ヨコハマ オールパークス - YOKOHAMA ALL PARKS ＜ヨコハマ PAR区 project＞ -1-

[購入検討中さん]

横浜オールパークスについて情報お願いします。

横浜市鶴見区尻手1丁目257番外 (川崎-鶴見間 東海道線沿い 西側)
1424戸 (310, 665 & 449)、　H22-3月入居予定

所在地：神奈川県横浜市鶴見区尻手1丁目257番1他（地番）
交通：京急本線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「八丁畷」駅 徒歩8分
　　　　南武線 「尻手」駅 徒歩11分
売主・販売提携〈代理〉：ナイス
事業主・売主：相鉄不動産　セントラル総合開発
販売提携〈代理〉：長谷工アーベスト　相鉄不動産販売
設計・監理：嘉環境建築設計　長谷工コーポレーションエンジニアリング事業部
施工：長谷工コーポレーション

[341: 物件比較中さん]

治安について、どこか書かれてた気がするけど、一斉に消されて無い？

[342: 契約済みさん]

そもそも書いてましたっけ？

[343: 申込予定さん]

２０代の夫婦（現在子なし）で申し込み予定の者です。友達は既に申し込みしました。

決め手は、①川崎駅まで徒歩圏（南武線の線路を一つ渡りますが平坦な道で良い運動になるかと思います。マンションから１０分も歩けば再開発地帯の綺麗な広い道に出れるので徒歩２０分は苦になりません。あと、キャノンの大きな施設が建設中なので、それができたら近くにお店ができるかもしれませんね）　②大規模物件ならではの共用施設充実（プールは一回２００円らしいです。水泳教室も開かれるようで子供ができたら敷地内のプールで楽々通わせようと思ってます！）あと、敷地内にコンビニのようなSHOPも入るそうです。
③敷地内に１１個のPARKができる（そのうち２つはオーナーズパーク）季節によって色々な植物が見られるようです。子供を育てるのには良い環境なのではないでしょうか？
④免震マンション

確かにゴミ処理場が近くにあるのは気になりましたが、煙突から出てる煙のようなものが「水蒸気」とのことで少し安心しました。実際に電話で問い合わせしちゃいました。。臭いは全くないです。
JRの踏切に関してはこれはどうにもならないので、慣れるしかないかなぁと諦めてます。

ナイスの営業さんはとても親切な方です。友達の営業さんも親切、丁寧な方のようです。

私も他の皆さんと同じようにこの計画が巨大すぎて本当に完成するのか不安はありますが・・
完成した時の暮らしを想像してみて申込しようかなという気になりました。
子供ができて暇な時はラゾーナまでぶらぶら歩いてお散歩とかできますし。わざわざ電車に乗らなくてこんな施設行けるのはとてもいいと思います。

最後に価格に関してですが、正直この広さでこの値段は高い感じはしますが、、、
完成間近の来年まで待ってたら今狙ってる部屋は残ってない気がするので、仕方ないかな。

ちなみに個別値引きはしないそうです。半分以上売れ残ってたら全戸値下げするとおっしゃってました。申込した後でも。だからローンの金額が多少変わる感じになると言ってました。
半分売れ残りがあればの話ですけど。。

興味がある方は実際に行ってみて、周辺を何度か歩く事が大切だと思います。
私も一番初めにここ行った時JRの線路のせいでここはないな・・と思いましたが、新築で色々検討した結果ここは悪くはないんだなと思えるようになりました。

[344: 物件比較中さん]

ナイスの狭い3LDK、4LDKを問題にする向きがありますが、間取り変更プランも豊富にあるんだから気にしてもしょうがないと思います。
家族が多く、お金がないというタイプの需要も、現実にはありますからね。

[345: 契約済みさん]

＞344

私もそう思いますよ。
私は子供がいないので、和室をなくしてリビングを広くするプランにする予定です。

寝室や水回りの広さが大きいと家事や生活がしやすいでしょうが、立地の良さを考えて割り切りました。
我が家は共働きなので通勤の利便性が良いのが決め手でした。

[346: 物件比較中さん]

