ヨコハマ オールパークス - YOKOHAMA ALL PARKS ＜ヨコハマ PAR区 project＞ -1-

[購入検討中さん]

横浜オールパークスについて情報お願いします。

横浜市鶴見区尻手1丁目257番外 (川崎-鶴見間 東海道線沿い 西側)
1424戸 (310, 665 & 449)、　H22-3月入居予定

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：京急本線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「尻手」駅 徒歩11分
売主・販売提携〈代理〉：ナイス
事業主・売主：相鉄不動産　セントラル総合開発
販売提携〈代理〉：長谷工アーベスト　相鉄不動産販売
設計・監理：嘉環境建築設計　長谷工コーポレーションエンジニアリング事業部
施工：長谷工コーポレーション

[440: マンコミュファンさん]

思いの外好調なんですね。

以前見学しに行ったときには、「ここは・・・売れ残るだろうな。」と思っていましたが、
私の先見の明が無かったというところですね。

やっぱりあのパーク（今はCGですが）惹かれたり、将来の地震に備えてって所ですかね。

[441: 匿名さん]

一街区で迷ってる方は、二・三街区の西側（十階建）なんてどうでしょうか・・・？
あの方向ですと、スポーツセンター付近から打ち上げられる鶴見川花火大会なんて、バルコニーから
ダイナミックに堪能できそうな感じだとおもいます。わずか３、４０分の間ですが。（富士山も望めるでしょうし・・・）
三街区の南東側（十五階建）は二街区よりも（向かいにマンションがある為）、みなとみらい方面が望めそうな感じがしますね・・・・・。
（騒音が気にならない方限定だと思いますけど。）
ちょっと、考えてしまいます。。

[444: 匿名さん]

>439さん

422です。仮予約おめでとうございます。


花の件は、もちろん本当の契約物件も多数あるわけですから、
希望する物件がうまく空くかどうかは何とも言えないですよね。

私自身の経験からすると、
かなり迷っているときとか、
もう諦めようか・・・という時に、
デベが「なんとかつなぎとめよう」と考え
出してきたように思います。

仮予約している時点で既に「契約有力（見込）客」ですから、
もし仮にダミー契約物件があったとしても
出してこないかもしれないですね。


仮予約の期限ギリギリまで、
「やっぱり希望の部屋が諦められない。
　今仮予約している部屋では契約に迷いがある。
　上の階の部屋で空いている部屋は無いのか？」
と揺さぶってみる、という手もありますが・・・。
（※でもこの掲示板はデベも見ているから、効かないかな。）

[445: マンコミュファンさん]

上の部屋の方が価格が高いのならば、きっと本当に契約が入っているのだと思います。

[446: 匿名さん]

この物件でマンション投資のダイレクトメールが送られてるって・・・。ほとんど賃貸にまわるのか？

[447: 匿名さん]

榊淳二といえば前に見た時は、(ココロコスなど長谷工物件等に対して)ものは悪くないので買い叩きましょう〜が口癖だったが、少しは文明批評方面にシフトしたのかw

[448: 匿名さん]

高いと思っていたが8割完売？ってことは残戸数はどのくらいだろう？

[449: 匿名さん]

>>448
まだ第一（310戸）の8割です。先は長い感じ。

[450: 契約済みさん]

先日契約しました。

鶴見の賃貸物件に住んで５年になる者です。
この物件からもわりと近くに住んでいるので存在は知っていましたが、
現地に行くまでは周辺環境（電車）や、平米数と価格を見比べていて
「ない」なと思っていました。
（他との比較検討用にとりあえず見るつもりで冷やかし程度に行きました。）

しかし自分達が選んだ西棟は電車の音も気にならず、
なによりコンセプトと緑が多い敷地内環境に興味を惹かれました。
やはり狭い感じはありますが、自分達家族にとっての重視するライフスタイルに
会っているので購入を決意しました。

私達夫婦とも販売の仕事をしていますので、
営業の方の話方や仕草には結構チェックが入ります（笑）
販売する方も必死なのは当たり前なのですが、売れ売れではなく、
自分達の要望を第一に考えてくれながら要望に対する色々な提案の変化や、
どんなに小さい質問にもきちんと答えてくれる接客技術に「プロ」を感じました。

