ヨコハマ オールパークス - YOKOHAMA ALL PARKS ＜ヨコハマ PAR区 project＞ -1-

[購入検討中さん]

横浜オールパークスについて情報お願いします。

横浜市鶴見区尻手1丁目257番外 (川崎-鶴見間 東海道線沿い 西側)
1424戸 (310, 665 & 449)、　H22-3月入居予定

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：京急本線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「尻手」駅 徒歩11分
売主・販売提携〈代理〉：ナイス
事業主・売主：相鉄不動産　セントラル総合開発
販売提携〈代理〉：長谷工アーベスト　相鉄不動産販売
設計・監理：嘉環境建築設計　長谷工コーポレーションエンジニアリング事業部
施工：長谷工コーポレーション

[398: 契約済みさん]

あの花の中の1人ですが、自分の基準に一番近いので購入しました。
現在川崎駅西口住まいです。
この掲示板を参考して自分の購入ポイントを作成してみました。

メリット
１．今の生活パターンと大きく変わらない
２．共働き夫婦：一人は八丁畷駅利用で通勤時間が短縮、もう一人は自転車で川崎駅をそのまま利用、時間測定してみれば今住まいの賃貸から歩く時間と変わらない。歩くのいやなので自転車の方が嬉しい（でも南武線の踏切を渡る前の道は狭い、しかも夜は暗い！）
３．免震構造：下手な免震よりはしっかりした耐震が安全だとは思う。軟弱地盤での実績を見せれば不安は解消。
４．緑が多い。管理費は安い方だが広いしプールもあるから管理費の値上がりは覚悟。でもマンション１戸寂しく建つよりは絶対いい。これが一番の決め手。
５．治安：交番が入る予定
６．専用プール：堤根温水プールが歩いて5分だが。。やっぱり専用プールは嬉しい。選べる。
７．機械式駐車場が安い：月500円、700円は嬉しい。取れたら車買う。
８．川崎市幸区大宮町再開発中。今年中F街区（キャノンのすぐ前）に公社のマンションと病院が着工予定。これで更に町が変わることを期待できる。総合病院が近くに建つ。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kawasaki_nishi/oomiya/oomi...

デメリット
７．線路騒音：１街区は線路と離れてるので音の心配はしなくていい。現地で聞いてみた。外で確認したから室内とは違うけど、防音サッシだし、心配する程度ではないと思う。
８。開かずの踏み切り：一人だけ八丁畷駅利用になるが、仕方ない。歩道橋でも作ってほしい。
９．煙突：確かにいい光景ではない。臭いはしなかった。仕事帰りは夜だし、週末もそれを眺める暇はない。
１０．ホームレス施設：ホームレスは見たことがない
１１．間取りの狭さ、内装の安っぽさ：3LDKに2人だし、子供が一人できても行ける。天井が普通より高いから狭い間取りはカバーできる。一応ダークカラーにしたが数年後オール電化と共にリフォーム計画中。
１２．生活環境：ほとんどの買い物はネットでしている。ニトリが近くにある。スーパー以外はしばらくはラゾーナを利用する予定。鶴見スポーツセンターが徒歩圏内にある。
１３．値段：安くなればいい。ローンの返済余力はある。

理想的な物件を手に入れるにはほとんどお金に困らない方に限るでしょう。
あの踏切や煙突、狭い道などには不満はあります。ここ横浜？と思えば寂しい所です。
失うものあれば得するものもあり、人間様々なパターンで生きてるから自分の視野だけを信じてはいけません。

こちらネガティブな方たちを見ると、何でも文句ばかり言う。対案は見えません。
結局お金もっと使っていいところを探すしかないでしょう？
反対にお金がなければ東京都足立区のマンションのスレに行って遊んで欲しいです。
もしそんなところまで行って高いとほえる連中は、働け！

[399: ご近所さん]

なんで足立区が出てくるんだ。
失礼だね。

[400: 契約済みさん]

足立区民には失礼しました。

[401: 物件比較中さん]

長谷工が力を入れて、激安マンションシリーズを展開するみたいです（ブランシエラ ◯ ◯となるみたい）
お金のない人は、こちらを期待しましょうね。。

http://www.haseko.co.jp/hc/news/2009/0317.html

[402: 不動産購入勉強中さん]

