青葉山手台クローバーヒルズ （旧：青葉山手台プロジェクト 旧々：クローバーヒルズ）

[匿名さん]

青葉山手台プロジェクトについての情報を希望しています。

所在地：神奈川県横浜市青葉区奈良4丁目2-1、2-2、3-1（地番）
交通：東急田園都市線 「こどもの国」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.40平米～90.98平米
売主：タカラレーベン
物件URL：http://www.leben.co.jp/search/aoba/index.html
施工会社：馬淵建設
管理会社：長谷工ニッケンコミュニティ

[759: 匿名さん]

え？
東京電力じゃない？

[760: 匿名さん]

マンション敷地内の変電施設までは東京電力で、変電施設から各住戸は別の電力会社になっていた。
だから各住戸は東京電力との契約にはならないという説明だった。（月に５００円位安くなるからという説明）
変電施設以降で故障が発生したら東京電力は一切タッチしないという話し。
車庫のシャッターが停電で閉まったままになっても、翌日にマイナー電力会社が修理に来るまで車の出入りはできないはず。

[761: 匿名さん]

15戸で1年間よくのりきりましたね
今迄の膨大な積立不足は誰がどの
ように穴埋めするんだろ？

[762: ご近所さん]

修繕積立金などはタカラレーベンが負担しているのでしょうね。
早目に売り切るために思い切った価格設定を期待したいです！
そしたらセカンドハウスとして考えてもいいかな。。。

[763: 匿名さん]

>>763
タカラレーベンが負担？
ソースは？

[764: 匿名さん]

タカラレーベンが負担するが販売額に上乗せされるので結局購入者負担という事になる。

[765: 匿名さん]

>>763
>>764

区分所有法で管理費、修繕積立金は区分所有者が負担することになってるのですよ。未販売住戸の持ち主は売主。

販売価格に転嫁はできないだろうから、その分も含めて、買い叩いて入手したんじゃないかな。

[766: 匿名さん]

>>765
て事は、法的には転嫁では無くても累計未払管理費を見越した販売価格を設定しますよね売主は。ボランティアじゃありませんからね。最終的な販売価格に割高感が出なけれはいいのですが。

[767: 匿名さん]

タカラが売主になるまでの空白期間もタカラが負担するの？タカラが負担するのはタカラが一括購入して正式に売主になってからでしょう。空白期間分は住民負担では？

[768: 匿名さん]

何だか価格が高くなりそうですね。
今週末には正式価格が発表ですか？

[769: 匿名さん]

>767

タカラが購入するまでは、もとの売主であるアゼルに負担義務がある。アゼルが未払いだったら、売買時にタカラがアゼルの債務を清算しなければならない。当然、未払い分をタカラが負担したなら、タカラはそれ以上に買い叩いて購入してるはず。ただそれだけの話。

売主じゃなくても、管理費、修繕積立金未納の住民がバックれたら、同様に法的な手続きをして回収する。そういうこと知らずにマンション購入しようと思ってるんだ。すごいな。

[770: 匿名さん]

あっ、そうだ。再販になるから、竣工後１年経ってなくても中古扱いだよ。

[771: 匿名さん]

>>769

>タカラはそれ以上に買い叩いて購入してるはず。

何で決め付けるのでしょうか？
確かに買い叩いくケースもありますがこの物件は競合他社も多かったと聞いております。破産管財人も一円でも高く買ってくれる企業に売るでしょうからタカラが強引な買い叩きをしたとは考えられません。タカラとて最終的に自社利益につながればいいわけで破産管財人の管理下にある叩いても金が出てこない会社から利益を得るのと金を持っている購入希望者から利益を得るのかどちらが良いのか企業概念から考えれば自白の名ですけどね。

[772: 匿名さん]

なお中古だからとて極端に安く販売するのは先住民とのトラブルの元にもなるでしょうからタカラも設定価格には相当気を使うでしょうね。

ともあれ買主に負担がたらいまわされないことを願います。

[773: 匿名さん]

タカラは他の再販買い取り事業では相当な利益を挙げてることが
既に決算開示から明らかになってますから、無理な価格設定にはしないでしょうね。
破産済み物件なので相当な買い叩きでここを入手してるでしょうし。

[774: 匿名さん]

