シティタワー麻布十番ってどうですか？【Part2】

[匿名さん]

1000を超えたので次スレをたてました。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43353/

総戸数：528戸
売主：住友
施工：清水、奥村組

【タイトルを変更しました　（仮）麻布十番超高層プロジェクト〜三田小山町東　→　シティタワー麻布十番（2008.6.19 副管理人）】

所在地：東京都港区三田1丁目100番1（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩4分
　　　山手線 「田町」駅 バス9分 「中ノ橋」バス停から 徒歩2分
管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
施工：清水・奥村建設共同企業体

「シティタワー麻布十番」の次スレを立てる

※レスNo.が 950～1,000件に達した場合のみ次スレを立てて下さい

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/azabu/
施工会社：清水、奥村組
管理会社：住友不動産建物サービス　

[45: 匿名さん]

夜の首都高走ればわかります

[46: 匿名さん]

あと3~40戸くらいでは？

[47: 匿名さん]

済みません、夜の首都高走ること滅多にないもんですから。

ただ、こういう書き方しているということはやはりまだ売れ残っているということなんですね。

[48: 匿名さん]

まぁね、最近は、ここ買えるくらいの富裕層が減ってきているからね。

[49: 匿名さん]

大金持ちはここを買わない。ちょい金持ちが減ってきているということか。もうちょっと値引きすればいいのにね。

[50: 匿名さん]

物件HPで、割と正確に現在の在庫状況が反映されていると思う。
（自分がMRで勧誘を受けた物件の間取りが、他の人に売れたらすぐに削除されている。）

HPによると、24タイプの間取りが残っている。
残りの部屋で間取りの重複は少ないから、現在残っているのは、30戸弱ではないか？
50㎡台と70㎡台がそれぞれ1戸、あとは全部80㎡以上（90㎡台が中心）

30戸というと多いように感じるが、実際は9割以上が売れたことになる。
あれだけ多数の高額物件をよく売ったものだと思うよ。
これからが大変なんだろうけれど、多少の売れ残りも織り込み済みでは？

[51: 匿名さん]

本当に３０戸なら最終期な気がするけど。

[52: 住まいに詳しい人]

あと130戸は残っているハズだけど
告知なしで販売した住戸もあるの？

[53: 匿名さん]

↑非分譲住戸119戸

[54: 住まいに詳しい人]

>>53
協力者住戸119戸

第１期　売り出し158戸　残36戸
第２期　売り出し130戸　残15戸
第３期以降売り出し予定　95戸

１期２期の残戸数は、7月くらいの数字だろーから割り引くにしても
このスミフの申告にウソがなければ130戸は残っているでしょ

[55: 匿名さん]

なるほど。
ところで、第一期、第二期の売出し戸数って、どこで見れますか？
情弱でスミフ

[56: 匿名さん]

>50
タワマンて普通は同じ間取りの部屋がいくつもあるもんなんだけどね。
ホントに残り３０だったらびっくり。

[57: 匿名さん]

だれか、スミフに聞いて確かめてくれないかなぁ…
聞いたら、「企業秘密」とか言われるのかな？

[58: 住まいに詳しい人]

>>55
有料情報なので一般の方は見られないですね
　
　
あと、ココは「非分譲住戸用倉庫1区画」というのもあるから
３期以降発売予定は95戸から１つ減って94戸でした

ごめんなさい

[59: 匿名さん]

アークの裏のタワマン、販売されるんですね。
ただでさえ、タワマン相場がくずれてきているのに、
大丈夫だろうか。

[60: 匿名さん]

興和と三菱が組んでるやつですか？静かなところですが、高そうですよね。

[61: マンション住民さん]

担当者に聞いたら、思っていたよりも結構売れていました。
お隣の方が少し買いやすい価格なので、売れているそうです。
その差も10戸位でした。

[64: 匿名さん]

かっこいいー！シティタワー有明みたいですね！

[65: 物件比較中さん]

好評分譲中　住友不動産の垂れ幕？が売れてなさを感じさせるんだよね。
あの10戸以上、売れてないんでしょ？

[66: 匿名さん]

