ヨコハマ オールパークス - YOKOHAMA ALL PARKS ＜ヨコハマ PAR区 project＞ -1-

[購入検討中さん]

横浜オールパークスについて情報お願いします。

横浜市鶴見区尻手1丁目257番外 (川崎-鶴見間 東海道線沿い 西側)
1424戸 (310, 665 & 449)、　H22-3月入居予定

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：京急本線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「尻手」駅 徒歩11分
売主・販売提携〈代理〉：ナイス
事業主・売主：相鉄不動産　セントラル総合開発
販売提携〈代理〉：長谷工アーベスト　相鉄不動産販売
設計・監理：嘉環境建築設計　長谷工コーポレーションエンジニアリング事業部
施工：長谷工コーポレーション

[361: 契約済みさん]

惜しむらくは尻手アドレスということだ。。。

第一街区の西側は富士山見えるって。ちょっとうれしい。

[362: 近所をよく知る人]

ん〜契約率６割って・・・・ありえないだろｗ
期分けしていたとしても、そんなに絶対売れてないってｗ
環境が良いって？？　何が良いのかわからん？？　工業地域じゃないのかあそこは・・・

周辺に住んでいる人が購入するのは理解できるんだが・・・
でも尻手利用者ってそんなにいないだろ〜・・・
そもそも尻手エリアは川崎住民のつ・も・りだから、あそこは買わないよｗ

物件だけ単体でみたら付加価値はいろいろあるからミーハーな人向けですねｗ
資産価値はあの場所はないし・・・見た目で勝負ってとこでしょうかね。

注意点はナイスなので、ほとんどの物がオプション設定ですので気をつけてね。

[363: ご近所さん]

ですね資産価値目的では到底購入しようとは思いません。
ですが永住目的ならばそれほど悪い町ではないですよ＾＾

ちなみに工場地帯ではありませんｗ

[364: 契約済みさん]

あの一帯は準工業地域だそうです。
個人的には鶴見川周辺の液状化しやすい地盤が気になりましたが。。

土日にモデルルーム行きましたが、成約率は４割程度だと思いましたよ。
結構南向きの部屋に空きが多かったです。値段が高いからでしょうかねえ。

[365: 契約済みさん]

自分は鶴見出身ですが、あの近辺で新築でほぼ自走式１００％の駐車場は無いでしょ。それも決め手でしたよ。。

[366: ご近所さん]

>>あの一帯は準工業地域だそうです。

適当な事ほざいてごめんなさい。
訂正ありがとうm(_ _)m

[367: 匿名さん]

ナイス仕様が気になる人は、車で10分ほど(？>のアイランドグレースでも見に行かれたら参考になるのでは？

[368: 購入検討中さん]

購入動機はいろいろですし、川崎ナンバーより、
横浜ナンバーがうれしいのは、事実でしょうね。
兵庫人が、神戸出身というのと同じかも。
ナイスも、こうすれば売れるってわかっているのに
強気というのが不思議です。だいたい４人家族が基準というのが
時代遅れかも。ディンクス、３人家族を想定して間取りや
オプションを考えれば、いけそうな気しますけど。
この物件、イメージ通り完成すると、かなり良いと思いますよ。
１街区の反省点を踏まえて、頭の固いトップが柔軟に対応できるかが勝負のような。
様子を見ながら、購入をかんがえま〜す。

[369: 匿名さん]

狭い３ＬＤＫ，４ＬＤＫがナイスの持ち味。
７５ｍ２を３ＬＤＫにしたら、大手物件と比べて
安っぽいところが、目についちゃうからできない。

でも、狭い４ＬＤＫだと５畳以下で小さなクロー
ゼットの部屋があるから、親子５人の家族だと
こどもが大きくなったとき可哀想だから、
もう少し田舎の広めの物件の方がよいと思う。

[371: 匿名さん]

まっ、値段相応ってとこで

[372: 購入検討中さん]

５畳というには、中途半端。
やはり、６畳はないと。
どか〜んとした外観で選ぶ人を取り込んで、
孫の手のような特典（ＩＨ、三面鏡、トイレなど）をつけて、
ふむふむ、お値段は？　お〜ナイス、プライス！！

で、どうでしょう（笑）

[373: 匿名さん]

マンションは『管理を買う』って言葉がありますね。
この会社は関連会社のナイスコミュニティに管理を任せていると聞きます。
知人の話では、随分しっかりした対応を取ってくれているそうですが…。

ついつい予算や間取り、周辺環境、その他オプション等に話が及びがちになりますが、
管理面での評判・話も参考にしたいものです。

[375: 匿名さん]