>>398さん
機械式駐車場の賃料が安いってのは微妙にメリットにはなりません。
私の親が住んでいるマンションは近所の相場が３万円前後で、マンション内駐車場の賃料が
２万２千円から２万５千円（若干安い程度）
それでも機械のメンテナンス等で今後の長期修繕に対して不安がないわけではないそうです。
ましてや機械式の寿命はそう長くはありません。
この物件の機械式駐車場が屋根ありか屋根なしかは存じ上げませんが、雨風にあたる割合が多ければ多いほど
短期での補修が必要になります。
大抵は５年目あたりで鉄部塗装の修繕が入るのでしょうが、状態によっては突発的な修繕も出てくるでしょう。

この先５，６年の管理費修繕積立金の額はそう高額でなくても、管理組合の資産状況に合わせ額は変動します。
１５年後あたりに１世帯１００万の持ち出しが必要、なんてのもなくはない話です。

さらにこのような話全般は住民による管理組合が中心になり進みますが、総戸数が多いと住民のまとまりが
うまくいかず、管理会社に任せきりになると、びっくりするような高額な見積もりが提示されるという怖さが
ありますね。

この物件に限らず、安い管理費修繕費、駐車場代金に対しては販売員に長期修繕計画について
よーく突っ込んで聞いてみることをお勧めします。

[403: 契約済みさん]

なるほど、参考になりました。ありがとうございます。
10年、15年後あんな見積もりをもらったら本当に困りますね。
その辺、しっかり確かめておきます。

[404: 契約済みさん]

一応、一街区の駐車場の割り当ては・・・・・

自走式地下駐車場で　　７４区画
自走式立体駐車場で　３７１区画
機械式駐車場で　　　　７３区画

月額５００～６８００円でしたね。一街区の住戸数より多いんで、他街区と重複してるような気が。。
メリット・デメリットあると思いますので、それぞれライフスタイルに合わせながら選ぶといいんじゃない
かと思います。＞＞３９８さんの契約動機も共感できます。あのあたりで自走式はなかなか無いんで、それも決め手ですかね。自分は鶴見出身ですが、悪くない街だとおもいますよ。山手地区・下町地区が混在してて、人情味もあるし・・・個人的には、あの中途半端てきな街が好きかなぁｗ　ここ十数年年程離れましたが、また舞い戻って来たって感じです。

[405: 購入検討中さん]

>>No.396
>>No.397

No.396さん、情報ありがとうです。
私も連休中にモデルルームで壁の花を見てきましたが
確かにそのくらい花はついていました。
数えてはいませんが、
見た感じでは3分の2よりもっと付いている感じがしましたが。。。
階や向きよりも間取りが良いところから売れている感じでしたね。

写真を撮るのは勇気が要りますね（笑）
禁止とはかいてないけど、雰囲気的に自分は断念しました（汗）

私達は（夫婦と2歳１人）モデルルームで
壁の花と同じだけ（済）マークがついている価格表貰いました。
それでお互いの両親にも相談して購入を決める予定です。

しかしNo.397さんの言われるように無駄に花が付いていることも
あるのでしょうか。

素直な疑問です。

埋まっている部屋は購入できないので
「ここの部屋を買おうと思っていたのに残念」
と断念する人がいることとか考えたら
嘘っぱちの花をつけるメリットはなんでしょう？？

確かに売れているように見せたほうが格好はいいかもしれませんが
本当に検討者が見るようなところで
売れていないのに売れているようにしてなんかメリットあるんでしょうか？

似たような部屋の購入に誘導はできるかもしれませんが
後日行って、「あれ？私が諦めた所あいてるじゃん」
ってパターンが多くなると思うので
トラブルが多発するような気がします。

カラーセレクトや現地見学会などで
購入決定者がモデルルームを訪れることも多いので・・・。

そしてもし本当にそうなら、１つ上の階にも狙っている部屋があるので
聞いてみる価値があるということでしょうか。

[406: ご近所さん]

ここは本当に計画通り完成するのか？

[408: マンション投資家さん]

