アイランドグレース 《その２》

[匿名さん]

前スレが１０００を超えたので、新に《その２》をたてました。

所在地：神奈川県川崎市川崎区小田栄2丁目3番1号（地番）
交通：南武線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　鶴見線 「浜川崎」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線 「川崎」駅 バス10分 「鋼管通三丁目」バス停から 徒歩4分

[321: 匿名さん]

フォレシアムの立地は、ここやミレナリーより
頭一つ抜け出ていて、だからそれなりに売れている
んじゃないの。

[322: 315]

315です。

>>317
なるほど。
貴方が個人的に高値掴みと判断した理由は理解しました。

私個人では、この物件は適正価格の範囲内だと位置づけております。
ただ、現状で売れ残っている事実を鑑みれば、市場では高値だと判断されているのかも知れません。
価格自体は周りと比べると割安感はあると思います。
ただ、問題は付加価値としての魅力が無さ過ぎなのです。
>>313の書き込みの
>>中古じゃなくて新築で既に売れ残ってるし。
>>バス便で線路脇という悪立地にもかかわらず、管理維持費を食い荒らす温水プール付き
>>のマンションだからね。ここは。
も強ち嘘ではないと感じます。

すなわち価格の設定範囲よりもむしろ付加価値部分の戦略ミスの面が大きいと感じております。
もちろんそれは資産価値として後々に苦労を招きます。
バス便、線路脇、老朽化した温水プール付きの物件は、資産価値を下げるには十分過ぎる要素だからです。

[323: 匿名さん]

今時、共有施設が華美なマンションなんぞまともな消費者なら選択はしません。
管理費・修繕費滞納者はどこにでもいますし。

ナイスもこういった戦略（プールで不勉強な消費者を釣る）を見直すべきでしょ。
営業さんもこのスレッドを見てるでしょうし。
あなた方は売ったら終わりでしょうが、
ここに数十年住むことになる消費者のことを、
もっと考えてくださいな。

[324: 匿名さん]

コナミ・ザバス・ディップネス・堤根・入江崎・・・・・
この近くってプールはたくさんあるんだよね〜
わざわざマンションに温水プールはいらないよ
お金の無駄使い・・

[325: 匿名さん]

この物件を買った人の多くは地元の人と聞きましたが。
地元の人なら、外部からの冷静な評価は関係無く選んじゃうかもしれませんね。

[326: 匿名さん]

ここよりオールパークスの方が苦戦しそうな気がする…５８平米で３ＬＤＫって、どう生活するんだろう…

[327: 匿名さん]

>326
バブルの時は一般的な間取りだったんですが。。。

間取りもそうですがいかんせん価格が。。。
ナイス特有のギリギリまで詰め込む配棟、よけいな共用施設

1400戸でしたっけ。
これが原因で倒産しなければいいですが

[328: 匿名さん]

ここも、オールパークスも他社と共同事業でしたよね！？

[329: 物件比較中さん]

いやいや鶴見駅前の超高値で入札した土地の方が心配ですよ。
当初はマンション部分は平均300万円/坪超にして販売する計画だったらしい。

[330: 匿名さん]

内装仕様落として坪単価落とさないと厳しいだろう。
ただ、ナイスは免震強耐震しか作らないから、もう仕様落としようがないだろうし。
オールパークは殆ど削られていたから、凄く内装は安く見えた。

[331: 匿名さん]

オールパークもアイランドグレースも仕様や間取りは似たり寄ったりじゃんｗ
同じナイスの姉妹物件なんだからｗ
ここ、一体いつになったら完売するんだ？

[332: 匿名さん]

そんなに川崎今完売してるとこないですよね？

[333: 匿名さん]

>332

川崎駅中心で今売出中の戸数300以上の大規模マンション

幸区
アクアリーナほぼ完売
クレッセントほぼ完売
ブリリア完売

川崎区
フォレシアム比較的好調


皆そこそこ好調な気がします

[334: 匿名さん]

>>333
ミレナリーは？意図的に外したの？（笑

[335: 匿名さん]

駅からの距離と売れ行きに関係あるのでしょうか。

[336: 匿名さん]

駅近でしょ？
駅から少し離れたとこは売れてないじゃない。

[337: 匿名さん]

鶴見、新川崎まで広げると

イニシア完売間近
シンカシティ比較的好調
ミレナリー？？
オールパークス不明

と言ったところですかな。

[338: 匿名さん]

ん？詳しくはないけど、クリオとか売れ残りあるよね？

[339: 匿名さん]

↑に記載はで大規模だから。

[340: 匿名さん]

小さいマンションですら売れ残りあるんだから、そんなに売れ残り売れ残り騒がなくても(^_^;)
って思っただけです〜

[341: 匿名さん]

