イニシア新百合ヶ丘

[匿名さん]

都内の物件ですが、最寄駅は新百合ヶ丘です。
施主はコスモスイニシア

所在地　：東京都稲城市平尾2丁目13番（地番）
交通　　：小田急線「新百合ヶ丘」駅北口より徒歩15分
　　　　　小田急線「新百合ヶ丘」駅南口よりバス6分「下平尾」バス停下車徒歩4分
総戸数　：80戸
構造　　：鉄筋コンクリート造　地上3階地下2階建
敷地面積：6,163.02m2
竣工時期：平成21年11月予定
入居時期：平成21年12月予定

(仮称)新百合ヶ丘プロジェクトＨＰ↓
http://www.shinyuri-oka.jp/

駅までは比較的フラットで付近は緑豊かな環境です。
みなさんこの物件どう思われますか？

【管理人です。正式物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.08.05】

[44: 匿名さん]

管理組合で通帳など管理と言っていましたよ

本当かどうかわかりませんが

[45: 匿名さん]

真相は重要事項説明と管理業務委託契約（案）を確認ですかね。ここはちょっと普通とは違うようなので、事前に入手して確認しておいた方がいいのかも。

[46: 匿名さん]

解体積立金がないのに解体費用を管理組合で管理するってことは、解体基金って形で入居時に徴収なのかな。管理会社が解体費用を用意するのなら、管理組合に渡すとなると贈与でしょう。

[47: 匿名さん]

9月13日が申し込みだったようですね！
重要事項説明もあったとか・・

どなたか行かれたんでしょうか？

[48: mie]

新百合丘ではなく東京都稲城になるんですね！
この場所は、結構遠いように思えますが本当に徒歩１５分でしょうか？
また治安もあまりよくないと聞きますが、どうですか？確かに夜はコンビニなどのお店も近くになく
少しくらいように思います…。

[49: 匿名さん]

日曜にＭＲ行ってきました。
結構、人がいらっしゃいましたよ

歩いてみましたが17～18分でした。

ゆっくり歩いて信号2回待ちました。

駅近寄りは多少暗いですね。

治安はどうなんでしょう？

取分け悪いようにも思いませんでしたが。

7・11が5分くらいのとこにありましたよ。

結構、押さえが入ってると聞きました

[50: 天秤にかけていたさん]

夜中に周辺調査で出向いたら、

近所のコンビニ（多分イニシア新百合に住んだら、常に通いそうな）に、

ガラの悪い兄ちゃんがわんさかいたよ

道路の真ん中で群がり、車で出向いたこっちが避ける始末
（移動する気配全くなしでした…）

正直新百合に住みたかったケド、怖すぎて検討からはずしました

近くにある○○住宅が悪影響ですね。

そんなガラの悪い兄ちゃん達に、もし子供がいて、

我が子と同じ保育園や小・中までも通うなんて考えられませんでした。

[51: 匿名さん]

>>50
新百合に住みたいのなら住めばいいのでは？ここ以外にもマンションいっぱいあるし、
別の学区にすればいいのでは？

大体、夜中のコンビになんて、どこも同じような光景を目にするし。
新百合だからじゃないでしょう。

[53: 匿名さん]

正直新百合に住みたいのであれば、もっとしっかり新百合の住宅事情を調べてください。
正直「イニシア新百合ヶ丘」に住みたいってことでしょ…。

[54: 匿名さん]

20日に申込しました
完成がたのしみです。
11月中旬の内覧が楽しみ

[55: 物件比較中さん]

定期借地扱いなんですね。分譲とはいっても５０年で出ないといけないというのはどうなんでしょうか？
他と比較して確かに安いですが、月々の地代が２万弱を５０年払いと考え、５０年後に失うと考えると悩んでしまいます。
きちんと貯金をしていればいいのでしょうが、、、。

周辺は確かに暗いですね。心配はあります。でも新百合ヶ丘から徒歩圏内なのは魅力ですね。

[56: 匿名さん]

