イニシア新百合ヶ丘

[匿名さん]

都内の物件ですが、最寄駅は新百合ヶ丘です。
施主はコスモスイニシア

所在地　：東京都稲城市平尾2丁目13番（地番）
交通　　：小田急線「新百合ヶ丘」駅北口より徒歩15分
　　　　　小田急線「新百合ヶ丘」駅南口よりバス6分「下平尾」バス停下車徒歩4分
総戸数　：80戸
構造　　：鉄筋コンクリート造　地上3階地下2階建
敷地面積：6,163.02m2
竣工時期：平成21年11月予定
入居時期：平成21年12月予定

(仮称)新百合ヶ丘プロジェクトＨＰ↓
http://www.shinyuri-oka.jp/

駅までは比較的フラットで付近は緑豊かな環境です。
みなさんこの物件どう思われますか？

【管理人です。正式物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.08.05】

[86: 匿名さん]

>>77

低層住居専用地域はもともと戸建てを想定した地域なので、容積率の制限がきつくて、普通にマンションを建てるとペイしませんが、建築基準法に容積率の地下室不算入ってルールがあって、斜面地だと地盤面よりも下の住戸分について、丸々広いマンションを建てることができるのです。地下室マンションについては、条例とその動向を確認しておいたほうが無難です。

[87: 匿名さん]

このマンション、現在の価格で定期借地じゃなくてもパスです。

自分の家に帰るのにエレベーターで「Ｂ２」とか押すのって、、、、

[88: 匿名]

>>85さん

アドバイス有難うございます。
もう少し慎重に考えてみようと思いました。

確かに『新築』『予算（ローン2千万円）』で合っていたのも、決め手でしたので。

新百合ヶ丘にそれらの条件で定期借地じゃないマンションってこれから現れると思われますか（徒歩15分は検討課題として）？

[89: 匿名さん]

新百合ヶ丘・平尾ってそんなに高いエリアではないですよね。
まして駅から地図上の直線で１５分（実質２０分位？）ともなれば。

このマンションに限りませんが売れ残れば最終的には数百万円～１千万円(?)
値引きしてでも売ることになるのでしょう。

駐車場（高い）６３台が埋まらなければ、修繕費用に跳ね返ってくるし。

定価で買うのは不安すぎます。

[90: 匿名]

説明会では、売れなかった部屋は賃貸にするようなことを言ってました。
だから、1千万円も値引きしてまで売らないのでは？
（素人なので、不動産の仕組みはよくわかりませんが）

[91: 匿名さん]

賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。平気でそういう説明する営業って大丈夫かな。

[92: 匿名さん]

>>90
新百合ヶ丘は供給過多気味だから今は賃貸も厳しい
おまけにイニシアは、住民に無断で値下げして訴訟寸前にまでなったことがある（イニシア塚口とか）
経営状態厳しい所の口約束なんて全くアテにならんよ

[93: 匿名さん]

そういうものなのでしょうか？初めてのマンション購入なので、そういうものなんだと思っていました。

ちなみに、説明会というのは、抽選後の契約会の際に説明してました。
「平気で」というか、きちんと席に座って3時間かけていろいろ説明してました。
あれも営業さん？なのでしょうか？もっと土地とか契約に関わる立場の方かと思いました。

あまり辛口のコメントは正直ヘコミそうになってますが、こちらで、親切心で書いている方のコメントは重要視して読んでいます。
本当に契約を取りやめるか決断をしなければならないかもしれません。いろいろアドバイスお願いします。

（例えば、なんで「賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。」なのでしょうか？その理由も教えて頂けると理解できるのですが。ビギナーですみません。）

[94: 匿名さん]

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？

http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20080913A/?NLV=NL000733-5...

