パークハウス鶴見栄町公園

[匿名さん]

パークハウス鶴見栄町公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：神奈川県横浜市鶴見区栄町通3丁目27番1（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩18分 （東口）
　　　　京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩17分 （東口）
　　　　京急本線 「鶴見市場」駅 徒歩11分 （改札口）
価格：未定
間取：3LDK・4LDK
面積：65.1平米-80平米

[181: 匿名さん]

大量売れ残りなら値下げあり？
地所だから再販業者転売はないだろう。既存契約者もさかのぼって値下げか。。

そういや、さっきもフジTVで、不動産再販業者出てたよ、、コメンテーターの宋 ◯ ◯ が今年後半景気が良くなるから、動くなら今のうちだとも言ってたな〜底値買いということか。。

[182: 匿名]

竣工頃にモデルルームへ伺いましたが、「おかげさまで、うちは有難いことに困っていませんから」　と幾度も強調され、これから１年位かけて売る予定とおっしゃっていました。困っていないので、力をいれて電話営業することなく、買いたい人が買ってくれればいい、とのことでした。

[183: 物件比較中さん]

売主業者は強気で安易に値下げしないみたいですが、一番しわ寄せがくるのは購入済み者ではないでしょうか。
月々の管理に関する費用は、入居者が少ないからといって安くなる事はないでしょうし、どこから財源をもってくるのでしょうか？
管理費で足りない分は、積立金から捻出するのでしょうか？
売主業者は自社の利益だけではなく、管理組合の運営に関してもある程度は配慮すべきで、物件を早く売り切るのは当然の責務ではないでしょうか。

[184: 匿名さん]

管理費、積立日は入居まで売主負担

[185: 匿名さん]

大手でもバルク売りはする。
建物に瑕疵があったわけでもなし、既存契約者も遡って価格改定はありえない。
カタログ価格購買者と価格崩壊後購買者の購買層の二極化は避けられないのではないか。

[186: 契約済みさん]

内覧会、お疲れ様でした。指摘ポイントが２９か所もあった方がいたようです。他の皆様は、何か所指摘されましたか？ちなみにうちは、１０か所です。何だか気になってしまって・・・

[187: 匿名さん]

うちは７～８ヶ所位でしたよ。それなりの人にも見てもらいましたが、良くできてると言っておりました。

[188: 匿名さん]

>>177
なんでここが完売すると思ったのかな？
駅遠・割高・大手デベなので値引き無しの三重苦だし。
むしろ３９戸も売れただけでも健闘な方な気が。

[189: 匿名さん]

>>188

健闘した理由は何だとあなたは思います？

[190: 匿名さん]

以下私の見解です。
鶴見市場駅から徒歩１１分は駅遠とは思いません。同時期に、鶴見・川崎近辺の物件と比べると、そこまで割高ではありませんよ。それなりの金額です。また、私は１期で購入のため、もともと値引きは期待しておりませんでした。むしろ自分にとってベストの部屋を選べましたし、オプションも色々と選択できて良かったと思っています。

[191: 匿名はん]

週刊雑誌のマンションズ、見ました。
残戸数、結構ありましたね…。

確かにＪＲ鶴見駅からは遠く、歩いて行き帰りはキツそうですが、
もっと売れているのかと思っていました。
芦穂橋（？）周辺の雰囲気が良いだけに、残念な気がします。

でもホントに値引きしないで、売れるのを待つのだろうか。
そんな見通しじゃ、完売は難しいと思うのだが…。

[192: 匿名さん]

>>189
大手デベの物件で、このご時世ということもあって倒産の危険性が無い所というのが大きかったかと。
値引きが無いのも既入居者からすればむしろメリットですし。

ただ、川崎は東海道線海側はあまり人気が無く、川崎はラゾーナバブルが起きるまでは
地価が非常に安かったので、地元の人間にとってはこの価格でもかなり高く感じるはず。
最寄り駅が京急普通のみ停車駅というのも魅力が無い。

[193: 匿名さん]