>343
①価格の件
価格表を見ると、すでに、抽選戸分を除いた戸数で計算すると、半数売れていたと思います。

そのため、残り1年を残して全戸値引きする可能性は極端に低くなっていると思いますよ。

そういう意味では、欲しい間取りを早めに抑えたという意味では正解ではないかと。

②ごみ処理場の件
正確には水蒸気のみではないので、下記ご参照ください。

日本の規格値では問題ない範囲の数値となっています。

http://www.env.go.jp/recycle/dioxin/ippan/kekka8/14kanagawa.pdf

まあ、来年以降はこれだけ大規模の物件を出せるデベはあまりないでしょうから、大規模物件好きの方には検討価値はあるのでは？

[347: 匿名さん]

>>346
>まあ、来年以降はこれだけ大規模の物件を出せるデベはあまりないでしょうから

まぁ、来年以降もナイスが残っていればの話ですけどね。

[348: 匿名さん]

全棟完成するまでナイスの資金が持たないリスクを考えないのかな。
モリモト、日綜につづいてプロパストまで風前の灯になっているんだよ。

[350: 物件比較中さん]

>>347
仮にナイスがいっても、相鉄、近鉄、セントラルがいるから大丈夫でしょ。

それより、
①長谷工が日綜の被害を被る可能性の影響　
②第一街区完成後にも2年工事が続く(その間我慢か？)

がネックなんですよね〜　ここ。

[351: 匿名さん]

施工会社に何かあると、どんな事になるのですか？


建物が予定通りに建たなくなる？

そうならば、確かにここは来年3月完成予定だから、幼稚園入園を見越している人多いから影響ありそうだ。

[352: 購入検討中さん]

防犯面では、敷地の一部を神奈川県に寄付して尻手交番が移設されるようで、駐車スペース付の交番ができるのだそうです。神奈川県警の場合、パトカー等警察車両が配置されてる交番はほとんど警察官が常駐してることが多いので、少しは安心かなと。。あと災害時、公園は避難所を設定してるみたいで防災面で力を入れてるみたいだし、自治会館も併設するみたいだから地域密着型でいくのかな。病院も近くに横浜市中核病院である済生会東部病院があるので夜間小児医療とか診てもらえる事や・・・芦穂橋(ヨーカドー)そばにある、あしほ総合クリニックなんかも小児科併設で、横浜市認定の病児保育とかもあって結構世話になってるから自分は何かと便利かと・・・ちょっと遠いんだけど・・・。

[353: 匿名さん]

横浜市認定病児保育が近いんですね。それはありがたい。
でもここからだと実は川崎市の病児保育施設が近いんですよね。（尻手駅近くにある）
川崎市の病児保育施設も利用できるといいのですが、利用可能かどうかどなたかご存じないでしょうか。

[354: 物件比較中さん]

>>351
どんなことが起こるんでしょうね？
素人考えなので及びも付きませんが、これから建つ物件を検討している身としては施工会社の懐事情は気になるところです。
長谷工のスレでいろいろやってるみたいですので、詳しくはそちらを。
(いやな気分になるかも知れません。)

[355: ご近所さん]

しっかしスレ伸びませんな・・・

[356: 契約済みさん]

昨日、ＭＲに行ってきました。契約数？（花飾り）を見ると、全体の六割程度だと思います。二・三街区（眺望等？）が気になってましたが、ＪＲ側は貨物線が夜中も走行するのを考えると向かいの十五階建てマンションと騒音が反響等相まって耐えられるか、やはり夏期に窓の開放を考えると・・・。間取やインテリア・エクステリアの変更は１期のみだそうで、確か４月上旬頃に終了する予定との事です。（記憶があいまいですいません。）この間取の狭さとこの地区の立地ではハンパなく高すぎるだろうと思ってますが、互いに職場が近いのと、家族は建物そのもののコンセプトが気に入ってる。営業の方も客観的にアドバイスしてくれるし、営業特有の押し付けがましい事がなかったのも決め手かな。参考ならずすいません。

[357: 購入検討中さん]

２街区を検討しています。
間取りの変更は、２街区ではできないのでしょうか？

[358: 物件比較中さん]