東海道線でいつも目にする敷地・看板の光景。
大型プロジェクトの分譲っていうのは分かります。

でも１期から始めて、全体で1400戸超の数でしょう？
ナイス・相鉄共同といっても、そう簡単に販売しきれるものなのかな？？

不況真っただ中の今だから、
こうしたことを考慮するだけでも、企業体力ありやなしや、と考えてしまう…。

ただ、数年かけて売りきって、
大型分譲地周辺が、かつてない活況（街起こし）になったとしたら、
これはスゴイことだと思う。
会社としても自信になるんじゃないか？
行政を動かして、悪名高い『開かずの踏切』対策を着手させることだってできるかもしれん。

[376: 匿名さん]

>>大型分譲地周辺が、かつてない活況（街起こし）になったとしたら

>>行政を動かして、悪名高い『開かずの踏切』対策を着手させることだってできるかもしれん

んな馬鹿なことあるわけないでしょう

[377: 匿名さん]

全体で1400戸超の数がこの大不況の時期に完売！？！？！？

それはスゴイことだと思います。

[378: 匿名さん]

巨大なマンションが出来て街が活況となるかどうかは、
場所と住んでいる人の生活水準によるでしょう。

ナイス物件の特性から言って、取り敢えず人は増えても、
住人購買力は弱そう（食品スーパーは活況を呈しそう）。

この物件の将来を想像するなら、
浜川崎に行ってみればいいのでは？
浜川崎も尻手も同じようなもの。
エスパ、何気に稼いでいるようですよ。

[379: 匿名さん]

ここは広大な敷地ですが、部屋の間取りが狭い様な気がしました。

[380: 物件比較中さん]

高く土地を買ってしまい、着工までも間があいて、土壌の改良にも経費がかかる。
それをペイしようとおもったら、キチキチに詰め込んだ出来るだけたくさんの戸数をつくらねばならない。
それが総戸数１４００以上のこ

[381: 物件比較中さん]

広大な敷地に、ゆとりの間取りだと
インセンティブになるのだが。
同じ広さで川崎より高いのは残念。。

[382: 匿名さん]

ここ川崎よりたかいの？
ありえねー
じゃ、クレッセントも心配ななしで完売かな

[383: 匿名さん]

尻手なのに横浜アドレスを前面に出したり、広大な敷地のくせしてギュウ詰めマンションを作ったり・・・
やることがせこい。

[384: 物件比較中さん]

第二街区も、第三街区も同じつくりなのだろうか？

[385: 匿名さん]

長谷工の株価を見ながら検討しないとヤバそう…

[386: 契約済みさん]

現地見学会に参加された方はいますか？

今度行ってみようと思うんですが、感想とかあれば教えてください。

[387: マンコミュファンさん]

>386

私の感想ですが、参考になれば。

ここの印象は、価格高い。が一言目です。また、部屋が狭い、内装設備が安っぽいです。
免震があるのは嬉しい事かなと思います。

ちなみに、同じナイス物件のアイランドグレースのほうが建物仕様は総合的に良いように思います。
（建具や外壁等細かいところなんですがね。）


また、川崎までは１９分です。（ある意味バス便と同様な距離です）
それを考えると利便性もやや？が付いてしまいます。

一番近いのはマンションの住戸場所におりますが尻手や八丁畷になると思いますがそれでも
表記上10分なので、実際はエントランスから自分お部屋までを考えるともうちょっと掛かると思います。

[388: 匿名さん]

第１街区最寄りの敷地出入口より駅まで徒歩○分なんですよね。
この点は御注意

[389: 匿名さん]

なんか…、ここの物件、スゴイ大きいプロジェクトの割りに、
あまりスレの伸びがよくないね…。

一期～三期と、これから何年かかけておっ建てるのだろうけど、
売れるのだろうか…。

モデルルームとか見に行かれた方、
盛況でしたか？？

[390: マンコミュファンさん]

販売戸数の割には全くといって良いほど話題が無いですね。

[391: 物件比較中さん]

今日モデルルームに行ってみましたが、第一街区は３分の２くらいが既に契約済のようでした。

割と売れ行きは好調っぽいですね。

[392: 匿名さん]

意外と好調なんですね。

完成一年前で2/3契約済みならば、最近ではかなり好調なマンションの分類に入ると思います。

[393: 物件比較中さん]

>>391
>今日モデルルームに行ってみましたが、第一街区は３分の２くらいが既に契約済のようでした。

第1街区310戸うち約200戸が契約済？　本当に？？？

[394: 匿名]