定期借地は考え方次第ですね
私の年齢からも９０歳までと考えるとさほど気になりません

50年間の地代を入れると3000万でるくらいになりますよね
最初の額が少なくて済むのはありがたいです

場所は静かな所だし、駅も徒歩圏でほぼフラットなので悪くはないと思います

[57: 匿さん]

一応、百歳まで考えておいたほうがいいのでは？
最近は百歳越えが多いので、、、

[58: 検討中]

もし実際、90歳で退去しなければならなくなった人はどうするんだろ？
老人ホームも入居費用って中古マンションを購入するくらいお金がかかるみたいだし…

[59: 匿名さん]

定期借地の場合、築４０年とか４０数年とかで手放したくなったらどうなるのでしょうか？　それこそ￥０－でも買い手が付かず、地代と管理費を払い続けなければならないのでしょうか？　土地だけは地主に返してということはできるのでしょうか？　相続となった場合には、相続人は放棄しない限り、いらない部屋であっても地代や管理費を払い続けなくてはならないのでしょうか？　相続人全員が相続放棄してしまうと、その後の扱いは管理組合がかぶることになるのでしょうか？

分かる方がいらっしゃったら、教えてください。
考えれば考えるほどよくわからないのが定期借地です。

[60: 検討中]

あまり深くは分からないけど、基本的に普通の物件の場合と同じではないでしょうか？つまり、売れなければ当然支払いは続く…中古の定期借地権物件は基本的に買い手がいない(融資する銀行はほとんどない)という点は覚えておいたほうが良いのではないでしょうか。

[61: 匿名さん]

59さん

定期借地権の中古不動産は売れませんよ。
買い手がいないです。

また、不動産を所有する事で生じる、税金、管理費、積立金は永遠に支払い義務があります

じゃあどうするか？って、答えは、
自分達が住まなくなったら賃貸経営しかないです。

ただし賃貸は住宅ローンの完済した人だけの特権です。

35年ローンじゃなきゃ買えないような資金計画なら絶対手を出しては駄目です。
完済目標は10年後、100歩譲って15年です。

あと近隣の賃貸相場で地代、税金、管理費、積立金を払って
採算が合うのか、すぐに計算してください

近隣の家賃相場が安い地域なら『地獄』を見るので、購入対象から外しましょう！

[62: 匿名]

まあ、あと50年も生きない年齢の方とかならまた違ったメリットもありますよね。けど、場合によっては老人ホームのほうが良かったりして。

[63: 匿名さん]

>61

新百合はPER低いよ。

[64: 匿名さん]

売れ行きはどうなのでしょうか？
半年前位にMRに行って見たのですが、定期借地がネックでおとしました。

先日、その営業から、マンション探しはどうですか？って探りの電話が入りました。
適当にあしらったのですが、とうに見切りをつけたような客にまで電話するくらい
厳しいのか？と思ってしまい、販売状況を聞いたら、かなり好調と。。。
じゃ、なんで電話してくるんだよ。と心の中で突っ込みを入れていました。

[65: 匿名さん]

>>67さん

その通りでしょ。新百合だと駅１０分以内でない物件はどこも苦戦して、販売は長期化。それに加えて、ここはデベの破綻。

さっさと売れてれば、こちらの物件はご縁がなかったようですが、他物件はどうですかって勧誘のはず。

[66: 匿名さん]

63さん
大嘘をついたらいかんでしょ？
今日発売の東洋経済ではPER19.89、表面利回り5%ですよ
PER馬鹿高いじゃないですか

投資用不動産として採算合わないラインです

[67: ○○]

ひばりヶ丘にも東京建物の定期借地物件出てました。
トレンドなんだろうか。。。

[68: 周辺住民さん]

表面価格を抑えることで売ろうというデベ側の戦略だろう。

[69: 匿名さん]