マンション販売は、冬の時代ですからねぇ。
あのフォレシアムも、第二期はかなり苦戦して伸び悩んでいますし、この時期に大規模で八割売れていれば、どこも好調だと考えて良いと思いますよ。
勿論、売る方としては完売が目標でしょうけど…今売り出している物件や残っている物件は、相当優れた物件か、値段を落としたりした買い得物件で無い限り、不況が雪解けして消費者の財布にゆとりが戻るまでは、苦しいんじゃないですかね。
今の時期に、売れ残り云々話しても意味はないような気がします。
まぁ、買い手市場であることは確かでしょうけどね。
予算があれば。

[342: 匿名さん]

>>337
シンカも残り３０戸の状態が３ヶ月変わらず

[343: 匿名さん]

フォレシアムやシンカでさえ、
最後の数十戸苦しんでる状況なのに、

ここはどうなっちゃうのかな。

[344: 匿名さん]

ごめん。。。
販売計画期間が過ぎて既に入居が始まってるのに未だに売れ残っている物件は、どうみても負 け 組 み物件だと思う。
今なお、販売期間中の物件と比較する意味が分からない・・・・・

[345: 匿名さん]

と言うか、ここの販売予定期間が短か過ぎた気はしますな。
他の物件が、１年〜２年掛けて販売してるのを、１０ヶ月で捌こうってのが無謀なんじゃ…。
隣の物件だって、２年掛けて販売してたのにさ。

[346: 匿名さん]

傷の舐め合い..ご愁傷様です...
なんか惨め..

[347: 匿名さん]

擁護派も一向に出て来ないし、ここってもう検討者や関係者は見ていないのかな。
入居進めば、確かに住民板の方が参考になるし…。
なんか寂しくなったね…。

[348: 匿名さん]

まぁ、批判しか書かれてないスレを見てもね。
なんの参考にもならんわな

[349: 匿名さん]

みんな指摘してるけど…
・駅から遠いバス便
・線路脇の悪立地
・維持管理費を食い尽くす温水プール
と三拍子揃ってるからね。
これじゃ、資産価値も見込めない…
かと言って他に魅力がある訳でもないし…

営業も諦めてるのかな？
ここのところ全然売れ残りが解消されていないようですが…
広告期間が３月末で期限切れのようですけど、この物件大丈夫？

[350: Ａ]

この物件は入居が始まって２ヶ月が経過しておりますので、検討版はそろそろ閉鎖にしませんか？

書かれている内容も外部の荒らし行為ばかりで、検討者を詰る抽象的な書き込みばかりで無意味です。

[351: 匿名さん]

>350

別に閉鎖することはないと思うけど
確かに、349みたいに書く内容が
毎回、同じことの繰り返しで、つまんないね。
そのうち、人も居なくなるんじゃないの。

[352: 匿名さん]

せめて浜川崎が南部本線？直通ならばよかったのに。川崎も小杉も行けますって。

もしくは貨物線乗客路線化
そんな計画、ないですよね。

[353: 匿名さん]

>>350

>検討版はそろそろ閉鎖にしませんか？

完売間近ならともかく、たくさん売れ残っているのだから
検討版は必要でしょう。


>>352

>そんな計画、ないですよね。

そんな計画、ないですよ。

[354: 匿名さん]

しかしな〜、ナイスって会社は何だって大規模物件ばっか、おっ建てるんでしようね。
ここもそうだし、近くのオールパークスもそうだし、さらにまだ計画があるっていうじゃないですか。
どのぐらいの需要が見込めるかというマーケッティング、全然やってないんですかね。

[356: 匿名さん]

川崎駅前で朝からティッシュ配りしてますから、諦めては無いでしょう

[357: 匿名さん]

応援しましょう！

[359: 匿名さん]

あとどの位あるのでしょうか？

[360: 匿名さん]

結構売れ残っているみたいですな。

今なら決算大セールで、二割くらい引いちゃうのかな。

[361: 匿名さん]

クリオ川崎大島が２割引セール開催してる。

[362: 匿名さん]

>>361
せっかくだけど皆さん、興味ないみたい

[363: 匿名さん]

３６１です
私も興味ない

[364: 匿名さん]

最近書き込みも減りましたね
完売したのでしょうか？

[365: 匿名さん]

いや、まだでしょう。


ブリーズとグレース合わせて1000戸以上もの家族がすんでいるのですよね。


浜川崎が川崎直通や湘南新宿線を通すとなれば、資産価値が上がるのですが。

今の段階でその計画がないので期待は薄いですかね。

[366: 入居済みさん]

週末チラシで販売戸数88戸と記載ありました。
2月初めのころは98戸だったり、内覧されてる方も見かけているので、ちらほら売れているようです。

[367: マンション投資家さん]

