クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

すでに前スレッドの投稿が1600になっていたので、新しいのを立ち上げました。よろしくお願いします。

その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43241/

＜概要＞
所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他（地番）
交通：JR「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩6分、都営三田線「芝公園」駅から徒歩7分
総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジ・地権者住戸21戸・友の会分譲住戸100戸含む）
完成：2007年8月16日竣工済み
売主：ゴールドクレスト
設計：松田平田設計・清水建設JV
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ

[551: 購入検討中さん]

550さん、どうもありがとうございます。
なるほど、そういう比較が必要なのですね。

さっそく、港区で築3年の中古を検索してみたら、確かに1㎡100万円未満ばかりですね。
（坪がわからないので、㎡で計算しています）

クレストプライムタワーは1㎡100万円を超えるので、確かにちょっと高いのかもしれませんね。
ちょっと高い分を「新築の気持ち良さ代」と捉えられるかですかね。

[552: 匿名さん]

タンクレストイレは、この物件が設計された当時は、一般的ではなく、竣工近くになって、けっこう出てきたんで、高層階だけタンクレスに変えたんじゃないか？

タンクレスって、タワマンの場合は、水圧の件とか結構面倒だという話を聞いたことある。

実際問題としてタンクレスは他にも色々とデメリットもあるしね。

[553: 匿名]

勉強してからにして下さい。都心の三井や住友の物件では2006年からタンクレスは常識です。
たかがトイレと思うかもしれませんがマンショングレードや仕様を見極めるのにタンクレストイレかはわかりやすい指標ですよ。
あと玄関の段差。今時あれはないですよ。
全体的に設計設備が古いと感じました。

[554: 匿名さん]

現在の不動産相場は築年数に従って下がるというものではありません。
右肩下がりの時代には、新築は買った瞬間に中古になって2割下がるといわれましたが、今は相場で決まります。
安い時期に買ったマンションは、相場が上がれば値上がりします。高い時期に買って相場が下がれば損をします。
単純に築年数で比較してもあまり意味はありません。

[555: 周辺住民さん]

ＴＯＴＯので高層階でも簡単にタンクレスに替えられるの
ありますよ。３０万円台でできるようです。
でもこの物件高速からみるともうかなり汚れてますよね。

[556: 匿名]

玄関の段差？？ありましたっけ？そういえば、わずかに傾斜を付けてたかな？いろんなこと 言いますね。

[557: 匿名さん]

この３年間、紙カーテン部屋ばっかな訳は誰でも分かるでしょ。
検討中のフリした営業さんもお疲れ様です。

簡単に言えば『このマンションにこの価格設定は身分不相応』って事。

それが３年間も売れ残りまくってる理由であり、止めとけばって理由。

[558: 購入検討中さん]

今住んでいる2004年に建った賃貸はタンクレスなんです。
タワーじゃないですが、20㎡とかのワンルームが沢山入ってるような賃貸マンションなんですけど、タンクレス。

だから、2007年に建ったクレストプライムタワーのトイレを見てちょっとガッカリはしました。
立ち上がったら自動で水が流れるタンクレスに慣れてしまってるので、手で流すのか～と。


553さん、ありがとうございます。玄関の土間とフローリングの段差、高いですか？
最近、ここ以外の新築のモデルルームも数軒見に行ったのですが、全然気づきませんでした。


554さんもありがとうございます。この物件は厳密には「新築」って築年数でもないですが、誰かが一度住んだ部屋は気持ち悪くてイヤなので、未入居部屋が近隣の中古より若干高いのは仕方ないかなと思っています。
中古でも気にならなければ、ここ以外にも選択肢は広がるんですけどね。

[559: 匿名さん]

>>553
高層マンションで使用されるタンクレストイレはウィキによれば、下記のとおり、2007年8月から発売されたようだが？

ハイブリッドエコロジーシステム
TOTOの商品。水道直圧式をベースに小型タンクを組み合わせ、水道から直接流れてきた水はボール内の洗浄に、内蔵タンクからの水はポンプで加圧してゼット穴部分から勢いよく噴出させる新洗浄方式。これにより従来タンクレストイレが使えなかった水圧の低い場所（戸建て2階、マンションの高層階、高台など）でも使用可能になっている。2007年8月1日発売の「ネオレストハイブリッドAH」で採用。

[560: 購入検討中さん]

557さん、『このマンションにこの価格設定は身分不相応』の具体的な理由を教えてください。

[561: 匿名]

タンクレスのトイレは紙が残ったりしますよ。

[562: 匿名さん]

>>553
タンクレストイレ自体は2001年に登場したが、高層マンションで使用可能な製品は2007年8月に登場というのが真相のようだね。いい加減なこと言って難癖ついててないで、もっと勉強してね。

[563: 購入検討中さん]

うちのタンクレスは紙残らないけど。。。TOTO
自動洗浄で立ち上がるタイミングと、紙を捨てるタイミングの差がありすぎるとモチロン残りますけど。
すぐ2回目流せるからタンクレスは便利です。
タンク有りは、水が溜まるまでしばらく待たないと2回目流せないから。
タンク有りの利点は、停電時も1回だけは流せることぐらいだと思ってます。