>68

そんなことないでしょう。
数千万の買い物を何も調べずに買う馬鹿はいません。

[70: 匿名さん]

借地借家法の改正でしょう。

[71: 近所をよく知る人]

定期借地。流行っているのでしょうか？
まだまだ歴史は浅く、実際に定期を迎えたマンションがないという
事例がない分、不安や懸念は残りますね。
方や、
リノベーションで古いマンションを有効活用している事例が多くなって、トレンドはそっちでは？
これからの時代、人口減少により、古いマンションが数多く出てくることを考えると。

[72: 匿名さん]

これって地代１万５千円前後を毎月払うの？
地代15,000円
修繕7,000円
管理13,000円
駐車7,000円

ローンの他に毎月４万円以上、駅から徒歩２０分かバス。
それで７０平米以下。　で、借地５０年だからイザ売る時は
それなりに低い金額でしか売れないし。

買うのに勇気いるね、この物件。

[73: 匿名さん]

３０００万円の部屋で、ローン以外に月の支払が約５万円ｘ５０年間毎月。
で、最終的には確実に資産ゼロ。
加えて駅から直線距離計算で１５分、バス停から４分も。

私には無理、あり得ない物件。これなら賃貸の方がはるかに有利。

[74: 匿名さん]

このマンションを賃貸と考えると、単純計算で月１０万円の家賃っていうことだね。
それを５０年契約。
しかも、合計家賃の半分３０００万円は即金で支払い。

ん～、カンベンして下さい。

[75: 匿名はん]

こんな糞物件
買うのに要るのは勇気じゃなくて狂気ですよ

[76: 匿名さん]

実際にこの物件、売れてるのかなぁ？

[77: 匿名さん]

このマンション地上3階地下2階建って何？

自分の住所が「---地価２階」ってなるの？

地上3階地下2階建って違法建築逃れに使われる方法じゃないの？

[78: 定期借地権を勉強中]

公式サイトを見ると、「前払い地代」と「その後５０年間の地代」とが同じ程度に解説している図が掲載されています。毎月の地代が１５，０００円前後払うことになっていますが、前払いをせずに毎月払うと、単純計算（利息は考慮しない）すると、毎月３万も払うことになるのですね。ということは年間３６万、１０年で３６０万、５０年では１８００万円もしてしまいます（前払いを除けば９００万円）。
第一種低層住宅地域で、容積率が１００％ぐらいみたい（確認していませんが、敷地面積と建築延床面積からの推定）なので駅から近くない割に高いのでしょう（専有面積分まるまる地代がかかってしまう）。
地代がもっと安いか、いっそうのこと定期借地でなく普通に売ってくれた方がよい物件な気もしますがいかがでしょうか？

[79: 不動産関係者]

将来的な事を考えれば考える程あり得ない物件です。買っちゃった人いるのかな？
地獄への片道切符ですよ。
内装とかはリフォームで変えられけど、立地は変えようがないです。
もっと好立地で定借なら分かるが、中古で売ろうなんて間違っても考えない事です。

駅からの距離、定借、ランニングコストの高さ、中古じゃローン付くのはフラットか頭金をかなり入れた優良属性者のみ…入居後1年で分譲値の4分の3以下のラインは固く、年数が経つほど底無しです。
まさしく負の資産。
永住予定者のみ購入してよいのでは…

[81: 匿名]

不動産でここまでメリットを感じない物件もまた珍しいですね。お年寄りでもまだ老人ホームのほうが良いかも。

[82: 匿名]

>77さん
私もそれを質問したところ、斜面を利用して建てていて、中庭より上が1階と見なされるらしいです。
住所は部屋番号だから、地下（地価？）とはつかないのでは？

それにしても、こちらの投稿は批判的なものばかりですね。
永住前提、遺産としても考えていない購入者の私としては、不安が増えるばかりです…

私はペット可だしリビング広いから、気に入って決めました。ガンバレ！イニシア

[83: 匿名さん]

