クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

すでに前スレッドの投稿が1600になっていたので、新しいのを立ち上げました。よろしくお願いします。

その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43241/

＜概要＞
所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他（地番）
交通：JR「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩6分、都営三田線「芝公園」駅から徒歩7分
総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジ・地権者住戸21戸・友の会分譲住戸100戸含む）
完成：2007年8月16日竣工済み
売主：ゴールドクレスト
設計：松田平田設計・清水建設JV
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ

[352: 匿名]

情報の真偽は分かりませんが、皆さん、楽しそうですね。

[354: 匿名]

>>353
そうだね、わざと売らないという戦略はあり得ないと思う。

バブル崩壊のタイミングを見誤り売るに売れなくなったんでしょう。

この難題をどうさばくかが、デベロッパの腕の見せ所でしょうね

[356: 引越前さん]

また、悪意のある記述があり、管理人から削除された。

３０１の投稿の後半部分。

なんて書いてあったかは知らないが、

ネガの投稿の一部。

[357: 匿名さん]

>>355
ここは並みの不動産会社じゃないよ。
借金が多ければ在庫をいかにさばくかが勝負だが、ここは自己資本が５０％近く、借金が極めて少ないので在庫をあわてて売るインセンティブがない。

人員も財閥系に比べて極端に少なく身が軽いからこそ可能な戦略。

鳴かぬなら鳴くまで待とう不如帰

を地で行っている。

相場が回復するまで、じっと待って高く売る戦略。
2005年8月竣工のベイクレストタワーだってまだ売ってるしね。
ここも5年以上かけて、じっくり売ってく戦略でしょ。

因みに、他の物件もここは全部そういう戦略。
値段下げりゃ売れるのに下げてない現実が全てを物語ってるよ。

[358: 匿名]

>>357
それは、経営効率が、極めて悪いと言うこと。少数株主の利益を損なっている。(支配株主も同様に損している)

株主総会で糾弾されてもおかしくないし、資本市場先進国なら株主代表訴訟になる。

本当に、そういう経営方針の会社の株なら、自分は絶対買わない。借金が少ないから、在庫を気にしなくて良いなんて、本当に株主会社の仕組みわかって投稿してる？

[359: 匿名]

http://hp.did.ne.jp/momonga523/?guid=ON&my=1


最高

[360: 匿名さん]

>>358
実質支配株主は社長だよ。
社長が実質的に５０％超の株を持ってる。

在庫を気にしなかった結果、値引き販売して売り急いだ場合と比較して儲かればなんら問題ないね。
ある意味、コロンブスの卵的なビジネスモデル。

どちらが儲かるかはケースバイケースで一概には言えない。

結果的には、このやり方で自己資本比率５０％近くという優良な財務体質をきづきあげて、新興デベがばたばたと倒産する中で、生き残っているのは、このビジネスモデルの正しさを雄弁に立証している。

新興デベは、結局、借金依存のビジネスモデルで自転車操業に陥って軒並み倒産した。
よく、お勉強しようね。

[361: 匿名さん]

因みに、株主資本に対して以下に利益を稼ぎ出すかが、ＲＯＥであり、これには在庫の多寡は全然関係ないから。

[362: 匿名]

>>360
>>361
だから40%の株主が効率悪い経営ね結果損している。そして社長も最大限の利益をえられていない。
ROE？

にわか勉強ですね、ファイナンスの本読んでから投稿して下さい。
本当にゴクレの社員さんの書き込んでいるような経営方針だとしたら、大手には永遠に届かないでしょうね。

[363: 匿名さん]

>>362
全然わかってないなｗ
ＲＯＥを上げるのが株主利益の最大化に結びつき、ＲＯＥは在庫の多寡は全く関係ない。
ファイナンスの基本中の基本も理解できないなら、背伸びして書き込むと大恥かくよｗ

因みに私はゴクレの社員でもなんでもないんだけど、おたくは財閥系の社員なのかな？
にしては、レベルが低すぎるけどｗ

新興デベの中で生き残れたのは、ここぐらいなもんでしょ。
この事実をよく考えてみることだね。

[364: 匿名]