[564: 匿名さん]

トイレなんかどうでもいいと思いますが、物件の動きが鈍い地域であることは留意が必要かと思います。
急に引越す必要が出たときも、売却に時間がかかることが考えられます。
特に、新築が残っている間は、新築のほうが競争力が高いです。

[565: 匿名]

3年たって、紙カーテンでない部屋が6%程度とすると、このペースで完売に50年かかる。

そうなると、建築したデベロッパか、その後継企業が、大半の部屋の大規模修繕を自分で行うことになる。

想像するだけで、絶句。

[566: 匿名]

面白い計算しますね。50年？ハハハ。

[567: 匿名さん]

何でも無理やりの｢根拠｣ってでっちあげられるもんですね。6％って何？

[568: 匿名]

ここは新築物件ですが、中古マンションと比較する場合、中古には3％の仲介手数料が加わることにも注意する必要があります。

[569: 匿名さん]

重要なのはトイレじゃなくて、立地ですよ。便利な場所かどうかです。

[570: 匿名さん]

事実だけ述べると、
売れてるのは３割〜４割弱。
１LDKはほとんど残ってない。

[571: 匿名]

30階下で３～４割と聞きました。30階以上はほとんどオークションで日本回復を待ってるそうです。 築３年なのに。。自信有るのか？このマンションは捨てて、他のタワマンで利益出てるのですかね？ 仕入れ値が安い時だったんだから販売すれば良いのになぁ 因みに皆さんで値引き交渉して成功した方居ますか？成功された方はどれぐらいの割合でしたか？ 自分も契約一本前なのでこれから値引き交渉して目標１割です。 教えて下さい。

[572: 匿名さん]

　このマンションは捨ててるんじゃなくて、逆に資産価値が高いので、相場が回復した方が利益を生むから、時期を待ってると聞きましたよ。相場が上昇に転じているので、値引き交渉は難しいと思います。むしろ、勝どきビュータワーの方を早く売りたがっているみたいだから、そちらで交渉してみてはいかがでしょう？
　

[573: 匿名]

住友の港南にある大型タワーは2006年竣工の時点でタンクレスでしたよ。
ちなみにゴクレ他物件でもタンクレスなのになんでここはタンク付き？
あからさまなコスト削減が残念です。

[574: 匿名]

　８月も終わろうとしているせいか、秋に向けて購入を検討する人が増えてきたのでしょうか。
　知り合いの不動産業者が「売り出し物件が少ないため、意外な高値がつく中古マンションが出ている」と話していました。これから秋の住宅シーズンは供給数が増えていくんでしょうけど。
　ゴクレも売り出す部屋を増やすんじゃないですか。状況次第では価格を少し上げるかもしれませんね。これまでの他物件の売り方を見ると。

[575: 匿名さん]

　今朝の新聞に、国土交通省の７月１日時点の調査結果として「地価下落地点が減少」という記事が出ています。「上昇したのはマンションの売れ行きが好調な住宅地の佃・月島など４地点で、前回の２地区から増えた」ということでした。

[576: 匿名]

日経新聞にも「地価下落ペース鈍る」と出てますね。「住宅資金向け贈与の非課税枠拡大など住宅関連施策の効果がみられる」のだそうです。

[577: 匿名さん]

数年以内に景気や相場が回復する可能性がないのは周知の事実では。

[578: 匿名]

ゴクレは値引きしないでしょう。自信あるみたいですよ。

[579: 匿名さん]

都心のマンション価格の上昇は各種データが示しています。千葉、埼玉やバス便など駅から離れた場所なら、値下がりを続けているマンションがあるんじゃないですか。

[580: 匿名さん]

大量の在庫を長期間かかえるということは、それだけで経営上問題です。
将来売れる自信があるかどうかは関係ないです。
将来の相場上昇に掛けるという博打も、経営上はマイナスです。
ただ、そういったマイナスがあるにもかかわらず値下げをしないということは、
既に購入した人にとっては、良いことです。
会社の信用維持を重視しているのではないでしょうか。

[581: 匿名]

９月末決算に向けて９月末までの鍵渡しの方には気持ち値引きが有ると聞きましたよ。まぁ私は間に合いませんが。。 573さん、私の友人が2006年住友 港南 大型タワマンに住んでて、頻繁に遊びに言ってますが、トイレはタンクレスではありませんよ。東向き高層階です。premium階は知りませんが。

[583: 匿名]

私は営業ではありませんが、紙カーテンの数を見ると、とても3割も売れたようには、見えません。
買っても入居せず、賃貸もしない人が大量にいる、と言うことでしょうか？

[584: 匿名]

そうですか？あなたでしょう、｢6％｣｢50年｣の根拠レス・ネガさんは。

[585: 匿名さん]

最近は平日に引っ越して入居する人も結構いますね。土日だけでは足りないのかな。

[586: 匿名さん]