竣工したのにまだ半分も売れてない状況では値引き無しの完売は厳しい。
三菱地所だから、住友不動産とかと比べるとまだ値引きに寛容な方だと思うが
デベ側の発言を聞く限りでは値下げは絶望的。
この地域は大規模物件の横浜オールパークスが割と近くにあるので、需給的にも厳しい感じがする。

[194: 契約済みさん]

190さんと同じ意見です！
一年前から探し始めて横浜川崎のMRにはほとんど行きましたが、
立地、グレード、値ごろ感、群を抜いています。主観ですけどね。
あと、京急川崎ー横浜間の住人にとって、各停しか停まらない駅ですね、
と取り立てて言われてもだから何？って感じで、普段の生活には全く不便がないんですよ。

[195: 匿名さん]

値引きしないと売れない、しかし値引きしない、
それでは地所がよけいなコストを抱え込むことになってしまう。
そうなるとやはり損切り覚悟でバルク売りするしかないのでは。
業者間転売なら値引きしたことにはならないからね。
住人にとってはたまったもんじゃないけど。

[196: 契約済みさん]

内覧会、おつかれさまでした。
ところで、皆さんは引越しは幹事会社でされますか？
我が家は他社の見積もりもとって検討中です。

[197: 匿名さん]

196さんはもう幹事会社の見積りは取ったのですか？我が家はまだ何も考えていませんが、やっぱり多少幹事会社の方が高いんでしょうか？

[198: 契約済みさん]

196です。
幹事会社の見積もりと他社で1件見積もりをとりました。
大差はないですが、少し幹事会社の方が高いような気がします。
幹事会社の方が何か良い点があるのか悩んでいます。

[199: 匿名さん]

一斉入居等で幹事会社がある場合、
他の引っ越し会社は、幹事会社の管理下での作業になるので、
乗り気の仕事ではないでしょうね…

[200: 購入検討中さん]

バルク売りを心配している方、ここまで来たら（竣工）！？　どうにもならないのでは？成行きに任せるだけでしょう。何か良いアイディアでもあるのでしょうか？売れなければ値下げ以外何か良い方法があるのでしょうか？　購入した方は、納得した上で決めているのでしょうから余計な不安を助長させるような書き込みはいかがなものでしょう。バルクバルクって貴方は、ライバル業者様か何か？何者？？

[201: 匿名さん]

ゆっくり売るみたいですよ！
安心して下さい（＾＾）

[202: 契約済みさん]

引越しですが、我が家は幹事会社を含め3社に見積をお願いし幹事会社に決めました。
幹事会社、高くなかったですよ。
営業の方の押しも強くなかったですし、相談しやすかったです。
ま、終わってみないと良し悪しは分かりませんけどね。

[203: 匿名さん]

ゆっくり売るって・・・、そんなこと言っていていいんですか。
空室の管理費は地所が負担しますが、駐車場や駐輪場の使用者減は管理組合の収入減となるのですよ。
積立金が計画どおりに増加しないことを意味するのです。
仮に３０％しか売れてないとして、同じ率で駐車場の空きが発生したとして、
年間で１５百万円以上の積立不足が発生しませんか。
そういうことまで考えて「安心」していらっしゃいますか。

[204: 匿名さん]

確かにそうですよね。では私達契約者には何ができるのでしょうか。やっぱり売主に頑張ってもらうしかないですよね。多少の値引きは仕方ないのかも。
そういえば、近所の東急ストア閉店らしいですね。。。

[205: 購入経験者さん]

マンションに限らず不動産は立地が極めて重要。
　よい立地とは
（１）交通利便性
　　①最寄駅までの徒歩所要時間
　　②最寄駅から勤務地・学校までの所要時間
　　③最寄駅の規模・線路数
（２）商業利便性
　　①物件付近の商業施設集積度
　　②最寄駅の商業施設集積度
で9割決まります。
本物件は、鶴見市場が最寄駅ですが、
　・徒歩11分
　・京急は乗り換えが多く、最終目的地までの所要時間が長い
　・各駅停車私鉄。京急本線のみ。
　・徒歩5分のイトーヨーカドーくらい
　・鶴見市場駅周辺に大規模商業施設なし
といった点を考慮すれば、この物件はかなり厳しいですね。
鶴見市場徒歩6分のナイスブライトピア横浜鶴見も最後は160万円/坪程度に
なっていたことを考えると、さらなる価格面での調整が必要でしょう。

