ヨコハマ オールパークス - YOKOHAMA ALL PARKS ＜ヨコハマ PAR区 project＞ -1-

[購入検討中さん]

横浜オールパークスについて情報お願いします。

横浜市鶴見区尻手1丁目257番外 (川崎-鶴見間 東海道線沿い 西側)
1424戸 (310, 665 & 449)、　H22-3月入居予定

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：京急本線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「尻手」駅 徒歩11分
売主・販売提携〈代理〉：ナイス
事業主・売主：相鉄不動産　セントラル総合開発
販売提携〈代理〉：長谷工アーベスト　相鉄不動産販売
設計・監理：嘉環境建築設計　長谷工コーポレーションエンジニアリング事業部
施工：長谷工コーポレーション

[421: 匿名さん]

>420

そんなこともない様な‥

[422: 匿名さん]

410です。


・花を付けていて、
　万一「本当に契約しているのですか？」と突っ込まれたら、
　「契約見込」または「（優先）商談中」の方なんです、
　て言えば問題ないでしょう。

　まあその部屋の契約書を他人が見ることはできないのだから、
　実際には知りようがないですけどね。


・「販売機会の損失」にはなりませんね。
　もし9割売れている段階で未契約の部屋に花をつけてたら
　販売機会の損失が起こるかもしれませんが、
　前半でそれは起こりにくいでしょう。
　お客様にとって検討できる部屋は他にもたくさんあるし。

　わざわざモデルルームに来て、希望も伝えずに帰るお客様は少ないでしょう。
　お客様の希望と本気度さえつかめれば、
　それに近いタイプの部屋＝「ダミー契約物件」を放出すれば良いのですから。

　デベだって考えてますから、
　ちゃんと販売数・時期に応じて戦術は使い分けますよ。


・蛇足ですが、最後の売れ残り数戸が
　いつのまにか「急遽キャンセル物件発生！　最終○戸」てなってることを
　何度か見たことがあるのですが、なんだかな～て思います。
　これも「売れ残りではない。購入に値する部屋ですよ。」という演出ですよね。

[423: デベにお勤めさん]

ここのマンションって全体的に安っぽいよね。

[424: 不動産購入勉強中さん]

意外にも、ここ数日スレの伸びがいいですなぁ（笑）
地元のフリーペーパー『マンションズ』にも掲載されていない週があって、
契約の進行が順調なのかと思ってしまうよ。

この物件は値段や品質（但し免震は買いだな）もあるけれど、
あの周辺道路（踏切を含む）、状態があまりにも悪いことがネックだと思う。
ＪＲ・京急の線路、はっきり言って何とか対策を考えないと…。
ＪＲの踏切なんかは歩く人をまったく配慮していない、数十年前のものだぜ。
危なくて子供は歩かせたくない場所だ。

まだ一期だけど三期まで行くうちに、地下道路とか高架を作るとか、行政を動かすべきだろう。
この周辺が活気づけば、鶴見区・川崎界隈における新天地になるんじゃないかな？？？
ナイス・相鉄・近鉄だっけ？
共同事業のお手並み拝見ってところだ。

[425: 匿名さん]

第１期で契約された方が間取変更プランで変更されて、
その後キャンセルし、その物件が割引された話をＩＧで
聞いたコトがあります。
この物件で購入額を抑えるんであれば、
二街区の道路側(踏切側)の棟は
一街区よりかなり値段が抑えられると、
デベから聞きました。建材費？
が抑えられるのと・・・・・
鉄道に面して踏切前ってコトみたいで、
一応二重サッシにはなってるみたいですが、
んﾝﾝ・・・あの騒音じゃなぁ・・・角部屋は、確か７０平米後半位？
４ＬＤＫだったかな。記憶が曖昧で、すいません。。
気になる方は現地で確認されてみては。

[426: 匿名さん]

あの踏切の道路は確か横浜市の都市計画道路に入ってませんでしたっけ？地図には矢向方面まで延長だったかな？市道路局のＨＰには記載されてたと思います。この物件が完成すると、はたして加速するかどうかと・・・デベからは、道路拡張の話は聞いたんですが、トンネル等の話は無かったですね。

[427: 契約済みさん]

本日現地見学会に行ったものです。

現地見学会のルートはノースパーク→第一街区の西側→南側→メインエントランスまででした。
工事の進み具合はまだ３階の床までみたいです。

実際に現地を見て思ったのは、まず敷地面積が広いこと。
ノースパークとセントラルパークは広かったです。図面で見て想像していたもの以上で完成するのが楽しみです。
建物はまだ全体が分かるレベルではなかったので何とも言えないですが、エントランスの天井が吹き抜けらしいので格好良くなりそうです。