大きな買い物をするのですから、気持ちの良い人から
買いたいというのも購入要因のひとつでした。

良いことを書いてデベの人間かと疑われてしまうかもしれませんが、
れっきとした一消費者です。

人によって価値観は違い、どこを重視するか妥協するかは様々ですが、
自分達にとっては良い物件だと思っています。

来年入居までの最後の一年間、今の住居を満喫しながら楽しみにしています。
長々とすみません。。

[451: 物件比較中さん]

ナイスの対応は評価高いようですね。
長谷工施工というと、売り主がすべて長谷工に丸投げしてしまうケースが多いようですが、ナイスなら厳しくチェックしてくれるかな？
内覧ブログ「健さんのマンションアドバイス」を時々見ていますが、ナイス物件は高評価みたいです。
http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200808/article_9.html
（イニシャル表記ですが、これは新百合ヶ丘のナイス物件みたいです）

[452: 契約しました]

今までナイスの物件を3件見てきました。どの物件も建築現場には カメラを回して 現場の様子をモデルルームではテレビ画面で確認でき、購入者にはNet配信してくれるとのこと。
柱の数から細かく確認することが出来ます。
オールパークスは、免震構造な上に 横浜市が税金で出資している物件なのでかなり力をいれているそうです。
横浜市認可保育園もマンションの一階に入りますしね。
私は長年鶴見に住んでいて住みやすい街なので 自分の条件にとっては いい場所にこのマンションができて良かったです。

[453: 匿名さん]

新百合のマンションはナイスにしては高級っぽい仕様が売りだったから力が入っていたのかな。
数年前にできた武蔵小杉のナイス・長谷工マンションは内覧の時点ではあまりいいで出来ではなかったようだし、
町田のマンションも入居後いろいろ管理組合が駄目出しして、やり直し工事をさせてるね。
ここはどうなるか、できあがってからのお楽しみだね。

[454: 匿名さん]

高級マンションだから良いとも限らないんじゃ…
"健さん"見ると、M井のパーク◯◯◯浜◯山では激怒連発…

[455: 匿名さん]

いろんな意見が出るのは分かる。
安っぽいとか、間取りが狭いとか、構造はしっかりしてそうとか。
ただ、この会社は『免震・耐震』などの自社コンセプトを前面に出している点に好意を持てる。

>>452さん
オールパークス、横浜市の出資あり！？
そんなの知らなかったよ。
しかし免震マンションは、今後の需要として大きなものがあると思う。
地震を体感できる機械？（車か何からしい）、乗ったことある人が、免震の効果に驚いて話をしてた。
何千万円もする買い物なんだから、見た目や装備、ネームブランドばかりに頭がいくのは、
やっぱだめだと思うんだけどな。

[457: 匿名さん]

454さん
高級マンションだからいいというのではなく、ナイスとしては高級を意識したマンションだからナイスも力を入れて造ったの
かなということ。
浜田山を買えるようなお金持ちの人は、内覧業者が指摘するような「些細なミス」は気にならないらしいよ。サッシの気密漏れでぴゅーぴゅーすきま風が入っても、配慮のない設計で怪我をしたとしても、すべて札束で解決するんでしょう（笑）。

[458: 物件比較中さん]

だいぶ建物も出来上がってきましたね。

[459: 匿名さん]

全体計画が完成を迎えるのは4年後でしたっけ？

先がながいですよね。

敷地面積と建築面積を見ると、ややゆとりのある敷地ですね。

[460: 購入検討中さん]

税金対策で手頃な物件探しているのですが
一言で言ってこの物件は買いでしょうかね。
ってこんなとこで聞く話じゃないか（汗

しかし、書き込み少ないですね…

[461: 匿名さん]

今週の『マンションズ』、見ていたら…、

“第2期”1街区、と表記されていました。

案外、早めに売れているのだろうか…。

モデルルーム行った人の情報とか見ると、好調そうなことが書いてあったような。

地元企業の販売だから、何だかんだ言っても売れ行きがいいのかもしんないね。

[462: 匿名さん]

ゴクレが新川崎に最近ではあまりない超大型物件を建設するようですが、
ここと比べてどうなのでしょうか？
地域的にも競合するような気がします。

約６・１㌶の敷地に大小１４棟。計画戸数２５００戸。計画人口７５００人で
２０１０年度に本格的に動き出すそうです。

http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p05703.html

[463: 契約済みさん]

462
ミレナリーのMRのあたりですね。
最寄駅は矢向です。かなり駅から遠い感じですが、オールパークスと似たようなマンション群に
なりそうですね。ナイスVSゴクレのガチンコ勝負ですな。

