イニシア新百合ヶ丘

[匿名さん]

都内の物件ですが、最寄駅は新百合ヶ丘です。
施主はコスモスイニシア

所在地　：東京都稲城市平尾2丁目13番（地番）
交通　　：小田急線「新百合ヶ丘」駅北口より徒歩15分
　　　　　小田急線「新百合ヶ丘」駅南口よりバス6分「下平尾」バス停下車徒歩4分
総戸数　：80戸
構造　　：鉄筋コンクリート造　地上3階地下2階建
敷地面積：6,163.02m2
竣工時期：平成21年11月予定
入居時期：平成21年12月予定

(仮称)新百合ヶ丘プロジェクトＨＰ↓
http://www.shinyuri-oka.jp/

駅までは比較的フラットで付近は緑豊かな環境です。
みなさんこの物件どう思われますか？

【管理人です。正式物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.08.05】

[86: 匿名さん]

>>77

低層住居専用地域はもともと戸建てを想定した地域なので、容積率の制限がきつくて、普通にマンションを建てるとペイしませんが、建築基準法に容積率の地下室不算入ってルールがあって、斜面地だと地盤面よりも下の住戸分について、丸々広いマンションを建てることができるのです。地下室マンションについては、条例とその動向を確認しておいたほうが無難です。

[87: 匿名さん]

このマンション、現在の価格で定期借地じゃなくてもパスです。

自分の家に帰るのにエレベーターで「Ｂ２」とか押すのって、、、、

[88: 匿名]

>>85さん

アドバイス有難うございます。
もう少し慎重に考えてみようと思いました。

確かに『新築』『予算（ローン2千万円）』で合っていたのも、決め手でしたので。

新百合ヶ丘にそれらの条件で定期借地じゃないマンションってこれから現れると思われますか（徒歩15分は検討課題として）？

[89: 匿名さん]

新百合ヶ丘・平尾ってそんなに高いエリアではないですよね。
まして駅から地図上の直線で１５分（実質２０分位？）ともなれば。

このマンションに限りませんが売れ残れば最終的には数百万円～１千万円(?)
値引きしてでも売ることになるのでしょう。

駐車場（高い）６３台が埋まらなければ、修繕費用に跳ね返ってくるし。

定価で買うのは不安すぎます。

[90: 匿名]

説明会では、売れなかった部屋は賃貸にするようなことを言ってました。
だから、1千万円も値引きしてまで売らないのでは？
（素人なので、不動産の仕組みはよくわかりませんが）

[91: 匿名さん]

賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。平気でそういう説明する営業って大丈夫かな。

[92: 匿名さん]

>>90
新百合ヶ丘は供給過多気味だから今は賃貸も厳しい
おまけにイニシアは、住民に無断で値下げして訴訟寸前にまでなったことがある（イニシア塚口とか）
経営状態厳しい所の口約束なんて全くアテにならんよ

[93: 匿名さん]

そういうものなのでしょうか？初めてのマンション購入なので、そういうものなんだと思っていました。

ちなみに、説明会というのは、抽選後の契約会の際に説明してました。
「平気で」というか、きちんと席に座って3時間かけていろいろ説明してました。
あれも営業さん？なのでしょうか？もっと土地とか契約に関わる立場の方かと思いました。

あまり辛口のコメントは正直ヘコミそうになってますが、こちらで、親切心で書いている方のコメントは重要視して読んでいます。
本当に契約を取りやめるか決断をしなければならないかもしれません。いろいろアドバイスお願いします。

（例えば、なんで「賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。」なのでしょうか？その理由も教えて頂けると理解できるのですが。ビギナーですみません。）

[94: 匿名さん]

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？

http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20080913A/?NLV=NL000733-5...

重要事項説明をした人なら宅建主任の資格者だから、こういうことに詳しいはずなのにな。

[95: 匿名さん]

マンション購入って、多くの人は一生に一度のこと。そこに付け込むデベもいる。ちゃんと勉強しないとね。

[96: 匿名さん]

>>94さん

ありがとうございます。読んできました。
ナルホド。確かにそういったトラブルや意識の差はあるかもしれませんね。

読んで初めて、「そういうトラブルは私もイヤかも。」と判りました。

聞いた後は、「賃貸になるまで待てばよかったかなぁ」とも思いましたが、気に入った色調の部屋タイプが残ってるとはいえないと思い、決心したのですが。

ところで、また初歩的な言葉がわからないのですが、「デペ」ついでに「ＰＥＲ」って何でしょうか？
「ＭＲ」がモデルルームだっていうのは何とかわかったのですが。
（すみませんっっ。契約後にこのサイトを知って読んだので、不安とわからないことだらけなんです<m(__)m>）