直接行って見ろ。

[395: 匿名さん]

３分の２くらい売れていることにしなければ格好つかないし、売れ行き好調ということでもなければ買う人も買う気にならないでしょ、売る方はあの手この手の販売戦術（心理作戦）を使う、そういったことにまどわされず自分なりの冷静な購入基準をもつべきですね。

[396: 391]

>>393

嫁さんが花貼ってあるボードの写真撮ってカウントしていたんで、本当っぽいです。

花　約１９０
商談中　約１０

で、合計約２００だそう。

[397: 匿名さん]

ナイスの花でしょ。

信用してどうするw

[398: 契約済みさん]

あの花の中の1人ですが、自分の基準に一番近いので購入しました。
現在川崎駅西口住まいです。
この掲示板を参考して自分の購入ポイントを作成してみました。

メリット
１．今の生活パターンと大きく変わらない
２．共働き夫婦：一人は八丁畷駅利用で通勤時間が短縮、もう一人は自転車で川崎駅をそのまま利用、時間測定してみれば今住まいの賃貸から歩く時間と変わらない。歩くのいやなので自転車の方が嬉しい（でも南武線の踏切を渡る前の道は狭い、しかも夜は暗い！）
３．免震構造：下手な免震よりはしっかりした耐震が安全だとは思う。軟弱地盤での実績を見せれば不安は解消。
４．緑が多い。管理費は安い方だが広いしプールもあるから管理費の値上がりは覚悟。でもマンション１戸寂しく建つよりは絶対いい。これが一番の決め手。
５．治安：交番が入る予定
６．専用プール：堤根温水プールが歩いて5分だが。。やっぱり専用プールは嬉しい。選べる。
７．機械式駐車場が安い：月500円、700円は嬉しい。取れたら車買う。
８．川崎市幸区大宮町再開発中。今年中F街区（キャノンのすぐ前）に公社のマンションと病院が着工予定。これで更に町が変わることを期待できる。総合病院が近くに建つ。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kawasaki_nishi/oomiya/oomi...

デメリット
７．線路騒音：１街区は線路と離れてるので音の心配はしなくていい。現地で聞いてみた。外で確認したから室内とは違うけど、防音サッシだし、心配する程度ではないと思う。
８。開かずの踏み切り：一人だけ八丁畷駅利用になるが、仕方ない。歩道橋でも作ってほしい。
９．煙突：確かにいい光景ではない。臭いはしなかった。仕事帰りは夜だし、週末もそれを眺める暇はない。
１０．ホームレス施設：ホームレスは見たことがない
１１．間取りの狭さ、内装の安っぽさ：3LDKに2人だし、子供が一人できても行ける。天井が普通より高いから狭い間取りはカバーできる。一応ダークカラーにしたが数年後オール電化と共にリフォーム計画中。
１２．生活環境：ほとんどの買い物はネットでしている。ニトリが近くにある。スーパー以外はしばらくはラゾーナを利用する予定。鶴見スポーツセンターが徒歩圏内にある。
１３．値段：安くなればいい。ローンの返済余力はある。

理想的な物件を手に入れるにはほとんどお金に困らない方に限るでしょう。
あの踏切や煙突、狭い道などには不満はあります。ここ横浜？と思えば寂しい所です。
失うものあれば得するものもあり、人間様々なパターンで生きてるから自分の視野だけを信じてはいけません。

こちらネガティブな方たちを見ると、何でも文句ばかり言う。対案は見えません。
結局お金もっと使っていいところを探すしかないでしょう？
反対にお金がなければ東京都足立区のマンションのスレに行って遊んで欲しいです。
もしそんなところまで行って高いとほえる連中は、働け！

[399: ご近所さん]

なんで足立区が出てくるんだ。
失礼だね。

[400: 契約済みさん]

足立区民には失礼しました。

[401: 物件比較中さん]

長谷工が力を入れて、激安マンションシリーズを展開するみたいです（ブランシエラ ◯ ◯となるみたい）
お金のない人は、こちらを期待しましょうね。。

http://www.haseko.co.jp/hc/news/2009/0317.html

[402: 不動産購入勉強中さん]

>>398さん
機械式駐車場の賃料が安いってのは微妙にメリットにはなりません。
私の親が住んでいるマンションは近所の相場が３万円前後で、マンション内駐車場の賃料が
２万２千円から２万５千円（若干安い程度）
それでも機械のメンテナンス等で今後の長期修繕に対して不安がないわけではないそうです。
ましてや機械式の寿命はそう長くはありません。
この物件の機械式駐車場が屋根ありか屋根なしかは存じ上げませんが、雨風にあたる割合が多ければ多いほど
短期での補修が必要になります。
大抵は５年目あたりで鉄部塗装の修繕が入るのでしょうが、状態によっては突発的な修繕も出てくるでしょう。