[206: 匿名さん]

「徒歩５分にイトーヨーカ堂」が「厳しい」となると
日本のマンションの大部分は「お話にならない」ということなのか？

[207: 匿名さん]

徒歩5分でスーパーなら買い物は問題ないでしょう。
しかし最寄り駅から10分以上、しかも駅力なしってのが厳しいところでしょう。
車が必須と思われる場所なので、せめて駐車場が安ければ、ってところですが。ランニングも意外にかかりそうですよね、ここは。


せめて再開発している鶴見駅から10分ならば良かったのですが(でも、この価格は厳しいか)

ただ、治安面の住環境としては良い場所なのでは？！と感じました。

[208: 207]

ちなみに、ここを検討している方は、他にどんなマンションを検討していますか？

場所や価格帯からだと、
尻手の大規模？
浜川崎の大規模？
新子安の獅子？
寺尾？

[209: 購入経験者さん]

鶴見市場駅周辺ならマンションにこだわらず戸建ても選択肢に入れるべき。
駅徒歩5分の3階建て敷地面積60㎡クラスが4000万円程度で手に入る。
戸建てなら月4万円程度かかるマンションのランニングコスト（管理費・修繕積立金・駐車場代）
がタダ。

[210: ご近所さん]

なんで？安いから？
この板にくる購入検討者は、たとえ鶴見、市場という場所でも
マシな物件（三菱地所）を選びたいと思っている人たちだと思うよ。
安いペンシル戸建てには興味ないと思うよ。

[211: 匿名者]

購入経験者ならランニングコストがタダにならないことは知ってるはず

209は審査が通らないニート

[212: 匿名さん]

地所の販売員多過ぎ

[213: 契約済みさん]

不動産（マンションか戸建てかを問わず）の価値の8割以上は『立地』で決まる。
同じ駅が最寄駅なら、徒歩11分より徒歩5分の方が絶対的に価値がある。
まして、戸建てのランニングコストは固定資産税と都市計画税のみ。別に気にしなければ
20年30年修理する必要はない。30年も経ってボロさが嫌になったら建て替えという選択肢も
ある。建て替えても50万/坪程度なので、普通の家なら1500万円程度。
マンションは築30年も経つと、よほど立地条件が良くないと二束三文。住民の建て替え合意
も事実上不可能。

[214: 匿名さん]

売ろうとする熱意が感じられないね。
そもそも、地所が鶴見市場か、って感じなんだけどね。
長期戦は必至だけど、本当に完売できるんだろうかね。

[215: 購入検討中さん]

何度かこの辺を通ったことあるけど、住環境は良い感じ。
ＪＲ鶴見に向かうとヨーカ堂が近いのと、郵便局、銀行、区役所が並んでるのはグッド。
市場方面へはスーパーは無いものの、コンビニが何軒かある。
どちらにしても、平坦なのはプラス要素。

鉄道、車、飛行機の騒音は殆どなく、気にならないのでは。
深夜、暴走族が通るのか分かりませんが。。

価格。
いろんな方が坪単価が高いとの評価ですが、徒歩圏とはいえ、
やや高めですかね。ランニングも高いと思う。
三菱地所のブランドからすると、維持するためには、
上限の駐車代、管理費を設定しているのかな、とすると妥当？？

それと購入済みさんのコメントからの想像ですが、
モラルがあって、節度ある方々が多いようで、
マンション内でも住みやすそうに感じました。

私どもとしては、候補物件の１つに考えてます。
またいろんな情報がありましたら、参考にしたいと思います。

[216: 匿名さん]