１０００万くらい引けるって本当ですか？？

[368: 匿名さん]

>>365
鉄道計画は数十年のうちには実現しないでしょう。
沿線の価値向上に無関心なJRですから。

[369: マンション住民]

367のなんちゃって投資家は、どっからのネタ？そういうネタ振りは、いいんじゃない！投資すんなら川崎駅近に最近立った何とかっつーマンション最上階値下げしたから、それにしたら？ちなみに九千万だけど！

[370: 匿名さん]

営業に赤字にならない程度に価格調整しますと言われました。


赤字かどうかは購入者には関係ないのです。
購入者にしてみればこちらがいくらまで出せます。それが大事なんです。


売る方の都合を説明されても私には関係ないことです。

[371: 匿名さん]

売れ残りでも値引きはしないそうです。

[372: マンコミュファンさん]

>371
>売れ残りでも値引きはしないそうです。

それはどこからの情報でしょうか？ＩＧ営業担当？

だとすれば、ＩＧ住民にとっては朗報なのじゃないでしょうか？

ただ、現実１００戸近くが未契約ということは、値引きが一切無いならば完売までに相当な時間を要するのでは？
ナイスとしては早く完売させて尻手の超大規模物件や鶴見駅前タワーに要員をもっていきたいはずと思いますが。

[373: 匿名さん]

先週の情報ですが、残戸７８だそうです。
先月末のチラシで８８だったから、コンスタントに売れてはいるみたいだね。
値引きはないのかな？

[374: 物件比較中さん]

５００超のマンションで７８戸売れ残り…。
一割以上ってダイジョウブ？
７８戸って中規模マンション一棟分だよ。
この先の管理維持って大変だろうなあ。

[375: 匿名さん]

売れるまでは所有権が売主なので、管理費は売主負担だから大丈夫ですよ。

[376: 匿名さん]

駐車場代は？

[377: 匿名さん]

浜川崎がもっと利便性の良い駅なら良かったと思う。
JRがこの辺りの土地を買いまくって、浜川崎を川崎直通、都内直通、新宿直通とすれば、土地価格が上がって利幅がすごいだろうな。

[378: 匿名さん]

ここ安いとは思うのですがね。

[380: 物件比較中さん]

販売戸数が８５戸になっていました。
２割弱がまだ販売中なんですね。

川崎駅よりバス便としても、お買い得な気はしますが、思いの外売れ行きは
伸び悩んでいるのですね。

周辺の治安環境ってここはどうなのでしょうか？
ガラの悪そうな人って多かったりするのでしょうか？？

また、川崎市アーバンドッグ？計画と言われてもピンと来ませんが、
具体的にはどのような計画なのですか？住宅街構想って事なのでしょうか

[381: 匿名さん]

閑散としてますな

[382: 匿名さん]

入居始まってるから、住民板見た方が参考になるからね。
フォレシアムも、まだＣ棟あるのにＡＢ棟の入居始まってから伸び悪いし。
こんなもんでしょ。

[383: 気になる人]

誰か南校の跡地何になるか、解る方教えて下さい！

[384: 匿名さん]

まだ売れ残ってるのに、ここ中古が出すぎなような。
基本的に新古が売っているうちは中古の販売は難しいのに。

[385: 匿名さん]

夜の工場地帯は綺麗に見えると聞いたことがありますが、本当なのですか？

[386: 入居完了]

>>385さん

メチャメチャキレイです♪
みなとみらいの夜景も見えますし、文句なしですよぉ！！

[387: 匿名さん]

どうも別スレの新百合丘ノブレスは、残20戸近くにまできているらしい。
このような景況が厳しい中、ナイスさん頑張っているってことかな？

ＩＧも価格は高め、駅遠（川崎駅からは）がネックだろうけど、
マンションズとか見てると、ミキハウスの認定…なんてのが謳われてるよな。
子育てファミリー層をターゲットにしているんだろうけど、ページ見ていても効果的な宣伝だと思う。

ＩＧは残80戸くらい？
もっと販売に力を入れてくれないと、住んでいる人たちも不安に思うでしょう。
そろそろ完成して１年くらいたつんだっけか？

[388: 匿名さん]

完成して約半年が過ぎました。

[389: ご近所さん]

子育てに関心のある方たちの力を結集して、この辺をなんとかして欲しいです。

[390: 匿名さん]

マンション購入経験者様へ　　　教えて下さい！！！


私は、都内のマンションを購入しようと、ローン審査中の者です。
私は、時々クレジットガードで買い物しますが、その履歴を教えてほしいと売主に言われました。
新宿にあるＣＩＣで、個人信用情報を開示して、その書類を郵送してほしいと言うことです。

