リエトコート武蔵小杉イーストタワー

[匿名]

情報交換しましょう！！

【一部テキストを削除しました。2011.03.01 管理人】


物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikosugi/

【物件URLを追加しました。管理人】

[341: 周辺住民さん]

これだけ大規模に広告を打つって事は、相当空き部屋確保しているんだろうね。

[342: 匿名さん]

今空き部屋があるのなら、販売リストに載せる筈。
近いうちに、例えば３月末とかに、賃貸借契約が切れるのが結構あるとかじゃないのかな。

[343: 匿名さん]

来年の３月に定期契約が切れるのが１００くらいで順次売り出し予定です。

[344: 匿名さん]

デベに聞くほうが早いけど、ここの定期借家は2年契約だった。
2年半ほど前の入居率が50％くらいでうち1割くらいは社宅とかで普通賃貸だった。
その頃の契約者は既に更新してるはずだから同じ契約期間なら
200世帯くらいは1年半くらいしないと売りに出てこないはず。
約2年前の3月は7割りくらいの入居率だったから100戸くらいは売りに出せるはず。
退去通知出したのはつい最近だろうから順調に退去が進めば5月以降にそれくらい出てくるはず。

後は入居者のうち購入者になる人たちがどれだけいるかかな～。
高層買う人は少ないと思うけど低層は安いからけっこう買う人いそう。

[345: 入居済み住民さん]

皆様の意見参考になりました。
お答え頂いた方々ご親切にどうも有り難うございました。

[346: 匿名さん]

クラッシィも含めてしつこくネガられていますが、案内会はすべて満席のようですね。
おそらくモデルルームは今回販売の３戸とは別の住戸なのではないかと予想しています。
ちなみに低層階って何階以下を指すのでしょう？

[347: 匿名さん]

>>346

このＭＳの場合は、エレベーターが分かれている２２階以下になるんじゃないの？

[348: いつか買いたいさん]

モデルルームオープンと直近の整備をみると、一気に全戸売りたい意図が見えます。

定期借家契約を満了まで待つと、数年間かけることになり、デベとしては嫌がるでしょう。何らかの退去が求められると予想します。

[349: 匿名さん]

さすがに、５００戸一気に販売するのは厳しいんじゃないですか？
賃貸借契約の中途解除には賃借人との合意が必要でしょう？
違約金を払ってまで、そこまでしますかね？

[350: 匿名さん]

モデルルームオープンは見込み客の囲い込みですよ。
住友は時間をかけて数年かけてでもゆっくり売る業者ですし、
投資用として買いたい人も多いでしょうから賃貸中でも売れなくはないでしょう。

入居者には早めに中途解約していただければ、
6か月分の家賃を払いますという条件は用意してるかもしれませんね。
契約者としても契約満了で追い出されるより退去費用もらって
引っ越したほうが金銭的負担は少ないのでそのほうが揉めないでしょうし。
かかった費用分は売値にかぶせれば問題ないですし。

[351: 周辺住民さん]

モデルルームを長期維持するコストを中古販売にかけるかね。

[352: 匿名さん]

既に賃貸で埋まっている所も売りに出すのでしょうか？

今回、分譲する数戸のみが分譲で、既に賃貸で埋まっているところは今後も賃貸なのでは
ないでしょうか？
空室でなければ、分譲するより賃貸の方が儲かるのに、既に賃貸で埋まっている部屋を
わざわざ分譲にする理由がわかりません

空室の所だけ仕方なく分譲するのではないしょうか？

[353: 匿名さん]

住友不動産は売る為にここを買った、そう理解している。
現に、住民には賃貸借契約を更新しない旨、通知しているようだし。

[354: 入居済み住民さん]

入居しているものです。週末に現住居の販売額を聞いてきました。

住友さんずいぶん強気でしたよ。
相場よりもやや高い感じ。

投資目的での購入でもおもしろいかなと思いました。
中国人には負けてられないので・・・。

[355: 匿名さん]

>>351
普通のデベはしないけど住友はそういう会社。
メインバンクがグループ内の三井住友なので早く返済する必要がない。
むしろ経費かけてでも時間かけたほうがグループ全体にとっては利益になる。
余計な経費は売却額にちゃんと盛り込んでカバーするのが住友の売り方。

>>353
賃貸中のところを買いたいといえば売ってくれないことはないと思う。
普通賃貸のところとかもあるからそういうところは賃貸中のまま売ることになるはず。
小杉の利回りは低いので分譲のほうが売りやすい。
投資用なら最低5～6％でないと難しいけど分譲なら利回りは3％くらいの価格で売れる。
高層とか投資用で売りにくい部屋もあるので小杉で売るなら投資用より分譲なんですよ。

[356: 入居済み住民さん]

>>353

そういう通知は来てないよ。

[357: 匿名さん]

>>356

それは大変失礼を致しました。
323の書き込みを見て早合点してしまいました。

そうすると、契約期間が手前の方から順に
通知がなされているのでしょうかね。

[358: 入居済み住民さん]

>>357

わかりませんが、通知らしい通知なら、今のところ「明け渡された物件から順次に売っていく、買いたいなら相談にのるよ」くらいしかなかったです。まぁ、昨日ポストに通知が入ってたけど、それはね、「モデルルームをオープンするが、迷惑をかけないようにするからよろしくね」ってものだったよ。

[359: 周辺住民さん]

以前には、そのまま賃貸できますよ、とのアナウンスはあった。 全戸公募するという案内以降も変更が無いのかは不明。更新間近の人にだけ、通知がきたって事？

[360: 入居済み住民さん]

