ヨコハマ オールパークス - YOKOHAMA ALL PARKS ＜ヨコハマ PAR区 project＞ -1-

[購入検討中さん]

横浜オールパークスについて情報お願いします。

横浜市鶴見区尻手1丁目257番外 (川崎-鶴見間 東海道線沿い 西側)
1424戸 (310, 665 & 449)、　H22-3月入居予定

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：京急本線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「尻手」駅 徒歩11分
売主・販売提携〈代理〉：ナイス
事業主・売主：相鉄不動産　セントラル総合開発
販売提携〈代理〉：長谷工アーベスト　相鉄不動産販売
設計・監理：嘉環境建築設計　長谷工コーポレーションエンジニアリング事業部
施工：長谷工コーポレーション

[341: 物件比較中さん]

治安について、どこか書かれてた気がするけど、一斉に消されて無い？

[342: 契約済みさん]

そもそも書いてましたっけ？

[343: 申込予定さん]

２０代の夫婦（現在子なし）で申し込み予定の者です。友達は既に申し込みしました。

決め手は、①川崎駅まで徒歩圏（南武線の線路を一つ渡りますが平坦な道で良い運動になるかと思います。マンションから１０分も歩けば再開発地帯の綺麗な広い道に出れるので徒歩２０分は苦になりません。あと、キャノンの大きな施設が建設中なので、それができたら近くにお店ができるかもしれませんね）　②大規模物件ならではの共用施設充実（プールは一回２００円らしいです。水泳教室も開かれるようで子供ができたら敷地内のプールで楽々通わせようと思ってます！）あと、敷地内にコンビニのようなSHOPも入るそうです。
③敷地内に１１個のPARKができる（そのうち２つはオーナーズパーク）季節によって色々な植物が見られるようです。子供を育てるのには良い環境なのではないでしょうか？
④免震マンション

確かにゴミ処理場が近くにあるのは気になりましたが、煙突から出てる煙のようなものが「水蒸気」とのことで少し安心しました。実際に電話で問い合わせしちゃいました。。臭いは全くないです。
JRの踏切に関してはこれはどうにもならないので、慣れるしかないかなぁと諦めてます。

ナイスの営業さんはとても親切な方です。友達の営業さんも親切、丁寧な方のようです。

私も他の皆さんと同じようにこの計画が巨大すぎて本当に完成するのか不安はありますが・・
完成した時の暮らしを想像してみて申込しようかなという気になりました。
子供ができて暇な時はラゾーナまでぶらぶら歩いてお散歩とかできますし。わざわざ電車に乗らなくてこんな施設行けるのはとてもいいと思います。

最後に価格に関してですが、正直この広さでこの値段は高い感じはしますが、、、
完成間近の来年まで待ってたら今狙ってる部屋は残ってない気がするので、仕方ないかな。

ちなみに個別値引きはしないそうです。半分以上売れ残ってたら全戸値下げするとおっしゃってました。申込した後でも。だからローンの金額が多少変わる感じになると言ってました。
半分売れ残りがあればの話ですけど。。

興味がある方は実際に行ってみて、周辺を何度か歩く事が大切だと思います。
私も一番初めにここ行った時JRの線路のせいでここはないな・・と思いましたが、新築で色々検討した結果ここは悪くはないんだなと思えるようになりました。

[344: 物件比較中さん]

ナイスの狭い3LDK、4LDKを問題にする向きがありますが、間取り変更プランも豊富にあるんだから気にしてもしょうがないと思います。
家族が多く、お金がないというタイプの需要も、現実にはありますからね。

[345: 契約済みさん]

＞344

私もそう思いますよ。
私は子供がいないので、和室をなくしてリビングを広くするプランにする予定です。

寝室や水回りの広さが大きいと家事や生活がしやすいでしょうが、立地の良さを考えて割り切りました。
我が家は共働きなので通勤の利便性が良いのが決め手でした。

[346: 物件比較中さん]

>343
①価格の件
価格表を見ると、すでに、抽選戸分を除いた戸数で計算すると、半数売れていたと思います。

そのため、残り1年を残して全戸値引きする可能性は極端に低くなっていると思いますよ。

そういう意味では、欲しい間取りを早めに抑えたという意味では正解ではないかと。

②ごみ処理場の件
正確には水蒸気のみではないので、下記ご参照ください。

日本の規格値では問題ない範囲の数値となっています。

http://www.env.go.jp/recycle/dioxin/ippan/kekka8/14kanagawa.pdf

まあ、来年以降はこれだけ大規模の物件を出せるデベはあまりないでしょうから、大規模物件好きの方には検討価値はあるのでは？

[347: 匿名さん]

>>346
>まあ、来年以降はこれだけ大規模の物件を出せるデベはあまりないでしょうから

まぁ、来年以降もナイスが残っていればの話ですけどね。

[348: 匿名さん]

全棟完成するまでナイスの資金が持たないリスクを考えないのかな。
モリモト、日綜につづいてプロパストまで風前の灯になっているんだよ。

[350: 物件比較中さん]

