OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part6

[匿名さん]

アウルタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

検討その５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74850/
検討その４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69015/
住民スレ　　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65416/

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～97.20平米
売主：ゴールドクレスト
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[163: 匿名さん]

エアライズ28階 坪単価323万円(2010年4月25日取引)

[164: 匿名さん]

どこかに貼ってあったけど、海抜の低い地域は湾岸エリアと江東区などの山手線以東？

[165: 匿名さん]

ヒルトップタワー高輪台は第一期で６〜７割売り切ったみたい。
うちはどうなんだろう。諸説あるけど、半分くらいは売れたのかな？

[166: 匿名さん]

投資家の関心はもっぱらウエストゲートに集まりだしている。
もはやエアライズやアウルなんて眼中になし。
せいぜい対抗できるのは西口のタワーグランディア位だよ。

[167: 匿名さん]

>165
テナントは早々と何件か決まってるみたい。
アウル・テナントで検索すると、募集終了がいくつか出てる。

[168: 匿名さん]

>>166
タワーグランディアは風俗店経営者に注目されているでしょうね。
すでに7店舗くらい入居してるし。

[169: 匿名さん]

>167
ググッたけどよく判らなかった…

今月末でピーコックが閉店なんだよね。
スーパーが２店舗も近隣にあるから便利だなって思っていたんだけど。
あんなに広いスペース、何ができるのかな？

[170: 匿名さん]

ピーコックは、西友との競争に敗れてしまったようです。
営業時間が短くなり、惣菜類も姿を消して雲行きが怪しくなった頃、
OWLができれば盛り返すかと思っていましたが、間に合いませんでしたね～。
空きテナントには何が入るんだろう。

[171: 匿名さん]

ピーコックは西友より高めでしたからね。皆さん西友に流れてしまったんですね。
ホント、あの広いスペースに何が出来るんですかね。

[172: 匿名さん]

ピーコックって大丸・松坂屋系のショップで敗れることないって思うところもあったんだけど、やっぱり価格的なものもあって負けちゃったのかなぁ。私は住んでいる場所的に松坂屋ストアに行くことが多いんだけど、変わった食材や輸入品が充実してて見てるだけでも楽しいお店なんだよね。ピーコック後も同じような見てて楽しいお店ができるといいんだけどなー。

[173: 匿名さん]

普通のスーパーでは、西友に負けてしまうので、ピーコックの後釜は、中国人向けの中華食材を扱う商店が良いと思います。
アウルや周辺居住中国人の利便性が高まって、資産価値がアップしますし、日本人が買い物行っても面白いと思います。

[174: 匿名さん]

ピーコック後はどちらにしてもスーパーは入らなさそうだね…。
私もピーコック、結構好きだったんだけどなぁ。

[175: 契約済みさん]

あくまで個人的希望ですが・・
ピーコックの跡地が、保育園になってくれるとすっごく助かります！

[176: 匿名さん]

>>175
確かに保育園の選択肢は少ないので出来たら喜ぶ人は多いかもしれませんね
ピーコックの近くにアスクレートという施設はあるのですが3歳までなんですよね

[177: 匿名さん]

私も保育園に1票！
この辺は、子育ての環境はなかなか厳しいですよね。
アスクレートンキッズえんは、基本3歳までですが
相談により就学前の幼児まで預かってくれるようです。
ただ、やはり保育料が高いので区立か私立保育園ができて欲しい・・・。

[178: 匿名さん]

複合施設的なショッピングセンターもいいと思うんですけど。。。

[179: 匿名さん]

複合施設的なショッピングセンターは池袋にあるでしょ。
だから、私も保育園に賛成

[180: 匿名さん]

小さなお子さんがいる世帯には、保育園は切実な問題だから、
保育園が出来たらとても助かるでしょうね。
もうすでに小さい子供はいないので、
個人的にはスーパーや輸入雑貨のお店などになればうれしいな。