>>767
>そういうこと知らずにマンション購入しようと思ってるんだ。すごいな。

倒産会社の長期間放置された空き家率9割の再販マンションを検討する経験なんて普通ありませんからね。
マーケットからも倒産のシグナルは容易にキャッチ出来ましたし、あなた様の言うそういうことは知らなくてもいいことなんですよ普通。

むしろこんなケースの経験豊富なあなた様のほうが余程すごいと思いますけどね。

[775: 匿名さん]

>>770
>あっ、そうだ。再販になるから、竣工後１年経ってなくても中古扱いだよ。

そうなんですか!?知りませんでした。
この間、再販（売主が倒産して変わった）物件を見に行ったときに
営業マンから
『販売住戸に人が一度でも住んでいた場合は中古物件になりますが、未入居の住戸がある場合は新築扱いになるんですよ』って言ってたような…。

770さんがいうように、再販＝中古なんですか!?

[776: 匿名さん]

実態は未入居だから中古として販売してくれたほうが割安感が出て良いと思うのです。

[777: 匿名さん]

新築として安く売った方が売りやすいと思います。

[778: 匿名さん]

>>774

倒産物件に詳しいわけではないですよ。修繕積立金、管理費を負担するのは誰か、未払い分はどのように清算するのかを考えれば分かることです。どんなマンションでも、未払いはでてくるものだから、割と身近な問題です。

[779: 購入検討中さん]

この物件の売れ行きはどんな感じでしょうか？

[780: 匿名さん]

倒産による未回収債権と単なる未払いを同じに考えてるようだが大きな間違い

[781: ご近所さん]

売れ行きいいみたいですね。マンション通るたびお客さんがいますよ。

[782: 匿名さん]

未払いは債権じゃなくて債務だよ。

[783: 匿名さん]

まだ販売開始してないみたいですよ。
再販価格が楽しみだから見学に行ってみようかな。

[784: 匿名さん]

>>781
業者乙

[785: 匿名さん]

>>781
数少ない入居者 乙
必死なのはわかるがガセはいかん

[786: 物件比較中さん]

この周辺は、自然があり・子育て環境にはいいと思いました。　実際はどうですか

[787: 匿名さん]

>>786
良い点
自然がある
スーパーが近い
歩道が広い

悪い点
交通が不便
高電圧鉄塔隣接
暴走族 ヤンキーが多い(治安心配)
人が少なく閑散

[788: 匿名さん]

肝心要の建物や構造、内装グレードは？
直天井•直床はネタですよね？！

[789: サラリーマンさん]

リセールはお買い得な場合が多いよね？

[790: 匿名さん]

安物買いの銭失いの場合もある。
高い買い物でコレは致命傷。

[791: 匿名さん]

そりゃケースバイケースだろうけど、
お得の場合が多いかもね。

[792: 物件比較中さん]

再販物件は既入居者と再販入居者の間で溝ができて入居者間でギクシャクするとのこと。おまけに、最初の頃の再販物件は割安だったが、各社再販ビジネスに参入したので、最近では業者の購入価格が上がり物件価格もお買い得じゃない。皆さんくれぐれもご注意を。

[793: 匿名さん]

入居後の住民関係は盲点でした。
再販価格が安いと質の悪い入居者が増える。
高いとコストパフォーマンスが悪い。
ベストプライスで再販して欲しい。

[794: 匿名さん]

再販物件はリセールバリューが悪い場合が多い。売るときに買い叩かれるのは困る。市場原理だから仕方ないか。クルマに例えると不人気車の不人気色が高く売れないのと一緒。この物件の場合、建物にコストをかけていないから直床直天井なわけで高耐久性とは言い難い。ポイントは何を重視するかだ。自然が多く公園もあるので子育ては良い。が、不良が多く思春期の子供がいる場合は悪の道に引き込まれないか、学校でイジメられないか不安。健康を気にするなら鉄塔問題は詳細にリサーチすべきだ。この物件ならではのオンリーワンの魅力は何か？きちんと整理し合格点であれば魅力的なマンションとなるだろう。

[795: 匿名さん]

私のマンションプロファイル分析の結論は次の通り。

{通勤とは無縁で現役引退し子供も独立した夫婦で都心生活から安らぎを求め近所の土地を借りて家庭菜園で余生を過ごしたい。老齢で体もフル回転は無理なので買い物は近場で便利なのは必須。ヤンキー問題とも無縁。鉄塔も余生逆算で現役世代ほど影響はすくない。}