[97: 匿名さん]

デベ：デベロッパーの略
PER：Price Earnings Ratio。株の用語なんだけど、転用して不動産の投資指標にも用いられます。

もしかしてモデルルーム行くのも初めてだったのかな。最初の物件が気に入ったとしても、比較のために数件見てから判断するのが鉄則なんだけどな。

[98: 匿名さん]

解説ありがとうございました。_(._.)_
どこかに「ＰＥＲ高いよ」というコメントがあったのですが、つまり「高い」のは良いっていうことなんですね。
わかってちょっとうれしいです。

確かに、初めてのＭＲがイニシア新百合ヶ丘です。
「善は急げとか、思い立ったが吉日」という勢いで週末に賃貸マンションをを見た後にイニシアに足を伸ばしたものの、初めてのＭＲにすぐ気に入ってしまい、なぜか他に（次に）気に入ったのがイニシア南町田で…

マンション選びってもしかしてすごく体力必要なんですね。

確かにマンションのお値段自体は予算ラインなのですが、他に月々3～4万円掛かるようなのが、今後心配です。
住人の駐車場ぐらいた無料～7千円程度にしてくれるとよかったのですが。

[99: 匿名さん]

借地５０年って微妙です。
５０年後に自分が死んでればいいけど、３５歳の女性なら５割の
確率でまだ生きてます。　ヨボヨボになって強制退去だってありうる。

それに、最後の１０年位はどうせ壊すからと修繕はせずにマンションがボロボロの
まま生活したり、５０年後が迫ると管理費・修繕費滞納だって考えられる。
入居者は解体し更地での返却義務があるでしょうから、更なる出費もないとは言えない。

定期借地はまだ不透明が部分が多い。
販売業者は５０年前の口約束なんて守りません、販売業者以外の意見を聞いて
契約は慎重にすべきかと。

[100: 匿名はん]

>>98さん

>>66のことを言ってるんだろうけど
PER馬鹿高い=超糞物件って事ですよ

PERとは簡単に言うと『買った値段の元を取るまでに何年かかるの？』という事です

だから数字が大きければ大きいほどボッタクリ価格=超糞物件です

[101: 他物件契約者]

>100
言い方かなり悪いですね。
ただし、その通りです。
一軒目で契約するのは、悪いことではないですが、御本人の審美眼が無かったと言うことで｡

[102: 匿名さん]

一番安い部屋は２４００万円、６２平米（狭い）、地下２階（たぶん）。
これを仮にフルローン３５年固定３％で毎月92,000円。
維持費（駐車場込）で毎月40,000円。
最安の場所で毎月１３万円の支払い。

同じ１３万円の支払で、３４００万円の戸建を買うのはいかがでしょう？

[103: 老人]

お若いの、定借物件だけはやめなはれ。

[104: 匿名さん]

このマンションで３６００万円の部屋だとローンとは別に管理費など毎月の支払いが55,000円。
この５５,０００円は５０年間の支払い義務がある、、計３,３００万円、、、払えるかなあ？

[105: 匿名さん]

皆さまのアドバイスありがとうごさいます。（ちょっと辛口もありましたが）
新築という条件は外して、同じ条件で似たようなマンションがないか探してみます。

内覧会の日程連絡も決てしまったし、断るなら早く決めなくては。
天候が良かったからでしょうか、考えていた日より、1週間早くなってました。

[106: 匿名さん]

契約済みということだったとしたら、手付金放棄を覚悟したのかな？

[107: 匿名さん]

手付金放棄とは何でしょうか？

皆さんの「やめた方がいいですよ」というご意見ってそういうことになるってことでしょうか？
自分から契約を取り消したいと言った場合には、手付金は返ってこない？！

[108: 匿名さん]

えっ、契約書に書いてあること読まずに署名押印しちゃったの？
買主側の自己都合による解約は、手付金放棄。

[109: 匿名はん]

>>108さん
契約書読んでますよ
でも1%も内容理解出来てないでしょう、質問者さん

>>107さん
誰もあなたにやめなさいとは言ってません。
一切契約も手付金もうってない不特定多数に考えなおしたら？って助言してるんです。

契約したんだったら、約束どおりに契約履行してくださいな、それが大人ってもんです
なにも死んだり取って喰われる訳ではないです
資産価値の低い物件を間違って買ってしまっただけですから
きちんと雨露はしのげるはずですから

[110: 匿名さん]

>>109

手付金は放棄することを条件に、一方的に契約を破棄する権利が留保されてるから、契約履行することが大人って訳じゃないよ。

[111: 匿名さん]

きっと管理規約の内容も１％も理解できないのでしょうね。

[112: 匿名さん]