>>363
その言葉をそのまま返すよ。

株価のバリュエーションどうやるのか、良く教科書読んで出なおしておいで。

[365: 匿名]

>>364
じゃあ、在庫の多寡とＲＯＥの相関関係について説明してもらおうかな？
よろしくねｗ

[366: 匿名]

>>365
ROEは単なる会計指標で、株式のバリュエーションには使わない。これ以上は自分で調べよ。掲示板リソースと、小生のリソースのムダ使い。

[367: 匿名さん]

>>366
じゃあ、在庫の多寡と株式のバリュエーションとの相関関係について説明してもらおうかな？
私の見解では両者には相関関係はないと思うがｗ

そもそも説明できないネタは振らないのが賢明だよ。

[368: 匿名]

>>367
なんで、ど素人のあなたに教えてあげないといけないの？

在庫が無関係とかいっている時点でど素人。

在庫蓄積→利益あってもキャッシュフロー悪化→企業価値悪化→デット一定なら、株式価値悪化だよ
たぶん、この説明も理解できないだろうから、ファイナンスの教科書10冊くらい読んで出なおして。
本当リソースのムダ(>_<)

[369: 匿名]

べつの言い方をすると72の法則というのもある。本当ゴクレの社員はどうかと思う。

[370: 匿名さん]

>>368
在庫が増えても利益の増分が勝っていればキャッシュフローは増えるよね。
在庫増加は必ずしもキャッシュフローの減少を意味するものでもなくバイケースの話。

在庫が多い水準で高止まりしていたとしたらキャッシュフローには影響しない。
つまり、在庫の水準と増分を混同してしまっているようだねｗ

結局、在庫の多寡とキャッシュフローは全く関係ないから株式価値とも関係ないね。

特定のケースだけを持ち出して議論しても意味がない。

ファイナンスの教科書を２０冊ぐらい読んだほうがいいんじゃないｗ

[371: 匿名さん]

>>369
なんで、この文脈で７２の法則が出るのか意味不明ｗ
知ってる単語羅列してるだけ？

因みに、おたくは不動産業者かも知れないが私はゴクレ社員じゃないよ。
そういうのを下衆のかんぐりといいますｗ

[372: 匿名]

つーか、在庫の多寡って、在庫が多いか少ないかって意味だろう？定点観測した時に、少ないレベルで回転させてる方が良いに決まってるじゃん。投下資本だって少なくて済むんだからさ。在庫は減損リスクも抱えるしね。在庫が多い商売は儲かってないか少なくとも効率悪い商売だよ。これ常識。

[374: 匿名]

>>372
在庫が多いか少ないかで言えば少ないのが良いとは限らないないね。
在庫を持たないことにより商機を逃す機会損失が発生するリスクもある。
多すぎても勿論よく無い。適正在庫というのがあるわけね。

で、ここで問題になっているのは、ゴクレの在庫保持戦略の是非なんだが、これはメリットとデメリットが拮抗しており、一概に判断しがたいということを言っているわけ。

要は利益を極大化するための最適在庫の話であり、単純に値引き販売して在庫を減らせば利益が極大化するかというと全然そんなことは言えない。

確かなことは、ゴクレが、過去この戦略を採用して高収益を上げて自己資本比率50％近い財務体質を築いてきたという事実。つまり、この戦略は間違っていなかったということ。

常識を疑うところに商機はあるんだよ、わかる？

[376: 匿名]

あんまり何とか戦略だかＭＢＡ的講義は聞きたくないんだけど（ちなみにＭＢＡではあるが、私自身）、ゴクレレベルの小さな会社の自己資本比率が高いのは、当たり前と言っちゃあ、当たり前なんじゃない？金借りることができるか不安だろうから。自己防衛的な意味合い。私が株主なら配当して欲しいがね(笑)
でも、新興不動産会社は景気によってはすぐ飛んじゃうから、やっぱここの株は買わないかな。