このような人には向いている。買い。

[796: 匿名さん]

売れてなかった理由は、前の売主の倒産懸念の影響じゃないの？
大きな買い物なんだから、そのようなところからは不安で買えないでしょ。

[797: 匿名さん]

駅近なのに通勤の便が非常に悪いのが致命傷では？

[798: 匿名はん]

全く売れなかった実績を持つ倒産物件の上に、
本数の少ない『こどもの国線』乗換えがネックだ。
しかも東急と名乗りながら別料金なので割高な交通費も長い年月では家計に響く。
長津田駅でこの値段なら買っても良いかも。

[799: 匿名さん]

長津田駅降りたことあります？ターミナル駅とは思えないほど古びて何もないですよ。

[800: 匿名さん]

長津田駅は再開発の計画があるので、これから変わっていくかもしれませんね。
そうだとしても、こどもの国には住みたくないかな。。。

[801: 匿名さん]

ひがむのはやめていただきたい。
青葉区に低所得者は住めません。
セレブリティと無縁な民は価格
が安い埼玉へ足を運ぶべし。

[802: 匿名さん]

最寄り駅が『こどもの国』のセレブリティ…ぷっ

[803: 匿名さん]

近くにこどもの国という名のテーマパークが在るだけ。
アドレスは横浜市青葉区奈良。
砕玉や血歯より遥かにマシ。
ダイソーのバックとエルメスのバック。
服もバックも住所もブランドはそれなりに大事。

青葉区出身世田谷区民

[804: 物件比較中さん]

倒産物件でしかも交通の便が悪いけど、
激安だったらとちょっと期待して調べてみた。

割安感は全くないし、
最悪なのは駐車場が平置駐車場がわずか１３台で機械式が９７台ということ。
機械式は使い勝手が悪いとは聞いていたが、
ネットで検索したら、悲惨な状況に驚いた。
皆さんも、この物件を検討するならネットで機械式駐車場について
検索してみたほうが良いですよ。
http://www.asano-mansion.jp/category/1299716.html
http://www.nishinippon.co.jp/nnp/lifestyle/topics/20090608/20090608_00...

[805: 匿名さん]

機械式もイタズラや盗難のリスクが減るとかメリットもありますよ。
あとは平置式より駐車料金が安いぐらいかな。

[806: 匿名さん]

早く価格を公表してくれないかな？
MRに行って予算外だったら時間の無駄だし。

[807: 買い換え検討中]

＞機械式もイタズラや盗難のリスクが減るとかメリットもありますよ。
上の車からオイルなど液体が落ちてきて汚れます。
地下の車が大雨のとき水没する事故も発生しています。
車がなくても水没すると機械の修理が必要です。

＞あとは平置式より駐車料金が安いぐらいかな。
平置き駐車場は管理組合の収入源ですが、
機械式は不便だからと料金を安くすると、
膨大なメンテナンス費を管理費か修繕積立金で引き当てることになるし、
独立採算として高い料金を設定すると借り手がいなくなります。
マンションの住民にとっては、ないほうがよっぽどましな厄介物です。
かといって、撤去工事も膨大な費用がかかります。

[808: 匿名さん]

長津田の再開発マンション、設計・施工は鹿島に決まったみたいだね。

[809: 匿名さん]

803はもしかして歯茎か？

[810: 匿名さん]

歯茎は世田谷出身青葉区住民でしょう。
稀少な住民の声をもっと聞かせてほしい。
生の声が何より参考になるのだから。
ところで販売価格はいくらくらいなのですか？
検討に値する物件です。

[811: 匿名さん]

803
テーマパークと言えば聞こえはいいが旧帝国日本軍の爆弾製造工場だから。今も爆弾の残骸や兵器製造家屋が残っているし子供を遊ばすには些か抵抗がある。

[812: 匿名さん]

交通の不便と意見あるが考え方によっては解決できる。
こどもの国線をバスと捉える。さすれば最寄駅は長津田バス10分、バス停徒歩5分と考えればよいわけで。単線電車は実質バス同等以下の利便性だし、最寄駅が長津田であればターミナル駅だし魅力的だ。

[813: 匿名さん]