アイランドグレースを購入した皆さんで、購入半年以内にクレジットを使用した場合って、そういった書類を売主に提出したのでしょうか？？？

ちなみに、ＣＩＣの人に、『そういう事を言う不動産はおかしい』といわれました。
ローンを通すのに、銀行はクレジットの履歴を確認することは出来るので、あえて提出する必要はないと・・・
個人の大切な情報なので、しっかり考えてから、決めて下さいと強くいわれました。

購入した方、どうでしたか？？？　教えて下さい。
よろしくお願いします。

[391: 購入経験者さん]

ググりましょう。

[392: 匿名さん]

都内のマンション板で聞けばいいのに。

と，思ったが実際はここの購入者で言われたんだろうな。

[394: 入居予定さん]

仕様が安っぽい。。。値段相当と思いますが。

人それぞれと思いますので，良い物件が見つかるといいですね。

[395: ビギナーさん]

浜川崎がもっと利便性の良い駅であれば良いのにと思いました。

[396: 匿名さん]

いいマンションですので皆さん買いましょう！

[397: 匿名さん]

坪単価135万円なら買う。

[398: 物件比較中さん]

内装ってそんなにこだわるところかな？
リフォームで少しお金をかければ、大抵自分の思い通りにできると思うけど。。。

ナイスの物件は躯体性能がいいから、リフォーム前提で見るとそう悪くはないよ。
ただ、2重床とか2重天井になっていないから、水回りの配置変更ができないのが痛い。

[399: 匿名さん]

ここは二重天井ですよ。

[400: 入居済み住民さん]

梅雨の湿気の時期になって、床を歩くときに、「パキッパキッ」と鳴りませんか・・・？すごく気になる。大丈夫なのか！？湿気が床板に入り込んで、はがれたりするんじゃないかと。
それに、クロスに空気が入って、膨らんでるところもあるし。　半年のメンテナンスの修繕工事（？？）のときに、全部張り替えてほしい！！
新築マンションなのに、こんなもんなの？！　誰か教えてください！

[403: 匿名]

じゃあ、高いマンションの内装ってのは、どんな感じなの？安っぽいてのは、安いクロスやフローリングを使ってるって事？よくわからんので教えて下さい！

[404: 匿名さん]

パークシティ浜田山やパークマンション代官山あたりのMRに行けば良く分かるかも・・・

[405: 匿名さん]

ナイスは横浜、川崎で2000戸販売するんですね。
パークス1400
鶴見タワー300
ここ550

[406: 匿名さん]

そんなに気にならんがね。目が悪いんで。

[407: 匿名さん]

浜川崎ってどうゆう場所なんでしょうか？
治安があまり良くないのでしょうか？それともそれはもう一昔前のはなし？

[408: 匿名さん]

>>407
工業地帯ですよ。大企業の工場が近くにあります。
南部支線を利用する人の大半が工場労働者なので、ブルーカラー色が強いですね。
昔は公害が酷かったので、地元の人にとってはその時のイメージが未だにあります。

[409: 購入検討中さん]

今の地震とかでも免震でゆれは少なかったのかな？

[410: 購入検討中さん]

価格は安くて魅力的ですが、JR貨物の騒音と工場や産業道路により、空気が悪いのではないかという不安があります。

実際、どうなんですかねぇ。

[411: 近所をよく知る人]

会社の同僚がアイランドグレースに住んでいるけど、首都高、産業道路、貨物線の
騒音や空気の悪さで、自分としては住むに耐えられない。エスパが隣接していることと
川崎駅に自転車で行けることくらいが取柄かな？
　あと周辺はかなりエキゾチックな地域なので、少々環境が悪くても（いろいろな意味で）
許容できる人でないと厳しいと思う。

[413: 近隣住民]

首都高や産業道路は、見た目よりもかなり離れているので、自動車排気等による
空気の悪化は殆ど感じませんよ。
408さんのおっしゃる通り、昔から工業地帯の一角になるので、公害のイメージ
が未だにありますが、最近は工場の環境改善も進み、今では煙突から出ているの
は水蒸気のみとなっているので、大気汚染の心配は殆どありません。
エスパや隣のマンションの高層階からは、横浜や多摩、遠くはディズニーの夜景
まで、綺麗に見えるくらい空気は綺麗になっていますよ。
ただ、線路脇なので、電車の音は推して知るべしって感じではないでしょうか。
二重窓になっているそうですが、電車は意外と甲高い音を発しますから、完全に
防ぐのは難しい気がします。
この辺りは、住んでいる方に聞くしかないですね。

[418: 物件比較中さん]

その土地で生まれたり育ったりした人間であれば
当然土地勘も愛着もあり選択する大きな要素になる。