[181: 匿名さん]

＞＞180
元がスーパーなので無くなって困る人は少なからず居そうですね
ただ輸入雑貨や輸入食品に関してはサンシャインの地下街がかなり充実してますよ
雨の日でもゆっくり買い物できるし

[182: 匿名さん]

オーケーストアじゃダメなの。
西友より安いからみんなハッピーになると思うんだけど。

[183: 匿名さん]

早く次に出来るものがわかるといいですね、個人的にはホームセンターが出来れば嬉しいけど
ハンズがあるから無理でしょうね～

>>182
オーケーストア私も好きです、価格面もいいし精肉類とかのの簡易包装も好感持てますよね。

[184: 匿名さん]

保育園いいですね。

ただ、保育料が高そうですよ・・・・

[185: 匿名さん]

認可保育園が入れば、保育費が世帯の収入により決まるので
そんなに高くはならないと思います。(2～5万円くらい)
認可外だと、子供の年齢や預ける時間にもよりますが、
基本料金7万～8万円プラス給食費、延長料金で約10万円くらいかかるらしい。

[186: 匿名さん]

ここの入居者は世帯収入が高そうなので保育料も高そう。

[187: 匿名さん]

ピーコック跡地は、他の店舗の状況を考えると、現実的には空店舗のままになると思う。
あれやこれや妄想するのは楽しいけど。

[188: 匿名さん]

中国人向けの中華食材を扱う商店か…そういえば昔、北京屋台ってお店あったよね。あそこは美味しかったな。
この辺りは中国系のお店が多いから、これ以上はそういうお店はいらないかな…中華食材には興味はあるけれど…。

ピーコック跡地は、今まで食品を扱うお店だったので、やっぱり同じようにスーパーがいいなって思います。
複合施設的なショッピングセンターよりも無農薬野菜などを扱うようなこだわりと品揃えのあるお店が理想。
というか、ここの下って何が入るか決まったんでしたっけ？事務所のところはもう利用されているような話を聞きましたが。

[189: 匿名さん]

地権者住戸も入居始まったんでしたっけ？
電器がついてますけど。

[190: 匿名さん]

ここ買ってたら、後悔してたと思われる・・。

[191: 匿名さん]

>190

確かに、契約者の書き込みからは後悔、焦り、恐れが感じられるね。

「アウルタワー最高！アウル以上のマンションは存在しない。」
「売れ行き絶好調で完売間近。」
「値下げなんてあり得ない。値下げは無いと営業から聞いている。」

[192: 匿名さん]

スーパーならOKストアがいいかな
安いし品揃えもそこそこ
100円払って会員になれば、食料品の消費税が３％免除されるし

[193: 匿名さん]

ザ・ヒルトップタワー高輪台は申し込み客が殺到してるっていうじゃない。

アウルタワーはどうなの？

[194: 匿名さん]

ドラッグストアもいいな。

[195: 匿名さん]

残念ながらゴークレは売る気なし。中国系ファンド辺りに一括売却を考えてるのかも。
芝のタワーみたいに、ずーっと売れ残ってるよりはましか、、、

[196: 匿名さん]

>>196
一般分譲始まる気配ないから、その可能性もあるのかな？

[197: 匿名さん]

単に売れる気配が無いってことだろ。

[198: 匿名さん]

契約者だけど、ファンド売却大歓迎だよ。
売れ残り物件は資産価値上マイナスだからね。イーストプレイスなんて、ずっと棚さらしになってて憐れだった。
ファンドが高値で買い取ってくれるなら、うちの部屋も譲ろうかな。

[199: 匿名さん]

売れ残ってる物件を高値で引き取ってくれるファンドはないだろ？
後悔してるんなら2割落ちでロスカットしたら？

[200: 匿名さん]

管理費がベラボウに高いのがやっぱり影響してそう。

[201: 匿名さん]

ここはベイクレスト並みに５年以上も売り続ける予定だから契約者は覚悟したほうがいいよ。

[202: 匿名さん]