ここはデベの書き込みだらけ。
必死だな(笑)

[409: 匿名さん]

>>405

不思議と都合よくキャンセル出ることが多いので
花付きでも希望を伝えた方がいいですよ。
でも、値引きし難い雰囲気になってしまうかも。

[410: 匿名さん]

花を多く着ける意味

1、「このマンションは人気なんだ、仲間がたくさんいる。
買っても大丈夫だ。」
て思わせる。

2、「どんどんと売れている。早く買わないと、自分が望む部屋が売れてしまう。」
と焦らせる。

2の気持ちになってきたところで、「実は○○さんの希望に近い部屋が
昨日キャンセルになりまして。来週にはオープンにしてしまうのですが、
○○さんの購入意欲が強いので先にお知らせします。
いかがですか？」
と案内し、「今申し込みしないと！」とダメをおします。


私はアイランドグレースをはじめ、いくつかの物件で
このパターンで売り込みされましたw

[411: 匿名さん]

＞＞４０８　マンション投機者さん
自分がそうだからそんなふうに見えないのでは？
今の時代に何がマンション投資か？素直に居住目的で購入する人には毒だ毒。
そのお金貯金して働け。

[412: 匿名さん]

>>411さん。同感です・・・。

[413: 物件比較中さん]

>>408

水曜日に擁護のレスが増えるのでわかりやすいですね。

>>デベの皆さん

自演活動がんばって下さい！！

[414: 契約済みさん]

＞＞４１３

他社のバイトの方、ご苦労さん。
夜1時半に書き込みなんて、夜勤中？お金くれるの？
俺は今の時間にバイトなんかしてねーよ。

どこのスレにもネガな書込みをする人間は大体、2種類に分かれる。
１．買えないぷーたろ
２．他社

自演か？妨害か？と見極めるのはそんなに難しくない。
４２０さん見たいに役立つ情報は半分以下だね。
お前ら静かにした方が本当に助かる。
静かになればスレも伸びる。

[415: 匿名さん]

>410

未契約の部屋に花つけて購買欲を煽るって、法に触れないの？
真実な情報を流さないって詐欺じゃん。

どこもやっているのかもしれないが、法で縛って欲しいひとつですね。

[416: 匿名さん]

どんなに難ありのマンションでも買う人がゼロってことはない。
でもここは大幅に値下げしないと全部売り切るのは不可能じゃないか？
１棟か２棟は賃貸にすれば需要がありそうだが。

[417: 匿名さん]

その通り！

同社物件のアイランドグレースも残っていて苦戦しているようですな。

やはりこのご時勢で、大規模を捌ききるのは難しいでしょう。

[418: 購入経験者さん]

どんなにいいマンションでも不人気な部屋はあるよ。

良い部屋から埋まっていくから売れ残りが値下がりするのは当たり前。

今買う人はいい部屋がほしい人。

お金がないけどマンションがほしい人は、売れ残りを安く買えばいいだけの話。

[419: 申込予定さん]

未契約の部屋に花をつけたところで販売機会を喪失するだけでは？

キャンセルが出たっていう営業を受けた人、親切に教えてくれただけじゃないの？ラッキーじゃん。

[420: 匿名さん]

アマイね。花の調節なんかはどこでも売り手の常套手段だと思っていた方がいい。

＞＞４１８
ナイス物件は売れ残ったからってそう簡単に値引きはしないでしよう。入居後半年、１年（新中古）となれば多少値引きはあるだろうがそれでもせいぜい１割程度かな。

[421: 匿名さん]

>420

そんなこともない様な‥

[422: 匿名さん]

410です。


・花を付けていて、
　万一「本当に契約しているのですか？」と突っ込まれたら、
　「契約見込」または「（優先）商談中」の方なんです、
　て言えば問題ないでしょう。

　まあその部屋の契約書を他人が見ることはできないのだから、
　実際には知りようがないですけどね。


・「販売機会の損失」にはなりませんね。
　もし9割売れている段階で未契約の部屋に花をつけてたら
　販売機会の損失が起こるかもしれませんが、
　前半でそれは起こりにくいでしょう。
　お客様にとって検討できる部屋は他にもたくさんあるし。

