クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート2

[マンコミュファンさん]

すでに前スレッドの投稿が1600になっていたので、新しいのを立ち上げました。よろしくお願いします。

その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43241/

＜概要＞
所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他（地番）
交通：JR「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩6分、都営三田線「芝公園」駅から徒歩7分
総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジ・地権者住戸21戸・友の会分譲住戸100戸含む）
完成：2007年8月16日竣工済み
売主：ゴールドクレスト
設計：松田平田設計・清水建設JV
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ

[290: 匿名]

>>287
特定されないようにorにしてます。ここを何回も訪問し、ゴクレの営業さんにも会いましたしね。

匿名掲示板で特定されたら、恐ろしいのでね。

[291: 匿名]

虎ノ門の中古、青山一丁目の中古、麻布十番の新築など今年に入って沢山見ましたが、ここに決めようかと思っています。
マンション周辺の雰囲気、占有部の造りは今一つですがそれでもやはり他に見てた物件より割安感があります。

お金があれば麻布十番の三井がよかったですが、予算内で買える部屋では広さがちょっと足りないので。

ここは最上級の物件ではないですがCPには優れてると思いますね。

[292: 住民さん]

ちょっと訂正します。角部屋を除いて｢紙カーテン｣の部屋が減ってきている、と書きましたが、さっき外から見たら、角部屋も段々、埋まりつつあるようでした。ゴールドクレストが売り始めてるんでしょうね。
特に東京タワー側の角部屋は明かりのついたところが結構、出てきています。

[293: 匿名さん]

>>292
明かりだけで判断しない方が良いですよ？

昔から明かりは結構ついていますから。

[294: 匿名]

ただ明かりがついていた以前とは違って、紙カーテンがあったのに、取り去られた部屋が結構、出てますね。
週末は引っ越しラッシュが続いてますから、入居者は確実に増えてるんでしょう。
この数ヶ月で状況が変わりつつあるようです。

[295: 匿名さん]

もう築３年ですか、新築固定資産税軽減のメリットもなくなってきますね。

ここの固定資産税は年４０万くらいになるのかな。

[296: 匿名さん]

　一瞬、ライバル業者かと思ったのですが、違いますね。単に中途半端な知識を持った妬み屋さん（あるいはわざと誤解させるための？）の書き込みのようです。
　マンションの固定資産税の軽減期間は５年です。戸建ては３年間ですね。
　ネットはやっぱり怖いですよ。自分は特定されない「安全圏」に身を置いて、相手を無意味に攻撃するんです。
　世の中のトラブルの原因の多くは嫉妬ですね。

[297: 匿名]

ココって固定資産税が４０万もかかるの！？
ちょっとビックリしました。
軽減期間から今すぐ購入したとしても2年となると中途半端な気がするんですが。

[298: 匿名さん]

>296
読解力ないな。

>メリットもなくなってきますね
→軽減期間が終了したなんて書いてないでしょ、軽減期間半数過ぎてメリットが半減した事実からなくなってきますねということ。

[300: 匿名さん]

　誤解を招くような表現にも関わらず、かみつきますね。
　そもそも、固定資産税が４０万って、一体、どういう計算してるんですか？このマンションの上層階がどんなに広大な部屋でも、なかなかそんな広さの部屋にはお目にかかれないと思います。
　ご自分は戸建ての広大なお屋敷にお住まいで勘違いされたのでしょうか？

[301: 匿名さん]

>>299
そうだろうね。

営業方針を批判する人が多いとか書いてるけど、わかってないにも程がある。
営業方針とか以前の問題なんだよ。
はっきり言うと、営業そのものがなんと言うか安っぽいというかペラッペラ
口からでまかせみたいなその場しのぎな適当なこと言って、全く信用できん。
なんていうのか、悪質先物や凍死マンションの押し売りの営業マンみたいな
胡散臭さがプンプン臭ってくる。