重要事項説明をした人なら宅建主任の資格者だから、こういうことに詳しいはずなのにな。

[95: 匿名さん]

マンション購入って、多くの人は一生に一度のこと。そこに付け込むデベもいる。ちゃんと勉強しないとね。

[96: 匿名さん]

>>94さん

ありがとうございます。読んできました。
ナルホド。確かにそういったトラブルや意識の差はあるかもしれませんね。

読んで初めて、「そういうトラブルは私もイヤかも。」と判りました。

聞いた後は、「賃貸になるまで待てばよかったかなぁ」とも思いましたが、気に入った色調の部屋タイプが残ってるとはいえないと思い、決心したのですが。

ところで、また初歩的な言葉がわからないのですが、「デペ」ついでに「ＰＥＲ」って何でしょうか？
「ＭＲ」がモデルルームだっていうのは何とかわかったのですが。
（すみませんっっ。契約後にこのサイトを知って読んだので、不安とわからないことだらけなんです<m(__)m>）

[97: 匿名さん]

デベ：デベロッパーの略
PER：Price Earnings Ratio。株の用語なんだけど、転用して不動産の投資指標にも用いられます。

もしかしてモデルルーム行くのも初めてだったのかな。最初の物件が気に入ったとしても、比較のために数件見てから判断するのが鉄則なんだけどな。

[98: 匿名さん]

解説ありがとうございました。_(._.)_
どこかに「ＰＥＲ高いよ」というコメントがあったのですが、つまり「高い」のは良いっていうことなんですね。
わかってちょっとうれしいです。

確かに、初めてのＭＲがイニシア新百合ヶ丘です。
「善は急げとか、思い立ったが吉日」という勢いで週末に賃貸マンションをを見た後にイニシアに足を伸ばしたものの、初めてのＭＲにすぐ気に入ってしまい、なぜか他に（次に）気に入ったのがイニシア南町田で…

マンション選びってもしかしてすごく体力必要なんですね。

確かにマンションのお値段自体は予算ラインなのですが、他に月々3～4万円掛かるようなのが、今後心配です。
住人の駐車場ぐらいた無料～7千円程度にしてくれるとよかったのですが。

[99: 匿名さん]

借地５０年って微妙です。
５０年後に自分が死んでればいいけど、３５歳の女性なら５割の
確率でまだ生きてます。　ヨボヨボになって強制退去だってありうる。

それに、最後の１０年位はどうせ壊すからと修繕はせずにマンションがボロボロの
まま生活したり、５０年後が迫ると管理費・修繕費滞納だって考えられる。
入居者は解体し更地での返却義務があるでしょうから、更なる出費もないとは言えない。

定期借地はまだ不透明が部分が多い。
販売業者は５０年前の口約束なんて守りません、販売業者以外の意見を聞いて
契約は慎重にすべきかと。

[100: 匿名はん]

>>98さん

>>66のことを言ってるんだろうけど
PER馬鹿高い=超糞物件って事ですよ

PERとは簡単に言うと『買った値段の元を取るまでに何年かかるの？』という事です

だから数字が大きければ大きいほどボッタクリ価格=超糞物件です

[101: 他物件契約者]

>100
言い方かなり悪いですね。
ただし、その通りです。
一軒目で契約するのは、悪いことではないですが、御本人の審美眼が無かったと言うことで｡

[102: 匿名さん]

一番安い部屋は２４００万円、６２平米（狭い）、地下２階（たぶん）。
これを仮にフルローン３５年固定３％で毎月92,000円。
維持費（駐車場込）で毎月40,000円。
最安の場所で毎月１３万円の支払い。

同じ１３万円の支払で、３４００万円の戸建を買うのはいかがでしょう？

[103: 老人]

お若いの、定借物件だけはやめなはれ。

[104: 匿名さん]

このマンションで３６００万円の部屋だとローンとは別に管理費など毎月の支払いが55,000円。
この５５,０００円は５０年間の支払い義務がある、、計３,３００万円、、、払えるかなあ？

[105: 匿名さん]

皆さまのアドバイスありがとうごさいます。（ちょっと辛口もありましたが）
新築という条件は外して、同じ条件で似たようなマンションがないか探してみます。

内覧会の日程連絡も決てしまったし、断るなら早く決めなくては。
天候が良かったからでしょうか、考えていた日より、1週間早くなってました。

[106: 匿名さん]

契約済みということだったとしたら、手付金放棄を覚悟したのかな？

[107: 匿名さん]

手付金放棄とは何でしょうか？

皆さんの「やめた方がいいですよ」というご意見ってそういうことになるってことでしょうか？
自分から契約を取り消したいと言った場合には、手付金は返ってこない？！

[108: 匿名さん]