[377: 匿名さん]

売れてないんじゃなく、売ってないだけなんて、一人の営業マンの単なる言い訳、
釣りなのにえらいみなさん釣られちゃってますね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[379: 匿名]

>>370-371
>>374
夜中も営業活動ご苦労さま

本当わかってないね。ファイナンスという単語使う資格もない。営業だから仕方ない。

ここでは、このマンションの在庫を抱えて後で、現在の価格で売る場合と、今適性な価格で売る場合を比較している
利益：
ゴクレ戦略→利益ゼロだが、今安値で売ればそれなりの利益(営業さんによると安値仕入れ)
キャッシュフロー：
ゴクレ戦略の方が在庫多いから、その分マイナス

今期でみると全然だめじゃん。

先の話は、例えゴクレ戦略で5年後に、安売りの倍の利益で売ってもタイムバリューをゴクレの資本コスト考慮したら全くペイしない。更に今期得た資金を再投資次のプロジェクトが追加でできる。

タイムバリューわかんないと思って72の法則挙げたんだが？

ファイナンスの本100冊読んで出直すか、営業なんだからファイナンス語るの諦めたら？

又、あちこちのマンションで在庫抱えている状況で、機会損失ってありえない心配しなくても。

[380: 匿名]

↑こっちの方に分があるね。

ファイナンスだぁ〜、何とか戦略だぁ〜と宣ってる方より。

[381: 匿名さん]

　なんだか難しい話が延々と続いてますね。
　買いたい人は買えばいいし、要らない人は暑いのにカッカせずに、ほかの良さそうなマンションを探してはいかがですか？
　このマンションがどうだろうが、ゴールドクレストがどうだろうが、買わない人には関係ないじゃないですか。

[382: 匿名]

購入の検討にあたり、他の住居がどうなるか、は大きな関心事。

営業さんの言う通り、期限も決めず寝かしておく、と言うのが本当なら、その影響が購入者にどう降りかかるかも考えておかないと、と思う。

[383: 匿名さん]

　そんなややこしいと思うマンション、何も検討を加えてまで買う必要はないですよ。
　こだわる必要はありません。さっさとほかのマンションに興味を移してください。
　いいマンションはほかに一杯、ありますよ。

[384: 匿名さん]

　麻布十番も、高輪台も、中古ですけど汐留のツインパークスも、きっといいマンションですよ。
　ネガ派のみなさん、ぜひ、そちらを検討してください。まだまだいいマンションは一杯あると思います。
　もうこのマンションには見切りをつけた方がいいんじゃないですか？
　だって築３年ですよ。紙カーテンですよ。検討の必要なんかないじゃないですか。
　気に入る人だけ買えばいいんです。気に入らない人は、ぜひほかの物件をご検討ください。

[385: 匿名]

営業さんでも、他社の営業でも、友人でもない方に、何故他を検討しろと言われるのか、わからない。

このマンションの動向からは、目が離せません。

また、ネガティブ意見排除運動ですか？

[386: 匿名さん]

　ほかにいいマンションがいっぱいありますよ、とお勧めしているだけですよ。
　ねえ、他物件の営業さん。

[387: 匿名]

>>386
不動産を顧客として売り買いしたことはありますが、その業界に勤めたことは、ありませんが。

ネガティブな意見を締め出そうとする、失礼な貴方は、どちら様ですか？

[388: 住民さん]

花火が！すごくきれいでした！音といい、やっぱりライブはいい！自宅からの花火は最高です！！

[389: 引越前さん]

もしかして東京湾花火ですか？
このサイトでは、東京湾花火は見れない、、情報があったので、そうなのか、、、と思っていましたが、部屋によっては見えるのでしょうか？
距離的にすぐ近くですよね。

[390: 住民さん]

もちろん、東京湾花火大会です！このサイトの情報にはかなり嘘があります。 いや、ホント、よかったです！

[391: 住民さん]

屋形船もたくさん集まってきれいでしたが、もう解散して海が真っ暗になって寂しいです…。
お台場の観覧車はなぜかキティーちゃんで楽しいですが。

[392: 匿名]

