イニシア新百合ヶ丘

[匿名さん]

都内の物件ですが、最寄駅は新百合ヶ丘です。
施主はコスモスイニシア

所在地　：東京都稲城市平尾2丁目13番（地番）
交通　　：小田急線「新百合ヶ丘」駅北口より徒歩15分
　　　　　小田急線「新百合ヶ丘」駅南口よりバス6分「下平尾」バス停下車徒歩4分
総戸数　：80戸
構造　　：鉄筋コンクリート造　地上3階地下2階建
敷地面積：6,163.02m2
竣工時期：平成21年11月予定
入居時期：平成21年12月予定

(仮称)新百合ヶ丘プロジェクトＨＰ↓
http://www.shinyuri-oka.jp/

駅までは比較的フラットで付近は緑豊かな環境です。
みなさんこの物件どう思われますか？

【管理人です。正式物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.08.05】

[23: 匿名さん]

誰か見に行った人いますか？

[24: 匿名さん]

・コスモスイニシア（ジャスダック上場）が債務超過に陥る見通しから、私的整理による事業再生に踏み切ることを公表する（2009/4/27）。

[25: 匿名さん]

見通しではなく債務超過状態。

[27: 匿名さん]

定かではありませんがゴルフ練習場のパターコースだったのでは。
無事竣工出来るか分からないのに今契約する人いるんですかね。

[28: 匿名さん]

今契約は確かに怖いですね。他イニシア物件で工事中断してるという話が出てますし。どうしようか考え中です。
物件自体は低層住居で落ち着いた感じなので気に入ってるのですが。

[29: 匿名さん]

皆さんは定借期間50年をどうとらえますか？

[30: 購入検討中さん]

５０年の定期借地については、どのみち５０年も経ったら立替だろうし、生きてるかどうか分からないし、と考えて割り切ろうかなと。
ただ、地代も払い続けること、徒歩１５分と今以上に駅までの距離が長いこと、それにやはりイニシアの今後の状況が気になりますね。建物自体は大変気に入ってるのですが...。

[31: 匿名はん]

定期借地権50年なんですね。。。生きていないと思うから、2千万円～3千万円台
の格安っていう条件を全面的に優先して購入？？っていうのもありかもしれませ
ん。
ただ、問題点が多いかも。
・駅から徒歩15分っていうけど、確実に20分はかかるんじゃない？
（交通の利便性悪い）
・イニシア大丈夫？
・この分譲自体プロジェクト自体がやばいんじゃない？
・50年の借地権だと子孫に残せない、財産にならない。
でもでも安い。

[32: 匿名さん]

ヨボヨボになってから立て替えとかでもめるより、はじめから50年限定で安いほうが私的には断然いいです！でも若い人の場合は微妙な年齢になっちゃいますね。老人ホームでもなく賃貸も借りれないみたいな。
私はもうそこそこの歳なのでイニシア真剣に検討してましたが、きちんとした工事がおこなわれているのか、不具合があったときにきちんとメンテナンスされるのかとか考えるとかえって高くつきそうな気がして買う気にはなれませんね。契約進んでるのかなあ。

[33: 匿名さん]

けど、確かに100歳近くだったらいいけど80～90歳代だと微妙だよね。。良く言われるけど、期限近くなってくると修繕費がバカらしくなるだろうし。

[34: 匿名さん]

確か7月から販売開始だったと思いましたが、随分と延びてますね。販売価格もまだ予定価格のままですし。
会社の状況とともにこのプロジェクト自体どうなるか不安ですね。

＞・駅から徒歩15分っていうけど、確実に20分はかかるんじゃない？

実際歩いてみましたが、15分ぐらいでしたね。ゆっくり歩いて20分ってとこでしょうか。


迷う要素の多い物件です。。

[35: 匿名さん]

自分でも歩いてみました。歩くのが早いせいか駅の改札スタートで１３分くらいでした。
でも疲れますね(;_;)慣れるんでしょうか。

数年後、近所に総合病院ができる予定がるようですが、
救急車の音なんかは気にならない距離だと思いますか？

[36: 匿名さん]

価格につられて、少し検討しました。
でも、やっぱり、
定期借地権って、怖いですね。
未知な問題が孕んでいそうで。


現地見学に行った際に、高齢者が多かったのも、
少しテンションを下げた要因でもあります。
高齢者なら、まあ、50年あれば十分かも。
たまたまかもしれませんが。

[37: 購入検討中さん]

購入検討です。
いろいろ・・定期借地やＡＤＲなど問題もありますが・・
今月中旬にも重要事項説明→契約のようですが
でれくらい売れてるんでしょうか？

電話で聞いた所、
多数の応募があったとか・・・
本当かどうかわかりませんが
来週あたりMR行ってみようと思います

購入検討、または申し込まれた方の意見を聞かせて下さい

[38: 匿名さん]

多数の応募って、予告広告では販売戸数１０戸だけだよね。ここでも掟破りの優先販売かな。

[39: 匿名さん]

