イニシア新百合ヶ丘

[匿名さん]

都内の物件ですが、最寄駅は新百合ヶ丘です。
施主はコスモスイニシア

所在地　：東京都稲城市平尾2丁目13番（地番）
交通　　：小田急線「新百合ヶ丘」駅北口より徒歩15分
　　　　　小田急線「新百合ヶ丘」駅南口よりバス6分「下平尾」バス停下車徒歩4分
総戸数　：80戸
構造　　：鉄筋コンクリート造　地上3階地下2階建
敷地面積：6,163.02m2
竣工時期：平成21年11月予定
入居時期：平成21年12月予定

(仮称)新百合ヶ丘プロジェクトＨＰ↓
http://www.shinyuri-oka.jp/

駅までは比較的フラットで付近は緑豊かな環境です。
みなさんこの物件どう思われますか？

【管理人です。正式物件名が決まりましたのでタイトルを変更しました。2009.08.05】

[86: 匿名さん]

>>77

低層住居専用地域はもともと戸建てを想定した地域なので、容積率の制限がきつくて、普通にマンションを建てるとペイしませんが、建築基準法に容積率の地下室不算入ってルールがあって、斜面地だと地盤面よりも下の住戸分について、丸々広いマンションを建てることができるのです。地下室マンションについては、条例とその動向を確認しておいたほうが無難です。

[87: 匿名さん]

このマンション、現在の価格で定期借地じゃなくてもパスです。

自分の家に帰るのにエレベーターで「Ｂ２」とか押すのって、、、、

[88: 匿名]

>>85さん

アドバイス有難うございます。
もう少し慎重に考えてみようと思いました。

確かに『新築』『予算（ローン2千万円）』で合っていたのも、決め手でしたので。

新百合ヶ丘にそれらの条件で定期借地じゃないマンションってこれから現れると思われますか（徒歩15分は検討課題として）？

[89: 匿名さん]

新百合ヶ丘・平尾ってそんなに高いエリアではないですよね。
まして駅から地図上の直線で１５分（実質２０分位？）ともなれば。

このマンションに限りませんが売れ残れば最終的には数百万円～１千万円(?)
値引きしてでも売ることになるのでしょう。

駐車場（高い）６３台が埋まらなければ、修繕費用に跳ね返ってくるし。

定価で買うのは不安すぎます。

[90: 匿名]

説明会では、売れなかった部屋は賃貸にするようなことを言ってました。
だから、1千万円も値引きしてまで売らないのでは？
（素人なので、不動産の仕組みはよくわかりませんが）

[91: 匿名さん]

賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。平気でそういう説明する営業って大丈夫かな。

[92: 匿名さん]

>>90
新百合ヶ丘は供給過多気味だから今は賃貸も厳しい
おまけにイニシアは、住民に無断で値下げして訴訟寸前にまでなったことがある（イニシア塚口とか）
経営状態厳しい所の口約束なんて全くアテにならんよ

[93: 匿名さん]

そういうものなのでしょうか？初めてのマンション購入なので、そういうものなんだと思っていました。

ちなみに、説明会というのは、抽選後の契約会の際に説明してました。
「平気で」というか、きちんと席に座って3時間かけていろいろ説明してました。
あれも営業さん？なのでしょうか？もっと土地とか契約に関わる立場の方かと思いました。

あまり辛口のコメントは正直ヘコミそうになってますが、こちらで、親切心で書いている方のコメントは重要視して読んでいます。
本当に契約を取りやめるか決断をしなければならないかもしれません。いろいろアドバイスお願いします。

（例えば、なんで「賃貸は、居住目的の購入者にとってはデメリットなだけ。」なのでしょうか？その理由も教えて頂けると理解できるのですが。ビギナーですみません。）

[94: 匿名さん]

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？

http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20080913A/?NLV=NL000733-5...