>>812
すごい脳内だ。斬新な発想だ(笑)
でも大きな決断する時はポジティブシンキングはいいことかもしれない。

[814: 匿名さん]

長津田からバス便と考えると価格が高過ぎないでしょうか？

[815: 匿名さん]

機械式でも上下昇降式ならまだ良いがメリーゴーランド式は利便性とコスト面で致命的です。
この物件はそれ以外にも複雑な方式を採用してますから稼働率を上げないと大変なことになります。

[816: 買い換え検討中]

再販物件だからお買い得かなと思いチェックしましたが、
この掲示板を最初から読んでみると
・電気は東京電力じゃ無い
・目の前は暴走族通り
・裏は高圧送電線
・直床・直天井
・交通不便なこどもの国線
・何もない駅前
・利便性が悪く膨大な維持費がかかる機械式駐車場
などなど、 １１０戸で入居者が１５戸なのも納得
多少安くても、全く買う気がしません。
タカラの営業マンさん。おもいきって９８０万円均一でどうですか。

[817: 匿名さん]

980では原価割れですよ。
タカラレーベンも商売ですから取得価格考慮しても3000以上になるのではと予想します。
青葉区は一応高級住宅街なのですから。長津田の物件が個人的には気になります。

[818: 匿名さん]

980万均一は既入居者にとってもメリットだ。空家を減らすことが最重要使命なのだから。

[819: 匿名さん]

価格発表を待ち望んでいるのですが、２３日まで事前案内会があるみたいですね。
いつになったら売り出すのやら。。。来年か？

[820: 匿名さん]

既に事前案内に行った人いますか？

[821: 匿名さん]

青葉区が高級の意味がわからね。
地名ブランドは町名に付くのであって広義の区名に由来しないよ。
例えば大田区の場合田園調布は高級でも糀谷は違います。

こどもの国がセレブとかの発言は聞いてるこちらが恥ずかしくなるわ
セレブとか関係なしに気に入れば買えばいい。

[822: 匿名さん]

地元民だがここは横浜の秘境と揶揄される僻地だから電車も車もアクセスが悪い。住めばわかりますが。色々な考えありますが地元民的にはここで3000万とかあり得ないかと。

[823: 匿名さん]

セレブ発言は歯茎乙

[824: 匿名さん]

横浜青葉に住めるなんて羨ましい

埼玉千葉は論外

神奈川も川崎横浜以外は田舎

東京も23区以外は田舎

お買得価格で横浜セレブになれる

あなたが羨ましい

[825: 匿名さん]

交通利便性・高圧電線被害・建物のスペック・修繕費未収リスク・倒産前入居住民との溝を思慮すると中間グレードの居室で2200万が購入判断の目安ですかね。

[826: 匿名さん]

天皇ご一家「こどもの国」訪問 したって。

[827: 匿名さん]

販売開始予定がまた延びて１２月下旬になっていますね。
いつまでたっても価格を公表しないのは何故でしょう？
タカラレーベンに不信感を感じてしまいます。

[828: 匿名さん]

商売ですから少しでも高く売れる時期をみはからってるのでしょう。来年4月までは新築扱いですから。

[829: 物件比較中さん]

このデフレを考えると１日でも早く完売したいはずです。
それでも、価格も決まらず販売開始が遅れているのはこんな感じかな。
1)倒産デベが苦し紛れに手抜き工事したことがわかり、対応を検討中。
2)再販の成功で各社が参入したため高値で買取り。
　利益を確保した価格設定では売れそうにないので、赤字覚悟の価格にするか思案中。
3)このままじゃ全く売れそうにないので、リニューアルして改めて高値で販売を検討中。

[830: 匿名さん]

モデルルーム行きました。
事前に来たお客の属性の良い人（２回目に源泉徴収票持参）には、すでに価格発表していますよ～！！
しかも優先分譲もしています。
属性アウトの人は、初回でさようならの様でしたよ。。。
何だか人見て売ってるような感じ・・・でした。

>>No.822 さん
確かに近くのURの賃貸価格相場をみると、この物件は、3000万台でも考えますよね～。

[831: 匿名さん]

こっそり売らずに正々堂々と売りましょうよ。タカラレーベンさん！
９０平米の部屋が３０００万円台なら確かに安いと思います。

[832: 匿名さん]