　わざわざモデルルームに来て、希望も伝えずに帰るお客様は少ないでしょう。
　お客様の希望と本気度さえつかめれば、
　それに近いタイプの部屋＝「ダミー契約物件」を放出すれば良いのですから。

　デベだって考えてますから、
　ちゃんと販売数・時期に応じて戦術は使い分けますよ。


・蛇足ですが、最後の売れ残り数戸が
　いつのまにか「急遽キャンセル物件発生！　最終○戸」てなってることを
　何度か見たことがあるのですが、なんだかな～て思います。
　これも「売れ残りではない。購入に値する部屋ですよ。」という演出ですよね。

[423: デベにお勤めさん]

ここのマンションって全体的に安っぽいよね。

[424: 不動産購入勉強中さん]

意外にも、ここ数日スレの伸びがいいですなぁ（笑）
地元のフリーペーパー『マンションズ』にも掲載されていない週があって、
契約の進行が順調なのかと思ってしまうよ。

この物件は値段や品質（但し免震は買いだな）もあるけれど、
あの周辺道路（踏切を含む）、状態があまりにも悪いことがネックだと思う。
ＪＲ・京急の線路、はっきり言って何とか対策を考えないと…。
ＪＲの踏切なんかは歩く人をまったく配慮していない、数十年前のものだぜ。
危なくて子供は歩かせたくない場所だ。

まだ一期だけど三期まで行くうちに、地下道路とか高架を作るとか、行政を動かすべきだろう。
この周辺が活気づけば、鶴見区・川崎界隈における新天地になるんじゃないかな？？？
ナイス・相鉄・近鉄だっけ？
共同事業のお手並み拝見ってところだ。

[425: 匿名さん]

第１期で契約された方が間取変更プランで変更されて、
その後キャンセルし、その物件が割引された話をＩＧで
聞いたコトがあります。
この物件で購入額を抑えるんであれば、
二街区の道路側(踏切側)の棟は
一街区よりかなり値段が抑えられると、
デベから聞きました。建材費？
が抑えられるのと・・・・・
鉄道に面して踏切前ってコトみたいで、
一応二重サッシにはなってるみたいですが、
んﾝﾝ・・・あの騒音じゃなぁ・・・角部屋は、確か７０平米後半位？
４ＬＤＫだったかな。記憶が曖昧で、すいません。。
気になる方は現地で確認されてみては。

[426: 匿名さん]

あの踏切の道路は確か横浜市の都市計画道路に入ってませんでしたっけ？地図には矢向方面まで延長だったかな？市道路局のＨＰには記載されてたと思います。この物件が完成すると、はたして加速するかどうかと・・・デベからは、道路拡張の話は聞いたんですが、トンネル等の話は無かったですね。

[427: 契約済みさん]

本日現地見学会に行ったものです。

現地見学会のルートはノースパーク→第一街区の西側→南側→メインエントランスまででした。
工事の進み具合はまだ３階の床までみたいです。

実際に現地を見て思ったのは、まず敷地面積が広いこと。
ノースパークとセントラルパークは広かったです。図面で見て想像していたもの以上で完成するのが楽しみです。
建物はまだ全体が分かるレベルではなかったので何とも言えないですが、エントランスの天井が吹き抜けらしいので格好良くなりそうです。

次に、思ったほど電車の音がうるさくありませんでした。
第一街区は線路から離れているからか、遠くで電車が通っているかなという程度。第２街区、第３街区と工事が進めば音の問題はなさそうです。むしろ道路を通る車の騒音のほうが心配かも。
私は西側の部屋を契約したので全体的に音に悩まされることはなさそう（＾＾）

今まで工事しているところを電車から眺める程度だったのですが、間近で見れたので楽しかったです。
見学会は何回参加してもOKらしいので、１か月毎くらいで見に行こうと思います。

[429: 匿名さん]