次に、思ったほど電車の音がうるさくありませんでした。
第一街区は線路から離れているからか、遠くで電車が通っているかなという程度。第２街区、第３街区と工事が進めば音の問題はなさそうです。むしろ道路を通る車の騒音のほうが心配かも。
私は西側の部屋を契約したので全体的に音に悩まされることはなさそう（＾＾）

今まで工事しているところを電車から眺める程度だったのですが、間近で見れたので楽しかったです。
見学会は何回参加してもOKらしいので、１か月毎くらいで見に行こうと思います。

[429: 匿名さん]

プロジェクトとしては素晴らしい、超大規模だし緑多そうだしひとつの街ができる感じですね。好感を持ってます。
加えて不況で当面供給は激減する中、そもそも東京通勤圏内では駅回りの土地が尽きてて今後大規模案件は余程駅から離れないとなかなか出てきませんしこのビックプロジェクト見逃していいものか、、とも思います。
でもどうしてこんなに狭い部屋ばかりなのでしょう。家族４人で住むには小さすぎる部屋ばかり。余程駅前なら妥協もありえますが、この距離毎日歩いて着いた先が手狭では。。。
あとナイスって、、どうかなと、正直はじめて聞きました。有名ならいいってわけじゃないですが、このご時世やっぱり売り主の安心も欲しいなと。
あとほんとにこんなに売れるかなあと、レス少ないし買ったはいいけど完売できずに何百室も空室とかだったらどうしよう
とかとか悩ましいです。

[430: 匿名さん]

せっかくの広い土地も建物詰め込みすぎて台無しですね。
ついでに部屋も詰め込んで・・・
マンションで４畳台の部屋は物置にしかなりませんよ。

[431: 匿名さん]

ナイスさんは、ソフト的(内装)な部分よりハード的（構造）な部分が売りじゃないですかね？
デベ一筋ってわけでもなく、鶴見では昔っからの建材屋ですし・・・この近辺では強いんじゃない？

[432: 匿名さん]

ナイスはモロに地元業者です。本社は鶴見駅のそばにありますよ。

[433: 匿名さん]

ナイスはデベが本業ではないです。
ちなみに神奈川では有名な会社です。

ナイスは免震や強耐震のマンションで他マンションとの差別化を計っています。

[434: 契約済みさん]

建物を詰め込んではいませんよ。
十分な空き地率を達成したから、横浜市から１０階建て、１５階建ての許可が下りています。

もともとあの辺りは７階までしか建てられません。
お隣のゴールドクレストも７階建てですしね。

それで敷地内の公園が広いしたくさんあるそうですよ。

[435: 匿名さん]

>>429
ナイスは東証一部ですし、この不動産不況下にも関わらず業績はそんなに悪くない方です。
ただ、狭い敷地に３LDK・４LDKを作るのが得意なデベロッパーで
他のマンションでもこんな感じですから、評判は決して良くないですね…。

その辺を頭に入れて購買するのであれば、まあ値段相応のマンションが買えるデベだとは思います。
ただ、ここは大規模物件すぎるので果たして全戸埋まるのか、という点で不安が残るのは問題かも。

[436: 契約済みさん]

>429

契約者情報ですが参考になれば。

間取りは変更がきくので、モデルルームで相談してみるといいですよ。
私はリビング横の和室をなくして広いリビングにしました。
4LDKの部屋だと将来の間取り変更もいろいろできるそうですよ。
部屋自体の広さは60～80平米位まであったと思います(80平米の部屋は結構高かったような…)。

デベの信頼性については、私もよく知らなかったので後から調べたくちです。
営業が親切だったのと、悪い評判をあまり聞かないので堅実なところだと思っています。

売れ残りについては第一街区はあまり心配なさそうです。
販売期間があと1年あるにもかかわらず、3分の2が既に売れています。それで最近は広告をあまり出していないと営業の方が言っていました。
ほかの街区、特に線路に面した建物は売れるのかわかりませんが。

[437: 匿名さん]

429です。皆様ありがとうございます。ナイスは意外と評判いいみたいですね。
財務諸表ちゃんと他社と比較して自分なりにも考えてみます。日綜がまさか行き詰まるとは思ってなかったので慎重に考えます。

間取りは変えられても広さは変えられない、ことも重要と思ってます。予算的にも60、70になりますが、当初想定よりだいぶ狭くなることも自分なりによく考えてみます。

[438: 契約済みさん]

