パークハウス綱島

[ご近所さん]

８月モデルルームオープンらしいですが、情報交換しませんか？！


所在地：神奈川県横浜市港北区綱島西3丁目109番（地番）
交通：東急東横線 「綱島」駅 徒歩10分 （西口）

売主：三菱地所
販売会社(取引態様)：三菱地所リアルエステートサービス
施工会社：大豊建設

[22: 購入検討中さん]

>>20さん
グリサラは当初は高級MSという売りで、EVは両サイドに1基。
最高級クラスは2世帯に1基！！という仕様で設計施工販売されました。
最低でも90㎡を超えるような間取りが標準仕様だったんです。

でも売れなくて･･･

突然の庶民仕様に設計変更。同じ敷地内に高級な建物と庶民の建物が混在。
管理費はドンブリ頭割ですので、庶民側は無駄に高額を支払うハメに。

敷地内じゃ「貧民街」とか言われる地域（それでも高い）があったり、
高級だからこそ入居した年配者などは、庶民側の子供に業を煮やし
「子供を遊ばせるな！」とクレームつけたりと、内情は酷いですよ･･･。
まあ、巨大公園みたいなもんで、小さい子でも親の監視なしで遊んでますから
本当にうるさいのは確かなのですが･･･

蛇足ですが、地下駐車場（コンクリート）の1つは新築時から大水漏れを
発生させ、補修が大変だったようです。それがGSCの実態･･･。

[23: 匿名さん]

支流の早渕川と合流する本流の鶴見川は、昔から洪水氾濫の危険度が高く特定都市河川に指定されてます。
特定都市河川浸水被害対策法にのっとり、国交省の直轄だけあって新横浜近辺には遊水地もあり、
洪水対策にはかなり進んでおり、万全を期してあると思います。
しかし、ここ数年のゲリラ豪雨など見てますと、大綱橋脇にある自動車学校のコースが余裕で水没する位ですから、
（土手内ですが・・・）あの穏やかな流れが考えられない程に豹変し、濁流となる光景が目に焼きついてるので、河川近辺はどうも気が進まないです。。
気になる方は、横浜市の洪水ハザードマップを参考にするとよいかと・・・。
ちなみに下流の方は電柱に、洪水時浸水１ｍとか表示されてます。。。

[24: ご近所さん]

＞２２さん
２０です。
そういう訳だったんですね。どのマンションも、良いとこばかりではないですね・・・
前にグリサラ在住の方とたまたまお話したら、住みやすくて気に入っている、
とおっしゃっていたのでイメージが良かったんです。
それでもあの緑の多さと敷地のゆったり感は、見るたびにいいなあって思います。


グリサラ中古は、３ＬＤＫで４０００万台なかば～後半くらいが目安でしょうかね。（高層階じゃなければ）
パークハウスの目の前のラフェーリアは、２ＬＤＫ＋ルーフバルコニーの部屋が
去年か一昨年に２０００万後半（３０００近かった）位で出ているのを見かけました。
築年数もそれなりにたっているのに、結構高いなっていう印象をうけました。

パークハウス、綱島西で新築、ということも考えると、一番安くても４０００万台って
ことも有り得そうですね・・・

[25: 周辺住民さん]

洪水ハザードマップや地震の震度・液状化などの想定マップはウェブでも入手できます。
川が近くてフラットな地域＝洪水・浸水の危険は常にあるものですので、綱島～大倉山～新横浜辺りを検討されている方々には是非一度見られることをおすすめします。
綱島でも東に比べれば西はまだ浸水危険度は低いはずですが、それでもGSCの地下駐車場について書かれていたことや、やはり早渕川が細いだけにゲリラ豪雨時の水の行き場は気になるところでしょうね。
私もそれを覚悟で綱島に購入を決めましたが、綱島で買うなら１階住戸は対象から外して考えていました。（まぁそれでも下の階に浸水しただけでも困りものではありますが・・・あと、このマンションのプランで１階があるのかわかりませんが）

上のような理由と、道の狭さから来る危険さ・街の再開発がかなり期待できないこと・歴史的に考えても納得する多少のガラの悪さ（笑）という点から綱島は東横沿線の中でも最も安い方に分類されるわけですが・・・・まあでもこのご時世に2Fの70㎡で3800万ぐらいなら私は高いと思いますね。駅５分以内とかでない限り、ある程度以上の坪単価では綱島という街に馴染もうとする人々懐事情に合わないような気がします。

[26: 匿名さん]

グリサラって、確か建築中に鉄骨が落下して作業員の方が亡くなり死亡災害が発生した場所じゃないですか？(まだファミマがセブンイレブンになる前だった頃)
横浜消防のＳＲが、工事ゲートに怒涛の緊走で進入したと同時にシャッターが閉じられたの憶えてますょ。(あぁ、こーゆー現場は隠し通すんだなぁ・・・)と、
作業員の方が亡くなった事はお悔やみ申しあげますが、あのハセコ特有の団地的外観に加え地下駐車場の件、途中で設計変更に始まった突貫工事。
当時の現場の混乱ぶりが伺えるｶﾝｼﾞです・・・。そんな物件はちょっと考えてしまいます。。構造的にもどうなんだろう？と。。。