ガラスウォールだから、昼間みるとわかりやすいよ
特に南側は、日射が強いせいか、みなさん厳重にカーテンを閉めていらっしゃるので、よくわかる。
南側のほうはほとんど入居済みのようですね。

北側のカドは宣伝用に残しておいて、一番最後の販売になるのかな？
だとしたらセンスが悪すぎるような…

[69: 匿名さん]

残り13戸か…。

[70: 匿名さん]

ネガを釣ろうとするのはやめてください

[71: 匿名さん]

お隣は30戸だそうですよ。嘘か本当かはわかりませんが。

[72: 匿名さん]

これから発売されるマンションで魅力的なものが全くない。
多少割高でしたが、ここを買ってよかったです。

いくら安かろうが、そもそも一定基準を満たしていない
マンションには住みたくありませんからね。

港区でのよい物件は、ここが最後だったのかな。

[73: 匿名さん]

俺は三井にしたけど、確かにこの2棟のタワーは周辺環境も考慮して、港区では一番いいと思うよ。惜しいのは六本木の建設中のタワーかな。

[74: 匿名さん]

そうなんだよね。

やはりマンションは大規模（開発）に勝るものはない。
大規模じゃないと、ランドスケープとかどうしても
しょぼいものになってしまうし。

お近くのパーマンみたいに仕様・グレードを無理矢理
高めて豪華にしても、ランドスケープのしょぼさは
どうにもらないよね。

もう、港区でこのレベルの規模の開発なんて、そうそう
できないのではないかな。

[75: マンション住民さん]

六本木は俗に言う△屋敷。

私の両親は、昔の人なので物凄く嫌がっていました。

サービスなど興味を持って見ていましたが、
敷地図を見てゴミ箱に捨てていました。

[76: 匿名さん]

No.480 by ご近所さん2010-10-12 20:44
ガーデンフォレストは４４７戸の分譲で残２０戸近くまで減っている
ここの近所の竣工済み物件で分譲戸数の近い住友の麻布十番は１００戸近い残戸があるし、麻布十番のパークコートも３０戸以上の残戸がある。最初から４０戸規模の分譲戸数しかないアトラスタワー六本木は完成後半年過ぎて３０戸以上の残戸がある。
ここの売れ残りが売れないって言うのなら、お前ら無職の大好きな所有権物件の在庫はいつ完売するのか答えろよ
逃げるなよクズ

[77: 購入検討中さん]

いやいやいや～～
この２棟のマンションは、やっぱり凄いよ～～

平均金額は１億３０００万だよ～～～
両棟合わせて１０００世帯。

たとえ１００件売れ残っていたって
凄いぜ～～

[78: 匿名さん]

確かにね～。地権者分除くとあわせて750戸くらい？
今どれくらい売れ残っているのかしらないけど、両方で
100戸だとしても、これだけ高額のマンションが、
このご時世にずいぶん売れたもんだ。

[79: 匿名さん]

間取りのパターンを見ると、あと３０戸くらい？

ttp://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/azabu/roomplan.html

[80: 匿名さん]

営業さんの必死さからみて、売り切るまであと２年はかかるな。

[81: 匿名さん]

ttp://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/mita/detail.cgi

あと32戸ですか。大変ですね。

[83: 匿名さん]

この間前通ったとき、マンションの縦方向に垂れ幕が掛かっていて（窓）、どれだけ売れてないんだろう？って思った、、、、

場所は便利でいいけどね

[84: 匿名さん]

実際、掛かってる垂れ幕やらを見てから検討、購入に至った人っているのかね？
すみふはホント容赦ないよな。。。

[85: 匿名さん]

この時代、この価格帯で、これくらい売れてれば上出来じゃないか？
しかもスミフなんだから５年売れなくても何ともないでしょう。
大変なのは中にいる営業くらいじゃん。

[86: 匿名さん]

5年売れないものが5年過ぎてから売れるのだろうか

[87: 匿名さん]

５年落ちを値引きしても誰も文句言わないでしょ

[88: 匿名さん]

これだけの数の売れ残り全部値引きしたら
赤字物件になるだろうから言ってるんだけど

[89: 匿名さん]

もしそうなっても、赤字で困るのはすみふの自業自得。
５年つうと今のＷＣＴくらいかな？

[90: 匿名さん]