日曜に現地見学会行ってきました。

天井高が高めなので外からみたら５階の床くらいかと思いましたが
まだ３階の床を打っているところだと言っていましたが
１階部分やところどころ形になっていて外で見ているのとは全然違いました。
７月～８月には１０階部分まで出来て高さが分かるようになるそうです。
工事としては予定通りみたいで、３月の竣工は大丈夫そうな印象を受けました。
しかし、まだ全体の印象はよくわかりませんでした。

メインの通路は想像以上に広いです。
車道でいうと３車線くらいですか。
まだ２街区は立っていませんが１街区から電車の音は気にならない程度でした。
立地などを考えると、２街区はちょっと安くなるのかなって思いましたが
どうせ買うなら１街区のほうが差額以上に住みやすいのかなと・・・・。
２、３街区の方も着工していたので、完成が楽しみです。

[439: 購入検討中さん]

・405です

皆様いろいろ助言ありがとうございました。

自分は早速、先週の土曜日に仮予約をしてきました。
その際に、自分が気になっていた部屋を
「花がついているってことはダメなんですか。
ほんとはこっちがいいんです。」
と伝えました。
花が付いている部屋のほうが少し高いのですが
高いといっても数十万くらいですので、
その程度の差額なら払ってもいいから
1つ上の階に行きたかったのですがダメでした。
残念。。。

花のほかに「商談中」という部屋も多くあったのですが
そこはローン審査に時間がかかる人が希望しているところで、
審査が通れば花になりますよと言われました。
ローン審査に時間がかかる人っていうのは年収とか微妙な人？なのでしょうか。

先日決めていた部屋にしようかと思ったのですが
妻が1つ上の階に未練があるようなので、
皆さんがおっしゃるように、
不思議と都合よくキャンセルが出ることを期待して
とりあえず先日決めていた部屋を仮予約してもらいました。

悩みながらも、結局日曜もモデルルームに足を運んだのですが
逆に、自分たちが仮予約した部屋にはまだ何もついていなくて
そうゆうのを見ると「早く契約しないとあの部屋すら買えなくなるのかも！？」と
不安になりました。

妻は専業主婦なので、私よりも家にいる時間が長く
間取りや向きや階数など、彼女が少しでも納得するとこで決めたいなと思います。
このマンション以外も含めて検討しようかなと思います。

あと、パッと見ですが
先週と花の数はあまり変わっていませんでした。
少なくともディライトコートはほとんど同じでした。

仮予約は１週間なので、結局来週も行くことになりそうです。

[440: マンコミュファンさん]

思いの外好調なんですね。

以前見学しに行ったときには、「ここは・・・売れ残るだろうな。」と思っていましたが、
私の先見の明が無かったというところですね。

やっぱりあのパーク（今はCGですが）惹かれたり、将来の地震に備えてって所ですかね。

[441: 匿名さん]

一街区で迷ってる方は、二・三街区の西側（十階建）なんてどうでしょうか・・・？
あの方向ですと、スポーツセンター付近から打ち上げられる鶴見川花火大会なんて、バルコニーから
ダイナミックに堪能できそうな感じだとおもいます。わずか３、４０分の間ですが。（富士山も望めるでしょうし・・・）
三街区の南東側（十五階建）は二街区よりも（向かいにマンションがある為）、みなとみらい方面が望めそうな感じがしますね・・・・・。
（騒音が気にならない方限定だと思いますけど。）
ちょっと、考えてしまいます。。

[444: 匿名さん]

>439さん

422です。仮予約おめでとうございます。


花の件は、もちろん本当の契約物件も多数あるわけですから、
希望する物件がうまく空くかどうかは何とも言えないですよね。

私自身の経験からすると、
かなり迷っているときとか、
もう諦めようか・・・という時に、
デベが「なんとかつなぎとめよう」と考え
出してきたように思います。

仮予約している時点で既に「契約有力（見込）客」ですから、
もし仮にダミー契約物件があったとしても
出してこないかもしれないですね。


仮予約の期限ギリギリまで、
「やっぱり希望の部屋が諦められない。
　今仮予約している部屋では契約に迷いがある。
　上の階の部屋で空いている部屋は無いのか？」
と揺さぶってみる、という手もありますが・・・。
（※でもこの掲示板はデベも見ているから、効かないかな。）

[445: マンコミュファンさん]

上の部屋の方が価格が高いのならば、きっと本当に契約が入っているのだと思います。

[446: 匿名さん]