確かに引越業者も土日は他のマンションの引越で忙しいと思いますが、
主な理由は、平日のほうが引越料金が安いからです。

[587: 匿名]

そんなに意地悪そうに書かなくても、最近の土日、このマンションはずっと引っ越しラッシュですよ。

[588: 匿名さん]

そうですか、中古物件か未入居物件か分かりませんが、
ついに動き出しましたね。　

[589: 匿名さん]

　ゴールドクレストが内覧のお客さんを案内してくる機会も増えたようです。

[590: 匿名さん]

そもそも「引っ越しラッシュ」というだけでは売れているか否か判断できませんよね。
転入か転出かもわからないし。

それにしても、そんなに毎週土日にこの物件の引っ越し現場を確認することができるあなたは、
営業さん？住人？どちらですか？

[591: 匿名]

子供が夏休みのときに引っ越しというのもあるかもね。

[592: 匿名]

浜松町に住みたくないけど便利な駅であることは間違いない～

[593: 購入検討中さん]

549の書き込みをした者です。

皆さんのご意見を自分なりにまとめてみても、結局のところ、
「特にこれといった問題はないのになぜか売れてない。3年間も売れてないのには何か裏がある、怪しい。」ということで敬遠されている主な理由なのかな～と思いました。

山手線沿線の新築タワーを探していて、現時点ではココと大崎と高輪台しか候補がありません。
この3軒の中では、芝が一番良い気がしていて、悩んでいます。
トイレ以外の具体的な問題点（3年売れてない具体的な理由）が思い当たる方、ぜひコメントください。

[594: サラリーマンさん]

通勤でﾓﾉﾚｰﾙを利用しているのですが
あらてめて見ると、本当に紙ｶｰﾃﾝが多いですね

高速沿いとはいえ、東京タワーに面した部屋も紙ｶｰﾃﾝが多く見受けられます
東京ﾀﾜｰが部屋から見えるって、欠航ﾎﾟｲﾝﾄ高いと思うのですが･･････････

私も、売らない理由、売れない理由、どちらも正しい理由を知りたいです

[595: 匿名さん]

>>593
特にこれといった問題はない、ってことはないでしょ。
＊　渋滞する首都高、狭くて暗い運河、ひっきりなしに通るJR線路に囲まれた立地。
＊　形ばかりの緑地帯
＊　何かと話題豊富なゴクレ物件
＊　売り渋り＋滅茶苦茶な当初の値付け
＊　日々の買物には不便な立地
これらはすべて非常に大きな問題だと思いますけど。

建物の中を内覧するまでもなく、このくらい指摘できますよね。

[596: 匿名]

近くに、美味しいお蕎麦屋さんもあるけど、大半は単なる居酒屋ですものね。

[598: 匿名さん]

>>593
売れていなかったのではなく、本腰を入れて売っていなかったんですよ。広告も必要最小限しかうってないですしね。

ここは従業員が大手に比べて無茶苦茶少ない上に、勝ビューやアウル、品川シーサイド等の現場を同時並行でかなり抱えている上に、新規の現場（土地仕入れと開発）も動かしてます。

限られた人的資源の選択と集中で、リーマンショック後の不景気の中、比較的売り易い価格ゾーンの現場や、大規模物件の割に仕入れ価格が高く短期で処分したい勝ビューとアウル等に人員をあてていたと思われます。

元々、この人員規模でやや戦線を広げ過ぎたきらいはあり、特に、勝ビューとアウルを同時期販売というのはかなり無理があったわけです（財閥系でも至難の業だがＵＲとの絡みでスケジュールに融通がきかななった）。

ここに来て、勝ビューとアウルの目処がたってきて、景気も今再びおかしくなってるものの物件が動き出したので、価格帯が高めのこの物件にも問い合わせが増え、ゴクレが想定する価格で客がついてきたから動き出したということでしょう。

普通のデベだと財閥系も含めて、こんな販売スタイルは財務的にできないけど、ここは長期戦ができてしまう。この辺が、同業デベや値引きを迫る顧客の反発を受けてスレが荒れる要因です。

ただ、既存の顧客からすれば資産価値の低下が回避できるメリットがあるわけで、一旦ゴクレ物件を買った客から見れば、信頼を裏切らないない良い業者ということになります。

この独自の販売スタイルの評価が立場によって180度異なることから、毀誉褒貶が渦まくことになります。いずれにしても、非常にユニークで賢い、面白い会社だと思いますよ。

[599: 匿名さん]

なるほど、値下げを安易にしないということは、これ買う顧客からしても、早く買うと損というインセンティブを除去できるので、信頼感につながるね。

今まで余り値下げしてこなかったということで、物件の値付け対する信頼感が増す。

最近、客が増えてきたのは、ゴクレの販売スタイルが理解されて、このまま待っても値下げは期待薄と諦めた客が増えたのかも知れない。下手すると値上げされちゃうかも知れないし。

[600: 匿名さん]

利便性、安全性考えても豊洲には敵いませんね。