>>347
仮にナイスがいっても、相鉄、近鉄、セントラルがいるから大丈夫でしょ。

それより、
①長谷工が日綜の被害を被る可能性の影響　
②第一街区完成後にも2年工事が続く(その間我慢か？)

がネックなんですよね〜　ここ。

[351: 匿名さん]

施工会社に何かあると、どんな事になるのですか？


建物が予定通りに建たなくなる？

そうならば、確かにここは来年3月完成予定だから、幼稚園入園を見越している人多いから影響ありそうだ。

[352: 購入検討中さん]

防犯面では、敷地の一部を神奈川県に寄付して尻手交番が移設されるようで、駐車スペース付の交番ができるのだそうです。神奈川県警の場合、パトカー等警察車両が配置されてる交番はほとんど警察官が常駐してることが多いので、少しは安心かなと。。あと災害時、公園は避難所を設定してるみたいで防災面で力を入れてるみたいだし、自治会館も併設するみたいだから地域密着型でいくのかな。病院も近くに横浜市中核病院である済生会東部病院があるので夜間小児医療とか診てもらえる事や・・・芦穂橋(ヨーカドー)そばにある、あしほ総合クリニックなんかも小児科併設で、横浜市認定の病児保育とかもあって結構世話になってるから自分は何かと便利かと・・・ちょっと遠いんだけど・・・。

[353: 匿名さん]

横浜市認定病児保育が近いんですね。それはありがたい。
でもここからだと実は川崎市の病児保育施設が近いんですよね。（尻手駅近くにある）
川崎市の病児保育施設も利用できるといいのですが、利用可能かどうかどなたかご存じないでしょうか。

[354: 物件比較中さん]

>>351
どんなことが起こるんでしょうね？
素人考えなので及びも付きませんが、これから建つ物件を検討している身としては施工会社の懐事情は気になるところです。
長谷工のスレでいろいろやってるみたいですので、詳しくはそちらを。
(いやな気分になるかも知れません。)

[355: ご近所さん]

しっかしスレ伸びませんな・・・

[356: 契約済みさん]

昨日、ＭＲに行ってきました。契約数？（花飾り）を見ると、全体の六割程度だと思います。二・三街区（眺望等？）が気になってましたが、ＪＲ側は貨物線が夜中も走行するのを考えると向かいの十五階建てマンションと騒音が反響等相まって耐えられるか、やはり夏期に窓の開放を考えると・・・。間取やインテリア・エクステリアの変更は１期のみだそうで、確か４月上旬頃に終了する予定との事です。（記憶があいまいですいません。）この間取の狭さとこの地区の立地ではハンパなく高すぎるだろうと思ってますが、互いに職場が近いのと、家族は建物そのもののコンセプトが気に入ってる。営業の方も客観的にアドバイスしてくれるし、営業特有の押し付けがましい事がなかったのも決め手かな。参考ならずすいません。

[357: 購入検討中さん]

２街区を検討しています。
間取りの変更は、２街区ではできないのでしょうか？

[358: 物件比較中さん]

>>357
ナイスは間取り変更は売りだからやるでしょう。

[359: 購入検討中さん]

横浜というアドレスと、環境は魅力。
（川崎に限りなく近いけれども）
コンセプトもよいし、免震もありがたい。
もちろん、価格が下げればもっと良いですが。

２街区の発売は、秋ごろですかね〜？

[360: 匿名さん]

>横浜というアドレスと

笑った。朝飯がうまいぞ。

[361: 契約済みさん]

惜しむらくは尻手アドレスということだ。。。

第一街区の西側は富士山見えるって。ちょっとうれしい。

[362: 近所をよく知る人]

ん〜契約率６割って・・・・ありえないだろｗ
期分けしていたとしても、そんなに絶対売れてないってｗ
環境が良いって？？　何が良いのかわからん？？　工業地域じゃないのかあそこは・・・

周辺に住んでいる人が購入するのは理解できるんだが・・・
でも尻手利用者ってそんなにいないだろ〜・・・
そもそも尻手エリアは川崎住民のつ・も・りだから、あそこは買わないよｗ

物件だけ単体でみたら付加価値はいろいろあるからミーハーな人向けですねｗ
資産価値はあの場所はないし・・・見た目で勝負ってとこでしょうかね。

注意点はナイスなので、ほとんどの物がオプション設定ですので気をつけてね。

[363: ご近所さん]

ですね資産価値目的では到底購入しようとは思いません。
ですが永住目的ならばそれほど悪い町ではないですよ＾＾

ちなみに工場地帯ではありませんｗ

[364: 契約済みさん]

あの一帯は準工業地域だそうです。
個人的には鶴見川周辺の液状化しやすい地盤が気になりましたが。。

土日にモデルルーム行きましたが、成約率は４割程度だと思いましたよ。
結構南向きの部屋に空きが多かったです。値段が高いからでしょうかねえ。

[365: 契約済みさん]