>>357
ナイスは間取り変更は売りだからやるでしょう。

[359: 購入検討中さん]

横浜というアドレスと、環境は魅力。
（川崎に限りなく近いけれども）
コンセプトもよいし、免震もありがたい。
もちろん、価格が下げればもっと良いですが。

２街区の発売は、秋ごろですかね〜？

[360: 匿名さん]

>横浜というアドレスと

笑った。朝飯がうまいぞ。

[361: 契約済みさん]

惜しむらくは尻手アドレスということだ。。。

第一街区の西側は富士山見えるって。ちょっとうれしい。

[362: 近所をよく知る人]

ん〜契約率６割って・・・・ありえないだろｗ
期分けしていたとしても、そんなに絶対売れてないってｗ
環境が良いって？？　何が良いのかわからん？？　工業地域じゃないのかあそこは・・・

周辺に住んでいる人が購入するのは理解できるんだが・・・
でも尻手利用者ってそんなにいないだろ〜・・・
そもそも尻手エリアは川崎住民のつ・も・りだから、あそこは買わないよｗ

物件だけ単体でみたら付加価値はいろいろあるからミーハーな人向けですねｗ
資産価値はあの場所はないし・・・見た目で勝負ってとこでしょうかね。

注意点はナイスなので、ほとんどの物がオプション設定ですので気をつけてね。

[363: ご近所さん]

ですね資産価値目的では到底購入しようとは思いません。
ですが永住目的ならばそれほど悪い町ではないですよ＾＾

ちなみに工場地帯ではありませんｗ

[364: 契約済みさん]

あの一帯は準工業地域だそうです。
個人的には鶴見川周辺の液状化しやすい地盤が気になりましたが。。

土日にモデルルーム行きましたが、成約率は４割程度だと思いましたよ。
結構南向きの部屋に空きが多かったです。値段が高いからでしょうかねえ。

[365: 契約済みさん]

自分は鶴見出身ですが、あの近辺で新築でほぼ自走式１００％の駐車場は無いでしょ。それも決め手でしたよ。。

[366: ご近所さん]

>>あの一帯は準工業地域だそうです。

適当な事ほざいてごめんなさい。
訂正ありがとうm(_ _)m

[367: 匿名さん]

ナイス仕様が気になる人は、車で10分ほど(？>のアイランドグレースでも見に行かれたら参考になるのでは？

[368: 購入検討中さん]

購入動機はいろいろですし、川崎ナンバーより、
横浜ナンバーがうれしいのは、事実でしょうね。
兵庫人が、神戸出身というのと同じかも。
ナイスも、こうすれば売れるってわかっているのに
強気というのが不思議です。だいたい４人家族が基準というのが
時代遅れかも。ディンクス、３人家族を想定して間取りや
オプションを考えれば、いけそうな気しますけど。
この物件、イメージ通り完成すると、かなり良いと思いますよ。
１街区の反省点を踏まえて、頭の固いトップが柔軟に対応できるかが勝負のような。
様子を見ながら、購入をかんがえま〜す。

[369: 匿名さん]

狭い３ＬＤＫ，４ＬＤＫがナイスの持ち味。
７５ｍ２を３ＬＤＫにしたら、大手物件と比べて
安っぽいところが、目についちゃうからできない。

でも、狭い４ＬＤＫだと５畳以下で小さなクロー
ゼットの部屋があるから、親子５人の家族だと
こどもが大きくなったとき可哀想だから、
もう少し田舎の広めの物件の方がよいと思う。

[371: 匿名さん]

まっ、値段相応ってとこで

[372: 購入検討中さん]

５畳というには、中途半端。
やはり、６畳はないと。
どか〜んとした外観で選ぶ人を取り込んで、
孫の手のような特典（ＩＨ、三面鏡、トイレなど）をつけて、
ふむふむ、お値段は？　お〜ナイス、プライス！！

で、どうでしょう（笑）

[373: 匿名さん]

マンションは『管理を買う』って言葉がありますね。
この会社は関連会社のナイスコミュニティに管理を任せていると聞きます。
知人の話では、随分しっかりした対応を取ってくれているそうですが…。