プロジェクトとしては素晴らしい、超大規模だし緑多そうだしひとつの街ができる感じですね。好感を持ってます。
加えて不況で当面供給は激減する中、そもそも東京通勤圏内では駅回りの土地が尽きてて今後大規模案件は余程駅から離れないとなかなか出てきませんしこのビックプロジェクト見逃していいものか、、とも思います。
でもどうしてこんなに狭い部屋ばかりなのでしょう。家族４人で住むには小さすぎる部屋ばかり。余程駅前なら妥協もありえますが、この距離毎日歩いて着いた先が手狭では。。。
あとナイスって、、どうかなと、正直はじめて聞きました。有名ならいいってわけじゃないですが、このご時世やっぱり売り主の安心も欲しいなと。
あとほんとにこんなに売れるかなあと、レス少ないし買ったはいいけど完売できずに何百室も空室とかだったらどうしよう
とかとか悩ましいです。

[430: 匿名さん]

せっかくの広い土地も建物詰め込みすぎて台無しですね。
ついでに部屋も詰め込んで・・・
マンションで４畳台の部屋は物置にしかなりませんよ。

[431: 匿名さん]

ナイスさんは、ソフト的(内装)な部分よりハード的（構造）な部分が売りじゃないですかね？
デベ一筋ってわけでもなく、鶴見では昔っからの建材屋ですし・・・この近辺では強いんじゃない？

[432: 匿名さん]

ナイスはモロに地元業者です。本社は鶴見駅のそばにありますよ。

[433: 匿名さん]

ナイスはデベが本業ではないです。
ちなみに神奈川では有名な会社です。

ナイスは免震や強耐震のマンションで他マンションとの差別化を計っています。

[434: 契約済みさん]

建物を詰め込んではいませんよ。
十分な空き地率を達成したから、横浜市から１０階建て、１５階建ての許可が下りています。

もともとあの辺りは７階までしか建てられません。
お隣のゴールドクレストも７階建てですしね。

それで敷地内の公園が広いしたくさんあるそうですよ。

[435: 匿名さん]

>>429
ナイスは東証一部ですし、この不動産不況下にも関わらず業績はそんなに悪くない方です。
ただ、狭い敷地に３LDK・４LDKを作るのが得意なデベロッパーで
他のマンションでもこんな感じですから、評判は決して良くないですね…。

その辺を頭に入れて購買するのであれば、まあ値段相応のマンションが買えるデベだとは思います。
ただ、ここは大規模物件すぎるので果たして全戸埋まるのか、という点で不安が残るのは問題かも。

[436: 契約済みさん]

>429

契約者情報ですが参考になれば。

間取りは変更がきくので、モデルルームで相談してみるといいですよ。
私はリビング横の和室をなくして広いリビングにしました。
4LDKの部屋だと将来の間取り変更もいろいろできるそうですよ。
部屋自体の広さは60～80平米位まであったと思います(80平米の部屋は結構高かったような…)。

デベの信頼性については、私もよく知らなかったので後から調べたくちです。
営業が親切だったのと、悪い評判をあまり聞かないので堅実なところだと思っています。

売れ残りについては第一街区はあまり心配なさそうです。
販売期間があと1年あるにもかかわらず、3分の2が既に売れています。それで最近は広告をあまり出していないと営業の方が言っていました。
ほかの街区、特に線路に面した建物は売れるのかわかりませんが。

[437: 匿名さん]

429です。皆様ありがとうございます。ナイスは意外と評判いいみたいですね。
財務諸表ちゃんと他社と比較して自分なりにも考えてみます。日綜がまさか行き詰まるとは思ってなかったので慎重に考えます。

間取りは変えられても広さは変えられない、ことも重要と思ってます。予算的にも60、70になりますが、当初想定よりだいぶ狭くなることも自分なりによく考えてみます。

[438: 契約済みさん]

日曜に現地見学会行ってきました。

天井高が高めなので外からみたら５階の床くらいかと思いましたが
まだ３階の床を打っているところだと言っていましたが
１階部分やところどころ形になっていて外で見ているのとは全然違いました。
７月～８月には１０階部分まで出来て高さが分かるようになるそうです。
工事としては予定通りみたいで、３月の竣工は大丈夫そうな印象を受けました。
しかし、まだ全体の印象はよくわかりませんでした。