ここって低価格？
地代入れると他とさほど変わらないよね！
まぁ50年以内にいっちゃう人は関係ないだろうけど

１０戸販売なら売れるんじゃない？
総個数８０くらいだよね
第二期、三期でこのご時世完売するのかな？
売れないと先に購入した人は不安だろうな

[40: 匿名さん]

チラシに定期借地権物件と一般の土地付（区分所有）物件の費用比較があったけど、定期借地権のほうに解体積立金と月々の地代が入ってないね。間違えだったらお粗末だし、意図的だったら・・・。

[41: 天秤にかけていたさん]

数カ月前に一度MR行きました。
MRはオプションばっか入れてて比較にならんかったなぁ
だけど内装チープだけど綺麗だし、バルコニー広いし、
値段も安いし（地代の支払い入れると他と一緒かな？）、念願のマイホーム！と思ってたけど、
実際に建つ場所…あそこは稲城市…
新百合にあこがれるのいいけどね、（今もあこがれ…）
実際に新百合の駅から、MS建ってる場所まで歩くとわかるけど、
区と市の境界線で、舗装された道と舗装が荒れた道にくっきりわかれてます（ﾊﾊ）
ADRも不安要素だし、イニシアのおかげで多摩市の広いMSに住むことになりました

[42: 匿名さん]

ＭＲに行ってきました

解体費のことを聞くと、１．５億が事前に管理会社に用意されているとのことで

50年後に足りなければ追加費が発生の可能性ありとのこと

まぁ地代入れるとパークシティあたりと値段が変わらないいけど

定期借地が納得であれば良い物件なのなのかもね

私は稲城市でも気にならないけど

[43: 匿名さん]

解体費を管理会社が用意といっても販売価格に転嫁されてるんでしょう。それを管理会社が管理してるとなるとリスクだな。管理会社が倒産したら、回収できないだろうから住民負担。民間会社の寿命は５０年もないから、ハイリスクかも。

一方、管理会社にとって見れば、解体費を人質にとったようなもので、管理会社を変更されることはないって構図なのかな。うまく考えたものだ。

[44: 匿名さん]

管理組合で通帳など管理と言っていましたよ

本当かどうかわかりませんが

[45: 匿名さん]

真相は重要事項説明と管理業務委託契約（案）を確認ですかね。ここはちょっと普通とは違うようなので、事前に入手して確認しておいた方がいいのかも。

[46: 匿名さん]

解体積立金がないのに解体費用を管理組合で管理するってことは、解体基金って形で入居時に徴収なのかな。管理会社が解体費用を用意するのなら、管理組合に渡すとなると贈与でしょう。

[47: 匿名さん]

9月13日が申し込みだったようですね！
重要事項説明もあったとか・・

どなたか行かれたんでしょうか？

[48: mie]

新百合丘ではなく東京都稲城になるんですね！
この場所は、結構遠いように思えますが本当に徒歩１５分でしょうか？
また治安もあまりよくないと聞きますが、どうですか？確かに夜はコンビニなどのお店も近くになく
少しくらいように思います…。

[49: 匿名さん]

日曜にＭＲ行ってきました。
結構、人がいらっしゃいましたよ

歩いてみましたが17～18分でした。

ゆっくり歩いて信号2回待ちました。

駅近寄りは多少暗いですね。

治安はどうなんでしょう？

取分け悪いようにも思いませんでしたが。

7・11が5分くらいのとこにありましたよ。

結構、押さえが入ってると聞きました

[50: 天秤にかけていたさん]

夜中に周辺調査で出向いたら、

近所のコンビニ（多分イニシア新百合に住んだら、常に通いそうな）に、

ガラの悪い兄ちゃんがわんさかいたよ

道路の真ん中で群がり、車で出向いたこっちが避ける始末
（移動する気配全くなしでした…）

正直新百合に住みたかったケド、怖すぎて検討からはずしました

近くにある○○住宅が悪影響ですね。

そんなガラの悪い兄ちゃん達に、もし子供がいて、

我が子と同じ保育園や小・中までも通うなんて考えられませんでした。

[51: 匿名さん]

>>50
新百合に住みたいのなら住めばいいのでは？ここ以外にもマンションいっぱいあるし、
別の学区にすればいいのでは？

大体、夜中のコンビになんて、どこも同じような光景を目にするし。
新百合だからじゃないでしょう。

[53: 匿名さん]

正直新百合に住みたいのであれば、もっとしっかり新百合の住宅事情を調べてください。
正直「イニシア新百合ヶ丘」に住みたいってことでしょ…。

[54: 匿名さん]

20日に申込しました
完成がたのしみです。
11月中旬の内覧が楽しみ

[55: 物件比較中さん]

定期借地扱いなんですね。分譲とはいっても５０年で出ないといけないというのはどうなんでしょうか？
他と比較して確かに安いですが、月々の地代が２万弱を５０年払いと考え、５０年後に失うと考えると悩んでしまいます。
きちんと貯金をしていればいいのでしょうが、、、。