入居開始後であれば割引率は様々であっても普通値引くでしょう、、、
どことはいえないけれども実際提示があるんだから。

[91: 匿名さん]

まあ、スミフだって、全部売りきれるとは思っていませんよ。
実は、売れ残っても、スミフの赤字って、たいしたことないんです。
現在5～10％の戸数が残っているとして、5年後は、2～3％でしょうか。
売れ残るは高額物件に偏るから、販売価格ベースでは、5％程度になるかもしれません。
それを3割引で売ったとしても、5％×30％ = 1.5％（たったの）のロスですね。
販促コストと比べたら、たいしたことありません。
はじめから１割、2割安い価格を設定する（あるいは値引きする）より、
そっちのほうが利益を上げられるのです。

[92: 匿名さん]

話は変わりますが、東京タワーが見える側の部屋はよかったです。
ただ、高くて買えそうもありません。

[93: 匿名さん]

>>91
でも最近WCTのアフィ広告かなり出してるよね
スミフもかなりあせってるんじゃないだろうか
実際スミフの財務諸表はたいしたことない訳で
借入レートもせいぜい JGB+60bps前後

[94: 匿名]

憧れの東京タワーが見える高層マンションがほしい。

[95: 匿名さん]

ここは東京タワー側が高速に面しているのがネックだね

[96: 匿名さん]

どうせ窓が開かないし、高速は関係ないんじゃない？
この辺から六本木にかけては基本的に高速が近いから、
それを避けるとなると、ちょっとお高くなりますよ？

[97: 遠くから見える人]

＞95
高速に面してるって、道路を挟んだうえに建物があって、高速はさらに川の上なんだが、ちまたではそれでも面してるっていうのね。

[98: 匿名さん]

まぁ、すぐ近くに高速があることに変わりはないよね。

[99: 匿名]

中国人がお買い上げ

[100: 匿名さん]

イタリア人もお買い上げ！

[101: 匿名さん]

まだかなり売れ残っていると思うよ。
自宅から見えるけど、最上階から5回下の部屋から始まっている　北西角部屋の一番角の窓に張ってある　シ　テ　ィ　タ　ワ　ー　麻　布　十　番　　の文字が、全部、そのままのこってる。。。
あの角部屋が、あの階続きで全部売れ残ってるっていったいどういう売れ行きなんだろうという気がします。

[102: 匿名さん]

北東角部屋は確かにだいぶ残っているみたい。坪単価が高いからかなあ。東京タワーは綺麗だけど、東麻布の街はごちゃごちゃしているよね。

[103: 匿名さん]

自宅(高層階)から東京タワー、六本木ヒルズ、東京ミッドタウン、城山ヒルズ、パークコート麻布十番、シティタワー麻布十番なんかが全部俯瞰で見えるけど、家賃20万円台から借りられるからね。利回り５％としても７０００万円台で買えるから、億単位の金を出して、土地の持分もほとんどないような高層マンションの所有権を交わされる必要性は全く感じないな。景色に飽きれば別の目新しい景観、利便性の賃貸に写ればいいだけだし、ここの景色も、1，2年住んでいれば飽きてくることは否定できないからね。

[104: 匿名さん]

東京タワーはしばらくはサブの電波塔とするらしいけれど、あのイルミネーションはいつまで続くか不安
景色だけでマンションを買っても、それが永遠に続く保障はないよね。。。

[105: 匿名さん]

>103
景色飽きたら引越しとか、そーいうの独身ならではの発想だと思うよ

[106: 匿名さん]

東京タワーを俯瞰で見える・・・
スカイツリー以外無理かと思うのでそちらにお住まいか現場の方なのでしょうか。

[107: 匿名さん]

釣りだかどうだか分かりませんが、
突っ込みどころの多い103の書き込みで、
小盛り上がりといったところでしょうか

[108: 匿名さん]

１０１と１０３は何かのトラップ？

[109: 匿名さん]

いや～１０１の書いてることは通った時自分もそう思ったよ。。。
あれやめた方がいいんじゃないのかな？
すごく安っぽくなる

[110: 匿名さん]

それより最近ネットで麻布の取り上げられ方すごくない？
芸能人とか当たり前だったけど、最近は夜カフェとか夜デリとか超充実！

[111: 匿名さん]