自分は鶴見出身ですが、あの近辺で新築でほぼ自走式１００％の駐車場は無いでしょ。それも決め手でしたよ。。

[366: ご近所さん]

>>あの一帯は準工業地域だそうです。

適当な事ほざいてごめんなさい。
訂正ありがとうm(_ _)m

[367: 匿名さん]

ナイス仕様が気になる人は、車で10分ほど(？>のアイランドグレースでも見に行かれたら参考になるのでは？

[368: 購入検討中さん]

購入動機はいろいろですし、川崎ナンバーより、
横浜ナンバーがうれしいのは、事実でしょうね。
兵庫人が、神戸出身というのと同じかも。
ナイスも、こうすれば売れるってわかっているのに
強気というのが不思議です。だいたい４人家族が基準というのが
時代遅れかも。ディンクス、３人家族を想定して間取りや
オプションを考えれば、いけそうな気しますけど。
この物件、イメージ通り完成すると、かなり良いと思いますよ。
１街区の反省点を踏まえて、頭の固いトップが柔軟に対応できるかが勝負のような。
様子を見ながら、購入をかんがえま〜す。

[369: 匿名さん]

狭い３ＬＤＫ，４ＬＤＫがナイスの持ち味。
７５ｍ２を３ＬＤＫにしたら、大手物件と比べて
安っぽいところが、目についちゃうからできない。

でも、狭い４ＬＤＫだと５畳以下で小さなクロー
ゼットの部屋があるから、親子５人の家族だと
こどもが大きくなったとき可哀想だから、
もう少し田舎の広めの物件の方がよいと思う。

[371: 匿名さん]

まっ、値段相応ってとこで

[372: 購入検討中さん]

５畳というには、中途半端。
やはり、６畳はないと。
どか〜んとした外観で選ぶ人を取り込んで、
孫の手のような特典（ＩＨ、三面鏡、トイレなど）をつけて、
ふむふむ、お値段は？　お〜ナイス、プライス！！

で、どうでしょう（笑）

[373: 匿名さん]

マンションは『管理を買う』って言葉がありますね。
この会社は関連会社のナイスコミュニティに管理を任せていると聞きます。
知人の話では、随分しっかりした対応を取ってくれているそうですが…。

ついつい予算や間取り、周辺環境、その他オプション等に話が及びがちになりますが、
管理面での評判・話も参考にしたいものです。

[375: 匿名さん]

東海道線でいつも目にする敷地・看板の光景。
大型プロジェクトの分譲っていうのは分かります。

でも１期から始めて、全体で1400戸超の数でしょう？
ナイス・相鉄共同といっても、そう簡単に販売しきれるものなのかな？？

不況真っただ中の今だから、
こうしたことを考慮するだけでも、企業体力ありやなしや、と考えてしまう…。

ただ、数年かけて売りきって、
大型分譲地周辺が、かつてない活況（街起こし）になったとしたら、
これはスゴイことだと思う。
会社としても自信になるんじゃないか？
行政を動かして、悪名高い『開かずの踏切』対策を着手させることだってできるかもしれん。

[376: 匿名さん]

>>大型分譲地周辺が、かつてない活況（街起こし）になったとしたら

>>行政を動かして、悪名高い『開かずの踏切』対策を着手させることだってできるかもしれん

んな馬鹿なことあるわけないでしょう

[377: 匿名さん]

全体で1400戸超の数がこの大不況の時期に完売！？！？！？

それはスゴイことだと思います。

[378: 匿名さん]

巨大なマンションが出来て街が活況となるかどうかは、
場所と住んでいる人の生活水準によるでしょう。

ナイス物件の特性から言って、取り敢えず人は増えても、
住人購買力は弱そう（食品スーパーは活況を呈しそう）。

この物件の将来を想像するなら、
浜川崎に行ってみればいいのでは？
浜川崎も尻手も同じようなもの。
エスパ、何気に稼いでいるようですよ。

[379: 匿名さん]

ここは広大な敷地ですが、部屋の間取りが狭い様な気がしました。

[380: 物件比較中さん]

高く土地を買ってしまい、着工までも間があいて、土壌の改良にも経費がかかる。
それをペイしようとおもったら、キチキチに詰め込んだ出来るだけたくさんの戸数をつくらねばならない。
それが総戸数１４００以上のこ

[381: 物件比較中さん]

広大な敷地に、ゆとりの間取りだと
インセンティブになるのだが。
同じ広さで川崎より高いのは残念。。

[382: 匿名さん]

ここ川崎よりたかいの？
ありえねー
じゃ、クレッセントも心配ななしで完売かな

[383: 匿名さん]

尻手なのに横浜アドレスを前面に出したり、広大な敷地のくせしてギュウ詰めマンションを作ったり・・・
やることがせこい。

[384: 物件比較中さん]

第二街区も、第三街区も同じつくりなのだろうか？

[385: 匿名さん]