周辺は確かに暗いですね。心配はあります。でも新百合ヶ丘から徒歩圏内なのは魅力ですね。

[56: 匿名さん]

定期借地は考え方次第ですね
私の年齢からも９０歳までと考えるとさほど気になりません

50年間の地代を入れると3000万でるくらいになりますよね
最初の額が少なくて済むのはありがたいです

場所は静かな所だし、駅も徒歩圏でほぼフラットなので悪くはないと思います

[57: 匿さん]

一応、百歳まで考えておいたほうがいいのでは？
最近は百歳越えが多いので、、、

[58: 検討中]

もし実際、90歳で退去しなければならなくなった人はどうするんだろ？
老人ホームも入居費用って中古マンションを購入するくらいお金がかかるみたいだし…

[59: 匿名さん]

定期借地の場合、築４０年とか４０数年とかで手放したくなったらどうなるのでしょうか？　それこそ￥０－でも買い手が付かず、地代と管理費を払い続けなければならないのでしょうか？　土地だけは地主に返してということはできるのでしょうか？　相続となった場合には、相続人は放棄しない限り、いらない部屋であっても地代や管理費を払い続けなくてはならないのでしょうか？　相続人全員が相続放棄してしまうと、その後の扱いは管理組合がかぶることになるのでしょうか？

分かる方がいらっしゃったら、教えてください。
考えれば考えるほどよくわからないのが定期借地です。

[60: 検討中]

あまり深くは分からないけど、基本的に普通の物件の場合と同じではないでしょうか？つまり、売れなければ当然支払いは続く…中古の定期借地権物件は基本的に買い手がいない(融資する銀行はほとんどない)という点は覚えておいたほうが良いのではないでしょうか。

[61: 匿名さん]

59さん

定期借地権の中古不動産は売れませんよ。
買い手がいないです。

また、不動産を所有する事で生じる、税金、管理費、積立金は永遠に支払い義務があります

じゃあどうするか？って、答えは、
自分達が住まなくなったら賃貸経営しかないです。

ただし賃貸は住宅ローンの完済した人だけの特権です。

35年ローンじゃなきゃ買えないような資金計画なら絶対手を出しては駄目です。
完済目標は10年後、100歩譲って15年です。

あと近隣の賃貸相場で地代、税金、管理費、積立金を払って
採算が合うのか、すぐに計算してください

近隣の家賃相場が安い地域なら『地獄』を見るので、購入対象から外しましょう！

[62: 匿名]

まあ、あと50年も生きない年齢の方とかならまた違ったメリットもありますよね。けど、場合によっては老人ホームのほうが良かったりして。

[63: 匿名さん]

>61

新百合はPER低いよ。

[64: 匿名さん]

売れ行きはどうなのでしょうか？
半年前位にMRに行って見たのですが、定期借地がネックでおとしました。

先日、その営業から、マンション探しはどうですか？って探りの電話が入りました。
適当にあしらったのですが、とうに見切りをつけたような客にまで電話するくらい
厳しいのか？と思ってしまい、販売状況を聞いたら、かなり好調と。。。
じゃ、なんで電話してくるんだよ。と心の中で突っ込みを入れていました。

[65: 匿名さん]

>>67さん

その通りでしょ。新百合だと駅１０分以内でない物件はどこも苦戦して、販売は長期化。それに加えて、ここはデベの破綻。

さっさと売れてれば、こちらの物件はご縁がなかったようですが、他物件はどうですかって勧誘のはず。

[66: 匿名さん]

63さん
大嘘をついたらいかんでしょ？
今日発売の東洋経済ではPER19.89、表面利回り5%ですよ
PER馬鹿高いじゃないですか

投資用不動産として採算合わないラインです

[67: ○○]

ひばりヶ丘にも東京建物の定期借地物件出てました。
トレンドなんだろうか。。。

[68: 周辺住民さん]

表面価格を抑えることで売ろうというデベ側の戦略だろう。

[69: 匿名さん]

>68

そんなことないでしょう。
数千万の買い物を何も調べずに買う馬鹿はいません。

[70: 匿名さん]

借地借家法の改正でしょう。

[71: 近所をよく知る人]

定期借地。流行っているのでしょうか？
まだまだ歴史は浅く、実際に定期を迎えたマンションがないという
事例がない分、不安や懸念は残りますね。
方や、
リノベーションで古いマンションを有効活用している事例が多くなって、トレンドはそっちでは？
これからの時代、人口減少により、古いマンションが数多く出てくることを考えると。

[72: 匿名さん]

これって地代１万５千円前後を毎月払うの？
地代15,000円
修繕7,000円
管理13,000円
駐車7,000円

ローンの他に毎月４万円以上、駅から徒歩２０分かバス。
それで７０平米以下。　で、借地５０年だからイザ売る時は
それなりに低い金額でしか売れないし。

買うのに勇気いるね、この物件。