一度麻布に住むと青山とか代官山とか住めなくなるね。恵比寿に住んでた時代が懐かしい。。

[113: 近所をよく知る人]

QOLは麻布十番の圧勝。
青山は見掛け倒しで実用性の薄い土地柄だった。

[114: 匿名さん]

青山より麻布十番の方が上ってことで良いけど、あちこちスレ荒らしまわるのだけはやめてくださいね。

[115: 匿名さん]

そりゃ、下町情緒たっぷりの麻布十番の方が暮らしやすいでしょう。青山に住んでいる人はそんなの求めてないし。
113さんは何がいいたいのかね。

[116: 匿名さん]

相変わらず、北向き角部屋は、夜まっくらだねえ。

[117: 近所をよく知る人]

今日は東京タワー真っ青だね。
異様に綺麗。

[118: 匿名]

スミフは高いまま売れ残りが安く完売より評価されますから

[119: 匿名]

一度「麻布に住むと」なんて書くとまた叩かれますよ。

[120: 匿名さん]

てかここは三田だろう

麻布十番は不便だし

店はガキ向け

[121: 匿名さん]

ここは、麻布が生活圏ですから、麻布でよいのでは？
ちなみに、麻布が人気の理由は、以下のとおりだそうです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

『東京のどこに住むのが幸せか』より、引用

同書によれば、資産価値のある物件の立地条件として、以下の7つをあげている。

①かつて武家屋敷だった街
②もともとは農村だったエリアで、戦前から開発されていた街
③最低でも80年前後以上の歴史がある街
④地域コミュニティが温存され、都市文明に多様性と歴史的な厚みがある街
⑤古代から自然災害（水害や地震）の被害が起こりにくいエリアにある街
⑥パワーエリートやアッパーミドルクラスにとって職住近接が成立している街
⑦利便性だけではなく、教育環境、自然環境、医療環境など都市の基本インフラが総合的に整備されている街

その上で、

「では、そうした都市文明が成立している住宅街とは、具体的にどこなのか。
真っ先に浮かぶのが麻布や広尾の界隈だろう。都心、とくに麻布周辺の不動産の賃料や価格が日本の中（という世界中）で飛びぬけて高いのは、都市文明のすべてが揃っている完璧さの所以である。物価は高いが、麻布や広尾周辺のエリアには資産価値を上げる街の要素のすべてが揃っている」（33頁以下）

「いま、東京でもっとも人気があり資産価値が高い六本木や広尾などは…」（40頁）

などと記載されている。

[122: 匿名さん]

↑麻布を知らない人だね

[123: 匿名]

だから麻布じゃないって

[124: 匿名さん]

①麻布は武家屋敷に関しては大使館近辺のみ
④水害では有名

[125: 匿名さん]

「麻布」とはどこか、は、ここでの議論には馴染みませんね。

[126: 匿名さん]

麻布十番は飲食店も数ばかりで幼稚な店が多くイマイチだしジムもまともな本屋もない

スーパーが充実しているのがよい所だけど、三田だと遠すぎてそのメリットすらない

[127: 匿名]

東京タワーの見えるマンションは人気があるから、どうしても値がはりますね？
景気がよければ完売できる価値ある物件の一つであることは間違いない。
東京タワーの見える他の物件と比較検討する価値はありますね。

[128: 近所をよく知る人]

根付けがねー、高すぎる。

東京タワーが見える物件なんて近隣にいくらでもある中で、
ざっくり、単価が倍程度にものぼるこの物件を、すっ高値で
購入するというのはどうもすっきりしないね。

新築物件は購入した途端に3割価格が下がるのが相場だろうけど
この物件は5割以上の減価ではないかという感覚。

馬鹿を見たくない・・・。

[129: 匿名さん]

根付けってバカ！

[130: 匿名さん]

＞新築物件は購入した途端に3割価格が下がるのが相場だろうけど

そりゃ郊外の話でしょ！

[131: 匿名]

ださい

[132: 匿名さん]

要するに、単に高くて買えなかったと言いたいだけだろうから、
釣られないほうがいいと思うよ。

[133: ご近所さん]

