、確か建築中に鉄骨が落下して作業員の方が亡くなり死亡災害が発生した場所じゃないですか？(まだファミマがセブンイレブンになる前だった頃)
横浜消防のＳＲが、工事ゲートに怒涛の緊走で進入したと同時にシャッターが閉じられたの憶えてますょ。(あぁ、こーゆー現場は隠し通すんだなぁ・・・)と、
作業員の方が亡くなった事はお悔やみ申しあげますが、あのハセコ特有の団地的外観に加え地下駐車場の件、途中で設計変更に始まった突貫工事。
当時の現場の混乱ぶりが伺えるｶﾝｼﾞです・・・。そんな物件はちょっと考えてしまいます。。構造的にもどうなんだろう？と。。。

[27: ご近所さん]

綱島の商店街にもいよいよ広告がではじめましたね・・・

価格の話ですが、やはりあの広さでも４０００万台にはなるのではないかと推測しています。
ただ、近隣の方が過剰な位、好意をもっていないですよね。

専用庭は、前の住宅の目と鼻の先だし、マンションといえども、周りとの距離はかなり近い物件だと思います。

うちは、グリサラも購入検討していて、ここのところ中古をかなり見にいっています。
管理費については、確かに高いのと、修繕費が段階的にあがるということがネックになっています。

ただ住民層もよく、長く住むには価値の落ちにくいマンションかなと思っています。

実際の部屋が見られるそうなので、中古グリサラとの比較がしやすいかなと思ってます。

[28: 匿名さん]

>>27
立地条件をイコールと捉えるならグリサラにはかないません。
もしこちらが4000万を超えるなら、割高感しかないはずです。

[29: ご近所さん]

確かにそうですね。
今日、散歩がてら現地を見てきました。
狭い敷地いっぱいに無理無理建てたような感じですよね。
駐輪所と、ゴミ収集所が３４戸に対して不足しているように感じましたが・・・

４０００万代なら、グリサラ買うことにします。

[30: 匿名さん]

パークハウスですよ？4000万代ってことは無いでしょう。
5000万弱ぐらいはするんじゃないですかね。

[31: 匿名さん]

5000万弱って、4000万円台なんじゃないでしょうか。

[32: ご近所さん]

確かにパークハウスですけど、現地見に行ってきましたけど、建物の作りは従来のパークハウスよりもかなり品質を落とした（ローコストな）作りだと思います。

バルコニー側の壁は、タイル貼りではなく吹付でしたし、手すりも縦格子・・・

広告を見る限りでは、ディポーザーや食洗器も標準装備ではないですよね？？？

思うに、東の住友物件が従来の作りでそれなりの（大手の）価格付けをしたところあれだけの売れ残りだったため、綱島で大手のブランド価格は歓迎されない、という判断なのでは？？

なので、なるべく作りのローコスト化をはかり、それなりの価格で一気に売ってしまう作戦だと思います。
モデルルームを別に作ったりしないのも、コスト削減の一環なのではないですか？？

３４戸くらいなら、近隣で家探してた人さえ集められればそれなりに完売が見込めそうじゃないですか？？

その勝算がないと、完成後販売はできないと思います。これだけ、新築マンションが売れない時代に．．．

[33: 購入検討中さん]

私も>>32さんと同じ意見です。当初のデベが倒産したという
流れを考えても、ここはやっつけに近い仕事なのではと思う。

[34: ご近所さん]

昨日駅前でうちわ配ってましたね。
同時に住友のうちわも配っていました。

同じ価格なら、明らかに住友の二の舞になりますよね。
思うに、綱島って、住友だ地所だ三井だって買う人少なそうじゃないですか？？

ブランドにこだわる人は、綱島じゃなく日吉や大倉山に住んでそうな勝手なイメージです（笑）

内覧会楽しみですね。

[35: 匿名さん]

>ブランドにこだわる人は、綱島じゃなく日吉や大倉山に住んでそうな勝手なイメージです（笑）

公示地価だけを見れば、両隣の駅の方が安いわけですから
どういうイメージかは知りませんが、ネガキャンお疲れ様です。

[36: ご近所さん]

>公示地価だけを見れば、両隣の駅の方が安いわけですから

そうなんですか？？意外です。
新築・中古含めて綱島で探してたんですですが、いつもやけに高いな〜とは思っていました・・・

[37: 物件比較中さん]

私もこの物件は販売コストをかけずにすぐに売り切るつもりの物件だと思います。

まあ地所ですから、値段は地所にしては安いものの、地域平均からすれば微妙に高いぐらいの値段となると予想してます。

[38: 匿名さん]

3990-4990万と予想

[39: ご近所さん]

No38さんにかなり同感です。
けど、あの広さで4500万だったら．．．結構高いですよね。
平均価格で4200万位かな？？

[40: 購入検討中さん]

70平米、下層階で3800万〜4100万　中層階で4200万　上層階で4500万
管理費　月額12000円　修繕費　月額6000円
どうでしょうか？？

[41: 購入検討中さん]

>>40さんの意見に同意ですが、綱島商店街に大々的にかかげられた広告を見る限り、
+500万コースかもしれませんね。値段を言わずに物を見せびらかすってのは
高く売る古典的な手法ですからね。

[42: 物件比較中さん]

価格には期待してるんだけど、無理っぽいね。
でも、綱島街道沿いの赤いマンションに比べたら駅までのアクセスはイマイチ・・・。
相応の価格になることを期待してる。

[43: 周辺住民さん]