この物件でマンション投資のダイレクトメールが送られてるって・・・。ほとんど賃貸にまわるのか？

[447: 匿名さん]

榊淳二といえば前に見た時は、(ココロコスなど長谷工物件等に対して)ものは悪くないので買い叩きましょう〜が口癖だったが、少しは文明批評方面にシフトしたのかw

[448: 匿名さん]

高いと思っていたが8割完売？ってことは残戸数はどのくらいだろう？

[449: 匿名さん]

>>448
まだ第一（310戸）の8割です。先は長い感じ。

[450: 契約済みさん]

先日契約しました。

鶴見の賃貸物件に住んで５年になる者です。
この物件からもわりと近くに住んでいるので存在は知っていましたが、
現地に行くまでは周辺環境（電車）や、平米数と価格を見比べていて
「ない」なと思っていました。
（他との比較検討用にとりあえず見るつもりで冷やかし程度に行きました。）

しかし自分達が選んだ西棟は電車の音も気にならず、
なによりコンセプトと緑が多い敷地内環境に興味を惹かれました。
やはり狭い感じはありますが、自分達家族にとっての重視するライフスタイルに
会っているので購入を決意しました。

私達夫婦とも販売の仕事をしていますので、
営業の方の話方や仕草には結構チェックが入ります（笑）
販売する方も必死なのは当たり前なのですが、売れ売れではなく、
自分達の要望を第一に考えてくれながら要望に対する色々な提案の変化や、
どんなに小さい質問にもきちんと答えてくれる接客技術に「プロ」を感じました。

大きな買い物をするのですから、気持ちの良い人から
買いたいというのも購入要因のひとつでした。

良いことを書いてデベの人間かと疑われてしまうかもしれませんが、
れっきとした一消費者です。

人によって価値観は違い、どこを重視するか妥協するかは様々ですが、
自分達にとっては良い物件だと思っています。

来年入居までの最後の一年間、今の住居を満喫しながら楽しみにしています。
長々とすみません。。

[451: 物件比較中さん]

ナイスの対応は評価高いようですね。
長谷工施工というと、売り主がすべて長谷工に丸投げしてしまうケースが多いようですが、ナイスなら厳しくチェックしてくれるかな？
内覧ブログ「健さんのマンションアドバイス」を時々見ていますが、ナイス物件は高評価みたいです。
http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200808/article_9.html
（イニシャル表記ですが、これは新百合ヶ丘のナイス物件みたいです）

[452: 契約しました]

今までナイスの物件を3件見てきました。どの物件も建築現場には カメラを回して 現場の様子をモデルルームではテレビ画面で確認でき、購入者にはNet配信してくれるとのこと。
柱の数から細かく確認することが出来ます。
オールパークスは、免震構造な上に 横浜市が税金で出資している物件なのでかなり力をいれているそうです。
横浜市認可保育園もマンションの一階に入りますしね。
私は長年鶴見に住んでいて住みやすい街なので 自分の条件にとっては いい場所にこのマンションができて良かったです。

[453: 匿名さん]

新百合のマンションはナイスにしては高級っぽい仕様が売りだったから力が入っていたのかな。
数年前にできた武蔵小杉のナイス・長谷工マンションは内覧の時点ではあまりいいで出来ではなかったようだし、
町田のマンションも入居後いろいろ管理組合が駄目出しして、やり直し工事をさせてるね。
ここはどうなるか、できあがってからのお楽しみだね。

[454: 匿名さん]

高級マンションだから良いとも限らないんじゃ…
"健さん"見ると、M井のパーク◯◯◯浜◯山では激怒連発…

[455: 匿名さん]

いろんな意見が出るのは分かる。
安っぽいとか、間取りが狭いとか、構造はしっかりしてそうとか。
ただ、この会社は『免震・耐震』などの自社コンセプトを前面に出している点に好意を持てる。

>>452さん
オールパークス、横浜市の出資あり！？
そんなの知らなかったよ。
しかし免震マンションは、今後の需要として大きなものがあると思う。
地震を体感できる機械？（車か何からしい）、乗ったことある人が、免震の効果に驚いて話をしてた。
何千万円もする買い物なんだから、見た目や装備、ネームブランドばかりに頭がいくのは、
やっぱだめだと思うんだけどな。

[457: 匿名さん]