[464: 周辺住民さん]

景観破壊、あるいは迷デザイナーズ長屋の二大巨頭がいよいよ対決ですか。

[465: 匿名さん]

このところの資材の安値で、これから着工するマンション価格は昨年度より１～２割は安くなるという。
それにくらべここの物件は現状でも１割は高い。そろそろ価格改定をして欲しいところだ。

[466: 匿名さん]

ＨＰ見ました。
３月度本決算の見込みが、かなり悪いようですね…。
赤字額が相当大きいと思います。
今までの不動産保有額の見直し？（評価損？）
建築資材系の卸売がメインとは言っても、取り返すのが苦しいのでは？

オールパークスの販売価格にも微妙に関わってくるのでしょうか。
何だか、財閥系以外の物件を検討するのが怖くなってしまいます…。
購入をする側も、現在の景気ではリスク高いですし。

[467: 匿名さん]

数社が共同で販売していますよね、ここは。

各社の持ち分比率ってどのくらいなのでしょうか？

名前順からナイスが第一売主であることは間違い無さそうだが。

[468: 購入検討中さん]

数日後に仮契約を予定しています。

このスレで度々見ましたが、すぐ横のJR踏み切りは開かずの踏み切りで有名らしいですが、実際朝7:00位ですと
どの位開かないんでしょうか？今は唯一それだけが心残りなんです。
　現在住んでいる最寄の駅すぐ横の踏み切りも、なかなか開かないんですが、ラッシュ時でも10分位です。
京浜東北と東海道の上下ですから相当開かないのかなとは思いますが・・・。
　川崎に住んでまして、あの踏み切りの先のうさちゃんマークのお店にはちょくちょく行きますがだいたい昼前しか通った事がないので経験した事がありません。

　ウチは共働きですが、私はチャリンコで、妻はおそらく八丁畷を利用する事になりそうです。乗り換え上JR（尻手）までいくのはかったるい気がします。

[469: 契約済みさん]

468>>
川崎駅通勤してますがラッシュの時は東京行きの東海道線が3分に1本走ってますから8時から9時の間は相当開かないと思いますよ。
東海道線、京浜東北線の下りとのぼりのダイアを普段わたっている時間帯と比べればある程度は予想できるのでは。。
朝7：00の電車もよくのります。8～10分に1本になるのでそう激しくはないと思いますが実際行ってみないとわからないですね。
私はチャリンコで川崎駅（現場から駅の駐輪場まで10分未満）、妻は八丁畷駅を利用する予定です。

[470: 購入検討中さん]

469さん

ありがとうございます。
やっぱり朝夕は相当開かないですよね…。

ただ踏み切りだけで購入を断念はしたくないので、おそらく契約すると思います。
今後、歩道橋とかできるかもしれないですし。

今度ラッシュ時に現場を通ってみます。

[471: 購入検討中さん]

>465さん

資材の価格がマンション価格に占める割合ご存知？？

ここ２～３年以内に販売するマンションの多くは、土地を高い時期に仕入れているので、
そう簡単に値下げできないのでは？？

[472: 購入検討中さん]

>今後、歩道橋とかできるかもしれないですし。

残念ですが、現状の道路幅ではまず歩道橋ができることは無いでしょう。
地下道でもつくってもらいたいところですが
それも予算的にきびしいでしょうね。

[473: 匿名さん]

踏切は車道の部分しか無く歩道の部分が無いですよね。朝、夕方の交通量といいかなり危険です。確かに地下道が出来れば理想なんでしょうけど、野村のマンションの向かいに新築の一戸建てがあるから用地の確保が難しそう。他の周りの建物は道路拡張の為にセットバックされてるのに、あの一戸建ては条件付きの物件なんだろうか？踏切サイドの駐車場と教習所はなんとかなりそうな気もするけど・・・。

[474: 匿名さん]

>>473 さま

おっしゃる通り、あの踏切は解せないですよ～～。
昭和の香りがプンプン漂う設計で、絶対小さいお子さんやお年寄りは渡ってほしくない、最低ランクの踏切だと思っています。
両方向から車が通ると、人の歩く場所がハミ出て線路側に（苦笑）。
これは地域住民に（もちろんデベにも）声を上げてもらって、行政が手を打つべき道路だと思います。