>>100

PERって単に分譲相場と賃貸相場の比をあらわすものであって、デベのボッタクリ度がわかるものではない。PERは郊外物件は高く、都心物件は低い傾向にあるから、あなたの論理だと都心物件は良心的価格ってことになる。

[113: 質問なんだけど]

都心なんかどうでもいいでしょ？脱線し過ぎ。
ぶっちゃけ買いなの？見送りなの？良心的なの？
この物件？>>112

[114: 匿名さん]

パークシティ新百合ヶ丘とかも三千万円台とか結構あったんじゃない？
距離的にも同じでしょう。管理費とか月々の支払いは圧倒的に安いとおもう。
ディスポーザや食洗機や食器棚も標準でついてるだろうし、まあ手付金三百万円ぐらいですか？
諦めても、五十年後も残るし安心ですよ。
他にも同じような物件は探すと結構ありますよ。

[115: 匿名さん]

パークシティ新百合ヶ丘とは比較対象にはならないでしょう。格が違います。

[116: 匿名さん]

別に購入対象になると思うけど。
マスターアリーナとかとは遠いけどパークシティなら価格的には近いんじゃない？

[117: 匿名さん]

イニシアは破綻処理中で、売るためには何でもありの状況。良心なんて期待しちゃだめ。

[118: 匿名さん]

自力で再生が極めて難しいような会社とマンション契約
する気になれない。　今日の株価は５５円。

仮に完全にイニシアが潰れて欠陥があった場合は、、、？

[119: 匿名さん]

悪質ネガだな。瑕疵担保責任履行法を勉強してから書き込んでね。

[120: 匿名さん]

>>119
いちいち法律を勉強しないと書き込みも出来ないのか、、、
何の為の掲示板だよ？

ちょうといい、教えてもらおう。契約したマンション販売業者が潰れた
場合、すでに払った金はどうなるんだ？No.119は法律を把握してるんだろ。

[121: 匿名さん]

118さんの言うとおり。

この会社相手に何千万もの買い物しろなんて拷問じゃないですか。
どんなバカがそんなことするのだろうか？　顔が見てみたい。

[122: 匿名さん]

ちょいと皆さん言い過ぎよ。
そもそもなんで五十年なんだろ。
地主さんの意向なの？
更地にして返せなんて、なんと環境に悪いやり方なんでしょう。
ドシロウトな考え方でごめんなさいね。

[123: 匿名さん]

>120

手付金の保全でググればいくらでもててくるよ。

イニシアがADR申請したときにこの手の話題はイニシアの評判板や物件板で散々議論されている。

[124: 匿名さん]

無知なネガが沸いてきたね。

[125: 匿名さん]

瑕疵担保責任履行法って、常識と言っていいくらい普通のことだと思うけど。
そんなことも知らないでマンション買う人がいるのが、正直びっくり。
手付の話も常識でしょうに。

[126: 匿名さん]

でも、手付金放棄知らない契約者もいたよね。イニシア物件の検討者ってこのレベル。だから、入居後はトラブルも絶えない。

[127: 匿名さん]

定期借地のマンションもリノベーションのマンションも土地の有効活用の仕方が違うだけじゃないの？？
住みたいとこに住めばいいんだよ！

[128: 匿名さん]

>住みたいとこに住めばいいんだよ！
引っ越す時に売れなきゃ困るだろ

[129: 匿名さん]

↑
正しい（笑）
リノベーションは利便性の良い立地だからこそ、築古でも価値が出る。
立地悪いリノベーション物件って…ヤバいでしょ？
定期借地もまたしかり。

[130: 匿名]

立地悪いリノベーション…ハックルベリーの家みたいになりそう。

[131: 匿名さん]

これは完全にババ抜き物件だと思うね。

中古で売れる？、中古でこの物件を買う場合に銀行はローンを
ｏｋするだろうか？

しかも維持費が駐車場も入れると５万円でしょ、
ヤバイ、ヤバイ。

[132: 匿名さん]

本当に売れると考えて計画したのでしょうか？
どう考えても売れる要素がありません。いっそのこと、全部賃貸にしたほうがいいのでは？

[133: 匿名さん]

ここまで落とし穴感がある物件はそうそうないですね。こんなのマンションズとかに一緒に載せていいのだろうか？全く別物としか考えられませんが。所得の低い若者が引っ掛からない事を願います。

[134: 匿名さん]

このマンションに２０年住んで売ろうとしても、定期借地だから残り３０年で解体。
かなり安くないと売れないね。

[135: 匿名さん]

私ＭＲ行きました！地代が高いのは気になりましたが、管理費、修繕の説明は良く理解できましたよ。どう納得するかの問題だと思いました。かなりネガな意見ばかりの中、大変恐縮ではありますが…