都内の物件ですが、最寄駅は新百合ヶ丘です。
施主はコスモスイニシア
所在地 ：東京都稲城市平尾2丁目13番（地番）
交通 ：小田急線「新百合ヶ丘」駅北口より徒歩15分
小田急線「新百合ヶ丘」駅南口よりバス6分「下平尾」バス停下車徒歩4分
総戸数 ：80戸
構造 ：鉄筋コンクリート造 地上3階地下2階建
敷地面積：6,163.02m2
竣工時期：平成21年11月予定
入居時期：平成21年12月予定
(仮称)新百合ヶ丘プロジェクトＨＰ↓
http://www.shinyuri-oka.jp/
駅までは比較的フラットで付近は緑豊かな環境です。
みなさんこの物件どう思われますか？
【管理人です。正式物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.08.05】
[スレ作成日時]2008-11-01 22:21:00
イニシア新百合ヶ丘
| No.3 |
by 匿名さん 2008-11-01 22:48:00
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削除依頼
都内の物件ですが、新百合ヶ丘は神奈川なので神奈川の掲示板で良いのでは？
東京市部版ってあまり盛り上がってないよですし。。 |
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|---|---|---|
| No.4 |
新百合ヶ丘徒歩１５分ということで、百合ヶ丘のパークシティやオーベル、モリモトと
競合しそうですね。 でも、行政をまたいでしまうと何かと不便そうです。 駅の北口に立派な区役所や市民ホール、図書館等があるのに 素通りするしかないもどかしさがありそうですね。 |
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| No.5 |
図書館は、稲城市と協定を結んでいるので、借りられますよ。
ここは、定期借地ですね。 |
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| No.6 |
定借物件だから、他の新百合（百合ヶ丘？）物件とは競合しないでしょう。
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| No.7 |
なんだかモリモトの物件とかぶっちゃいましたね。
(仮称)新百合ヶ丘プロジェクト。。 こちらは稲城市 あちらは百合ヶ丘 正真正銘の新百合ヶ丘はやはり上麻生、王禅寺、万福寺のみでしょうか。 |
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| No.8 |
世田谷通り沿いにモデルルーム作ってますね。
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| No.9 |
ここも来年楽しみです。
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| No.10 |
もうすぐなんですね、販売開始。
ＭＲは世田谷通り沿いのどの辺りですか？ |
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| No.11 |
東京の物件なので、神奈川板は違和感あります。
稲城市民は新百合駅前の充実した行政サービスを受けられるのでしょうか？ |
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| No.12 |
行政は東京都のほうがいいと思います。
新百合ヶ丘の生活圏住宅だし、周辺環境は最高にいいと思います。 |
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| No.13 |
両方のメリットを享受できそうですね。
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| No.14 |
駅から遠い定期借地ってどうなのよ？
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| No.15 |
定借地ってどのような長所と短所があるのでしょうか？
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| No.16 |
こんな駅から遠い定借地はやめた方が良い
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| No.17 |
定借物件は、新築分譲時の提携ローンを除くとローンを取り扱う金融機関が少ないから、
中古になった時の転売は厳しいみたいですよ。イニシャルコストが低いのに飛びつくと、 あとで痛い目にあうかも。 |
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| No.18 |
物件HPは（仮称）のままだけど、住宅情報ナビではイニシア新百合ヶ丘になってますね。
あと、販売開始予定が平成21年4月上旬となってました。 |
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| No.19 |
十二神社の下にモデルルーム作ってますね。
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| No.20 |
↑
既出（>>08で既に書いてますよ） |
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| No.21 |
ここはモリモトと同じで、プロジェクト自体がポシャる可能性が大ですね。
まあ80戸なので影響はさほど大きくなさそうですけど。 |
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| No.22 |
デベが倒産しても販売続けられるのですか？
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| No.23 |
誰か見に行った人いますか？
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| No.24 |
・コスモスイニシア（ジャスダック上場）が債務超過に陥る見通しから、私的整理による事業再生に踏み切ることを公表する（2009/4/27）。
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| No.25 |
見通しではなく債務超過状態。
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| No.27 |
定かではありませんがゴルフ練習場のパターコースだったのでは。
無事竣工出来るか分からないのに今契約する人いるんですかね。 |
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| No.28 |
今契約は確かに怖いですね。他イニシア物件で工事中断してるという話が出てますし。どうしようか考え中です。
物件自体は低層住居で落ち着いた感じなので気に入ってるのですが。 |
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| No.29 |
皆さんは定借期間50年をどうとらえますか？
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| No.30 |
５０年の定期借地については、どのみち５０年も経ったら立替だろうし、生きてるかどうか分からないし、と考えて割り切ろうかなと。
ただ、地代も払い続けること、徒歩１５分と今以上に駅までの距離が長いこと、それにやはりイニシアの今後の状況が気になりますね。建物自体は大変気に入ってるのですが...。 |
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| No.31 |
定期借地権50年なんですね。。。生きていないと思うから、2千万円～3千万円台
の格安っていう条件を全面的に優先して購入？？っていうのもありかもしれませ ん。 ただ、問題点が多いかも。 ・駅から徒歩15分っていうけど、確実に20分はかかるんじゃない？ （交通の利便性悪い） ・イニシア大丈夫？ ・この分譲自体プロジェクト自体がやばいんじゃない？ ・50年の借地権だと子孫に残せない、財産にならない。 でもでも安い。 |