なんで売れないのか胸に手を当てて考えてみろよ。

掲示板に自作自演で見苦しい書き込みしてる暇あったら
人間性を上げる修行にでも行って来いよ。

まあ営業全員とか言わないけどな、一顧客の感想。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[302: 匿名]

やっぱり嫌ですね、匿名掲示板…。

[303: 匿名]

あ、この罵倒書き込みについて言ってるんですけど。人間って、匿名だと他人をこんなに罵れるものなんですね。残念です。

[304: 匿名さん]

301は、ゴクレの営業に値引き交渉して鼻で笑われてＭＲから叩きだされたのを恨んでるのかな？
みっともなないから、もうやめた方がいいよ。

キミには、この物件は敷居が高すぎるということに、そろそろ気づいた方がよい。
山手線の外側、いや、埼玉や千葉で探したほうが身の丈にあってると思うね。

[305: 匿名]

ちなみに肯定的な書き込みをしている人の中に、ゴールドクレストの営業の方がいらっしゃるのかどうか、私は知りません。

[306: 匿名さん]

クレストシティレジデンスも神奈川のミレナリーもその他もそうだったけど、
やたら擁護する検討者？が現れるのがこの会社のスレッド名物なんですね。
営業さんもこんなあからさまな活動はしないと思うけど・・・
買ってしまった方にとっては物件の批評は面白くないでしょうから、そういった方達なのでしょうか？

まぁこのサイト自体、営業のなりすまし投稿だらけでしょうからなんとも言えませんが。

[307: 匿名]

罵倒したり喧嘩したりしても、お互いに不快になるだけで何も得るものはありません。
有益な情報交換の場を目指した方がいいと思います。

[308: 匿名]

306さんは詳しいんですね。やっぱり、結構、この会社のフアンって多いのかな。

[309: 匿名]

もし、ゴールドクレストの物件に関心がおありなら、本気で買うつもりがあることをきちんと示した方がいいです。
冷やかしだとちょっと厳しいかもしれませんが、購入の意思があることを示せば、営業マンはかなり親身になって何でも教えてくれます。
営業マン、優秀ですよ。
一度、きちんとドアノックしてみることをお勧めします。

[311: 住民さん]

宗教的とは面白い感想ですね。でも、ゴールドクレストの営業マンが優秀なのは間違いないです。かなり親身になってくれました。今まで購入した大手デベロッパーに比べても。実際に購入に至るかどうかで印象が分かれるのかもしれません。

[313: 匿名]

営業マンの書き込みですか？意味ない！

[315: 匿名さん]

ゴクレは財閥系と違って、そんなセコイことはしないでしょ。

ここでネガってるのは財閥系？
だとしたら、恥ずかしくないんですか？もっと、正々堂々といきましょうよ。

[316: 匿名]

営業マンが夏休みにわざわざ自宅で書き込みなんかしないでしょう。
内容を読めば、営業かどうかは想像がつくはず。自分の経験を元に具体的に書かれたものは、営業マンが書いたのではないことが分かると思いますよ。
ゴールドクレストはそんなことやってる感じではありませんでしたが…。
アウルタワーに同じ内容って、どんな書き込みですか？

[318: 匿名]

なんだか、ネガの書き込みにはパターンがあるみたいで、まず、｢紙カーテン｣だとか、内装がとか、周辺環境だとか何度も書いたことを繰り返す。反論されて、実は割安だとか、住み心地がいいとか、最近、入居者が増えているとか書かれると、｢ゴールドクレストの営業が書いたに違いない｣攻撃に切り替えるという感じです。
でも、営業さんは財閥系と違って人数少ないから、あんまりそんな無意味なことしてる暇ないんじゃないかと思うんですが。
ゴールドクレストは人件費を抑えてるみたいで。平日は午後からしかモデルルームやってなかったり。どうせ平日なんか、あんまり客が来ないだろうし、そういうやり方でコストを削るのはいいと思いますけど。

[319: 匿名]