長谷工の株価を見ながら検討しないとヤバそう…

[386: 契約済みさん]

現地見学会に参加された方はいますか？

今度行ってみようと思うんですが、感想とかあれば教えてください。

[387: マンコミュファンさん]

>386

私の感想ですが、参考になれば。

ここの印象は、価格高い。が一言目です。また、部屋が狭い、内装設備が安っぽいです。
免震があるのは嬉しい事かなと思います。

ちなみに、同じナイス物件のアイランドグレースのほうが建物仕様は総合的に良いように思います。
（建具や外壁等細かいところなんですがね。）


また、川崎までは１９分です。（ある意味バス便と同様な距離です）
それを考えると利便性もやや？が付いてしまいます。

一番近いのはマンションの住戸場所におりますが尻手や八丁畷になると思いますがそれでも
表記上10分なので、実際はエントランスから自分お部屋までを考えるともうちょっと掛かると思います。

[388: 匿名さん]

第１街区最寄りの敷地出入口より駅まで徒歩○分なんですよね。
この点は御注意

[389: 匿名さん]

なんか…、ここの物件、スゴイ大きいプロジェクトの割りに、
あまりスレの伸びがよくないね…。

一期～三期と、これから何年かかけておっ建てるのだろうけど、
売れるのだろうか…。

モデルルームとか見に行かれた方、
盛況でしたか？？

[390: マンコミュファンさん]

販売戸数の割には全くといって良いほど話題が無いですね。

[391: 物件比較中さん]

今日モデルルームに行ってみましたが、第一街区は３分の２くらいが既に契約済のようでした。

割と売れ行きは好調っぽいですね。

[392: 匿名さん]

意外と好調なんですね。

完成一年前で2/3契約済みならば、最近ではかなり好調なマンションの分類に入ると思います。

[393: 物件比較中さん]

>>391
>今日モデルルームに行ってみましたが、第一街区は３分の２くらいが既に契約済のようでした。

第1街区310戸うち約200戸が契約済？　本当に？？？

[394: 匿名]

直接行って見ろ。

[395: 匿名さん]

３分の２くらい売れていることにしなければ格好つかないし、売れ行き好調ということでもなければ買う人も買う気にならないでしょ、売る方はあの手この手の販売戦術（心理作戦）を使う、そういったことにまどわされず自分なりの冷静な購入基準をもつべきですね。

[396: 391]

>>393

嫁さんが花貼ってあるボードの写真撮ってカウントしていたんで、本当っぽいです。

花　約１９０
商談中　約１０

で、合計約２００だそう。

[397: 匿名さん]

ナイスの花でしょ。

信用してどうするw

[398: 契約済みさん]

あの花の中の1人ですが、自分の基準に一番近いので購入しました。
現在川崎駅西口住まいです。
この掲示板を参考して自分の購入ポイントを作成してみました。

メリット
１．今の生活パターンと大きく変わらない
２．共働き夫婦：一人は八丁畷駅利用で通勤時間が短縮、もう一人は自転車で川崎駅をそのまま利用、時間測定してみれば今住まいの賃貸から歩く時間と変わらない。歩くのいやなので自転車の方が嬉しい（でも南武線の踏切を渡る前の道は狭い、しかも夜は暗い！）
３．免震構造：下手な免震よりはしっかりした耐震が安全だとは思う。軟弱地盤での実績を見せれば不安は解消。
４．緑が多い。管理費は安い方だが広いしプールもあるから管理費の値上がりは覚悟。でもマンション１戸寂しく建つよりは絶対いい。これが一番の決め手。
５．治安：交番が入る予定
６．専用プール：堤根温水プールが歩いて5分だが。。やっぱり専用プールは嬉しい。選べる。
７．機械式駐車場が安い：月500円、700円は嬉しい。取れたら車買う。
８．川崎市幸区大宮町再開発中。今年中F街区（キャノンのすぐ前）に公社のマンションと病院が着工予定。これで更に町が変わることを期待できる。総合病院が近くに建つ。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kawasaki_nishi/oomiya/oomi...

デメリット
７．線路騒音：１街区は線路と離れてるので音の心配はしなくていい。現地で聞いてみた。外で確認したから室内とは違うけど、防音サッシだし、心配する程度ではないと思う。
８。開かずの踏み切り：一人だけ八丁畷駅利用になるが、仕方ない。歩道橋でも作ってほしい。
９．煙突：確かにいい光景ではない。臭いはしなかった。仕事帰りは夜だし、週末もそれを眺める暇はない。
１０．ホームレス施設：ホームレスは見たことがない
１１．間取りの狭さ、内装の安っぽさ：3LDKに2人だし、子供が一人できても行ける。天井が普通より高いから狭い間取りはカバーできる。一応ダークカラーにしたが数年後オール電化と共にリフォーム計画中。
１２．生活環境：ほとんどの買い物はネットでしている。ニトリが近くにある。スーパー以外はしばらくはラゾーナを利用する予定。鶴見スポーツセンターが徒歩圏内にある。
１３．値段：安くなればいい。ローンの返済余力はある。