ついつい予算や間取り、周辺環境、その他オプション等に話が及びがちになりますが、
管理面での評判・話も参考にしたいものです。

[375: 匿名さん]

東海道線でいつも目にする敷地・看板の光景。
大型プロジェクトの分譲っていうのは分かります。

でも１期から始めて、全体で1400戸超の数でしょう？
ナイス・相鉄共同といっても、そう簡単に販売しきれるものなのかな？？

不況真っただ中の今だから、
こうしたことを考慮するだけでも、企業体力ありやなしや、と考えてしまう…。

ただ、数年かけて売りきって、
大型分譲地周辺が、かつてない活況（街起こし）になったとしたら、
これはスゴイことだと思う。
会社としても自信になるんじゃないか？
行政を動かして、悪名高い『開かずの踏切』対策を着手させることだってできるかもしれん。

[376: 匿名さん]

>>大型分譲地周辺が、かつてない活況（街起こし）になったとしたら

>>行政を動かして、悪名高い『開かずの踏切』対策を着手させることだってできるかもしれん

んな馬鹿なことあるわけないでしょう

[377: 匿名さん]

全体で1400戸超の数がこの大不況の時期に完売！？！？！？

それはスゴイことだと思います。

[378: 匿名さん]

巨大なマンションが出来て街が活況となるかどうかは、
場所と住んでいる人の生活水準によるでしょう。

ナイス物件の特性から言って、取り敢えず人は増えても、
住人購買力は弱そう（食品スーパーは活況を呈しそう）。

この物件の将来を想像するなら、
浜川崎に行ってみればいいのでは？
浜川崎も尻手も同じようなもの。
エスパ、何気に稼いでいるようですよ。

[379: 匿名さん]

ここは広大な敷地ですが、部屋の間取りが狭い様な気がしました。

[380: 物件比較中さん]

高く土地を買ってしまい、着工までも間があいて、土壌の改良にも経費がかかる。
それをペイしようとおもったら、キチキチに詰め込んだ出来るだけたくさんの戸数をつくらねばならない。
それが総戸数１４００以上のこ

[381: 物件比較中さん]

広大な敷地に、ゆとりの間取りだと
インセンティブになるのだが。
同じ広さで川崎より高いのは残念。。

[382: 匿名さん]

ここ川崎よりたかいの？
ありえねー
じゃ、クレッセントも心配ななしで完売かな

[383: 匿名さん]

尻手なのに横浜アドレスを前面に出したり、広大な敷地のくせしてギュウ詰めマンションを作ったり・・・
やることがせこい。

[384: 物件比較中さん]

第二街区も、第三街区も同じつくりなのだろうか？

[385: 匿名さん]

長谷工の株価を見ながら検討しないとヤバそう…

[386: 契約済みさん]

現地見学会に参加された方はいますか？

今度行ってみようと思うんですが、感想とかあれば教えてください。

[387: マンコミュファンさん]

>386

私の感想ですが、参考になれば。

ここの印象は、価格高い。が一言目です。また、部屋が狭い、内装設備が安っぽいです。
免震があるのは嬉しい事かなと思います。

ちなみに、同じナイス物件のアイランドグレースのほうが建物仕様は総合的に良いように思います。
（建具や外壁等細かいところなんですがね。）


また、川崎までは１９分です。（ある意味バス便と同様な距離です）
それを考えると利便性もやや？が付いてしまいます。

一番近いのはマンションの住戸場所におりますが尻手や八丁畷になると思いますがそれでも
表記上10分なので、実際はエントランスから自分お部屋までを考えるともうちょっと掛かると思います。

[388: 匿名さん]

第１街区最寄りの敷地出入口より駅まで徒歩○分なんですよね。
この点は御注意

[389: 匿名さん]

なんか…、ここの物件、スゴイ大きいプロジェクトの割りに、
あまりスレの伸びがよくないね…。

一期～三期と、これから何年かかけておっ建てるのだろうけど、
売れるのだろうか…。

モデルルームとか見に行かれた方、
盛況でしたか？？

[390: マンコミュファンさん]

販売戸数の割には全くといって良いほど話題が無いですね。