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| No.32 |
ヨボヨボになってから立て替えとかでもめるより、はじめから50年限定で安いほうが私的には断然いいです！でも若い人の場合は微妙な年齢になっちゃいますね。老人ホームでもなく賃貸も借りれないみたいな。
私はもうそこそこの歳なのでイニシア真剣に検討してましたが、きちんとした工事がおこなわれているのか、不具合があったときにきちんとメンテナンスされるのかとか考えるとかえって高くつきそうな気がして買う気にはなれませんね。契約進んでるのかなあ。 |
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| No.33 |
けど、確かに100歳近くだったらいいけど80～90歳代だと微妙だよね。。良く言われるけど、期限近くなってくると修繕費がバカらしくなるだろうし。
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| No.34 |
確か7月から販売開始だったと思いましたが、随分と延びてますね。販売価格もまだ予定価格のままですし。
会社の状況とともにこのプロジェクト自体どうなるか不安ですね。 ＞・駅から徒歩15分っていうけど、確実に20分はかかるんじゃない？ 実際歩いてみましたが、15分ぐらいでしたね。ゆっくり歩いて20分ってとこでしょうか。 迷う要素の多い物件です。。 |
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| No.35 |
自分でも歩いてみました。歩くのが早いせいか駅の改札スタートで１３分くらいでした。
でも疲れますね(;_;)慣れるんでしょうか。 数年後、近所に総合病院ができる予定がるようですが、 救急車の音なんかは気にならない距離だと思いますか？ |
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| No.36 |
価格につられて、少し検討しました。
でも、やっぱり、 定期借地権って、怖いですね。 未知な問題が孕んでいそうで。 現地見学に行った際に、高齢者が多かったのも、 少しテンションを下げた要因でもあります。 高齢者なら、まあ、50年あれば十分かも。 たまたまかもしれませんが。 |
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| No.37 |
購入検討です。
いろいろ・・定期借地やＡＤＲなど問題もありますが・・ 今月中旬にも重要事項説明→契約のようですが でれくらい売れてるんでしょうか？ 電話で聞いた所、 多数の応募があったとか・・・ 本当かどうかわかりませんが 来週あたりMR行ってみようと思います 購入検討、または申し込まれた方の意見を聞かせて下さい |
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| No.38 |
多数の応募って、予告広告では販売戸数１０戸だけだよね。ここでも掟破りの優先販売かな。
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| No.39 |
ここって低価格？
地代入れると他とさほど変わらないよね！ まぁ50年以内にいっちゃう人は関係ないだろうけど １０戸販売なら売れるんじゃない？ 総個数８０くらいだよね 第二期、三期でこのご時世完売するのかな？ 売れないと先に購入した人は不安だろうな |
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| No.40 |
チラシに定期借地権物件と一般の土地付（区分所有）物件の費用比較があったけど、定期借地権のほうに解体積立金と月々の地代が入ってないね。間違えだったらお粗末だし、意図的だったら・・・。
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| No.41 |
数カ月前に一度MR行きました。
MRはオプションばっか入れてて比較にならんかったなぁ だけど内装チープだけど綺麗だし、バルコニー広いし、 値段も安いし（地代の支払い入れると他と一緒かな？）、念願のマイホーム！と思ってたけど、 実際に建つ場所…あそこは稲城市… 新百合にあこがれるのいいけどね、（今もあこがれ…） 実際に新百合の駅から、MS建ってる場所まで歩くとわかるけど、 区と市の境界線で、舗装された道と舗装が荒れた道にくっきりわかれてます（ﾊﾊ） ADRも不安要素だし、イニシアのおかげで多摩市の広いMSに住むことになりました |
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| No.42 |
ＭＲに行ってきました
解体費のことを聞くと、１．５億が事前に管理会社に用意されているとのことで 50年後に足りなければ追加費が発生の可能性ありとのこと まぁ地代入れるとパークシティあたりと値段が変わらないいけど 定期借地が納得であれば良い物件なのなのかもね 私は稲城市でも気にならないけど |
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| No.43 |
解体費を管理会社が用意といっても販売価格に転嫁されてるんでしょう。それを管理会社が管理してるとなるとリスクだな。管理会社が倒産したら、回収できないだろうから住民負担。民間会社の寿命は５０年もないから、ハイリスクかも。
一方、管理会社にとって見れば、解体費を人質にとったようなもので、管理会社を変更されることはないって構図なのかな。うまく考えたものだ。 |
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| No.44 |
管理組合で通帳など管理と言っていましたよ
本当かどうかわかりませんが |
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| No.45 |
真相は重要事項説明と管理業務委託契約（案）を確認ですかね。ここはちょっと普通とは違うようなので、事前に入手して確認しておいた方がいいのかも。
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| No.46 |
解体積立金がないのに解体費用を管理組合で管理するってことは、解体基金って形で入居時に徴収なのかな。管理会社が解体費用を用意するのなら、管理組合に渡すとなると贈与でしょう。
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| No.47 |
9月13日が申し込みだったようですね！
重要事項説明もあったとか・・ どなたか行かれたんでしょうか？ |
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| No.48 |
新百合丘ではなく東京都稲城になるんですね！
この場所は、結構遠いように思えますが本当に徒歩１５分でしょうか？ また治安もあまりよくないと聞きますが、どうですか？確かに夜はコンビニなどのお店も近くになく 少しくらいように思います…。 |
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| No.49 |
日曜にＭＲ行ってきました。
結構、人がいらっしゃいましたよ 歩いてみましたが17～18分でした。 ゆっくり歩いて信号2回待ちました。 駅近寄りは多少暗いですね。 治安はどうなんでしょう？ 取分け悪いようにも思いませんでしたが。 7・11が5分くらいのとこにありましたよ。 結構、押さえが入ってると聞きました |
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| No.50 |
夜中に周辺調査で出向いたら、
近所のコンビニ（多分イニシア新百合に住んだら、常に通いそうな）に、 ガラの悪い兄ちゃんがわんさかいたよ 道路の真ん中で群がり、車で出向いたこっちが避ける始末 （移動する気配全くなしでした…） 正直新百合に住みたかったケド、怖すぎて検討からはずしました 近くにある○○住宅が悪影響ですね。 そんなガラの悪い兄ちゃん達に、もし子供がいて、 我が子と同じ保育園や小・中までも通うなんて考えられませんでした。 |
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| No.51 |