>>９０平米の部屋が３０００万円台なら確かに安いと思います。

前の売主アゼルの時は、９０平米のお部屋は、６０００万円台だった様です。
倒産物件の再販でも９０平米が３０００万円台は流石に無いのでは？と思いますが、物件的には３０００万円台でも立地＆仕様など見ると微妙だと思われます。

[833: 匿名さん]

販売開始は、現在の物件概要によると今週末みたいですね。
価格発表は、早期に事前案内会に来場した人向けの、優先案内なのでしょう。

今週末もモデルルーム営業なんて、タカラレーベンさん、頑張りますね。

[834: 匿名さん]

私はクローバーヒルズのすぐ近くに住んでいるものですが、悪い情報ばかりが多いようですね！
先日、家内が説明会に行って見てきたみたいです。室内は申し分ないようですし、外観もきれいですよ。
もともとの値段設定が高すぎるから売れないだけなんですね。この辺のマンションや一戸建ての値段を考えたら
高すぎですよ！私なんか住みなれているから安かったら是非購入したいところです。
取り合えず週末にでも一度行ってみようかなと思っています。２３日から価格公表はしているようですから！
よくここが僻地とおっしゃる方もいますが、渋谷、横浜ぐらいなら通勤全然問題ないと思いますよ。
ただ、土日の最終電車の時間が早いですがね。
駐車場だって都心のマンションは機械式の方が多いし、ここだけじゃありませんからね！

[835: 匿名さん]

> よくここが僻地とおっしゃる方もいますが、渋谷、横浜ぐらいなら通勤全然問題ないと思いますよ。
> ただ、土日の最終電車の時間が早いですがね。

平日でも最終電車が早いです。せめて田園都市線の急行の最終までは運行してくれないと、仕事や飲み会などで遅くなったら長津田からタクシーです。

[836: 匿名さん]

価格は最低ランクの部屋でも3500くらいだね。
この地域の１戸建ての相場が3800前後というのを考えるとマンション大好きな人しか買わないように思えてきた。
１戸建てなら上階からの足音は聞こえないし下の階への音の気遣いも要らない。
それを踏まえてこの物件ってどうなの？
直床・直天井で3500～ってありなのかな？

[837: 匿名さん]

最低価格が３５００万だとあまり安くなってませんね。長期戦の構えなのかな？
アウトレット物件なので、利幅を減らして短期で売りさばいたほうがいいと思いますが。

[838: 物件比較中さん]

ネットの記事によると、
再販の成功で各社が再販ビジネスに参入し、
前のように再販用物件を安く買い叩いて仕入れることができなくなったとのこと。

一瞬の景気回復の中、多くのデベと競って高値で買取ったら、景気の２番底到来で超デフレ進行。

設備、環境など全てが２流で、しかも倒産デベの手抜き工事の恐れがある物件なのに、
割安価格を設定できず、値段だけが普通の新築マンションじゃ、ＭＲにも行く気がしないな。

[839: 匿名さん]

>>834

>駐車場だって都心のマンションは機械式の方が多いし、ここだけじゃありませんからね！

このマンションの機械式の種類は複数に及ぶ。上下昇降式ならまだマシだかメリーゴーランドやそれ以上にランニングコストがかかる方式も採用している。しかも稼働率が致命的。都内のマンションは機械式でコストがかかっても大半が割安な上下昇降式だし稼働率も高く駐車料金も高いので維持できる。このマンションで月額二万払えますか？このようにこのマンション特有の事情を考慮すれば単純に都内のマンションと比較するのはナンセンスであることに気付くであろう。

[840: 匿名さん]

販売開始予定が１月上旬にまたまたまたまた延びました。
最初は１１月下旬の予定でしたっけ？延々と続くのかな？

[841: 匿名さん]

３５００万円って、アルゼが倒産寸前に出てた最終値段じゃない？
今もその値段で売ってるの？
それじゃ売れないの当然！

[842: 匿名さん]

今はアルゼが最初に作った価格表（４０００～６０００万円）を使って「安くしました」と言っている。

[843: 匿名さん]

アゼル＝○
アルゼ＝パチスロメーカー

[844: 匿名さん]

クレーマー達がギャアギャア騒いでいるが価格は適正だとおもう。値下げ期待だかなんだか知らんがこの場所で3000万とかあり得ないから。

[845: 匿名さん]