>>379
なんか必死なようだけど、言ってる内容が見えないね。
多分、前提条件といつ時点の話をしてるかが不明なので論点が見えない。
厳密に数学的に展開してもらえるかな？
全くもって意味不明すぎるｗｗ

タイムバリューと72の法則って関係ないよねｗ

【一部テキストを削除しました。管理人】

[393: 匿名]

>>392
タイムバリューと72の法則が関係ないと言う時点でど素人。

何で関係ないか説明してみたら？

ファイナンスのテキスト4000冊読んで出なおしてきてね。営業でファイナンス語るの止めなよヽ(´▽`)/

wて何？

[394: 匿名]

あれ？厳密に数学的な展開ができなくて逆切れですか？

72の法則って、資産が２倍になるのに何年かかるかは72を金利で割るって話だよね。
つまり、7.2％なら１０年で倍になる。

こんな誰でも知ってる法則を得意気に、あえてタイムバリューの議論に持ち出すって物凄い違和感、というかド素人感が漂うんですけどｗ

[395: 購入検討中さん]

>>390
よろしければ、花火の写真をアップしていただけないでしょうか？
結構、重要なアピールポイントだと思うので。

[396: 匿名]

>>394
あの〜、不毛な戦いをしかけます？

72の法則は2倍になるのに何年かかるかでリターンが変わる、つまりタイムバリューに密接につながってるんですが？

何で関係ないか、解説してよ！

[397: 匿名]

しかし、394とか、何でファイナンスわからないくせに、つっかかってくるか、わからない。

ゴクレの社員か？

[398: 匿名さん]

>>396
タイムバリューなんて大げさな話じゃなく、単に金が２倍になるための金利と年数の関係でしょｗ
「2倍になるのに何年かかるかでリターンが変わる」なんてタイムバリュー以前に当たり前の話だよねｗ２倍になるのに何年かかるかでリターンが変わらないなんて考える人は高校生でもいないでしょｗｗ

あれ、キミはひょっとして中学生なのかな？
だったら、なんとなく理解できるね。
大のオトナだとしたら恥ずかしいから、もう止めたほうがいいよ。

このスレの内容にも違和感大だしね。私も行きがかり上相手をしてあげたけど、中学生レベルを相手にしてる時間は残念ながらないもので、失敬ｗ

因みに、このスレに迷惑がかかるので以下のキミのレスは無視することにするが悪しからずｗ

[399: 匿名]

花火大会は一年何回?

[400: 匿名]

>>398
そもそも、こちらから、無視したい。

ゴクレの戦略、5年で2倍、14%、私の戦略、2年で2倍、36%。

以上。君にはわからないでしょうが

[401: サラリーマンさん]

そうか、、
匿名サイトって、中学生とか高校生が混ざっている可能性もあるんだな。
大人ばかりを想定してみていたので、へんな投稿に？？？だったけど。

しかし、中学生や高校生には、もっとまっとうな勉強をして欲しいな。
日本の将来のためにも、ご本人のためにも。

[402: 住民さん]

　東京湾花火大会の写真、このサイトにはアップできなくて残念です。
　ネガ派の人がとても極端に心配しているように、個人が特定されて攻撃されたりしたら困りますから。

[403: 匿名]

花火は色々なところから見えるし、あまり自慢にならないかと。私も勤務先から見えるが、見すらしないし。

[404: 匿名さん]

　ネガの人はいろんな反応を示しますね。そうか、東京湾花火大会もネガの対象になるんだ。すごい。何だか逆に面白いですね。

[405: 匿名さん]

結局ここからは花火見えないんだ。

[406: 住民さん]

　花火、きれいでしたよ。部屋によるでしょうけど。高さと向きによると思います。
　ネガの人は見えるものも見えなくしたいみたいですね。

[407: 匿名さん]

画像アップして下さい。

[408: 匿名]

東の中層以上は、方角的には見えると思うが、そっち側が売れているかどうか？

[409: 匿名]