えっ、契約書に書いてあること読まずに署名押印しちゃったの？
買主側の自己都合による解約は、手付金放棄。

[109: 匿名はん]

>>108さん
契約書読んでますよ
でも1%も内容理解出来てないでしょう、質問者さん

>>107さん
誰もあなたにやめなさいとは言ってません。
一切契約も手付金もうってない不特定多数に考えなおしたら？って助言してるんです。

契約したんだったら、約束どおりに契約履行してくださいな、それが大人ってもんです
なにも死んだり取って喰われる訳ではないです
資産価値の低い物件を間違って買ってしまっただけですから
きちんと雨露はしのげるはずですから

[110: 匿名さん]

>>109

手付金は放棄することを条件に、一方的に契約を破棄する権利が留保されてるから、契約履行することが大人って訳じゃないよ。

[111: 匿名さん]

きっと管理規約の内容も１％も理解できないのでしょうね。

[112: 匿名さん]

>>100

PERって単に分譲相場と賃貸相場の比をあらわすものであって、デベのボッタクリ度がわかるものではない。PERは郊外物件は高く、都心物件は低い傾向にあるから、あなたの論理だと都心物件は良心的価格ってことになる。

[113: 質問なんだけど]

都心なんかどうでもいいでしょ？脱線し過ぎ。
ぶっちゃけ買いなの？見送りなの？良心的なの？
この物件？>>112

[114: 匿名さん]

パークシティ新百合ヶ丘とかも三千万円台とか結構あったんじゃない？
距離的にも同じでしょう。管理費とか月々の支払いは圧倒的に安いとおもう。
ディスポーザや食洗機や食器棚も標準でついてるだろうし、まあ手付金三百万円ぐらいですか？
諦めても、五十年後も残るし安心ですよ。
他にも同じような物件は探すと結構ありますよ。

[115: 匿名さん]

パークシティ新百合ヶ丘とは比較対象にはならないでしょう。格が違います。

[116: 匿名さん]

別に購入対象になると思うけど。
マスターアリーナとかとは遠いけどパークシティなら価格的には近いんじゃない？

[117: 匿名さん]

イニシアは破綻処理中で、売るためには何でもありの状況。良心なんて期待しちゃだめ。

[118: 匿名さん]

自力で再生が極めて難しいような会社とマンション契約
する気になれない。　今日の株価は５５円。

仮に完全にイニシアが潰れて欠陥があった場合は、、、？

[119: 匿名さん]

悪質ネガだな。瑕疵担保責任履行法を勉強してから書き込んでね。

[120: 匿名さん]

>>119
いちいち法律を勉強しないと書き込みも出来ないのか、、、
何の為の掲示板だよ？

ちょうといい、教えてもらおう。契約したマンション販売業者が潰れた
場合、すでに払った金はどうなるんだ？No.119は法律を把握してるんだろ。

[121: 匿名さん]

118さんの言うとおり。

この会社相手に何千万もの買い物しろなんて拷問じゃないですか。
どんなバカがそんなことするのだろうか？　顔が見てみたい。

[122: 匿名さん]

ちょいと皆さん言い過ぎよ。
そもそもなんで五十年なんだろ。
地主さんの意向なの？
更地にして返せなんて、なんと環境に悪いやり方なんでしょう。
ドシロウトな考え方でごめんなさいね。

[123: 匿名さん]

>120

手付金の保全でググればいくらでもててくるよ。

イニシアがADR申請したときにこの手の話題はイニシアの評判板や物件板で散々議論されている。

[124: 匿名さん]

無知なネガが沸いてきたね。

[125: 匿名さん]

瑕疵担保責任履行法って、常識と言っていいくらい普通のことだと思うけど。
そんなことも知らないでマンション買う人がいるのが、正直びっくり。
手付の話も常識でしょうに。

[126: 匿名さん]

でも、手付金放棄知らない契約者もいたよね。イニシア物件の検討者ってこのレベル。だから、入居後はトラブルも絶えない。

[127: 匿名さん]

定期借地のマンションもリノベーションのマンションも土地の有効活用の仕方が違うだけじゃないの？？
住みたいとこに住めばいいんだよ！

[128: 匿名さん]