>>50
新百合に住みたいのなら住めばいいのでは？ここ以外にもマンションいっぱいあるし、 別の学区にすればいいのでは？ 大体、夜中のコンビになんて、どこも同じような光景を目にするし。 新百合だからじゃないでしょう。 |
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| No.53 |
正直新百合に住みたいのであれば、もっとしっかり新百合の住宅事情を調べてください。
正直「イニシア新百合ヶ丘」に住みたいってことでしょ…。 |
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| No.54 |
20日に申込しました
完成がたのしみです。 11月中旬の内覧が楽しみ |
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| No.55 |
定期借地扱いなんですね。分譲とはいっても５０年で出ないといけないというのはどうなんでしょうか？
他と比較して確かに安いですが、月々の地代が２万弱を５０年払いと考え、５０年後に失うと考えると悩んでしまいます。 きちんと貯金をしていればいいのでしょうが、、、。 周辺は確かに暗いですね。心配はあります。でも新百合ヶ丘から徒歩圏内なのは魅力ですね。 |
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| No.56 |
定期借地は考え方次第ですね
私の年齢からも９０歳までと考えるとさほど気になりません 50年間の地代を入れると3000万でるくらいになりますよね 最初の額が少なくて済むのはありがたいです 場所は静かな所だし、駅も徒歩圏でほぼフラットなので悪くはないと思います |
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| No.57 |
一応、百歳まで考えておいたほうがいいのでは？
最近は百歳越えが多いので、、、 |
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| No.58 |
もし実際、90歳で退去しなければならなくなった人はどうするんだろ？
老人ホームも入居費用って中古マンションを購入するくらいお金がかかるみたいだし… |
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| No.59 |
定期借地の場合、築４０年とか４０数年とかで手放したくなったらどうなるのでしょうか？ それこそ￥０－でも買い手が付かず、地代と管理費を払い続けなければならないのでしょうか？ 土地だけは地主に返してということはできるのでしょうか？ 相続となった場合には、相続人は放棄しない限り、いらない部屋であっても地代や管理費を払い続けなくてはならないのでしょうか？ 相続人全員が相続放棄してしまうと、その後の扱いは管理組合がかぶることになるのでしょうか？
分かる方がいらっしゃったら、教えてください。 考えれば考えるほどよくわからないのが定期借地です。 |
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| No.60 |
あまり深くは分からないけど、基本的に普通の物件の場合と同じではないでしょうか？つまり、売れなければ当然支払いは続く…中古の定期借地権物件は基本的に買い手がいない(融資する銀行はほとんどない)という点は覚えておいたほうが良いのではないでしょうか。
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| No.61 |
59さん
定期借地権の中古不動産は売れませんよ。 買い手がいないです。 また、不動産を所有する事で生じる、税金、管理費、積立金は永遠に支払い義務があります じゃあどうするか？って、答えは、 自分達が住まなくなったら賃貸経営しかないです。 ただし賃貸は住宅ローンの完済した人だけの特権です。 35年ローンじゃなきゃ買えないような資金計画なら絶対手を出しては駄目です。 完済目標は10年後、100歩譲って15年です。 あと近隣の賃貸相場で地代、税金、管理費、積立金を払って 採算が合うのか、すぐに計算してください 近隣の家賃相場が安い地域なら『地獄』を見るので、購入対象から外しましょう！ |
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| No.62 |
まあ、あと50年も生きない年齢の方とかならまた違ったメリットもありますよね。けど、場合によっては老人ホームのほうが良かったりして。
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| No.63 |
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| No.64 |
売れ行きはどうなのでしょうか？
半年前位にMRに行って見たのですが、定期借地がネックでおとしました。 先日、その営業から、マンション探しはどうですか？って探りの電話が入りました。 適当にあしらったのですが、とうに見切りをつけたような客にまで電話するくらい 厳しいのか？と思ってしまい、販売状況を聞いたら、かなり好調と。。。 じゃ、なんで電話してくるんだよ。と心の中で突っ込みを入れていました。 |
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| No.65 |
>>67さん
その通りでしょ。新百合だと駅１０分以内でない物件はどこも苦戦して、販売は長期化。それに加えて、ここはデベの破綻。 さっさと売れてれば、こちらの物件はご縁がなかったようですが、他物件はどうですかって勧誘のはず。 |
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| No.66 |
63さん
大嘘をついたらいかんでしょ？ 今日発売の東洋経済ではPER19.89、表面利回り5%ですよ PER馬鹿高いじゃないですか 投資用不動産として採算合わないラインです |
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| No.67 |
ひばりヶ丘にも東京建物の定期借地物件出てました。
トレンドなんだろうか。。。 |
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| No.68 |
表面価格を抑えることで売ろうというデベ側の戦略だろう。
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| No.69 |
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| No.70 |
借地借家法の改正でしょう。
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| No.71 |
定期借地。流行っているのでしょうか？
まだまだ歴史は浅く、実際に定期を迎えたマンションがないという 事例がない分、不安や懸念は残りますね。 方や、 リノベーションで古いマンションを有効活用している事例が多くなって、トレンドはそっちでは？ これからの時代、人口減少により、古いマンションが数多く出てくることを考えると。 |
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| No.72 |
これって地代１万５千円前後を毎月払うの？
地代15,000円 修繕7,000円 管理13,000円 駐車7,000円 ローンの他に毎月４万円以上、駅から徒歩２０分かバス。 それで７０平米以下。 で、借地５０年だからイザ売る時は それなりに低い金額でしか売れないし。 買うのに勇気いるね、この物件。 |
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| No.73 |
３０００万円の部屋で、ローン以外に月の支払が約５万円ｘ５０年間毎月。
で、最終的には確実に資産ゼロ。 加えて駅から直線距離計算で１５分、バス停から４分も。 私には無理、あり得ない物件。これなら賃貸の方がはるかに有利。 |
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| No.74 |
このマンションを賃貸と考えると、単純計算で月１０万円の家賃っていうことだね。