>私どもとしては
詰めが甘かったね、営業さん。

[217: 匿名さん]

残り数戸だったらそういうトークも有効だろうけど、
この時点でまだ３割強しか売れていないんだから、
売り手としては根本的な問題があることを認識するべきなのではありませんか。

[218: 契約済みさん]

確認会無事終わりました。
指摘箇所（私どもの部屋は片手ほど）もバッチリで満足です。
採寸の業者さんにも来てもらいました。
南面のリビング窓は迷った末バーチカルブラインドに決めました。
窓が大きいので二重カーテンだと布量的にもっさりするかなぁと。。。
その代わりといっちゃナンですが洋室は柄モノの色モノなカーテンです。
契約済みのみなさまはもう決まりました？
入居まであと少しですね。
引越し準備、ファイト！です。

[219: 匿名さん]

215さんが営業さんかどうかは判りませんが、わたくしどもは215のおっしゃる通りの理由でこの物件を購入しました。ホントはもう少し安ければもっと良かったのですが、大事な住みかなので、一番気に入ったところに決めました。確かに自分が決めた物件が人気無いのはちょっと残念ですが、217さんのように販売方法をとやかく言うつもりはありませんけどね。
ところで、内覧会業者のブログにここ出てましたね。なかなか高評価でちょっと嬉しくなりました。

[220: 入居予定さん]

最近の口コミまた頻繁に出てきましたね。
私も219さんと同じ意見です。
でも正直購入した者にとっては、売れ行きは非常に気になるのは事実。他の方の意見にもあるように、入居した後もガラガラなのはどうかと。けどこればっかりは私たちにはどうにも出来ない事ですよね。売れるのを待つしかないかと。

マイフォームを購入するのは一生に一度あるかないか。本当に桁違いな大きな買い物。契約するまでには価格は勿論のこと、立地条件、最寄り駅までの時間などいろいろ比較検討したうえで決めたこと。ですから今更売り手がどうの、価格がどうのと言われても、我が家にとってみれば入居後快適に、同じマンションの方と仲良く過ごせたら・・・という思いの方が強いのですが。


218さんカーテン情報！？ありがとうございました。
我が家はこれから購入しようと思いいろいろ比較検討中ですので参考になります。うちも一番の悩みがリビングのカーテン。リビングが横長タイプなのでオーダーになってしまいますが、結構￥しますよね(>_<)
購入済み＆検討の方でどこかお勧めのお店、もしくわ218さんのようにこんなのにしましたという意見ありましたら、参考までに教えていただけると助かります。


検討中の方へ　　元々近所に住んでいるのでこの辺の環境は分かってるつもりですから、周りの環境が悪いとは思いませんし、買い物も楽。鶴見駅東口には区役所、郵便局、税務署なんかの施設も揃っていて便利です。確かに駅からは少しありますが鶴見駅まで自転車を使えば10分もかからない、バスだって5～6分。（週末の確認会の後、雨という悪条件の中娘には酷でしたが、3歳の娘の足でどのくらいかかるか試しに駅まで歩いてみましたが20分程。大人だけならもう少し早く歩けそうですし）潮田、平安、方向は違いますが、本町通りの友達なんかも鶴見駅まで結構歩いて行く人もいますよ。これは慣れかもしれませんが。
人それぞれとらえ方も違うと思いますが、あーだこーだ口コミに書かれているほど悪い場所だとは思いませんよ。
確かに価格は全ての条件の見てみると、もう少し安くてもとは思いますが。いろいろ検討し納得いく物件見つけてください。

[221: 匿名さん]

お気持ちやお考えははたいへんよくわかりました。
しかし、世間的な評価はといえば、売れていないという事実が如実に示していると思うのですが。
ともかく売り切ってもらわないことには、修繕積立金という形で住人の負担が増えていくばかりです。
実態と離れた値付けをした地所には、しっかりとやっていただかなければいけません。
このままでは、被害者は住人です。

[222: 匿名さん]