>住みたいとこに住めばいいんだよ！
引っ越す時に売れなきゃ困るだろ

[129: 匿名さん]

↑
正しい（笑）
リノベーションは利便性の良い立地だからこそ、築古でも価値が出る。
立地悪いリノベーション物件って…ヤバいでしょ？
定期借地もまたしかり。

[130: 匿名]

立地悪いリノベーション…ハックルベリーの家みたいになりそう。

[131: 匿名さん]

これは完全にババ抜き物件だと思うね。

中古で売れる？、中古でこの物件を買う場合に銀行はローンを
ｏｋするだろうか？

しかも維持費が駐車場も入れると５万円でしょ、
ヤバイ、ヤバイ。

[132: 匿名さん]

本当に売れると考えて計画したのでしょうか？
どう考えても売れる要素がありません。いっそのこと、全部賃貸にしたほうがいいのでは？

[133: 匿名さん]

ここまで落とし穴感がある物件はそうそうないですね。こんなのマンションズとかに一緒に載せていいのだろうか？全く別物としか考えられませんが。所得の低い若者が引っ掛からない事を願います。

[134: 匿名さん]

このマンションに２０年住んで売ろうとしても、定期借地だから残り３０年で解体。
かなり安くないと売れないね。

[135: 匿名さん]

私ＭＲ行きました！地代が高いのは気になりましたが、管理費、修繕の説明は良く理解できましたよ。どう納得するかの問題だと思いました。かなりネガな意見ばかりの中、大変恐縮ではありますが…

[136: 匿名さん]

…で、135さんは買われるのですか？

[137: スゴイ！]

135さん買ってみて！
チャレンジャーだよ！！凄いよ！！！

…俺はどう考えてもパス。
あそこに永住、移転不可はあり得ないし。

[138: 匿名さん]

No.１３５さんは４０歳以上？
約４０歳以下なら定期借地が終了して死ぬ間際に引越しなんて
パターンが考えられますよ。　しかもこの不動産の価値は当然
ゼロか、最悪解体費用の出費だって考えられる。

加えて駅まで徒歩圏外、バス停までも４分。
あと、高い駐車場代が7,000～10,000円で６３台の計算、
これって駐車場が埋まらないと積立金や解体費用が不足するの
でしょう。

[139: サラリーマンさん]

物件自体以外にも気をつけないといけないことがあります。

定期借地権のマンションはローンが借りられないところもありますので、ご注意を。

例えば、ソニー銀行の住宅ローンは定期借地には貸してくれません。

こういうところにも落とし穴があります。

つくづく、難しい物件ということがわかりますね。

[140: 匿名さん]

>139
なるほど！　
とりあえず今この物件を買う時は販売業者の提携している金融機関などで
ローンは組める（たぶん？）けど、買ったら最後もう簡単には売れない物件っていうことですね。
中古でこの物件を買う立場になれば、定期借地の期限はあるし、ローンは組めないし、
それでいて管理費などは一人前に取るし、、、

本当に買う人いるのかなあ？

[141: 匿名さん]

家賃１２万円として、土地代、管理費等の固定費が５万ならば、差し引き７万。
７万×１２ヶ月×３０年＝２５２０万。

２５００万円の物件を買っても、３０年以上住めばプラスになるのでは？
売るときに値段が付かなくとも損はしないのでは？

固定資産税等はかからないし。家賃の場合の更新料や値上げも考えなくてもよい。

このシミュレーションは正しいのならば、この物件も有りかと。

[142: 匿名さん]

ローンで買う場合は金利が掛かるので。
仮にローン２５００万円を2.6％固定で３０年返済だと毎月１０万円。
これにこのマンションの維持費約５万円を加えると毎月１５万円ｘ３０年間。

現実として資産にならなず、売りづらい物件に月１５万円の支出。
そしてローン完済後も毎月約５万円の維持費は必要。

計算上、毎月１５万円返済なら３７００万円の戸建が買える。

[143: 匿名さん]

このマンションちょっとおかしいと思いませんか？

土地代は毎月私たちが払うんですよね。と、いうことは建物代のみの値段のはず。
それなのに６６平米、２５００万円も。

比較例として「ヴェレーナ青梅新町」、７５平米１７００万円。これで定期借地で
はなく土地代込。

どー考えても変だ。

[144: 匿名さん]