それを５０年契約。 しかも、合計家賃の半分３０００万円は即金で支払い。 ん～、カンベンして下さい。 |
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| No.75 |
こんな糞物件
買うのに要るのは勇気じゃなくて狂気ですよ |
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| No.76 |
実際にこの物件、売れてるのかなぁ？
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| No.77 |
このマンション地上3階地下2階建って何？
自分の住所が「---地価２階」ってなるの？ 地上3階地下2階建って違法建築逃れに使われる方法じゃないの？ |
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| No.78 |
公式サイトを見ると、「前払い地代」と「その後５０年間の地代」とが同じ程度に解説している図が掲載されています。毎月の地代が１５，０００円前後払うことになっていますが、前払いをせずに毎月払うと、単純計算（利息は考慮しない）すると、毎月３万も払うことになるのですね。ということは年間３６万、１０年で３６０万、５０年では１８００万円もしてしまいます（前払いを除けば９００万円）。
第一種低層住宅地域で、容積率が１００％ぐらいみたい（確認していませんが、敷地面積と建築延床面積からの推定）なので駅から近くない割に高いのでしょう（専有面積分まるまる地代がかかってしまう）。 地代がもっと安いか、いっそうのこと定期借地でなく普通に売ってくれた方がよい物件な気もしますがいかがでしょうか？ |
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| No.79 |
将来的な事を考えれば考える程あり得ない物件です。買っちゃった人いるのかな？
地獄への片道切符ですよ。 内装とかはリフォームで変えられけど、立地は変えようがないです。 もっと好立地で定借なら分かるが、中古で売ろうなんて間違っても考えない事です。 駅からの距離、定借、ランニングコストの高さ、中古じゃローン付くのはフラットか頭金をかなり入れた優良属性者のみ…入居後1年で分譲値の4分の3以下のラインは固く、年数が経つほど底無しです。 まさしく負の資産。 永住予定者のみ購入してよいのでは… |
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| No.81 |
不動産でここまでメリットを感じない物件もまた珍しいですね。お年寄りでもまだ老人ホームのほうが良いかも。
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| No.82 |
>77さん
私もそれを質問したところ、斜面を利用して建てていて、中庭より上が1階と見なされるらしいです。 住所は部屋番号だから、地下（地価？）とはつかないのでは？ それにしても、こちらの投稿は批判的なものばかりですね。 永住前提、遺産としても考えていない購入者の私としては、不安が増えるばかりです… 私はペット可だしリビング広いから、気に入って決めました。ガンバレ！イニシア |
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| No.83 |
経営再建中のイニシアで定借という資産性の劣る物件なのに
あまり安くないのが気にかかりますね。新百合ヶ丘というのも実質名前だけだし。 |
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| No.84 |
３０００万円を固定３５年ローンで月約１１万円、
土地代、駐車場、その他維持費で５万円。 合計毎月１６万円。 これで資産はゼロ、しかも駅から徒歩圏外、転売困難、 ムリっす、私にはムリっす。 |
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| No.85 |
82さん
今からでも遅くないです。止めた方が良いです。 リビング広くてペット可の物件は他にもあります。 ここじゃなきゃいけない他の理由が『新築』『予算に合う』だけなら、本当に止めた方が良いです。 永住と決めていても、人生何があるか分からないです。その時に『何とか売却してローン完済出来る→移住』と、『売るにはローン残債を大きく下回る→移住出来ない』では全然違います。その土地に縛られるのです。この立地なので『じゃあ賃貸に出して…』なんて考えは甘い話です。賃貸は駅近が基本です。 『この場所じゃなきゃいけない！』という要素があれば、止めません。 そうで無ければネガと言われようと考え直す事をオススメします。 |
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| No.86 |
>>77
低層住居専用地域はもともと戸建てを想定した地域なので、容積率の制限がきつくて、普通にマンションを建てるとペイしませんが、建築基準法に容積率の地下室不算入ってルールがあって、斜面地だと地盤面よりも下の住戸分について、丸々広いマンションを建てることができるのです。地下室マンションについては、条例とその動向を確認しておいたほうが無難です。 |
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| No.87 |
このマンション、現在の価格で定期借地じゃなくてもパスです。
自分の家に帰るのにエレベーターで「Ｂ２」とか押すのって、、、、 |
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| No.88 |
>>85さん
アドバイス有難うございます。 もう少し慎重に考えてみようと思いました。 確かに『新築』『予算（ローン2千万円）』で合っていたのも、決め手でしたので。 新百合ヶ丘にそれらの条件で定期借地じゃないマンションってこれから現れると思われますか（徒歩15分は検討課題として）？ |
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| No.89 |
新百合ヶ丘・平尾ってそんなに高いエリアではないですよね。
まして駅から地図上の直線で１５分（実質２０分位？）ともなれば。 このマンションに限りませんが売れ残れば最終的には数百万円～１千万円(?) 値引きしてでも売ることになるのでしょう。 駐車場（高い）６３台が埋まらなければ、修繕費用に跳ね返ってくるし。 定価で買うのは不安すぎます。 |
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| No.90 |
説明会では、売れなかった部屋は賃貸にするようなことを言ってました。
だから、1千万円も値引きしてまで売らないのでは？ （素人なので、不動産の仕組みはよくわかりませんが） |
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| No.91 |
賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。平気でそういう説明する営業って大丈夫かな。
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| No.92 |
>>90
新百合ヶ丘は供給過多気味だから今は賃貸も厳しい おまけにイニシアは、住民に無断で値下げして訴訟寸前にまでなったことがある（イニシア塚口とか） 経営状態厳しい所の口約束なんて全くアテにならんよ |
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| No.93 |
そういうものなのでしょうか？初めてのマンション購入なので、そういうものなんだと思っていました。
ちなみに、説明会というのは、抽選後の契約会の際に説明してました。 「平気で」というか、きちんと席に座って3時間かけていろいろ説明してました。 あれも営業さん？なのでしょうか？もっと土地とか契約に関わる立場の方かと思いました。 あまり辛口のコメントは正直ヘコミそうになってますが、こちらで、親切心で書いている方のコメントは重要視して読んでいます。 本当に契約を取りやめるか決断をしなければならないかもしれません。いろいろアドバイスお願いします。 （例えば、なんで「賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。」なのでしょうか？その理由も教えて頂けると理解できるのですが。ビギナーですみません。） |