高架道路も地下貫通道路も、相当費用がかかるでしょうが、近くに（これから）住む人間にとっては手を打ってほしい事業。
ウチの近くは、もう５年くらい前に高架道路が建設されて、私鉄の踏切、渋滞が解消されましたよ。
それに慣れっこになると、もう絶対必要な建築物なんですよ。

オールパークスも、売主が共同でいるのだから、何とか地域振興？に一役買ってほしいところですね。
地元密着をアピールするなら、それくらいのことはしないと（笑）。

[476: 匿名さん]

>行政が手を打つべき道路
歩道橋、地下道路ができるかどうかは知りませんが
確か鶴見区の計画にはいっていますよ。着工はだいぶ先だったような気がしますが。

鶴見市場側は歩道橋ありますよね〜
パーク脇の交番から、ゆっくり歩いて８分程度でした。
開かない八丁畷側に行くなら、鶴見市場のほうが近いかも。

[477: 匿名さん]

>>474 さん

レスありがとうございます。もし、改良となれば歩道橋の設置なんか可能性が高い様な気がしますけど・・・。JR側が高架になる可能性は中央線の例をとってもかなり低いでしょうからw 次に可能性が高いのは、やっぱり地下道でしょうね。貨物線が半高架橋になってるので、まず教習所側に迂回する踏切を設置して、現存のトコにトンネルを掘るってｶﾝｼﾞでしょうか？市の境界線でもあるから色々難しいんでしょう。まさしく、あのJRは国境越えですよねww

[478: 匿名さん]

公共の利益といえば、敷地内の一部に交番、自治会館、バス停なんかも設置される様ですけど・・・。

[479: 契約済みさん]

これだけの規模のマンションだから、地下道や歩道橋の資金を事業主が行政に提供して造ってもらえば
いいのにね。販売価格に転嫁しても一戸あたり数百万円で済むハズだから。

[480: 匿名さん]

>>475

この地区は、郊外にある分譲とは違うのだから、
例え財閥系のデベと言えど、行政を動かして周辺の道路（踏切）事情をたやすく変革できるもんではない。
ただ、企業にその『視線』があるかどうかが重要だと思うぞ。

『公共の利益を考える思想があるわけない』ってのは、あなたの偏見。
財閥系を高く買っている志向は分からないでもないが…。
ナイス・相鉄とも、神奈川県内有数の企業であることを認識しないとね。
１千戸を超える大プロジェクトなんだから、
購入するエンドユーザーだけでなく、周辺地域に住まう人々のことも考慮した『視線』は、
ナイス・相鉄ともあると思うけどな。

[481: 近所をよく知る人]

>>480さん
同意します。

[483: 匿名さん]

＞購入するエンドユーザーだけでなく、周辺地域に住まう人々のことも考慮した『視線』
町田のマンション紛争を見るとナイスにはそんな視線はなさそう・・・

[484: マンコミュファンさん]

まぁ周辺住民や環境に、完全に配慮して建設できるマンションって、
なかなか難しいものだけどな。
そして購入者の完全な満足をもらえるマンションってのも、果たして…。

川崎？になるのか知らないけど、新百合丘のノブレスってとこ、
住民板の評判スレ、結構いいんだよ（笑）
場所がいいのかな。
それとも仕様が（他のところより）いいのかな？

オールパークス周辺は、道路事情は悪いし、地味そうな土地柄。
うまく地域の活性化につながるといいね。

[485: 匿名さん]

そりゃ戦前から市街化してた地域の再開発と、なにもないところに開発した新百合ヶ丘では、比較することはできないよ。
すでに密集している地域の再開発は難しいよね。

[487: 契約済みさん]

ホタルの森なんかよりも人間様の方が大事じゃん。

[488: 匿名さん]

本当だね。みんなホタルの森なんかより人間様が重要なんだよね。
緑あふれた場所を壊してマンション建てて、そこのマンション住民は周りに緑が多い良い環境だ！ って有り難がってるんだもんな。
ＥＣＯだ環境だと騒ぐやからほど、自然環境壊して有り難がってるんだよ。
人間って自分勝手で、不思議な生き物だねぇ。 そんなもんだけど。

すでに壊してしまった場所を再利用する方がよほどいいよ。できれば植林などしながらね。

[489: 匿名さん]

大規模マンション、ましてやここは超が付く程の大規模、
良くも悪くも周辺環境を一変させるかも知れないですね。