>>221
売れていない部屋の分の管理費･修繕積立金は売主が負担するので、その点は地所が破綻しない限り大丈夫なのでは。重要事項説明を見てみないと分かりませんが、その時点の所有者が払うのが普通だと思います。購入者を無意味に脅すのはよくないですよ。

[223: 匿名さん]

そもそも購入者が自分のマンションの住み心地を悪く言う例など
あまり見たことが無いので（音や住民間によるトラブルの話はあっても）
地所のマンションというのもあって、いいマンションなのは当たり前なのだから
あとは、ここの値段が駅からの距離や場所と換算して、割高か割安かという話になるのかも。

今の購買率だと、割高と考えてる人が多いということでしょうね。
三菱地所というブランド料を含めても。

[224: 匿名さん]

>>222
「>>203」を読みましょう。
あなはた知識不足。

[225: 匿名さん]

>>224
私のマンションは未入居分の駐車場代も売り主負担です。
こちらも財閥系なので同じだと思っていました。
お馬鹿ですみません。

[226: 匿名さん]

私はここを購入しなかったので長期修繕計画は見ていませんが、駐車場･駐輪場の使用料を修繕に充当するようになっているんですか？
月々の修繕積立金（売れなければ売主が負担）だけで賄えるようになっていれば、当面は問題ないのでは？
もちろん管理組合の収入は多い方がいいでしょうけど。
少し八つ当たりみたいな投稿が多いですね。
私が当時調べた限りでは、4000万円台前半で南向きで居住環境がいい所はなかなかありませんでした。
確かに駅までは遠いので、広い部屋を増やすとか、駐車場代を安くするとか、もう少しウリが必要だったのかもしれませんが。

[227: 物件比較中さん]

「健さん」の内覧に載ってましたね。。。
出来は地所の中でも上位だと！ 木内建設もいい仕事する所みたいですね。。。

[228: 匿名さん]

私もあまり知識有りませんが、
ＭＲ見学時、修繕積立金は売主負担と聞いたことあります。
入居率が悪いとなると、今後の地所さんの動向に注目したいものです。
マンションズの雑誌を見ると毎週掲載されてますが、
他にどんな手段があるか知りませんが、もっと宣伝するべきかと。。

駅から距離があるものの、平坦、治安、騒音、公園隣接、眺望、南向き、
スーパーを考えると住環境はむしろ良好かと思ってます。

価格は高いですね。雑誌マンションズによると相場らしいですが、
地所ブランドを考慮してどう見るかですね。

[229: 入居予定さん]

内覧会は、マンションのエントランスに大勢の三菱地所の方（他関係者も？）がいて、
丁重に出迎えてもらいましたが、もう少し少なくても良かったように思えます。

木内建設さんの現場責任者から設備面の説明を一通り聞き、
こちらからちょっと回答に困るような質問をしたのですが、
的確な回答を頂き、木内建設さんって、なかなかやるなって、
思いました。

ＬＤはハイサッシということもあり、カーテンは薦められたメーカーの
ショールームで我が家にあったデザインを選びました。
納期ギリギリで、対応頂いたカーテンメーカーの方々には大変感謝してます。

入居・引渡しまで、１ヶ月切りましたね。
凄く待ち遠しいです。
入居予定の皆さん、これから宜しくお願い致します。

[230: 匿名さん]

>228
正確にいえば、入居率が悪くて駐車場、駐輪場収入が予定どおりに得ることができなければ、
その分だけ管理費に充当できなくなるということかもしれないが、
管理費だろうと修繕積立金だろうと、要するに収入減の分だけ住人負担となるということ。
たいした違いはない。
要するにこのまま売れ残ったままで駐車場や駐輪場も空いたままだと、
その分、住人が負担するのと同じことになる。
地所にしたところで、このまま空室分の管理費を負担し続けたあげく、
中古物件化していくくらいなら、どこかで見切りをつけて売りさばくはず。
できれば思い切った値引きをしてでも正規のルートで売り切ってもらいたいものだ。
業者に一括転売するようなことは裏切り行為に等しい。