>>318
紙カーテンも、周辺環境も検討し始めた人にとっては、発見だから、書くんじゃないでしょうか？

多くの人が書くとしたら、それが多数の人の意見なのだから、参考になるはずで、それを排除しようとするのは、どうかな？

ゴクレの営業が、という下りは憶測の域をでませんが。

冷静なコメントなら、ネガもポジも受け入れないと掲示板の意味がないと思う。

[320: 匿名]

ゴールドクレストの営業マンが書き込みをしているかいないかはともかく、317さん、やっぱりそうなんですか。書き込みをしている会社って結構、あるのかもしれませんね。
業界では常識なんでしょうか。こんな書き込み、影響あるんでしょうか？

[321: 匿名]

｢紙カーテン｣とかは｢発見｣で大勢の人が 書くというより、同じ人たちが書いてるんだと思います。
しかし、さすがにこんな遅い時間まで営業の人、働いてないと思うんですけど…。

[324: 匿名]

営業の人、夏休みでも頑張って休み返上で夜中も書き込みに励んでるんでしょうか…？

[325: 匿名]

別に普通だよ、そんなこと。
休みの日や夜中まで資格取得や自己啓発に励む人間いくらでもいるよ。
休みだから遊ぶとか、こんな時代にそんな悠長な事言ってられないよ。

[326: 住民さん]

自分のために夜中に勉強するのはいいと思うのですが、もし、夏休み返上で夜中まで書き込みをしている営業マンの方がいらっしゃるなら、私はどの会社の人でも、ネガの人でも｢お疲れ様。無理しないで｣と言ってあげたいです。
不景気とはいえ、やっぱり日本人は働きすぎです。死んだらおしまいです。私は休みの日は休みたいです。

[328: 周辺住民さん]

真実はひとつ！！！百聞は一見に如かず！！！
最上階南側３９階、３８階、３７階を今朝、撮影してみました。
茶色い紙カーテンが掛けられていないのは３８階の左右の角部屋のみなのでした．．．．．

[329: 匿名さん]

＞328
だから何？
お疲れ様です。。。

[330: 匿名]

真実は一つです。30階以上の部屋はまだ販売されていません。38階って何の部屋でしょうね？
そんなにご関心がおありなら、モデルルームに行って詳しい話をお聞きになってはいかがですか？

[333: 匿名さん]

最上階、あの立地では引き付けられないような顧客がターゲットの
広めの部屋を作っちゃったから、狭い部屋に作り変えているのだろうか？

そんなことは無いよね？？

[336: 匿名]

ご親切にありがとうございます。悪意には沈黙が金なのかもしれませんね。
からかうのが目的なのだから、相手にするのは無意味ですね。

[337: 匿名さん]

　笑うのはご自由ですが、３０階以上は販売してませんから、３０階から上を撮影しても同じ光景ですよ。
　「周辺住民さん」は初めてご覧になられたんですか？周辺にお住まいなのに、まさか。
　２９階から下は入居が増えています。マンションは一休みなんかしていないようですよ。

　結局、悪意を持って誇張し、「ネタ」として楽しもうというだけの人たちですね。
　

[338: 匿名さん]

　ちなみに、私は社員ではありませんから。
　電話してみたら、留守番電話でしたよ。

[339: 匿名]

いっそ紙カーテンやめてレースのカーテンにしたらいいのに。ネガさんのかっこうの材料だよね、たしかに。

[340: 匿名さん]

　でも、室内の劣化を防ぐためには紙カーテンで構わないんじゃないですか。外からの見栄えなんかより。
　おかげで室内はとてもきれいな状態ですよ。

[341: 匿名]

レースのカーテンなんか経費がかさむので不可です。
販売されてないって本当ですか？
この間分譲されたのならまだしも…

[342: 匿名]

341。レースのカーテンが経費かさむなんて言ってるからネガの良い材料にされてんじゃないの？ゴクレが一流ならレースのカーテンくらいの経費を捻出できないのが変だよ。

[343: 匿名さん]