重要事項説明をした人なら宅建主任の資格者だから、こういうことに詳しいはずなのにな。

[95: 匿名さん]

マンション購入って、多くの人は一生に一度のこと。そこに付け込むデベもいる。ちゃんと勉強しないとね。

[96: 匿名さん]

>>94さん

ありがとうございます。読んできました。
ナルホド。確かにそういったトラブルや意識の差はあるかもしれませんね。

読んで初めて、「そういうトラブルは私もイヤかも。」と判りました。

聞いた後は、「賃貸になるまで待てばよかったかなぁ」とも思いましたが、気に入った色調の部屋タイプが残ってるとはいえないと思い、決心したのですが。

ところで、また初歩的な言葉がわからないのですが、「デペ」ついでに「ＰＥＲ」って何でしょうか？
「ＭＲ」がモデルルームだっていうのは何とかわかったのですが。
（すみませんっっ。契約後にこのサイトを知って読んだので、不安とわからないことだらけなんです<m(__)m>）

[97: 匿名さん]

デベ：デベロッパーの略
PER：Price Earnings Ratio。株の用語なんだけど、転用して不動産の投資指標にも用いられます。

もしかしてモデルルーム行くのも初めてだったのかな。最初の物件が気に入ったとしても、比較のために数件見てから判断するのが鉄則なんだけどな。

[98: 匿名さん]

解説ありがとうございました。_(._.)_
どこかに「ＰＥＲ高いよ」というコメントがあったのですが、つまり「高い」のは良いっていうことなんですね。
わかってちょっとうれしいです。

確かに、初めてのＭＲがイニシア新百合ヶ丘です。
「善は急げとか、思い立ったが吉日」という勢いで週末に賃貸マンションをを見た後にイニシアに足を伸ばしたものの、初めてのＭＲにすぐ気に入ってしまい、なぜか他に（次に）気に入ったのがイニシア南町田で…

マンション選びってもしかしてすごく体力必要なんですね。

確かにマンションのお値段自体は予算ラインなのですが、他に月々3～4万円掛かるようなのが、今後心配です。
住人の駐車場ぐらいた無料～7千円程度にしてくれるとよかったのですが。

[99: 匿名さん]

借地５０年って微妙です。
５０年後に自分が死んでればいいけど、３５歳の女性なら５割の
確率でまだ生きてます。　ヨボヨボになって強制退去だってありうる。

それに、最後の１０年位はどうせ壊すからと修繕はせずにマンションがボロボロの
まま生活したり、５０年後が迫ると管理費・修繕費滞納だって考えられる。
入居者は解体し更地での返却義務があるでしょうから、更なる出費もないとは言えない。

定期借地はまだ不透明が部分が多い。
販売業者は５０年前の口約束なんて守りません、販売業者以外の意見を聞いて
契約は慎重にすべきかと。

[100: 匿名はん]

>>98さん

>>66のことを言ってるんだろうけど
PER馬鹿高い=超糞物件って事ですよ

PERとは簡単に言うと『買った値段の元を取るまでに何年かかるの？』という事です

だから数字が大きければ大きいほどボッタクリ価格=超糞物件です

[101: 他物件契約者]

>100
言い方かなり悪いですね。
ただし、その通りです。
一軒目で契約するのは、悪いことではないですが、御本人の審美眼が無かったと言うことで｡

[102: 匿名さん]

一番安い部屋は２４００万円、６２平米（狭い）、地下２階（たぶん）。
これを仮にフルローン３５年固定３％で毎月92,000円。
維持費（駐車場込）で毎月40,000円。
最安の場所で毎月１３万円の支払い。

同じ１３万円の支払で、３４００万円の戸建を買うのはいかがでしょう？

[103: 老人]

お若いの、定借物件だけはやめなはれ。

[104: 匿名さん]

このマンションで３６００万円の部屋だとローンとは別に管理費など毎月の支払いが55,000円。
この５５,０００円は５０年間の支払い義務がある、、計３,３００万円、、、払えるかなあ？

[105: 匿名さん]

皆さまのアドバイスありがとうごさいます。（ちょっと辛口もありましたが）
新築という条件は外して、同じ条件で似たようなマンションがないか探してみます。

内覧会の日程連絡も決てしまったし、断るなら早く決めなくては。
天候が良かったからでしょうか、考えていた日より、1週間早くなってました。