398さんの言うことが本当なら、この会社の経営は、高校生でもわかることが、実践できてないと言うことのようです。

だとしたら、休みあけに、是非上司、役員にご提案されたら、如何でしょう。

安値で仕入れて儲けられそうだった、この物件も、その方が救われそうです。

[410: 匿名]

意外にこのサイトには一般の方が多いのでしょうか？

[411: 匿名さん]

値下げを期待する気持ちはわからないでもないですが、現状の価格で購入できない方は、こんなところでネガってないで他をあたるべきです。時間の無駄です。

人間、分をわきまえるということが肝心です。

背伸びして無理をすることはありません。
この物件は、買い手をセレクトするということです。

[412: 購入経験者さん]

入居者が増えてきて、管理組合がしっかりしてくると、このマンション良くなりそうですね。
今年の総会はタイミングが合わず、出られなかったけれど、来年の総会はぜひ出席しようと思ってます。

[413: 住民さん]

土日はいつもトラックが横付けして養生して、引っ越しラッシュですね。

[414: 匿名さん]

やっと、ここの真価が評価され時代が追いついてきたということでしょう。
また、デベの強気な販売方針の勝利とも言えます。

こういう強気な販売方針は資産価値を守る上でも重要であり、既存顧客の信頼感醸成にも寄与しますね。

[415: 匿名]

決して、この物件が高額だとは思わない。一平米≒100万前後のタワーマンションは都内では普通にある。

イシューは、支払う対価に見合う価値が得られないと感じる人が多いこと。理由は過去スレを読めばわかる。

[416: 匿名]

最近までこのマンション、知らなかったんですよ。たまにスーモに載るぐらいしか宣伝してないから。
宣伝するようになれば、この場所でこの値段なら欲しいと考える人はいっぱいいると思いますよ。

[417: 匿名さん]

確かに、ここは勝どきビュータワーとかと違って折込チラシもなく、知る人ぞ知る物件という感じ。
買いたい方はどうぞ、という感じで、余裕で販売している感じがする。

ビンテージマンションとして長期間寝かせてじっくりと販売する戦略なんでしょう。

[418: 匿名]

都心のマンション価格は底を打ったのでしょうか。最近は｢新価格｣みたいな広告、あんまり見なくなりましたけど。

[419: 匿名さん]

ゴクレは正にその時機を待って臥薪嘗胆、雌伏してきた。
リーマンショック後の新興デベの倒産に伴う価格競争に巻き込まれないよう、じっとしてきたからね。

都心回帰の動きは、現在進行形の高齢化を背景に今後ますます顕著になるので、都心物件の相場は今後、上がると思うよ。

都心物件については既に2009年が底だったと見る向きが多いようだ。

[420: 匿名さん]

ここは清水建設施工だし、モノは良いと思います。

[421: 匿名]

ここだと正直、普通のサラリーマンでも手が届く価格なんですよね。

[422: 匿名]

>>417
ワインは寝かしておけば、価値があがるがマンションは違う。

また、ヴィンテージマンションというのは、新築販売時に人気で即完売し、中古市場でも人気を保っている物件のこと。ご参考まで。

[423: 匿名]

まだここが完成して販売まもない頃、現地商談会へ足を運んだが、あまりの強気な販売と桁外れの金額が提示され即、却下した。あれから3年、今は別の所に暮らしているが相変わらず、当時の10分の1まで最高額を下げたとはいえ強気の販売が変わらないと知り大変、驚いている…。

[424: 匿名]

清水建設って、市川タワーも施工した会社だが。

[425: 匿名]

最高額が当時の10分の1っていうのは、多分勘違いだと思いますよ。おそらく、今、発売中の部屋が最高で9千万円台だから、それを指しているのかと思いますが、もっと上の広い部屋は出してないみたいですから。多分、そちらは数億円になるのでしょう。

[426: 匿名]

もし、本当に売り出し時から10分の1になっている部屋があるなら、すぐ買います。

[427: 匿名さん]