不動産の事を全く知らない？低所得者向けの危険物件なのでは。車でも、ローンが組めれば金利なんて何も考えないで組む人とか実際いるし… 不景気なこの時期だけに危険な物件だ…

[145: 匿名さん]

この会社、来週９日に決済が発表されます。
ちなみに株価は５２円とお買い得？です。

やっぱ、販売業者の業績も気になりますね。

[146: 天秤にかけていたさん]

１４１さんへ

半年前まであなたと同様のシュミレーションだったよ

でも辞めた、あの僻地で、あの建物だけで２５００万～、

これからもまだまだ定期借地じゃないマンション３０００万以下出てくるよー

[147: 匿名さん]

>>146さん

仰るとおり。ここに拘るメリットがないですね。
シティタワー品川のように、メジャーな駅のすぐそばとか、期間が７２年なら買うメリットあるけど、

川崎の片田舎で駅から遠く、周りの環境も今ひとつ。期間も５０年のこの物件の価値って？？？
がつきます。

[154: 匿名さん]

昨日の日曜日、内覧会だったみたいですね。
行った方、感想を教えて下さい。

[155: 匿名さん]

本当にこのマンションを買う人いるのかなあ？

多少値引きされても買わないのでは、、。

[156: 匿名]

内覧会行ってきました。

チラシ（グリーンの夕暮れ？）とも違い、抜けるような空と周囲の景観が違和感なくマンションに溶け込み、良い雰囲気を醸し出していました。

マンション自体も外回りも丁寧に作られていました。

購入者は、多数の物件を検討し、定期借地権を気にされているいるこちらの方々というより、外国に住んでいた方（しかも2組以上いるみたい!?）のような土地勘や定期借地権を気にしない方のような気がしました。
（駐車場のナンバーが、沖縄、栃木、福島…私も驚きました）
販売中の部屋もいくつか見せて頂きましたが、部屋によっては、レイアウトに少し思案するような感じを受けました。
（食事中に玄関を開けられると、ダイニングテーブルがまず目先にありそうな…）

東棟の日照だけはどうなるのか少し気になりますが、全体的には素敵なマンションでした。

[158: 悪文嫌い]

157さん

定期借地権については、散々ネガな会話がされています。

そちらをお読みになり、できればネガな会話や語気の荒い文章で蒸し返して欲しくないと願います。

[159: 匿名さん]

定期借地権って、そんなに気にしなくて良いと思いますが、
50年も先のことだから、今すぐに考えなくても・・・
その頃、どぉなってるか分らないしね。
販売は聞くところ順調のようですよ。
半数は契約済だとか。

[160: 匿名さん]

計画じゃ、今月竣工でしょう？
半分しか売れてないのに順調って？
業者の方ですか？
大量売れ残りが正しいですよね？

[161: 匿名さん]

購入検討中でモデルルームに行ったら
内覧会もやったと聞きました。
残りも半数くらいだと言っていましたよ。
言い方を変えれば、たしかに大量売れ残りですね。

[162: 匿名さん]

部屋数の４０％は地下室というのも斬新だと思います。
夏は涼しそうだし、、、、

[163: 内覧会見たさん]

あの〜、表記上であって見た目は地下ではありませんでしたよ。（エレベーターの表示も1Fからでした。）
エントランスが丘の中間に位置しているから、エントランスから見ると2Fからは下になりますが、1Fの部屋から庭をみると普通に地上が見えてました。
敢えて言うなら、エントランスから入ったとき、階段を使わないのが2Fになるのは、少し不思議な感じでしたが。

[164: 匿名]

この時代、竣工までに完売出来るのは駅前物件等ごく一部でしょう。
竣工から一年以内に完売すれば普通では。
新築は着工を絞ってるから、そろそろ完売時期が早まってくるかもしれないけどね。

[166: 匿名さん]

ラテン系のノリっていうのが笑えました。

数千万の買い物を軽いノリで買えるような人はそう多くないのと思いますが。。。
売れれば良いですね。営業担当も大変だぁ。

[167: 匿名さん]