私も週末今の住居の価格聞いて来ました。
当時のクラッシィの価格よりやや高い印象です。
うちはイーストに新築時点で入居してるので中古と言う意識はありませんが
ちょっと高いかなーと思ってます。
入居者にはもう少し優遇して欲しい。

[361: 匿名さん]

定期借家を更新しない場合でも6ヶ月前までに通知しなきゃいけない。
住友としてもどういうふうにアナウンスするかは、
モデルルームオープンしてマーケティングしてから決めるつもりだと思うよ。
新築なら売らないと空き室で経費かかるけど、ここは賃料が入ってくるわけだから
いつもの住友みたく空き室のまま時間かけて売るより条件がいいわけだし売り急いではいないよ。

[362: 匿名]

札幌ナンバーも怪しいね

[363: 匿名さん]

分かったような言い方だけど、定借に更新はないから、再契約だから。

[364: 周辺住民さん]

ここって、最初から住居者全員が定借契約でしたっけ？

[365: 匿名さん]

>>364
いいえ。普通賃貸もいますよ。ただ定期借家でないと
礼金がかかったり更新料が発生する契約だったので大多数が定借で借りてるはずです。

[366: 匿名さん]

賃貸の人も分譲並にきれいに使っていますか
特に共用施設とか知りたいです

[367: 匿名さん]

>>347
なるほど、低層と高層という考え方だと２３階以上が高層ということですね。
低層の住戸は人気なのですか…

[368: 周辺住民さん]

あまり綺麗ではないですね。だから、今絶賛整備中です。

車周りとエントランスの芝生に入れない様に木が植えられました。めちゃくちゃ安っぽくなりましたが、住民のモラルが酷いので仕方がないでしょう。

[369: 匿名]

まだ苗木だから小さいけど、ちゃんと育ってきたら良い感じになるでしょ。

[370: 入居済み住民さん]

>>368

何を根拠にして住民のモラルが低いと言ってるかね？一応公開してるので、住民よりもあんたみたいなしょうもないやつがしょっちゅう通ったりするからああいうふうになっちまったんだよ！管理費なり修繕費なりで整備してるから、一銭も払ってないあんたに言われる筋がない！公開空地の掃除すら住民の管理費でまかなえてるから、きれいにして通らせてやってる俺たちに感謝しな！

[372: 周辺住民さん]

公開空地のおかげで、容積率が緩和されている。

[373: 周辺住民さん]

後は広場の芝生を張り替えるだけか。モデルルームオープンに間に合ったね

[374: 匿名さん]

>>370さん
368さんの住民のモラルが低いというのは、
賃貸の人は分譲の人に比べて住民のモラルが低いという意味ではないでしょうか
つまり366さんへの返答では

[375: 周辺住民さん]

モデルルームの看板ついたね

[376: 周辺住民さん]

モデルルーム初日から雪とはついていないな

[377: 匿名]

洗濯物干せるらしい

[378: 周辺住民さん]

二十四時間ゴミ出し自由、ビューラウンジ無料開放、キッズルーム新設。悪い話ばかりじゃないな、分譲への変更。

いつまで住めるか分からないけど。

[379: 周辺住民さん]

エントランスに受付までできて、売る気まんまんだな。

[380: 入居済み住民さん]

ビューラウンジは無料じゃないよ、3000円取られるよ。

[381: 周辺住民さん]

貸し切りじゃなければ、無料になります。

[382: 匿名]

賃貸だと追い出されるかな？

[383: 周辺住民さん]

契約満了で更新できずに追い出されるか、契約の途中で一定の費用をもらって退去させられるかのいずれかでしょうかね。

[384: 周辺住民さん]

小杉中がイーストタワーの看板だらけ。バルコニーにものぼりが吊るされている。

[385: 周辺住民さん]

モデルルームへ行った人どうでした？

[386: 匿名さん]

ＭＲ行ってきました。ロビーには専用の受付まで設置されていて、売る気満々という感じでした。
中古では珍しいＤＶＤでの説明、共用部分の案内がメインでした。

しかし・・・
出てきた価格表はＨＰの記載にある３戸しか記載がなく、供給予定の部屋も１０戸弱しかありませんでした。
これだけの戸数しかないのに大々的にＰＲして、大勢客を呼ぶのは如何なものかと。。

しかも、価格発表していない部屋については、新築のエクラスと同レベルの価格になるだろうとのこと。
期待して行っただけに正直ガッカリです。

ＭＲも２ＬＤＫの１部屋しかなく、中古物件なのに他の希望の部屋が見れないというのは理解できません。

まあ、スミフらしいと言えばそれまでですが、ＨＰの３戸で客寄せをして、値段をつりあげようとしているんでしょう。
期待して行っただけに残念ですが、これでは検討外かなあ。エクラスでも再検討します。

[387: 匿名さん]

うちもMR行ってきました。内容は思ってたよりいいかんじでした。
ここには価格に期待していただけにエクラスと同程度では買う気も失せますね。
安くしてくれるなら買ってもいいけどダメなら買わないつもりです。

[388: いつか買いたいさん]

ありがとうございます。

そうなると、やはり契約満了かつ住民が購入しなかった物件だけを回しているんでしょうね。感覚的にはもっと空室があるはずですが、別ルートで転売しているのでしょうかね。

[389: 匿名さん]

入居済みで買いたいという人がけっこういると言っていました。
またトイレの変更などそれなりのリフォームしてから売るということだったので
空きが出てもすぐには売りに出せないと言うような話でした。

[390: 匿名さん]

中古とはいうものの築浅、広告宣伝費をかける上にリフォームするのであれば、
なおさら安くはならないと思います。
現在借りていてそのまま購入を希望する人が多いというところから見ても、
それだけ魅力的な物件ということになるのではないでしょうか。