この先５，６年の管理費修繕積立金の額はそう高額でなくても、管理組合の資産状況に合わせ額は変動します。
１５年後あたりに１世帯１００万の持ち出しが必要、なんてのもなくはない話です。

さらにこのような話全般は住民による管理組合が中心になり進みますが、総戸数が多いと住民のまとまりが
うまくいかず、管理会社に任せきりになると、びっくりするような高額な見積もりが提示されるという怖さが
ありますね。

この物件に限らず、安い管理費修繕費、駐車場代金に対しては販売員に長期修繕計画について
よーく突っ込んで聞いてみることをお勧めします。

[403: 契約済みさん]

なるほど、参考になりました。ありがとうございます。
10年、15年後あんな見積もりをもらったら本当に困りますね。
その辺、しっかり確かめておきます。

[404: 契約済みさん]

一応、一街区の駐車場の割り当ては・・・・・

自走式地下駐車場で　　７４区画
自走式立体駐車場で　３７１区画
機械式駐車場で　　　　７３区画

月額５００～６８００円でしたね。一街区の住戸数より多いんで、他街区と重複してるような気が。。
メリット・デメリットあると思いますので、それぞれライフスタイルに合わせながら選ぶといいんじゃない
かと思います。＞＞３９８さんの契約動機も共感できます。あのあたりで自走式はなかなか無いんで、それも決め手ですかね。自分は鶴見出身ですが、悪くない街だとおもいますよ。山手地区・下町地区が混在してて、人情味もあるし・・・個人的には、あの中途半端てきな街が好きかなぁｗ　ここ十数年年程離れましたが、また舞い戻って来たって感じです。

[405: 購入検討中さん]

>>No.396
>>No.397

No.396さん、情報ありがとうです。
私も連休中にモデルルームで壁の花を見てきましたが
確かにそのくらい花はついていました。
数えてはいませんが、
見た感じでは3分の2よりもっと付いている感じがしましたが。。。
階や向きよりも間取りが良いところから売れている感じでしたね。

写真を撮るのは勇気が要りますね（笑）
禁止とはかいてないけど、雰囲気的に自分は断念しました（汗）

私達は（夫婦と2歳１人）モデルルームで
壁の花と同じだけ（済）マークがついている価格表貰いました。
それでお互いの両親にも相談して購入を決める予定です。

しかしNo.397さんの言われるように無駄に花が付いていることも
あるのでしょうか。

素直な疑問です。

埋まっている部屋は購入できないので
「ここの部屋を買おうと思っていたのに残念」
と断念する人がいることとか考えたら
嘘っぱちの花をつけるメリットはなんでしょう？？

確かに売れているように見せたほうが格好はいいかもしれませんが
本当に検討者が見るようなところで
売れていないのに売れているようにしてなんかメリットあるんでしょうか？

似たような部屋の購入に誘導はできるかもしれませんが
後日行って、「あれ？私が諦めた所あいてるじゃん」
ってパターンが多くなると思うので
トラブルが多発するような気がします。

カラーセレクトや現地見学会などで
購入決定者がモデルルームを訪れることも多いので・・・。

そしてもし本当にそうなら、１つ上の階にも狙っている部屋があるので
聞いてみる価値があるということでしょうか。

[406: ご近所さん]

ここは本当に計画通り完成するのか？

[408: マンション投資家さん]

ここはデベの書き込みだらけ。
必死だな(笑)

[409: 匿名さん]

>>405

不思議と都合よくキャンセル出ることが多いので
花付きでも希望を伝えた方がいいですよ。
でも、値引きし難い雰囲気になってしまうかも。

[410: 匿名さん]

花を多く着ける意味

1、「このマンションは人気なんだ、仲間がたくさんいる。
買っても大丈夫だ。」
て思わせる。

2、「どんどんと売れている。早く買わないと、自分が望む部屋が売れてしまう。」
と焦らせる。

2の気持ちになってきたところで、「実は○○さんの希望に近い部屋が
昨日キャンセルになりまして。来週にはオープンにしてしまうのですが、
○○さんの購入意欲が強いので先にお知らせします。
いかがですか？」
と案内し、「今申し込みしないと！」とダメをおします。


私はアイランドグレースをはじめ、いくつかの物件で
このパターンで売り込みされましたw