メインの通路は想像以上に広いです。
車道でいうと３車線くらいですか。
まだ２街区は立っていませんが１街区から電車の音は気にならない程度でした。
立地などを考えると、２街区はちょっと安くなるのかなって思いましたが
どうせ買うなら１街区のほうが差額以上に住みやすいのかなと・・・・。
２、３街区の方も着工していたので、完成が楽しみです。

[439: 購入検討中さん]

・405です

皆様いろいろ助言ありがとうございました。

自分は早速、先週の土曜日に仮予約をしてきました。
その際に、自分が気になっていた部屋を
「花がついているってことはダメなんですか。
ほんとはこっちがいいんです。」
と伝えました。
花が付いている部屋のほうが少し高いのですが
高いといっても数十万くらいですので、
その程度の差額なら払ってもいいから
1つ上の階に行きたかったのですがダメでした。
残念。。。

花のほかに「商談中」という部屋も多くあったのですが
そこはローン審査に時間がかかる人が希望しているところで、
審査が通れば花になりますよと言われました。
ローン審査に時間がかかる人っていうのは年収とか微妙な人？なのでしょうか。

先日決めていた部屋にしようかと思ったのですが
妻が1つ上の階に未練があるようなので、
皆さんがおっしゃるように、
不思議と都合よくキャンセルが出ることを期待して
とりあえず先日決めていた部屋を仮予約してもらいました。

悩みながらも、結局日曜もモデルルームに足を運んだのですが
逆に、自分たちが仮予約した部屋にはまだ何もついていなくて
そうゆうのを見ると「早く契約しないとあの部屋すら買えなくなるのかも！？」と
不安になりました。

妻は専業主婦なので、私よりも家にいる時間が長く
間取りや向きや階数など、彼女が少しでも納得するとこで決めたいなと思います。
このマンション以外も含めて検討しようかなと思います。

あと、パッと見ですが
先週と花の数はあまり変わっていませんでした。
少なくともディライトコートはほとんど同じでした。

仮予約は１週間なので、結局来週も行くことになりそうです。

[440: マンコミュファンさん]

思いの外好調なんですね。

以前見学しに行ったときには、「ここは・・・売れ残るだろうな。」と思っていましたが、
私の先見の明が無かったというところですね。

やっぱりあのパーク（今はCGですが）惹かれたり、将来の地震に備えてって所ですかね。

[441: 匿名さん]

一街区で迷ってる方は、二・三街区の西側（十階建）なんてどうでしょうか・・・？
あの方向ですと、スポーツセンター付近から打ち上げられる鶴見川花火大会なんて、バルコニーから
ダイナミックに堪能できそうな感じだとおもいます。わずか３、４０分の間ですが。（富士山も望めるでしょうし・・・）
三街区の南東側（十五階建）は二街区よりも（向かいにマンションがある為）、みなとみらい方面が望めそうな感じがしますね・・・・・。
（騒音が気にならない方限定だと思いますけど。）
ちょっと、考えてしまいます。。

[444: 匿名さん]

>439さん

422です。仮予約おめでとうございます。


花の件は、もちろん本当の契約物件も多数あるわけですから、
希望する物件がうまく空くかどうかは何とも言えないですよね。

私自身の経験からすると、
かなり迷っているときとか、
もう諦めようか・・・という時に、
デベが「なんとかつなぎとめよう」と考え
出してきたように思います。

仮予約している時点で既に「契約有力（見込）客」ですから、
もし仮にダミー契約物件があったとしても
出してこないかもしれないですね。


仮予約の期限ギリギリまで、
「やっぱり希望の部屋が諦められない。
　今仮予約している部屋では契約に迷いがある。
　上の階の部屋で空いている部屋は無いのか？」
と揺さぶってみる、という手もありますが・・・。
（※でもこの掲示板はデベも見ているから、効かないかな。）

[445: マンコミュファンさん]

上の部屋の方が価格が高いのならば、きっと本当に契約が入っているのだと思います。

[446: 匿名さん]

この物件でマンション投資のダイレクトメールが送られてるって・・・。ほとんど賃貸にまわるのか？

[447: 匿名さん]

榊淳二といえば前に見た時は、(ココロコスなど長谷工物件等に対して)ものは悪くないので買い叩きましょう〜が口癖だったが、少しは文明批評方面にシフトしたのかw