[27: ご近所さん]

綱島の商店街にもいよいよ広告がではじめましたね・・・

価格の話ですが、やはりあの広さでも４０００万台にはなるのではないかと推測しています。
ただ、近隣の方が過剰な位、好意をもっていないですよね。

専用庭は、前の住宅の目と鼻の先だし、マンションといえども、周りとの距離はかなり近い物件だと思います。

うちは、グリサラも購入検討していて、ここのところ中古をかなり見にいっています。
管理費については、確かに高いのと、修繕費が段階的にあがるということがネックになっています。

ただ住民層もよく、長く住むには価値の落ちにくいマンションかなと思っています。

実際の部屋が見られるそうなので、中古グリサラとの比較がしやすいかなと思ってます。

[28: 匿名さん]

>>27
立地条件をイコールと捉えるならグリサラにはかないません。
もしこちらが4000万を超えるなら、割高感しかないはずです。

[29: ご近所さん]

確かにそうですね。
今日、散歩がてら現地を見てきました。
狭い敷地いっぱいに無理無理建てたような感じですよね。
駐輪所と、ゴミ収集所が３４戸に対して不足しているように感じましたが・・・

４０００万代なら、グリサラ買うことにします。

[30: 匿名さん]

パークハウスですよ？4000万代ってことは無いでしょう。
5000万弱ぐらいはするんじゃないですかね。

[31: 匿名さん]

5000万弱って、4000万円台なんじゃないでしょうか。

[32: ご近所さん]

確かにパークハウスですけど、現地見に行ってきましたけど、建物の作りは従来のパークハウスよりもかなり品質を落とした（ローコストな）作りだと思います。

バルコニー側の壁は、タイル貼りではなく吹付でしたし、手すりも縦格子・・・

広告を見る限りでは、ディポーザーや食洗器も標準装備ではないですよね？？？

思うに、東の住友物件が従来の作りでそれなりの（大手の）価格付けをしたところあれだけの売れ残りだったため、綱島で大手のブランド価格は歓迎されない、という判断なのでは？？

なので、なるべく作りのローコスト化をはかり、それなりの価格で一気に売ってしまう作戦だと思います。
モデルルームを別に作ったりしないのも、コスト削減の一環なのではないですか？？

３４戸くらいなら、近隣で家探してた人さえ集められればそれなりに完売が見込めそうじゃないですか？？

その勝算がないと、完成後販売はできないと思います。これだけ、新築マンションが売れない時代に．．．

[33: 購入検討中さん]

私も>>32さんと同じ意見です。当初のデベが倒産したという
流れを考えても、ここはやっつけに近い仕事なのではと思う。

[34: ご近所さん]

昨日駅前でうちわ配ってましたね。
同時に住友のうちわも配っていました。

同じ価格なら、明らかに住友の二の舞になりますよね。
思うに、綱島って、住友だ地所だ三井だって買う人少なそうじゃないですか？？

ブランドにこだわる人は、綱島じゃなく日吉や大倉山に住んでそうな勝手なイメージです（笑）

内覧会楽しみですね。

[35: 匿名さん]

>ブランドにこだわる人は、綱島じゃなく日吉や大倉山に住んでそうな勝手なイメージです（笑）

公示地価だけを見れば、両隣の駅の方が安いわけですから
どういうイメージかは知りませんが、ネガキャンお疲れ様です。

[36: ご近所さん]

>公示地価だけを見れば、両隣の駅の方が安いわけですから

そうなんですか？？意外です。
新築・中古含めて綱島で探してたんですですが、いつもやけに高いな〜とは思っていました・・・

[37: 物件比較中さん]

私もこの物件は販売コストをかけずにすぐに売り切るつもりの物件だと思います。

まあ地所ですから、値段は地所にしては安いものの、地域平均からすれば微妙に高いぐらいの値段となると予想してます。

[38: 匿名さん]

3990-4990万と予想

[39: ご近所さん]

No38さんにかなり同感です。
けど、あの広さで4500万だったら．．．結構高いですよね。
平均価格で4200万位かな？？

[40: 購入検討中さん]

70平米、下層階で3800万〜4100万　中層階で4200万　上層階で4500万
管理費　月額12000円　修繕費　月額6000円
どうでしょうか？？

[41: 購入検討中さん]

>>40さんの意見に同意ですが、綱島商店街に大々的にかかげられた広告を見る限り、
+500万コースかもしれませんね。値段を言わずに物を見せびらかすってのは
高く売る古典的な手法ですからね。