経営再建中のイニシアで定借という資産性の劣る物件なのに
あまり安くないのが気にかかりますね。新百合ヶ丘というのも実質名前だけだし。

[84: 匿名さん]

３０００万円を固定３５年ローンで月約１１万円、
土地代、駐車場、その他維持費で５万円。　合計毎月１６万円。
これで資産はゼロ、しかも駅から徒歩圏外、転売困難、

ムリっす、私にはムリっす。

[85: 匿名さん]

82さん
今からでも遅くないです。止めた方が良いです。
リビング広くてペット可の物件は他にもあります。
ここじゃなきゃいけない他の理由が『新築』『予算に合う』だけなら、本当に止めた方が良いです。
永住と決めていても、人生何があるか分からないです。その時に『何とか売却してローン完済出来る→移住』と、『売るにはローン残債を大きく下回る→移住出来ない』では全然違います。その土地に縛られるのです。この立地なので『じゃあ賃貸に出して…』なんて考えは甘い話です。賃貸は駅近が基本です。

『この場所じゃなきゃいけない！』という要素があれば、止めません。
そうで無ければネガと言われようと考え直す事をオススメします。

[86: 匿名さん]

>>77

低層住居専用地域はもともと戸建てを想定した地域なので、容積率の制限がきつくて、普通にマンションを建てるとペイしませんが、建築基準法に容積率の地下室不算入ってルールがあって、斜面地だと地盤面よりも下の住戸分について、丸々広いマンションを建てることができるのです。地下室マンションについては、条例とその動向を確認しておいたほうが無難です。

[87: 匿名さん]

このマンション、現在の価格で定期借地じゃなくてもパスです。

自分の家に帰るのにエレベーターで「Ｂ２」とか押すのって、、、、

[88: 匿名]

>>85さん

アドバイス有難うございます。
もう少し慎重に考えてみようと思いました。

確かに『新築』『予算（ローン2千万円）』で合っていたのも、決め手でしたので。

新百合ヶ丘にそれらの条件で定期借地じゃないマンションってこれから現れると思われますか（徒歩15分は検討課題として）？

[89: 匿名さん]

新百合ヶ丘・平尾ってそんなに高いエリアではないですよね。
まして駅から地図上の直線で１５分（実質２０分位？）ともなれば。

このマンションに限りませんが売れ残れば最終的には数百万円～１千万円(?)
値引きしてでも売ることになるのでしょう。

駐車場（高い）６３台が埋まらなければ、修繕費用に跳ね返ってくるし。

定価で買うのは不安すぎます。

[90: 匿名]

説明会では、売れなかった部屋は賃貸にするようなことを言ってました。
だから、1千万円も値引きしてまで売らないのでは？
（素人なので、不動産の仕組みはよくわかりませんが）

[91: 匿名さん]

賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。平気でそういう説明する営業って大丈夫かな。

[92: 匿名さん]

>>90
新百合ヶ丘は供給過多気味だから今は賃貸も厳しい
おまけにイニシアは、住民に無断で値下げして訴訟寸前にまでなったことがある（イニシア塚口とか）
経営状態厳しい所の口約束なんて全くアテにならんよ

[93: 匿名さん]

そういうものなのでしょうか？初めてのマンション購入なので、そういうものなんだと思っていました。

ちなみに、説明会というのは、抽選後の契約会の際に説明してました。
「平気で」というか、きちんと席に座って3時間かけていろいろ説明してました。
あれも営業さん？なのでしょうか？もっと土地とか契約に関わる立場の方かと思いました。

あまり辛口のコメントは正直ヘコミそうになってますが、こちらで、親切心で書いている方のコメントは重要視して読んでいます。
本当に契約を取りやめるか決断をしなければならないかもしれません。いろいろアドバイスお願いします。

（例えば、なんで「賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。」なのでしょうか？その理由も教えて頂けると理解できるのですが。ビギナーですみません。）