>>176
アスクレートン・キッズえんの事かな？
確かに３才までなので、それ以降の受け皿がないですよね。
英語で保育する園ならあるんですが。

[203: 匿名さん]

>>200
管理費の高さを考えてしまうと、共有施設への疑問が更に高まっちゃうんですよね・・・
シアター、フィットネス、ビューバスとか、このへんの設備が無かったら
管理費はいくらになるの？とか思っちゃいます。

[204: 匿名さん]

サンシャインの中に英語で一時保育してくれるところあるよね。

[205: 匿名さん]

185さん
認可保育園と認可外保育園では保育料に結構差があるんですね。
2万円と7万円ではすごく差があるな…って。まだ子供がいないので、
こういうことあまり知らないので、勉強になります。
ところで分譲マンション内にできる保育施設って認可保育園のことも
あるんですね。基本的に分譲マンション内にできる保育施設って
預かり料とか高いイメージしかないので…しかも、ここの管理費から
考えると他の保育施設より高くなりそうな気がします…

[206: 購入検討中さん]

当然、認可に2万円くらいで入れられる方もいらっしゃいますが
ここ入居されるような方だと、結局上限の6万円くらいしちゃいませんか。
であれば、認可外でもどちらでも・・・と思っているのですが。

[207: 匿名さん]

我が家は以前、子供を認可外に入れていたのだけど
保育料の他に、食費・教材費・延長保育などでかなり高額でした。
たまたまスポーツに力を入れている園で、試合にも参加していたので高かったのかもしれないですが。
あと認可外だと園によってかなりレベルの差が出てきますので
見極めるのが難しいですね。

[208: 匿名さん]

やっぱり理想は認可があるところなんですね。
もちろん認可外でもいいところはあるんでしょうけど

[209: 購入検討中さん]

今日コグレのサラリーマンから電話があり、９月４日から発売があるので来て欲しいとの事だった。まだ、完売していないという事と、９月決算であせっているというところがあるのかも。
１）住宅ローンが低下している事、２）子供への贈与を一年１５００万まで認める制度が最終年になる事、で買いに出る人たちが増えると想像しているのでしょう。

ゴクレの企みが当たれば、第一期完売となるでしょう。
最近、この周りに再開発計画が多数持ち上がってきており、将来物件の相対的価値がさがるのは確実。その分見込んで５００万くらい下げてくれれば買うんだがな。

[211: 匿名さん]

209さん
HPの方に第一期販売は8月中旬と書いてありましたが、少し遅れて9月4日に決まったのかな？
しかし、モデルルームは現在夏季休暇中のはずですが、営業さんはお休みじゃないんですね。
大変なお仕事だなぁ・・・。

[212: 匿名さん]

>209
500ぐらいの下げだと優先販売よりも高い。うちは優先販売価格でも買いたくなかったけど。

[213: 匿名さん]

＞この周りに再開発計画が多数持ち上がってきており、将来物件の相対的価値がさがるのは確実

逆でしょ。価値は上がるよ。

[214: 匿名さん]

結局、優先分譲契約者は高値掴みだったようだね。
エアライズの中古成約価格が急落しているのが何よりの証拠。

ゴクレさん、豊島区さんとの約束もあるんだし、適正な価格での一般分譲をお願いします。

[215: 匿名さん]

リーマンショックとユーロショックで路線化が全国的に下がっているわけだし。
色々こじ付けて、なんとしてでも東池袋を貶めたい方がいらっしゃるようですね。

[216: 匿名さん]

>>208
認可外でも良い所はありますよ。
そのかわり、すごく高額ですけど…。
でも認可外のところでも、企業と提携しているグループの園なら福利厚生で割引になったりもするんですけどね…。
どちらにしても、こちらに保育園が入るのは可能性はかなり低いでしょうね…。

[217: 匿名さん]