半数も売れたのなら上出来でしょう。本当なら。

[168: 匿名さん]

新百合だと、駅近物件で無い限り、販売が好調な時期でさえ完成在庫になってましたからね。最近では駅近のプライムでさえ完成在庫。それにここは販売開始時期にイニシアのADR申請という実質破綻もあったし。

[169: 匿名さん]

ADRは関係ないでしょう。ADRで債権者が存続OKだしたんだから。
イニシア物件は何かあると、この件を持ち出す輩が多いですね。

[170: 匿名さん]

実際にマンションを買う側は気になるよ。
販売業者が実質破綻かどうかって。

[171: 内覧会見た]

イニシア新百合ヶ丘のブログに最近取った画像がアップされてました。
ADRの事や定期借地権とか不安材料かもしれませんが、マンションは「リーズナブルで質の良い」イニシアの長所がでているのではないでしょうか？
携帯からの投稿でPC版のリンクがわかりませんが、PCで見ている方は見てみてはいかがでしょうか。

[172: 匿名さん]

定期借地をリーズナブルと捉えるなら業者と利害が一致していいんじゃないですか？本当に普通の物件がこの程度の内容でこの金額なら皆ハッピーなんですけどね。…私の場合はいくら安くてもほぼ一生売れない物件は買わないですけど。

[173: 内覧会見た]

>172さん

「リーズナブル」は「定期借地権」のことを指して言っているのではなく、別のところで言っていた言葉を拝借しました。
誤解を招く表現で失礼致しました。m(_ _)m

[174: 匿名さん]

この先５０年間引越しの予定なし、って言う人はいいかもしれないけど
そんな人いるのかな？

そもそもこの物件の価格って定期借地じゃなくとも安いとは言えないような
気がする。土地代で毎月15,000円以上取られるし。

[175: 内覧会見た]

いましたよ。(^^;)定年後って言ってた方が。ずっと海外に住んでいたとか。

[176: 匿名さん]

いろいろな考えがあって良いと思いますが、期限まであと少しになった定期借地物件ってどんな感じなんでしょうね？住んでる人もあまりいないんでしょうかねぇ？

[177: 匿名さん]

>期限まであと少しになった定期借地物件ってどんな感じ、、
かなり荒れるでしょうね。
だって、後１０年で解体となれば修繕なんてやらないし、管理費を
払わない人は出るだろうし、超格安で貸せばそれなりの人が入居するし。
結果として解体費用はないし、、、いわゆる一つのスラム化マンション
っていう可能性もありますね。

[178: 匿名さん]

入居者が土地代を払うのだから、本来はタダのはずの駐車場代が
バカ高い（7,000円～10,000円）。　このお金は管理会社が貰って
しまうのか？
積立金にまわされる（普通はこれ）のなら、この駐車場代が入らなければ
修繕計画は悪化することになる。
解体費用だって無くなるじゃん。

[179: 匿名さん]

>>178

本来タダって、定借でないマンションでも有料のところが多いよ（維持費もかかるから、受益者負担という考え。駐車場無料だと、維持費は管理費から持ち出しなので、駐車場を使用しない人が損する）。

駐車場使用料は管理組合の収入。独立会計として、駐車場の維持管理、修繕のためだけに使う場合と、管理組合の一般会計に組み入れるケースがあるけど、後者が一般的。後者の場合は、駐車場もマンションの１資産という扱いで、駐車場の修繕も修繕積立金でまかなう。

管理会社への支払いとかを含めて管理計画を確認すれば分かるよ。

[180: 匿名さん]

いずれにしても定借物件にしては高いね。

[181: 匿名さん]

>No.179
周辺の駐車場の相場と比べての話、本来は無料なのに普通の月極料金と同じは高すぎ。
実際、駐車場タダなんてマンションは例外。

結局、この駐車場が全て契約されないと積立金などが不足する計算なのでしょう。

[182: 匿名さん]

販売業者は、この３連休が勝負！　って感じかな？
　

[183: 不動産購入勉強中さん]

なん戸売れてんの？
竣工してるみたいだけど

[184: ご近所さん]

定借だし、駅から遠いし・・・
難しいだろうね

[185: 匿名さん]

逆にこれを買う人って何者？