駐車場、駐輪場の台数、ベランダの面積・・・。
物件の内容的に高く売れます？。
住宅地だから環境はいいかもしれないけど・・・
値段で期待できずだったら、築１年以上経過、綱島街道沿いというネガな条件あるけど、最近値引きされている赤いマンションも魅力的に見える。
ものだけ比べると、赤いマンションの方がいいと思うけど。

[44: 物件比較中さん]

最終分譲の低スペックなグリサラ（西向き85㎡）が今4700万くらいで売りに出てる（笑）
おいおい、そりゃ新築でも売れないだろって感じに笑ってしまった･･･。

しかしそういうトンチンカンな価格設定をすること自体、不動産業界の勘違いが
時代を修正しきれていない証拠だね。やっぱ最低4200万くらいからだろう。

あとは赤いのと同じ流れで･･･

[45: ご近所さん]

No43さんに同感です。

もの自体は住友の方がはるかに良いと思います。
住友のMR行きましたけど（しかも2回も）、グリサラやブリリアと比べても住友の方が品質の高さは歴然でした。

でも、価格を聞いてびっくりしましたが、それほどの自信があるのかもなとも受け取りました。

率直に、もしパークハウスが住友と同じような地所ブランドの価格設定なら、売れ残りは確実かと。
全体的に狭めですし、立地も作りも強く打ち出すポイントがないように思います。

グリサラはあの緑いっぱいが魅力でしょうけど・・・

[46: 購入検討中さん]

モデルルームへの勧誘がよく来るようになりました。
価格も言わずに（決まらずにという建前だが）呼びつけられてもね･･･。
「完成後販売で自信あります」という言葉とは裏腹に、こちらの顔色を
うかがってるんですか？的な印象が強いね。もったいつけてないで
さっさと値段も部屋も公開してくれればいいのに。

[47: 物件比較中さん]

うちもお電話頂きました。
早々に資料請求をしていたのですが、内容がかなり薄くHP以上の情報もなかったので、次の一歩を踏みあぐねていたのですが、お電話頂きました。

皆さんにあらかじめお聞きしているのですが、と前置きがあり、予算について聞かれました。
物件と価格を聞かないと何とも言えない、と答えると、おおよその目安となるご予算で結構ですと言われました。
おおよそを答え、どのくらいの価格帯になるかと聞くと、まだ決まっていないと・・・

モデルルームに伺った際に教えて頂けるのですかと聞くと、その段階でもまだ本決定ではなく、おおよその、と言われたのですが、そんなんで購入決められますかね？？

自信があるってことでしょうけど、ギリギリまで様子みて値段決定するってのがちょっとあざとい。
予算内に納まることを祈ってモデルルーム行ってきます。

[48: 購入検討中さん]

>>47さん
46です。僕もあざとさを感じます。ギリギリまで高く
設定してやろうくらいのニュアンスを感じます。
僕も予算とか聞かれましたが、こちらの情報ばかり
さぐってきて、自分の側は全くですから。
「見学も予約制だから」と偉そうな割には、実際大して
予約が入ってないから毎週勧誘してくるんだろうし（笑）

正直印象が悪くて撤退寸前です。

[49: 物件比較中さん]

47です。
46さん、そんなに何度も勧誘が？？

予想外に予約状況が芳しくないのでしょうか？？

私はあっさりと予約してしまったので電話はその一回なのですが、予約の日程は希望通りでしたので、そんなに混み合っている状況ではないってことでしょうかね。

完成後物件というのは初体験なのですが、何ぶん販売開始からすぐに売れてしまわないと猶予がないということですよね。
あの住戸数じゃ、1期、2期とかないでしょうし。

実際の部屋を見て決めるということは、予約制じゃないといけないというのは分かるのですが、実際の価格を教えてもらえないことには決める決められません。

こちらの出方を見て価格を決定するのであれば、こちらもあまり積極的に購入の意思を見せない方が良いということになります。（一人でやっても仕方ないですが）

以前、某沿線の駅直結のマンションのMRに行ったときも同じ様に予定価格といって、その場で価格表を見せられただけでお渡しできませんと言われました。（白い紙を渡されて、写して頂いても結構ですよと言われましたが。）
今思えばその物件も、デベや地権者との問題があったようで、MRのオープンから３ヶ月で竣工していて、ずいぶん販売開始が遅いんだなと思った記憶があります。

結局、「価格が分からないとどうしようもありません」というと、決定後にお電話致しますと何度も何度も電話がかかってきました。
予定価格との違いはというと、南側の好条件の部屋が300万から500万程高くなっていて、北東側の部屋が同じくらい安くなっていました。

MRで予算と希望の向きを聞かれましたね。北東はないですと答えたのを覚えてます。

なるべく高く売りたいというのは商売ですから当然ですが、買う気のある人を敬遠さすような方法はあまり意味がないような気がします。

結局、そのマンションかなり売れ残って半年後に「新価格のご連絡です」と電話が来ました。
今度はご丁寧に価格表が送られて来て（笑）
予定価格よりも全て安くなっていましたけど・・・

[50: 物件比較中さん]

なんかいきなり感じ悪いですね。
どうせ、地所から販売委託をうけた業者でしょう。

買うのを決めるのは結局自分なのですから、
予算など適当それらしく答えておけばいいんじゃないでしょうか。

まあ、売る側がどうでるか楽しみにしてます。