DINKSマンションなんだから保育所は必要ないでしょ

[218: 匿名さん]

>217さん

これから子供を作る予定がある人が多いから、保育園のニーズがあるんですよ。

[219: 匿名さん]

それなりに収入のあるDINKSだったら、ちゃんとした仕様の分譲マンションを買うでしょう。
ファミリーだったら東池袋(笑)なんかに住もうとは思わないでしょう。
こんな東池袋(笑)の賃貸仕様のマンション買うのは、転売ヤーくらい。
住人は賃借の独り者が多いのでは？

[220: 匿名さん]

４０代くらいが多かったけど。
今から子育て始めるのかな？

[221: 匿名さん]

これから子育てをする検討者が多いから保育園の話題が多いじゃないでしょうか？
べつに、いちいちケチつける必要ないでしょ。

[222: 購入検討中さん]

＞２１８
この当たりの再開発計画っていうのは、豊島区だけでなく、もう少し広い範囲で、新宿、飯田橋などいたるところにあり、今でも高層マンションは過剰なのに今後さらなる供給過剰になるのは確実で、そうなると利便性と住環境の悪い東池袋は不利という意味だとと思います。

[223: 匿名さん]

203
ここは管理費を圧迫する不要と思われる共用施設が多いですよね。
総戸数から考えて、ゲストルームは2室必要だと思われますが、
明らかにビューバスは不要でしょう。
どこぞのマンションのようにゴルフスタジオやカラオケルームなど、
娯楽施設がないだけ良いですが・・・。

[224: 匿名さん]

ゲストルームも使うのは最初だけ。
8000円も払って使う人はいない。

[225: 匿名さん]

ビューバスはたしかにいらないですねー。中には利用したいと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが。
ただ、ゲストルームに関しては利用料もあるわけですから、管理費を圧迫するような施設ともいえないのでは？
他のマンションに比べたら、比較的利用されると思われるものも多く、全然問題ないように思います。
この上、ゴルフスタジオやカラオケルーム、中庭などあったらたまらないですよね。
ただ、ここの難点は（私的な意見ですが）タワーパーキングかな。。。

[226: 匿名さん]

果たしてビューバスから何が見えるのか？
そして、何を見たいのか？

[227: 匿名さん]

ビューバスから眺める夜景は素敵だと思います。
不要といえば不要な施設だと思いますが、、、
こういう場所でのんびり癒されたい方々も、いらっしゃるのではないでしょうか。

[228: 匿名さん]

>>227
都心まで遠すぎるから夜景はきれいじゃない。
真っ暗な護国寺が見えるだけ。

[229: 匿名さん]

ただでさえ管理費が他の倍近く高いのに、施設利用料まで倍かよー
共用施設の利用見込めるの？
ダメ押しに金食い虫のタワーパーキングまである


アウルは正に泥船


とっとと他の奴に押し付けないと、超絶管理費と修繕積立金で、中古市場でも相手にされなくなるな

[230: 匿名さん]

この物件って都市計画税も半端なく高いよね。

[231: 匿名さん]

固定資産税も半端ねえ

[232: 匿名さん]

ゲストルームって結構利用しそうだから無駄ってことはないと思うけどな。
ビューバスは私もいらないとは思うけど。
純粋にお風呂を楽しみたかったら、ベローチェの上にあるスパに私なら行くかな…。

[233: 匿名さん]

南東側のビューバスからは、スカイツリーがきれいに見えると思いますよ。
アウルからスカイツリーまで直線で大体８kmぐらいでしょうかね。
そんなに遠くありませんので、結構大きく見えると思います。

[234: 匿名さん]

>>229さん

>>ただでさえ管理費が他の倍近く高いのに、施設利用料まで倍かよー

施設使用料が倍？
ゲストルームは8000円ですが、
1泊2名のリネン代も込みの値段ですよ。

サンシャインプリンスならば1泊1万円からですので、
近隣のホテル相場から考えても安い設定だと思います。

[235: 匿名さん]