適正価格の5割り増しから倍近く吹っかけられた高値で
買ってあげて、売れなくて青くなってる金持ちデベを
助けてあげる義理なんて、余りないんじゃないかな？

中古が出る時期になれば、どうせ半分程度からのレンジで
どんどん物件が出てくるんだからすっ高値で、本来デベが
被るべき損失を、大して金もない個人（失礼）が補填して
やる必要なんて全くないんじゃないかな？まぁ、場所は
便利な十番の近くという便利な場所ではあるけど土地柄も
あんまりよくない（従って、地価も余り高くない場所に
建っていることはこのすれでも繰り返し出てきているしね。
こんな半端な物件に無駄金使うよりはもちっとパシッとした
いい物件を買うなり借りるなりした方が賢い選択肢なん
じゃないかと思うけどね。

すべてにおいて中途半端な割りに、割高。

これが、この物件の印象です。

[134: 匿名さん]

要するに、１２８で恥かいたから単にハンネかえただけだろうから、
釣られないほうがいいと思うよ

[135: 匿名さん]

たしかに、１２８＝１３３はブレていて、恥ずかしいですね。
このマンションの値付けが高いかどうかは別として、
彼の中古市場の相場観のほうがヤバいですよね。
指摘を受けて修正するのは偉いですが、修正してコレですから…

[136: ご近所さん]

あれれ・・・
一番方角の良い角部屋だけでも、あれだけ売れ残っているというのに、
事実認識が狂っている（というより、意図的に目を瞑っているか、
意図的に事実誤認に持ち込もうとしている）のは、どちらなんでしょうか
ねぇ・・・。消費者は、あほではありませんよ。価値と対比して価格が
割高にすぎる物件はそれだけ引き合いも少なく、この物件のように、
売れ残りだらけ（角部屋の1階飛ばしの恥ずかしい字幕がまだすべてそろっている
状況・・・）ということになります。

どうしてもこの物件にこだわる、という理由は全く見つかりません（これといって
これしかない、という希少性に乏しい）が、仮にこの物件がほしいとしても、
中古物件で出てきてからでも十分でしょう。それまでの間、つなぎとして居住したい
場合でも分譲賃貸が割安な価格でどんどん出てくるので、それでお試しをしながら
じっくりと、価格と条件を考慮しつつ選ぶ・・・ということで全くかまわない
でしょう。

腰を落ち着けて価格がこなれてから買うか買わないかを決めるという、消費者にとって
ごく常識的な対応に反対するのは、既に高値掴みしてしまった方か、業者さんのいずれか
ではないでしょうかね。

[137: 匿名さん]

↑こいつアホだな
中古で値段が大幅に下がると予想していて、
中古でもいいから安く買いたいというのなら、
そうすればいいじゃん
業者さんだって、関係ないし、別に反対しないでしょう

結局自分の予想に自信がないんだろ？

[138: 購入検討中さん]

スミフは、３月末に完売した物件の担当者は値段を安くしすぎたと怒られます。

[139: 匿名さん]

まあ、こんなところでグチグチ言わないで、
予算に合ったマンションを楽しく検討すればいいんじゃない？

[140: 匿名さん]

デベの担当者も夜遅くまで張り付いての営業対策、
ご苦労なこった。

[141: 匿名さん]

困ったときの、「営業」決めつけは、見苦しい
そちらこそ、ご苦労なこった

[142: 匿名さん]

スミフは即完はヘタな値付け、竣工時までに９割、３ヶ月以内に完売がベスト、それ以上の期間の完成在庫は値付けミスだと販売責任者の事業部長が申しておりました。

[143: 匿名さん]

普通はそうかもしれないけど、さすがに
この規模、この価格帯で、3か月以内に完売はあり得ないでしょう

[144: 匿名さん]

今日、このマンションの前を通りかかったが、やはり素晴らしかった。
一長一短はあるが、１階に店舗が入っていないのが良い。
予算的に買えるのなら購入したい。

私的には以下で検討しようかと思っています。
一番：本物件（予算があえば）→　最高
二番：芝のタワー（予算が合わなければ）→　安くて建物はよい。
三番：最近販売された赤坂のタワー　→　予算的には低層階しか無理そう。眺望を捨てられるか悩む。