理想的な物件を手に入れるにはほとんどお金に困らない方に限るでしょう。
あの踏切や煙突、狭い道などには不満はあります。ここ横浜？と思えば寂しい所です。
失うものあれば得するものもあり、人間様々なパターンで生きてるから自分の視野だけを信じてはいけません。

こちらネガティブな方たちを見ると、何でも文句ばかり言う。対案は見えません。
結局お金もっと使っていいところを探すしかないでしょう？
反対にお金がなければ東京都足立区のマンションのスレに行って遊んで欲しいです。
もしそんなところまで行って高いとほえる連中は、働け！

[399: ご近所さん]

なんで足立区が出てくるんだ。
失礼だね。

[400: 契約済みさん]

足立区民には失礼しました。

[401: 物件比較中さん]

長谷工が力を入れて、激安マンションシリーズを展開するみたいです（ブランシエラ ◯ ◯となるみたい）
お金のない人は、こちらを期待しましょうね。。

http://www.haseko.co.jp/hc/news/2009/0317.html

[402: 不動産購入勉強中さん]

>>398さん
機械式駐車場の賃料が安いってのは微妙にメリットにはなりません。
私の親が住んでいるマンションは近所の相場が３万円前後で、マンション内駐車場の賃料が
２万２千円から２万５千円（若干安い程度）
それでも機械のメンテナンス等で今後の長期修繕に対して不安がないわけではないそうです。
ましてや機械式の寿命はそう長くはありません。
この物件の機械式駐車場が屋根ありか屋根なしかは存じ上げませんが、雨風にあたる割合が多ければ多いほど
短期での補修が必要になります。
大抵は５年目あたりで鉄部塗装の修繕が入るのでしょうが、状態によっては突発的な修繕も出てくるでしょう。

この先５，６年の管理費修繕積立金の額はそう高額でなくても、管理組合の資産状況に合わせ額は変動します。
１５年後あたりに１世帯１００万の持ち出しが必要、なんてのもなくはない話です。

さらにこのような話全般は住民による管理組合が中心になり進みますが、総戸数が多いと住民のまとまりが
うまくいかず、管理会社に任せきりになると、びっくりするような高額な見積もりが提示されるという怖さが
ありますね。

この物件に限らず、安い管理費修繕費、駐車場代金に対しては販売員に長期修繕計画について
よーく突っ込んで聞いてみることをお勧めします。

[403: 契約済みさん]

なるほど、参考になりました。ありがとうございます。
10年、15年後あんな見積もりをもらったら本当に困りますね。
その辺、しっかり確かめておきます。

[404: 契約済みさん]

一応、一街区の駐車場の割り当ては・・・・・

自走式地下駐車場で　　７４区画
自走式立体駐車場で　３７１区画
機械式駐車場で　　　　７３区画

月額５００～６８００円でしたね。一街区の住戸数より多いんで、他街区と重複してるような気が。。
メリット・デメリットあると思いますので、それぞれライフスタイルに合わせながら選ぶといいんじゃない
かと思います。＞＞３９８さんの契約動機も共感できます。あのあたりで自走式はなかなか無いんで、それも決め手ですかね。自分は鶴見出身ですが、悪くない街だとおもいますよ。山手地区・下町地区が混在してて、人情味もあるし・・・個人的には、あの中途半端てきな街が好きかなぁｗ　ここ十数年年程離れましたが、また舞い戻って来たって感じです。

[405: 購入検討中さん]

>>No.396
>>No.397

No.396さん、情報ありがとうです。
私も連休中にモデルルームで壁の花を見てきましたが
確かにそのくらい花はついていました。
数えてはいませんが、
見た感じでは3分の2よりもっと付いている感じがしましたが。。。
階や向きよりも間取りが良いところから売れている感じでしたね。

写真を撮るのは勇気が要りますね（笑）
禁止とはかいてないけど、雰囲気的に自分は断念しました（汗）

私達は（夫婦と2歳１人）モデルルームで
壁の花と同じだけ（済）マークがついている価格表貰いました。
それでお互いの両親にも相談して購入を決める予定です。

しかしNo.397さんの言われるように無駄に花が付いていることも
あるのでしょうか。

素直な疑問です。

埋まっている部屋は購入できないので
「ここの部屋を買おうと思っていたのに残念」
と断念する人がいることとか考えたら
嘘っぱちの花をつけるメリットはなんでしょう？？

確かに売れているように見せたほうが格好はいいかもしれませんが
本当に検討者が見るようなところで
売れていないのに売れているようにしてなんかメリットあるんでしょうか？

似たような部屋の購入に誘導はできるかもしれませんが
後日行って、「あれ？私が諦めた所あいてるじゃん」
ってパターンが多くなると思うので
トラブルが多発するような気がします。