>>234さん

今どき定価でホテル泊まってるの？
都心のシティホテルの当日予約でも、ツイン１万円くらいからで泊まれるよ。１人５千円くらい。
特にサンシャインプリンスなんか、中国人でいっぱいだし激安ツアーもあるから、１泊１人２千円〜くらいじゃないか？

他の大規模マンションのゲストルームだって、リネン代込みは当然で１室４〜５千円だぞ。




アウルのゲストルーム使用料８千円は、ホテルや他のマンションのゲストルームより、かなり割高。

[236: 匿名さん]

ここ、タワーパーキングなんですか？

[237: 匿名さん]

>235さん

サンシャインプリンスの低層階のシングル（16.6平米）に無理やり二人で泊まれば、
一人5000円みたいですね。
アウルタワーのゲストルームは40平米ぐらいでしたっけ？
（ちょっと正確な数値がわからないのですが。）

なお、プラウドは池袋本町　寝具リネン類リース料1人2000円かかるので、
合計5600円～6400円になると思います。
あの立地では、「ラ・ガールドゥラヴィー板橋」というホテルが板橋駅から30秒の
ところにあるようですが、一人3000円となるようです。

上記を鑑みると8000円という金額設定はプラウド池袋本町と比較して、高くないと思われます。

[238: 匿名さん]

近隣タワマンのゲストルーム（リネン代込み）

タワーグランディア３０００円
エアライズ４０００円
パークタワー池袋イーストプレイス４０００円

[239: 匿名さん]

ゲストルームは1軒あたりいくらの負担になるんですか？
分譲で売ったとすれば8000万くらいですか？

[240: 匿名さん]

また、管理費話もでそうですね。すごく重要な話ではありますが・・。
最近はまた優先価格並みになってきている？それが本当なら、不人気を認めていることになりますよね。
隣のマンションに勝てない限り、新価格は厳ですよねｗ。

[241: 匿名さん]

立派な付属施設は購入時の不動産価格に乗ってくるが、テナント賃料や施設利用料は管理会社を通じて
住民組合に売上として戻ってくるんだから、内部で上手に運用できるかがカギでしょう。
エアライズのような地下二層の巨大な駐車場は、作るのに初期コストがかかっただろうが、
駐車場は賃貸収入が割といいから、管理費や施設利用料が低く設定できているはず。
アウルのゲストルーム代が高いようなら組合で値下すればいいが、安すぎて赤字でも自分の首を絞めるよ。

[242: 匿名さん]

アウルの2～6Fのオフィス階は、施工主の持ち物だったりして？

[243: 匿名さん]

>>242
地権者が事務所入居者を募集する形態。

[244: 匿名さん]

238を見ると8000円が高く感じられる

[245: 匿名さん]

229さん
ただでさえ、管理費が高いというのに、共用施設まで利用料が高いとなると、あまり利用者は見込めないかもしれませんよね。まあでも私は、1度くらいなら家族の親戚や友人が遊びに来た際に泊まるところとして利用してもいいかなって思うところはありますけどね。遠方から遊びに来ているのであれば、スカイツリーも珍しいでしょうし、利用する人が希望であればビューバスを利用してもいいかなとも思います。

[246: 匿名さん]

>>244
だから、ホテルに泊るよりは割安と何度も書かれてるでしょ。
アウルタワーのゲストルームが高いから、よそのゲストルームに泊りますってわけにはいかないんだから！

[247: 匿名さん]

別のゴクレマンションのゲストルームはいくらなの？

[248: 匿名さん]

OWL TOWERの契約者ってなんで、ゲストルーム使用料が安いとか事実をねじ曲げて書き込むの？

検討者をだまくらかして買い煽りたいから？

自分の買ったマンションの欠点を認めたくないから？
検討者に素晴らしいマンション買えて羨ましいと賞賛されたいから？

実は契約者じゃなくてゴクレの営業だから？

[249: 匿名さん]