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| No.94 |
分譲マンション賃貸化のトラブルとは？
http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20080913A/?NLV=NL000733-5... 重要事項説明をした人なら宅建主任の資格者だから、こういうことに詳しいはずなのにな。 |
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| No.95 |
マンション購入って、多くの人は一生に一度のこと。そこに付け込むデベもいる。ちゃんと勉強しないとね。
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| No.96 |
>>94さん
ありがとうございます。読んできました。 ナルホド。確かにそういったトラブルや意識の差はあるかもしれませんね。 読んで初めて、「そういうトラブルは私もイヤかも。」と判りました。 聞いた後は、「賃貸になるまで待てばよかったかなぁ」とも思いましたが、気に入った色調の部屋タイプが残ってるとはいえないと思い、決心したのですが。 ところで、また初歩的な言葉がわからないのですが、「デペ」ついでに「ＰＥＲ」って何でしょうか？ 「ＭＲ」がモデルルームだっていうのは何とかわかったのですが。 （すみませんっっ。契約後にこのサイトを知って読んだので、不安とわからないことだらけなんです<m(__)m>） |
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| No.97 |
デベ：デベロッパーの略
PER：Price Earnings Ratio。株の用語なんだけど、転用して不動産の投資指標にも用いられます。 もしかしてモデルルーム行くのも初めてだったのかな。最初の物件が気に入ったとしても、比較のために数件見てから判断するのが鉄則なんだけどな。 |
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| No.98 |
解説ありがとうございました。_(._.)_
どこかに「ＰＥＲ高いよ」というコメントがあったのですが、つまり「高い」のは良いっていうことなんですね。 わかってちょっとうれしいです。 確かに、初めてのＭＲがイニシア新百合ヶ丘です。 「善は急げとか、思い立ったが吉日」という勢いで週末に賃貸マンションをを見た後にイニシアに足を伸ばしたものの、初めてのＭＲにすぐ気に入ってしまい、なぜか他に（次に）気に入ったのがイニシア南町田で… マンション選びってもしかしてすごく体力必要なんですね。 確かにマンションのお値段自体は予算ラインなのですが、他に月々3～4万円掛かるようなのが、今後心配です。 住人の駐車場ぐらいた無料～7千円程度にしてくれるとよかったのですが。 |
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| No.99 |
借地５０年って微妙です。
５０年後に自分が死んでればいいけど、３５歳の女性なら５割の 確率でまだ生きてます。 ヨボヨボになって強制退去だってありうる。 それに、最後の１０年位はどうせ壊すからと修繕はせずにマンションがボロボロの まま生活したり、５０年後が迫ると管理費・修繕費滞納だって考えられる。 入居者は解体し更地での返却義務があるでしょうから、更なる出費もないとは言えない。 定期借地はまだ不透明が部分が多い。 販売業者は５０年前の口約束なんて守りません、販売業者以外の意見を聞いて 契約は慎重にすべきかと。 |
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| No.100 | ||
| No.101 |
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| No.102 |
一番安い部屋は２４００万円、６２平米（狭い）、地下２階（たぶん）。
これを仮にフルローン３５年固定３％で毎月92,000円。 維持費（駐車場込）で毎月40,000円。 最安の場所で毎月１３万円の支払い。 同じ１３万円の支払で、３４００万円の戸建を買うのはいかがでしょう？ |
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| No.103 |
お若いの、定借物件だけはやめなはれ。
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| No.104 |
このマンションで３６００万円の部屋だとローンとは別に管理費など毎月の支払いが55,000円。
この５５,０００円は５０年間の支払い義務がある、、計３,３００万円、、、払えるかなあ？ |
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| No.105 |
皆さまのアドバイスありがとうごさいます。（ちょっと辛口もありましたが）
新築という条件は外して、同じ条件で似たようなマンションがないか探してみます。 内覧会の日程連絡も決てしまったし、断るなら早く決めなくては。 天候が良かったからでしょうか、考えていた日より、1週間早くなってました。 |
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| No.106 |
契約済みということだったとしたら、手付金放棄を覚悟したのかな？
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| No.107 |
手付金放棄とは何でしょうか？
皆さんの「やめた方がいいですよ」というご意見ってそういうことになるってことでしょうか？ 自分から契約を取り消したいと言った場合には、手付金は返ってこない？！ |
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| No.108 |
えっ、契約書に書いてあること読まずに署名押印しちゃったの？
買主側の自己都合による解約は、手付金放棄。 |
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| No.109 | ||
| No.110 |
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| No.111 |
きっと管理規約の内容も１％も理解できないのでしょうね。
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| No.112 |
>>100
PERって単に分譲相場と賃貸相場の比をあらわすものであって、デベのボッタクリ度がわかるものではない。PERは郊外物件は高く、都心物件は低い傾向にあるから、あなたの論理だと都心物件は良心的価格ってことになる。 |
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| No.113 |
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| No.114 |
パークシティ新百合ヶ丘とかも三千万円台とか結構あったんじゃない？
距離的にも同じでしょう。管理費とか月々の支払いは圧倒的に安いとおもう。 ディスポーザや食洗機や食器棚も標準でついてるだろうし、まあ手付金三百万円ぐらいですか？ 諦めても、五十年後も残るし安心ですよ。 他にも同じような物件は探すと結構ありますよ。 |
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| No.115 |
パークシティ新百合ヶ丘とは比較対象にはならないでしょう。格が違います。
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| No.116 |
別に購入対象になると思うけど。
マスターアリーナとかとは遠いけどパークシティなら価格的には近いんじゃない？ |
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| No.117 |