カラーセレクトや現地見学会などで
購入決定者がモデルルームを訪れることも多いので・・・。

そしてもし本当にそうなら、１つ上の階にも狙っている部屋があるので
聞いてみる価値があるということでしょうか。

[406: ご近所さん]

ここは本当に計画通り完成するのか？

[408: マンション投資家さん]

ここはデベの書き込みだらけ。
必死だな(笑)

[409: 匿名さん]

>>405

不思議と都合よくキャンセル出ることが多いので
花付きでも希望を伝えた方がいいですよ。
でも、値引きし難い雰囲気になってしまうかも。

[410: 匿名さん]

花を多く着ける意味

1、「このマンションは人気なんだ、仲間がたくさんいる。
買っても大丈夫だ。」
て思わせる。

2、「どんどんと売れている。早く買わないと、自分が望む部屋が売れてしまう。」
と焦らせる。

2の気持ちになってきたところで、「実は○○さんの希望に近い部屋が
昨日キャンセルになりまして。来週にはオープンにしてしまうのですが、
○○さんの購入意欲が強いので先にお知らせします。
いかがですか？」
と案内し、「今申し込みしないと！」とダメをおします。


私はアイランドグレースをはじめ、いくつかの物件で
このパターンで売り込みされましたw

[411: 匿名さん]

＞＞４０８　マンション投機者さん
自分がそうだからそんなふうに見えないのでは？
今の時代に何がマンション投資か？素直に居住目的で購入する人には毒だ毒。
そのお金貯金して働け。

[412: 匿名さん]

>>411さん。同感です・・・。

[413: 物件比較中さん]

>>408

水曜日に擁護のレスが増えるのでわかりやすいですね。

>>デベの皆さん

自演活動がんばって下さい！！

[414: 契約済みさん]

＞＞４１３

他社のバイトの方、ご苦労さん。
夜1時半に書き込みなんて、夜勤中？お金くれるの？
俺は今の時間にバイトなんかしてねーよ。

どこのスレにもネガな書込みをする人間は大体、2種類に分かれる。
１．買えないぷーたろ
２．他社

自演か？妨害か？と見極めるのはそんなに難しくない。
４２０さん見たいに役立つ情報は半分以下だね。
お前ら静かにした方が本当に助かる。
静かになればスレも伸びる。

[415: 匿名さん]

>410

未契約の部屋に花つけて購買欲を煽るって、法に触れないの？
真実な情報を流さないって詐欺じゃん。

どこもやっているのかもしれないが、法で縛って欲しいひとつですね。

[416: 匿名さん]

どんなに難ありのマンションでも買う人がゼロってことはない。
でもここは大幅に値下げしないと全部売り切るのは不可能じゃないか？
１棟か２棟は賃貸にすれば需要がありそうだが。

[417: 匿名さん]

その通り！

同社物件のアイランドグレースも残っていて苦戦しているようですな。

やはりこのご時勢で、大規模を捌ききるのは難しいでしょう。

[418: 購入経験者さん]

どんなにいいマンションでも不人気な部屋はあるよ。

良い部屋から埋まっていくから売れ残りが値下がりするのは当たり前。

今買う人はいい部屋がほしい人。

お金がないけどマンションがほしい人は、売れ残りを安く買えばいいだけの話。

[419: 申込予定さん]

未契約の部屋に花をつけたところで販売機会を喪失するだけでは？

キャンセルが出たっていう営業を受けた人、親切に教えてくれただけじゃないの？ラッキーじゃん。

[420: 匿名さん]

アマイね。花の調節なんかはどこでも売り手の常套手段だと思っていた方がいい。

＞＞４１８
ナイス物件は売れ残ったからってそう簡単に値引きはしないでしよう。入居後半年、１年（新中古）となれば多少値引きはあるだろうがそれでもせいぜい１割程度かな。

[421: 匿名さん]

>420

そんなこともない様な‥

[422: 匿名さん]

410です。


・花を付けていて、
　万一「本当に契約しているのですか？」と突っ込まれたら、
　「契約見込」または「（優先）商談中」の方なんです、
　て言えば問題ないでしょう。

　まあその部屋の契約書を他人が見ることはできないのだから、
　実際には知りようがないですけどね。


・「販売機会の損失」にはなりませんね。
　もし9割売れている段階で未契約の部屋に花をつけてたら
　販売機会の損失が起こるかもしれませんが、
　前半でそれは起こりにくいでしょう。
　お客様にとって検討できる部屋は他にもたくさんあるし。

　わざわざモデルルームに来て、希望も伝えずに帰るお客様は少ないでしょう。
　お客様の希望と本気度さえつかめれば、
　それに近いタイプの部屋＝「ダミー契約物件」を放出すれば良いのですから。

　デベだって考えてますから、
　ちゃんと販売数・時期に応じて戦術は使い分けますよ。


・蛇足ですが、最後の売れ残り数戸が
　いつのまにか「急遽キャンセル物件発生！　最終○戸」てなってることを
　何度か見たことがあるのですが、なんだかな～て思います。
　これも「売れ残りではない。購入に値する部屋ですよ。」という演出ですよね。