販売してないなんて、まさに言い訳でしょう、
できて３年たつマンションが販売しないなんて今まで一度だって聞いたことないですよ
そういう事例があればマンション名教えて欲しいくらいです。
売って欲しいという客がいればとっくに完売してるんだからさ。

[344: 匿名]

30階以上は売り出してないとゴールドクレストは言っています。聞いてみたらいかがですか？

[345: 匿名さん]

３ヶ月ほど前に、例の歯抜けだらけの価格表貰ったけど、３０階以上も載ってたよ。
人によって渡す価格表とか、説明を変えている可能性があるね。「３０階より上は
販売していません」とか？

[346: 匿名]

高層階を希望してる人に売り惜しみなんて信じられない。売る側すれば買ってくれるなら、そんなことする必要ないのでは？販売してからだいぶ時間も経ってるし。

[349: 匿名]

｢公式に先着順申込み｣ですか？それは売り出し分についてじゃないですか？
｢全住戸について｣ではないと思いますよ。今の売り出し分って14戸とかって公式には書いてませんでしたっけ？
どうもネガの皆さんは｢ゴールドクレストはけしからん｣祭りをやりたくて仕方ないようです。

[352: 匿名]

情報の真偽は分かりませんが、皆さん、楽しそうですね。

[354: 匿名]

>>353
そうだね、わざと売らないという戦略はあり得ないと思う。

バブル崩壊のタイミングを見誤り売るに売れなくなったんでしょう。

この難題をどうさばくかが、デベロッパの腕の見せ所でしょうね

[356: 引越前さん]

また、悪意のある記述があり、管理人から削除された。

３０１の投稿の後半部分。

なんて書いてあったかは知らないが、

ネガの投稿の一部。

[357: 匿名さん]

>>355
ここは並みの不動産会社じゃないよ。
借金が多ければ在庫をいかにさばくかが勝負だが、ここは自己資本が５０％近く、借金が極めて少ないので在庫をあわてて売るインセンティブがない。

人員も財閥系に比べて極端に少なく身が軽いからこそ可能な戦略。

鳴かぬなら鳴くまで待とう不如帰

を地で行っている。

相場が回復するまで、じっと待って高く売る戦略。
2005年8月竣工のベイクレストタワーだってまだ売ってるしね。
ここも5年以上かけて、じっくり売ってく戦略でしょ。

因みに、他の物件もここは全部そういう戦略。
値段下げりゃ売れるのに下げてない現実が全てを物語ってるよ。

[358: 匿名]

>>357
それは、経営効率が、極めて悪いと言うこと。少数株主の利益を損なっている。(支配株主も同様に損している)

株主総会で糾弾されてもおかしくないし、資本市場先進国なら株主代表訴訟になる。

本当に、そういう経営方針の会社の株なら、自分は絶対買わない。借金が少ないから、在庫を気にしなくて良いなんて、本当に株主会社の仕組みわかって投稿してる？

[359: 匿名]

http://hp.did.ne.jp/momonga523/?guid=ON&my=1


最高

[360: 匿名さん]

>>358
実質支配株主は社長だよ。
社長が実質的に５０％超の株を持ってる。

在庫を気にしなかった結果、値引き販売して売り急いだ場合と比較して儲かればなんら問題ないね。
ある意味、コロンブスの卵的なビジネスモデル。

どちらが儲かるかはケースバイケースで一概には言えない。

結果的には、このやり方で自己資本比率５０％近くという優良な財務体質をきづきあげて、新興デベがばたばたと倒産する中で、生き残っているのは、このビジネスモデルの正しさを雄弁に立証している。

新興デベは、結局、借金依存のビジネスモデルで自転車操業に陥って軒並み倒産した。
よく、お勉強しようね。

[361: 匿名さん]

因みに、株主資本に対して以下に利益を稼ぎ出すかが、ＲＯＥであり、これには在庫の多寡は全然関係ないから。

[362: 匿名]