454さん
高級マンションだからいいというのではなく、ナイスとしては高級を意識したマンションだからナイスも力を入れて造ったの
かなということ。
浜田山を買えるようなお金持ちの人は、内覧業者が指摘するような「些細なミス」は気にならないらしいよ。サッシの気密漏れでぴゅーぴゅーすきま風が入っても、配慮のない設計で怪我をしたとしても、すべて札束で解決するんでしょう（笑）。

[458: 物件比較中さん]

だいぶ建物も出来上がってきましたね。

[459: 匿名さん]

全体計画が完成を迎えるのは4年後でしたっけ？

先がながいですよね。

敷地面積と建築面積を見ると、ややゆとりのある敷地ですね。

[460: 購入検討中さん]

税金対策で手頃な物件探しているのですが
一言で言ってこの物件は買いでしょうかね。
ってこんなとこで聞く話じゃないか（汗

しかし、書き込み少ないですね…

[461: 匿名さん]

今週の『マンションズ』、見ていたら…、

“第2期”1街区、と表記されていました。

案外、早めに売れているのだろうか…。

モデルルーム行った人の情報とか見ると、好調そうなことが書いてあったような。

地元企業の販売だから、何だかんだ言っても売れ行きがいいのかもしんないね。

[462: 匿名さん]

ゴクレが新川崎に最近ではあまりない超大型物件を建設するようですが、
ここと比べてどうなのでしょうか？
地域的にも競合するような気がします。

約６・１㌶の敷地に大小１４棟。計画戸数２５００戸。計画人口７５００人で
２０１０年度に本格的に動き出すそうです。

http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p05703.html

[463: 契約済みさん]

462
ミレナリーのMRのあたりですね。
最寄駅は矢向です。かなり駅から遠い感じですが、オールパークスと似たようなマンション群に
なりそうですね。ナイスVSゴクレのガチンコ勝負ですな。

[464: 周辺住民さん]

景観破壊、あるいは迷デザイナーズ長屋の二大巨頭がいよいよ対決ですか。

[465: 匿名さん]

このところの資材の安値で、これから着工するマンション価格は昨年度より１～２割は安くなるという。
それにくらべここの物件は現状でも１割は高い。そろそろ価格改定をして欲しいところだ。

[466: 匿名さん]

ＨＰ見ました。
３月度本決算の見込みが、かなり悪いようですね…。
赤字額が相当大きいと思います。
今までの不動産保有額の見直し？（評価損？）
建築資材系の卸売がメインとは言っても、取り返すのが苦しいのでは？

オールパークスの販売価格にも微妙に関わってくるのでしょうか。
何だか、財閥系以外の物件を検討するのが怖くなってしまいます…。
購入をする側も、現在の景気ではリスク高いですし。

[467: 匿名さん]

数社が共同で販売していますよね、ここは。

各社の持ち分比率ってどのくらいなのでしょうか？

名前順からナイスが第一売主であることは間違い無さそうだが。

[468: 購入検討中さん]

数日後に仮契約を予定しています。

このスレで度々見ましたが、すぐ横のJR踏み切りは開かずの踏み切りで有名らしいですが、実際朝7:00位ですと
どの位開かないんでしょうか？今は唯一それだけが心残りなんです。
　現在住んでいる最寄の駅すぐ横の踏み切りも、なかなか開かないんですが、ラッシュ時でも10分位です。
京浜東北と東海道の上下ですから相当開かないのかなとは思いますが・・・。
　川崎に住んでまして、あの踏み切りの先のうさちゃんマークのお店にはちょくちょく行きますがだいたい昼前しか通った事がないので経験した事がありません。

　ウチは共働きですが、私はチャリンコで、妻はおそらく八丁畷を利用する事になりそうです。乗り換え上JR（尻手）までいくのはかったるい気がします。

[469: 契約済みさん]

468>>
川崎駅通勤してますがラッシュの時は東京行きの東海道線が3分に1本走ってますから8時から9時の間は相当開かないと思いますよ。
東海道線、京浜東北線の下りとのぼりのダイアを普段わたっている時間帯と比べればある程度は予想できるのでは。。
朝7：00の電車もよくのります。8～10分に1本になるのでそう激しくはないと思いますが実際行ってみないとわからないですね。
私はチャリンコで川崎駅（現場から駅の駐輪場まで10分未満）、妻は八丁畷駅を利用する予定です。

[470: 購入検討中さん]

469さん

ありがとうございます。
やっぱり朝夕は相当開かないですよね…。

ただ踏み切りだけで購入を断念はしたくないので、おそらく契約すると思います。
今後、歩道橋とかできるかもしれないですし。

今度ラッシュ時に現場を通ってみます。