イニシアは破綻処理中で、売るためには何でもありの状況。良心なんて期待しちゃだめ。
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| No.118 |
自力で再生が極めて難しいような会社とマンション契約
する気になれない。 今日の株価は５５円。 仮に完全にイニシアが潰れて欠陥があった場合は、、、？ |
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| No.119 |
悪質ネガだな。瑕疵担保責任履行法を勉強してから書き込んでね。
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| No.120 |
>>119
いちいち法律を勉強しないと書き込みも出来ないのか、、、 何の為の掲示板だよ？ ちょうといい、教えてもらおう。契約したマンション販売業者が潰れた 場合、すでに払った金はどうなるんだ？No.119は法律を把握してるんだろ。 |
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| No.121 |
118さんの言うとおり。
この会社相手に何千万もの買い物しろなんて拷問じゃないですか。 どんなバカがそんなことするのだろうか？ 顔が見てみたい。 |
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| No.122 |
ちょいと皆さん言い過ぎよ。
そもそもなんで五十年なんだろ。 地主さんの意向なの？ 更地にして返せなんて、なんと環境に悪いやり方なんでしょう。 ドシロウトな考え方でごめんなさいね。 |
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| No.123 |
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| No.124 |
無知なネガが沸いてきたね。
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| No.125 |
瑕疵担保責任履行法って、常識と言っていいくらい普通のことだと思うけど。
そんなことも知らないでマンション買う人がいるのが、正直びっくり。 手付の話も常識でしょうに。 |
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| No.126 |
でも、手付金放棄知らない契約者もいたよね。イニシア物件の検討者ってこのレベル。だから、入居後はトラブルも絶えない。
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| No.127 |
定期借地のマンションもリノベーションのマンションも土地の有効活用の仕方が違うだけじゃないの？？
住みたいとこに住めばいいんだよ！ |
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| No.128 |
>住みたいとこに住めばいいんだよ！
引っ越す時に売れなきゃ困るだろ |
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| No.129 |
↑
正しい（笑） リノベーションは利便性の良い立地だからこそ、築古でも価値が出る。 立地悪いリノベーション物件って…ヤバいでしょ？ 定期借地もまたしかり。 |
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| No.130 |
立地悪いリノベーション…ハックルベリーの家みたいになりそう。
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| No.131 |
これは完全にババ抜き物件だと思うね。
中古で売れる？、中古でこの物件を買う場合に銀行はローンを ｏｋするだろうか？ しかも維持費が駐車場も入れると５万円でしょ、 ヤバイ、ヤバイ。 |
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| No.132 |
本当に売れると考えて計画したのでしょうか？
どう考えても売れる要素がありません。いっそのこと、全部賃貸にしたほうがいいのでは？ |
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| No.133 |
ここまで落とし穴感がある物件はそうそうないですね。こんなのマンションズとかに一緒に載せていいのだろうか？全く別物としか考えられませんが。所得の低い若者が引っ掛からない事を願います。
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| No.134 |
このマンションに２０年住んで売ろうとしても、定期借地だから残り３０年で解体。
かなり安くないと売れないね。 |
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| No.135 |
私ＭＲ行きました！地代が高いのは気になりましたが、管理費、修繕の説明は良く理解できましたよ。どう納得するかの問題だと思いました。かなりネガな意見ばかりの中、大変恐縮ではありますが…
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| No.136 |
…で、135さんは買われるのですか？
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| No.137 |
135さん買ってみて！
チャレンジャーだよ！！凄いよ！！！ …俺はどう考えてもパス。 あそこに永住、移転不可はあり得ないし。 |
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| No.138 |
No.１３５さんは４０歳以上？
約４０歳以下なら定期借地が終了して死ぬ間際に引越しなんて パターンが考えられますよ。 しかもこの不動産の価値は当然 ゼロか、最悪解体費用の出費だって考えられる。 加えて駅まで徒歩圏外、バス停までも４分。 あと、高い駐車場代が7,000～10,000円で６３台の計算、 これって駐車場が埋まらないと積立金や解体費用が不足するの でしょう。 |
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| No.139 |
物件自体以外にも気をつけないといけないことがあります。
定期借地権のマンションはローンが借りられないところもありますので、ご注意を。 例えば、ソニー銀行の住宅ローンは定期借地には貸してくれません。 こういうところにも落とし穴があります。 つくづく、難しい物件ということがわかりますね。 |
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| No.140 |
>139
なるほど！ とりあえず今この物件を買う時は販売業者の提携している金融機関などで ローンは組める（たぶん？）けど、買ったら最後もう簡単には売れない物件っていうことですね。 中古でこの物件を買う立場になれば、定期借地の期限はあるし、ローンは組めないし、 それでいて管理費などは一人前に取るし、、、 本当に買う人いるのかなあ？ |
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| No.141 |
家賃１２万円として、土地代、管理費等の固定費が５万ならば、差し引き７万。
７万×１２ヶ月×３０年＝２５２０万。 ２５００万円の物件を買っても、３０年以上住めばプラスになるのでは？ 売るときに値段が付かなくとも損はしないのでは？ 固定資産税等はかからないし。家賃の場合の更新料や値上げも考えなくてもよい。 このシミュレーションは正しいのならば、この物件も有りかと。 |
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| No.142 |
ローンで買う場合は金利が掛かるので。
仮にローン２５００万円を2.6％固定で３０年返済だと毎月１０万円。 これにこのマンションの維持費約５万円を加えると毎月１５万円ｘ３０年間。 現実として資産にならなず、売りづらい物件に月１５万円の支出。 そしてローン完済後も毎月約５万円の維持費は必要。 計算上、毎月１５万円返済なら３７００万円の戸建が買える。 |