10分の1は分からないけど、たしかに昔はこんなにこなれた価格ではなかったよね？
港区でＪＲ使えると考えれば普通に安いと思うよ。
港区でＪＲ使えるエリアはどうこうって話は別として。

[428: 423]

425。お言葉を返すようですが価格の数字は見間違えではありません。こちらも当時、「これは、おかしいな？」と思い、その場にいた担当者に尋ねたのですから。しかし、担当者は涼しい顔して、その数字だと話していましたよ。

[429: 匿名]

え、100億近い部屋が？

[430: 匿名さん]

9000万の10倍で9億？
100億ではないだろうけど、、、

確かに最上階は広いけどね。

[431: 匿名さん]

当初、一番狭い40m2で6000万近くをふっかけていたような。。
現状の価格は分相応でしょう、ゴークレですし。
ここが三井や野村だったら人気物件に化けていたでしょね。

[432: 匿名さん]

麻布十番の二本のタワマンのスレを見ると、結構不平不満が出ているみたい。
やはり、住友、三井というブランドを鵜呑みにすると怖いね。

ここは、滅茶苦茶暑いとか防音がなってないとかなさそうですね。

施工は大手がやってるわけだから、余りブランドに拘らないのがお得かも。
ゴクレはブランド代は乗せてないですからね。

[433: 匿名]

全然、ゴールドクレストでいいです。

[434: 匿名さん]

ゴクレはある意味、無印良品みたいなものか？
アンチ・ブランド信仰には良いかも。

[435: 匿名さん]

2003年から販売を開始してるベイクレストタワーは未だに同社の新築サイトに載ってますね
諦めてバルク売りしないのは正しい判断なのでしょうか？

[436: 匿名]

有印不良品

[437: 匿名さん]

>>435
バルクで売るほど、残ってないよ。
高額の部屋が数戸。
スミフのＷＣＴと似たような状況。

ゴクレとしては既往販売住戸で既に利益は確保しているから、焦る必要は全くなく、現在売ってる住戸は販売額がほぼ丸々利益として乗ってくるからね。

ここが長期で売ってる物件は殆どそうでしょ。
でなきゃ、ランニングコストもタダじゃないから、もっと焦って売るはず。

ただ、ここは販売済み戸数が何戸なのかサッパリわからないので不明。

[438: 匿名]

今日のＮＨＫニュースによると、都心のマンション価格は上昇しているようですね。

[439: 匿名さん]

リーマンショックでマンション相場に割安感出たんで都心回帰が進んでますね。

[440: 匿名]

タイミングとしては買うべきか待つべきか微妙ですね。

[441: 匿名]

438
この三流ゴールドクレストは対象外です(^O^)／

[442: 匿名]

これってゴールドクレストのマンションの検討板じゃなかったですか？
最初から対象外なら、検討者ではないようですね。
ほかのマンションを検討されては？

[443: 匿名]

東京タワーの夜景もいいけど、海が見える部屋もいいですよ。

[445: 匿名]

眺望はいいんだけど 仕様が古くて目の肥えた人は絶対買わない物件ですな

[446: 匿名]

仕様が古い？そうですか？そんなことないと思いますが、内装なんか後からどうにでもなりますよ。
最近のマンションはコストを抑えるためか財閥系タワーでも｢え？｣と思うような所で仕様を落としたりしています。ここはそんなことありません。
人気だという築後8年で中古のツインパークスの仕様は最新式ですか？

[447: 匿名]

ネガの人は、肯定的意見を書き込まれるのがとにかく面白くないんだ。

[448: 匿名さん]

引越しかと思ったら搬出しれる、ここから出ていく人もいるみたいね。

[449: 匿名]

地権者住戸は賃貸になってますから、賃貸人の出入りはあるでしょうね。

[451: 匿名]

冗談はやめてほしい。ツインパークスなんて10年落ちの投資マンションレベル。住人が生活してないマンションがウ゛ィンテージマンションなんてお笑いもいいところ。売れ残りのマンションのここのほうがマシだよ。