[423: デベにお勤めさん]

ここのマンションって全体的に安っぽいよね。

[424: 不動産購入勉強中さん]

意外にも、ここ数日スレの伸びがいいですなぁ（笑）
地元のフリーペーパー『マンションズ』にも掲載されていない週があって、
契約の進行が順調なのかと思ってしまうよ。

この物件は値段や品質（但し免震は買いだな）もあるけれど、
あの周辺道路（踏切を含む）、状態があまりにも悪いことがネックだと思う。
ＪＲ・京急の線路、はっきり言って何とか対策を考えないと…。
ＪＲの踏切なんかは歩く人をまったく配慮していない、数十年前のものだぜ。
危なくて子供は歩かせたくない場所だ。

まだ一期だけど三期まで行くうちに、地下道路とか高架を作るとか、行政を動かすべきだろう。
この周辺が活気づけば、鶴見区・川崎界隈における新天地になるんじゃないかな？？？
ナイス・相鉄・近鉄だっけ？
共同事業のお手並み拝見ってところだ。

[425: 匿名さん]

第１期で契約された方が間取変更プランで変更されて、
その後キャンセルし、その物件が割引された話をＩＧで
聞いたコトがあります。
この物件で購入額を抑えるんであれば、
二街区の道路側(踏切側)の棟は
一街区よりかなり値段が抑えられると、
デベから聞きました。建材費？
が抑えられるのと・・・・・
鉄道に面して踏切前ってコトみたいで、
一応二重サッシにはなってるみたいですが、
んﾝﾝ・・・あの騒音じゃなぁ・・・角部屋は、確か７０平米後半位？
４ＬＤＫだったかな。記憶が曖昧で、すいません。。
気になる方は現地で確認されてみては。

[426: 匿名さん]

あの踏切の道路は確か横浜市の都市計画道路に入ってませんでしたっけ？地図には矢向方面まで延長だったかな？市道路局のＨＰには記載されてたと思います。この物件が完成すると、はたして加速するかどうかと・・・デベからは、道路拡張の話は聞いたんですが、トンネル等の話は無かったですね。

[427: 契約済みさん]

本日現地見学会に行ったものです。

現地見学会のルートはノースパーク→第一街区の西側→南側→メインエントランスまででした。
工事の進み具合はまだ３階の床までみたいです。

実際に現地を見て思ったのは、まず敷地面積が広いこと。
ノースパークとセントラルパークは広かったです。図面で見て想像していたもの以上で完成するのが楽しみです。
建物はまだ全体が分かるレベルではなかったので何とも言えないですが、エントランスの天井が吹き抜けらしいので格好良くなりそうです。

次に、思ったほど電車の音がうるさくありませんでした。
第一街区は線路から離れているからか、遠くで電車が通っているかなという程度。第２街区、第３街区と工事が進めば音の問題はなさそうです。むしろ道路を通る車の騒音のほうが心配かも。
私は西側の部屋を契約したので全体的に音に悩まされることはなさそう（＾＾）

今まで工事しているところを電車から眺める程度だったのですが、間近で見れたので楽しかったです。
見学会は何回参加してもOKらしいので、１か月毎くらいで見に行こうと思います。

[429: 匿名さん]

プロジェクトとしては素晴らしい、超大規模だし緑多そうだしひとつの街ができる感じですね。好感を持ってます。
加えて不況で当面供給は激減する中、そもそも東京通勤圏内では駅回りの土地が尽きてて今後大規模案件は余程駅から離れないとなかなか出てきませんしこのビックプロジェクト見逃していいものか、、とも思います。
でもどうしてこんなに狭い部屋ばかりなのでしょう。家族４人で住むには小さすぎる部屋ばかり。余程駅前なら妥協もありえますが、この距離毎日歩いて着いた先が手狭では。。。
あとナイスって、、どうかなと、正直はじめて聞きました。有名ならいいってわけじゃないですが、このご時世やっぱり売り主の安心も欲しいなと。
あとほんとにこんなに売れるかなあと、レス少ないし買ったはいいけど完売できずに何百室も空室とかだったらどうしよう
とかとか悩ましいです。

[430: 匿名さん]

せっかくの広い土地も建物詰め込みすぎて台無しですね。
ついでに部屋も詰め込んで・・・
マンションで４畳台の部屋は物置にしかなりませんよ。

[431: 匿名さん]

ナイスさんは、ソフト的(内装)な部分よりハード的（構造）な部分が売りじゃないですかね？
デベ一筋ってわけでもなく、鶴見では昔っからの建材屋ですし・・・この近辺では強いんじゃない？

[432: 匿名さん]

ナイスはモロに地元業者です。本社は鶴見駅のそばにありますよ。

[433: 匿名さん]

ナイスはデベが本業ではないです。
ちなみに神奈川では有名な会社です。

ナイスは免震や強耐震のマンションで他マンションとの差別化を計っています。

[434: 契約済みさん]