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| No.143 |
このマンションちょっとおかしいと思いませんか？
土地代は毎月私たちが払うんですよね。と、いうことは建物代のみの値段のはず。 それなのに６６平米、２５００万円も。 比較例として「ヴェレーナ青梅新町」、７５平米１７００万円。これで定期借地で はなく土地代込。 どー考えても変だ。 |
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| No.144 |
不動産の事を全く知らない？低所得者向けの危険物件なのでは。車でも、ローンが組めれば金利なんて何も考えないで組む人とか実際いるし… 不景気なこの時期だけに危険な物件だ…
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| No.145 |
この会社、来週９日に決済が発表されます。
ちなみに株価は５２円とお買い得？です。 やっぱ、販売業者の業績も気になりますね。 |
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| No.146 |
１４１さんへ
半年前まであなたと同様のシュミレーションだったよ でも辞めた、あの僻地で、あの建物だけで２５００万～、 これからもまだまだ定期借地じゃないマンション３０００万以下出てくるよー |
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| No.147 |
>>146さん
仰るとおり。ここに拘るメリットがないですね。 シティタワー品川のように、メジャーな駅のすぐそばとか、期間が７２年なら買うメリットあるけど、 川崎の片田舎で駅から遠く、周りの環境も今ひとつ。期間も５０年のこの物件の価値って？？？ がつきます。 |
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| No.154 |
昨日の日曜日、内覧会だったみたいですね。
行った方、感想を教えて下さい。 |
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| No.155 |
本当にこのマンションを買う人いるのかなあ？
多少値引きされても買わないのでは、、。 |
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| No.156 |
内覧会行ってきました。
チラシ（グリーンの夕暮れ？）とも違い、抜けるような空と周囲の景観が違和感なくマンションに溶け込み、良い雰囲気を醸し出していました。 マンション自体も外回りも丁寧に作られていました。 購入者は、多数の物件を検討し、定期借地権を気にされているいるこちらの方々というより、外国に住んでいた方（しかも2組以上いるみたい!?）のような土地勘や定期借地権を気にしない方のような気がしました。 （駐車場のナンバーが、沖縄、栃木、福島…私も驚きました） 販売中の部屋もいくつか見せて頂きましたが、部屋によっては、レイアウトに少し思案するような感じを受けました。 （食事中に玄関を開けられると、ダイニングテーブルがまず目先にありそうな…） 東棟の日照だけはどうなるのか少し気になりますが、全体的には素敵なマンションでした。 |
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| No.158 |
157さん
定期借地権については、散々ネガな会話がされています。 そちらをお読みになり、できればネガな会話や語気の荒い文章で蒸し返して欲しくないと願います。 |
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| No.159 |
定期借地権って、そんなに気にしなくて良いと思いますが、
50年も先のことだから、今すぐに考えなくても・・・ その頃、どぉなってるか分らないしね。 販売は聞くところ順調のようですよ。 半数は契約済だとか。 |
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| No.160 |
計画じゃ、今月竣工でしょう？
半分しか売れてないのに順調って？ 業者の方ですか？ 大量売れ残りが正しいですよね？ |
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| No.161 |
購入検討中でモデルルームに行ったら
内覧会もやったと聞きました。 残りも半数くらいだと言っていましたよ。 言い方を変えれば、たしかに大量売れ残りですね。 |
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| No.162 |
部屋数の４０％は地下室というのも斬新だと思います。
夏は涼しそうだし、、、、 |
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| No.163 |
あの〜、表記上であって見た目は地下ではありませんでしたよ。（エレベーターの表示も1Fからでした。）
エントランスが丘の中間に位置しているから、エントランスから見ると2Fからは下になりますが、1Fの部屋から庭をみると普通に地上が見えてました。 敢えて言うなら、エントランスから入ったとき、階段を使わないのが2Fになるのは、少し不思議な感じでしたが。 |
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| No.164 |
この時代、竣工までに完売出来るのは駅前物件等ごく一部でしょう。
竣工から一年以内に完売すれば普通では。 新築は着工を絞ってるから、そろそろ完売時期が早まってくるかもしれないけどね。 |
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| No.166 |
ラテン系のノリっていうのが笑えました。
数千万の買い物を軽いノリで買えるような人はそう多くないのと思いますが。。。 売れれば良いですね。営業担当も大変だぁ。 |
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| No.167 |
半数も売れたのなら上出来でしょう。本当なら。
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| No.168 |
新百合だと、駅近物件で無い限り、販売が好調な時期でさえ完成在庫になってましたからね。最近では駅近のプライムでさえ完成在庫。それにここは販売開始時期にイニシアのADR申請という実質破綻もあったし。
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| No.169 |
ADRは関係ないでしょう。ADRで債権者が存続OKだしたんだから。
イニシア物件は何かあると、この件を持ち出す輩が多いですね。 |
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| No.170 |
実際にマンションを買う側は気になるよ。
販売業者が実質破綻かどうかって。 |
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| No.171 |
イニシア新百合ヶ丘のブログに最近取った画像がアップされてました。
ADRの事や定期借地権とか不安材料かもしれませんが、マンションは「リーズナブルで質の良い」イニシアの長所がでているのではないでしょうか？ 携帯からの投稿でPC版のリンクがわかりませんが、PCで見ている方は見てみてはいかがでしょうか。 |
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| No.172 |
定期借地をリーズナブルと捉えるなら業者と利害が一致していいんじゃないですか？本当に普通の物件がこの程度の内容でこの金額なら皆ハッピーなんですけどね。…私の場合はいくら安くてもほぼ一生売れない物件は買わないですけど。
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| No.173 |
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| No.174 |
この先５０年間引越しの予定なし、って言う人はいいかもしれないけど