ここより都心へのアクセスがいいイニシア南町田が３０００万前後で販売しているので、最低価格が３５００万というのは割安感はないですよ。少なくとも最低価格を３０００万ぐらいまで下げる必要があると思います。

[846: 匿名さん]

アクセスだけが価格要因ではなかろう。
高級住宅地は交通の便が悪い所も多い。
住宅地の質でみた場合、南町田は騒音
や排気ガスは激しく子供の国のほうが
住宅地としては格段に上。

何でも当てはまることだが、
安かろう悪かろうてこと。

[847: 匿名さん]

確かに
世田谷深沢、大田区山王、目黒区八雲、逗子披露山、横浜山手
住宅地として評価の高い所は交通アクセスが比較的に悪い所が多いな。

住所ブランドとして横浜青葉はステイタス性がある。
この物件は駅近、スーパー近なので4000で妥当。
駅からバスや徒歩30分とかの戸建と比較するのはスジでは違いもいいところ。

[848: 匿名さん]

むかし奥沢に住んでいたが、暴走族は走り回っていなかった。
暴走族の走り回る環境を高級住宅地だのステイタスだのと社員と思しき者の連投が苦々しい。
4000万円払うのなら近くの玉川学園前の1戸建てのほうが静かで良いと思う。
玉川学園前には多くの芸能人・作家・画家などが住んでいたという事実がある。
この物件の近くにはそのようなものは無い。
なにせ造成するまでは草が生えていた空き地で、人も住んでいなかったのだから。
無理やりに高級住宅地呼ばわりするのは無理がある。

とは言ってもこっそりと４０戸も売れている物件であった。
住宅ローンが通りそうな人にだけ価格を公表し、こっそり売るというのはいかがなものか？
タカラレーベンという会社の体質を見たような気がした。

[849: 匿名さん]

こっそり４０戸も売っていたんですね。タカラレーベンの営業力は侮れない。

[850: 匿名さん]

販売開始予定がどんどん延びているのは、新規の客向けの価格公表を伸ばしているからｗ
ローンが通りそうな優良客には、源泉徴収票確認後にどんどん優先枠ですと言って売っています。
なんだかなぁ～な販売方法です。
確かにタカラレーベン恐るべしです。

[851: 匿名さん]

価額じゃないとおもいますよ。　なかなか良い物件でした。

[852: 匿名さん]

敷地内に高圧電線が貫通してる時点で人体への悪影響が懸念され資産価値は大幅に下がる。旧爆弾工場近接環境と暴走族の音を気にしない人は買ってもいい物件だと思います。

[853: 匿名さん]

傍観者からすると南町田もこどもの国も目糞鼻糞。

[854: 匿名さん]

確かに。
陸の孤島を青葉山手台といえば聞こえはイイが都内会社員にとっては不便過ぎる。
マイカー通勤の土木関係者向きかも。

[855: 匿名さん]

この場所で中央林間より高いのは有り得ない。座間あたりの相場観で妥当だと思う。実質の販売は11月から開始されているのにまだ40戸しか売れていない。早くしないと新築としては売れなくなるので年始からはタカラも焦って値下げするはず。そこまでこの物件に固執する価値があると思えるかどうか今一度冷静に考えてそれでも購買欲があるなら早くモデルルームに行くべし。

[856: 匿名さん]

なんかこのスレみてると買えない人が嫌味で書いているようにみえる。
高圧電線が人体に悪影響と書いてあるが、ありえない。さらにRCマンションですよ。
そして中央林間・座間あたりの方が外人が多いし飛行機がうるさいと思います。

[857: 匿名さん]

>>856
かくいうあなたは火消しに必死な住民にみえる。良い事も悪い事も共有するのが掲示板の趣旨ではないですか？ちなみに電磁波は人体に害有る無いは別にしてコンクリートを貫通します。もう少し勉強されてから書き込まれたらいかがでしょうか。

[858: 匿名さん]

>高圧電線が人体に悪影響と書いてあるが、ありえない。

ご存知のようね昨今、世界的な研究で電磁波有害説が有力です。国によっては携帯電話にタバコの有害表示のよう義務付けを検討しているところもあります。そのような中、無害と断定されている根拠は？？