建物を詰め込んではいませんよ。
十分な空き地率を達成したから、横浜市から１０階建て、１５階建ての許可が下りています。

もともとあの辺りは７階までしか建てられません。
お隣のゴールドクレストも７階建てですしね。

それで敷地内の公園が広いしたくさんあるそうですよ。

[435: 匿名さん]

>>429
ナイスは東証一部ですし、この不動産不況下にも関わらず業績はそんなに悪くない方です。
ただ、狭い敷地に３LDK・４LDKを作るのが得意なデベロッパーで
他のマンションでもこんな感じですから、評判は決して良くないですね…。

その辺を頭に入れて購買するのであれば、まあ値段相応のマンションが買えるデベだとは思います。
ただ、ここは大規模物件すぎるので果たして全戸埋まるのか、という点で不安が残るのは問題かも。

[436: 契約済みさん]

>429

契約者情報ですが参考になれば。

間取りは変更がきくので、モデルルームで相談してみるといいですよ。
私はリビング横の和室をなくして広いリビングにしました。
4LDKの部屋だと将来の間取り変更もいろいろできるそうですよ。
部屋自体の広さは60～80平米位まであったと思います(80平米の部屋は結構高かったような…)。

デベの信頼性については、私もよく知らなかったので後から調べたくちです。
営業が親切だったのと、悪い評判をあまり聞かないので堅実なところだと思っています。

売れ残りについては第一街区はあまり心配なさそうです。
販売期間があと1年あるにもかかわらず、3分の2が既に売れています。それで最近は広告をあまり出していないと営業の方が言っていました。
ほかの街区、特に線路に面した建物は売れるのかわかりませんが。

[437: 匿名さん]

429です。皆様ありがとうございます。ナイスは意外と評判いいみたいですね。
財務諸表ちゃんと他社と比較して自分なりにも考えてみます。日綜がまさか行き詰まるとは思ってなかったので慎重に考えます。

間取りは変えられても広さは変えられない、ことも重要と思ってます。予算的にも60、70になりますが、当初想定よりだいぶ狭くなることも自分なりによく考えてみます。

[438: 契約済みさん]

日曜に現地見学会行ってきました。

天井高が高めなので外からみたら５階の床くらいかと思いましたが
まだ３階の床を打っているところだと言っていましたが
１階部分やところどころ形になっていて外で見ているのとは全然違いました。
７月～８月には１０階部分まで出来て高さが分かるようになるそうです。
工事としては予定通りみたいで、３月の竣工は大丈夫そうな印象を受けました。
しかし、まだ全体の印象はよくわかりませんでした。

メインの通路は想像以上に広いです。
車道でいうと３車線くらいですか。
まだ２街区は立っていませんが１街区から電車の音は気にならない程度でした。
立地などを考えると、２街区はちょっと安くなるのかなって思いましたが
どうせ買うなら１街区のほうが差額以上に住みやすいのかなと・・・・。
２、３街区の方も着工していたので、完成が楽しみです。

[439: 購入検討中さん]

・405です

皆様いろいろ助言ありがとうございました。

自分は早速、先週の土曜日に仮予約をしてきました。
その際に、自分が気になっていた部屋を
「花がついているってことはダメなんですか。
ほんとはこっちがいいんです。」
と伝えました。
花が付いている部屋のほうが少し高いのですが
高いといっても数十万くらいですので、
その程度の差額なら払ってもいいから
1つ上の階に行きたかったのですがダメでした。
残念。。。

花のほかに「商談中」という部屋も多くあったのですが
そこはローン審査に時間がかかる人が希望しているところで、
審査が通れば花になりますよと言われました。
ローン審査に時間がかかる人っていうのは年収とか微妙な人？なのでしょうか。

先日決めていた部屋にしようかと思ったのですが
妻が1つ上の階に未練があるようなので、
皆さんがおっしゃるように、
不思議と都合よくキャンセルが出ることを期待して
とりあえず先日決めていた部屋を仮予約してもらいました。

悩みながらも、結局日曜もモデルルームに足を運んだのですが
逆に、自分たちが仮予約した部屋にはまだ何もついていなくて
そうゆうのを見ると「早く契約しないとあの部屋すら買えなくなるのかも！？」と
不安になりました。

妻は専業主婦なので、私よりも家にいる時間が長く
間取りや向きや階数など、彼女が少しでも納得するとこで決めたいなと思います。
このマンション以外も含めて検討しようかなと思います。

あと、パッと見ですが
先週と花の数はあまり変わっていませんでした。
少なくともディライトコートはほとんど同じでした。

仮予約は１週間なので、結局来週も行くことになりそうです。

[440: マンコミュファンさん]

思いの外好調なんですね。

以前見学しに行ったときには、「ここは・・・売れ残るだろうな。」と思っていましたが、
私の先見の明が無かったというところですね。

やっぱりあのパーク（今はCGですが）惹かれたり、将来の地震に備えてって所ですかね。