No.237を書き込んだものです。

＞OWL TOWERの契約者ってなんで、ゲストルーム使用料が安いとか事実をねじ曲げて書き込むの？

普通に「近隣タワマンのゲストルーム（リネン代込み） 」の値段を知らんかっただけですよ。
いやいや申し訳ない。
インターネッツでいろいろ検索したホテルの宿泊情報やプラウド池袋本町などの情報から
導き出された自分なりの結論でした。

当方は、別に買い煽ろうとは思っていなくて、売り煽ろうとしている人に「違うでしょ」と
指摘しているだけですよ。
（今回は誤りでしたが。　重ねて申し訳ない。）
ゲストルームについては、近隣相場と合わせて一番利用しやすく、かつ稼働率があがり利益が
でる価格帯に、今後調整することが課題かもしれませんね。

それにしても、近隣タワマンのゲストルームの価格なんて今は調べるのが困難だと思うのですが、
よくわかりましたね。
なかなか知りえない情報かと思います。

[250: 匿名さん]

>>249
アウルを契約してもプラウド池袋など他のマンションが気になってスレを見てるんだ。
買った跡はあんまり掲示板を見ない方が良いよ。
傷つくだけだから。

[251: 匿名さん]

＞ゲストルームについては、近隣相場と合わせて一番利用しやすく、かつ稼働率があがり利益が
でる価格帯に、今後調整することが課題かもしれませんね。

一般消費者が利用するんじゃないから、近隣相場に合わせる必要はないのでは？
ゲストルームの料金が売れ行きに影響してるのなら調整すべきだが、そんなことを気にして購入を躊躇う人はほとんどいないと思うけど？
どうですかね？

[252: 匿名さん]

>>251さん

No.249を書き込んだものです。

>一般消費者が利用するんじゃないから、近隣相場に合わせる必要はないのでは？

ごもっともです。


>ゲストルームの料金が売れ行きに影響してるのなら調整すべきだが、そんなことを気にして購入を躊躇う人はほとんどいないと思うけど？

そうね。ほとんどというか、全くいないかも。

[253: 匿名さん]

608戸あるマンションで、たった2室のゲストルームが高いだの安いだの、
たいしたことではない。

ゲストルームの話題はこれにて終了。

[254: 匿名さん]

>253

別にいいじゃん、何を話題にしたって。それに、こんな掲示板で仕切ったって意味ないよ。

ゲストルームを話題にすると契約者に不都合なことでもあるのかい？

[255: 匿名さん]

エアライズのゲストルーム代はツイン１部屋(リネン込)3,000円

[256: 匿名さん]

>>254
ネガはネガ板立ててやったらどうですか？
ここは検討板ですよ。

[257: 匿名]

エアライズって管理費だけじゃなく、施設利用料まで安いんですね。

[258: 匿名さん]

エアライズは管理組合がうまく回っているようですね。
大規模マンションで管理会社変更→管理費削減を実現しているマンションはあんまりない。

見習わなきゃいけないですね。

[259: 匿名さん]

こういった大規模なマンションは、住民の意見がなかなかまとまらないと思うのですが、
管理費削減のためにということならまとまりやすいのでしょうかね。理事は大変だろうけど・・・。

[260: 匿名さん]

売れ残り住戸の議決権はゴクレが持つんですかね？

[261: 匿名さん]

ある住宅本には無駄な共用施設の代表例として、｢シアタールーム｣を挙げていました。
｢一度も使われたことがない｣というマンション管理人の声を紹介し、｢作るだけ管理費の無駄｣と書いていました。
その一方で、スカイラウンジやゲストルームは好評のようです。


それにしても管理費だけではなく、ゲストルームまで相場を無視した価格なんですね・・・

[262: 匿名]

ここを買う人はセコくないから庶民から見たら高くても問題ないのでは？むしろ安いぐらいの感覚。