そんな人いるのかな？ そもそもこの物件の価格って定期借地じゃなくとも安いとは言えないような 気がする。土地代で毎月15,000円以上取られるし。 |
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| No.175 |
いましたよ。(^^;)定年後って言ってた方が。ずっと海外に住んでいたとか。
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| No.176 |
いろいろな考えがあって良いと思いますが、期限まであと少しになった定期借地物件ってどんな感じなんでしょうね？住んでる人もあまりいないんでしょうかねぇ？
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| No.177 |
>期限まであと少しになった定期借地物件ってどんな感じ、、
かなり荒れるでしょうね。 だって、後１０年で解体となれば修繕なんてやらないし、管理費を 払わない人は出るだろうし、超格安で貸せばそれなりの人が入居するし。 結果として解体費用はないし、、、いわゆる一つのスラム化マンション っていう可能性もありますね。 |
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| No.178 |
入居者が土地代を払うのだから、本来はタダのはずの駐車場代が
バカ高い（7,000円～10,000円）。 このお金は管理会社が貰って しまうのか？ 積立金にまわされる（普通はこれ）のなら、この駐車場代が入らなければ 修繕計画は悪化することになる。 解体費用だって無くなるじゃん。 |
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| No.179 |
>>178
本来タダって、定借でないマンションでも有料のところが多いよ（維持費もかかるから、受益者負担という考え。駐車場無料だと、維持費は管理費から持ち出しなので、駐車場を使用しない人が損する）。 駐車場使用料は管理組合の収入。独立会計として、駐車場の維持管理、修繕のためだけに使う場合と、管理組合の一般会計に組み入れるケースがあるけど、後者が一般的。後者の場合は、駐車場もマンションの１資産という扱いで、駐車場の修繕も修繕積立金でまかなう。 管理会社への支払いとかを含めて管理計画を確認すれば分かるよ。 |
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| No.180 |
いずれにしても定借物件にしては高いね。
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| No.181 |
>No.179
周辺の駐車場の相場と比べての話、本来は無料なのに普通の月極料金と同じは高すぎ。 実際、駐車場タダなんてマンションは例外。 結局、この駐車場が全て契約されないと積立金などが不足する計算なのでしょう。 |
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| No.182 |
販売業者は、この３連休が勝負！ って感じかな？
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| No.183 |
なん戸売れてんの？
竣工してるみたいだけど |
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| No.184 |
定借だし、駅から遠いし・・・
難しいだろうね |
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| No.185 |
逆にこれを買う人って何者？
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| No.186 |
50年賃貸と思えばいいんじゃない？家賃考えればそう悪くなさそう
建物も低層階でよさそう♪ 7割くらいはうまってるそうよ あとはどれくらい残るかな？ |
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| No.187 |
各種税金、管理費、修繕積立金、地代が毎月毎年継続的に出費で出てくのに
賃貸より安いわけないですよ（笑)上記費用のうち賃貸で払うのは、管理費まで。 しかも賃貸なら10年サイクルで引越しすれば常に設備新しいが、 20年過ぎたマンションなんて内装＆設備ボロボロだろ、そこから30年住むなんて無理。拷問ですか？ 快適に住むならマンションは20年サイクルでフルリフォーム必要。ファミリータイプのフルリフォームは1000万円超えます。 ランニングコストが、ぜんぜんわかってないんじゃないですか。 【一部テキストを編集しました。管理人】 |
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| No.188 |
ＭＲ行きましたがここはとても良い物件でしたよ
長期の地代や管理費、修繕費計画をみせてもらいましたが 40代過ぎた方にはおすすめです 40年からは修繕費も抑えらていますし、解体費もある程度もう管理組合に預けれてるようなので！ まぁ先のことは物価や景気にもよるのでしょうが 前の方がおっしゃるほど悪い物件ではないと思います。 まだ日本での定期借地は浅いので考えの古い方には拒絶されるでしょうけど |
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| No.189 |
考えが古いとか新しいとかじゃないでしょう。
定借でも売れているものは売れているんだから。 単にこの物件が人気がないのでしょう。 そんなに良い物件ならこんなところで早く買えばいいのに。 ある程度ってどの程度？ そもそも40年から修繕費が抑えられているってことは、もう修繕はしませんってことでしょう？ そんなボロボロのマンションに老後を過ごすのは嫌だな。 |
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| No.190 |
187さんに同意。
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| No.191 |
先々々先々々先々々週号の情報にられは８０戸中第１期分として３戸、第２期分として５戸が販売中。
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| No.192 |
期数が増えるたびに売れ残りが続いていることを公にしてるんだよね。
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| No.193 |
少々駅から遠いかな？
百合ヶ丘3丁目の高台で、高級住宅街に位置するパークシティも穴場かも。 周辺環境のステイタスがすばらしい。 |
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| No.194 |
パークシティだって駅から遠いよ。
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| No.195 |
193の地元の古老はここにも出現してたかの…なんでそんなにパークシティを売りたいの？皆さん、地元の古老は要注意です。詳しくはパークシティの掲示板を見てください。
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| No.196 |
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| No.197 |
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| No.198 |
安いけど、ここはないな!!
定期借地権は、考えが古いかもしれないが、不安だらけだよ！ |
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| No.199 |
地元のバリバリ古老はパークシティのマンションギャラリーにいる販売員で○○さんです。
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| No.200 |
どうして知ってるの？
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