>>360
>>361
だから40%の株主が効率悪い経営ね結果損している。そして社長も最大限の利益をえられていない。
ROE？

にわか勉強ですね、ファイナンスの本読んでから投稿して下さい。
本当にゴクレの社員さんの書き込んでいるような経営方針だとしたら、大手には永遠に届かないでしょうね。

[363: 匿名さん]

>>362
全然わかってないなｗ
ＲＯＥを上げるのが株主利益の最大化に結びつき、ＲＯＥは在庫の多寡は全く関係ない。
ファイナンスの基本中の基本も理解できないなら、背伸びして書き込むと大恥かくよｗ

因みに私はゴクレの社員でもなんでもないんだけど、おたくは財閥系の社員なのかな？
にしては、レベルが低すぎるけどｗ

新興デベの中で生き残れたのは、ここぐらいなもんでしょ。
この事実をよく考えてみることだね。

[364: 匿名]

>>363
その言葉をそのまま返すよ。

株価のバリュエーションどうやるのか、良く教科書読んで出なおしておいで。

[365: 匿名]

>>364
じゃあ、在庫の多寡とＲＯＥの相関関係について説明してもらおうかな？
よろしくねｗ

[366: 匿名]

>>365
ROEは単なる会計指標で、株式のバリュエーションには使わない。これ以上は自分で調べよ。掲示板リソースと、小生のリソースのムダ使い。

[367: 匿名さん]

>>366
じゃあ、在庫の多寡と株式のバリュエーションとの相関関係について説明してもらおうかな？
私の見解では両者には相関関係はないと思うがｗ

そもそも説明できないネタは振らないのが賢明だよ。

[368: 匿名]

>>367
なんで、ど素人のあなたに教えてあげないといけないの？

在庫が無関係とかいっている時点でど素人。

在庫蓄積→利益あってもキャッシュフロー悪化→企業価値悪化→デット一定なら、株式価値悪化だよ
たぶん、この説明も理解できないだろうから、ファイナンスの教科書10冊くらい読んで出なおして。
本当リソースのムダ(>_<)

[369: 匿名]

べつの言い方をすると72の法則というのもある。本当ゴクレの社員はどうかと思う。

[370: 匿名さん]

>>368
在庫が増えても利益の増分が勝っていればキャッシュフローは増えるよね。
在庫増加は必ずしもキャッシュフローの減少を意味するものでもなくバイケースの話。

在庫が多い水準で高止まりしていたとしたらキャッシュフローには影響しない。
つまり、在庫の水準と増分を混同してしまっているようだねｗ

結局、在庫の多寡とキャッシュフローは全く関係ないから株式価値とも関係ないね。

特定のケースだけを持ち出して議論しても意味がない。

ファイナンスの教科書を２０冊ぐらい読んだほうがいいんじゃないｗ

[371: 匿名さん]

>>369
なんで、この文脈で７２の法則が出るのか意味不明ｗ
知ってる単語羅列してるだけ？

因みに、おたくは不動産業者かも知れないが私はゴクレ社員じゃないよ。
そういうのを下衆のかんぐりといいますｗ

[372: 匿名]

つーか、在庫の多寡って、在庫が多いか少ないかって意味だろう？定点観測した時に、少ないレベルで回転させてる方が良いに決まってるじゃん。投下資本だって少なくて済むんだからさ。在庫は減損リスクも抱えるしね。在庫が多い商売は儲かってないか少なくとも効率悪い商売だよ。これ常識。

[374: 匿名]

>>372
在庫が多いか少ないかで言えば少ないのが良いとは限らないないね。
在庫を持たないことにより商機を逃す機会損失が発生するリスクもある。
多すぎても勿論よく無い。適正在庫というのがあるわけね。

で、ここで問題になっているのは、ゴクレの在庫保持戦略の是非なんだが、これはメリットとデメリットが拮抗しており、一概に判断しがたいということを言っているわけ。

要は利益を極大化するための最適在庫の話であり、単純に値引き販売して在庫を減らせば利益が極大化するかというと全然そんなことは言えない。

確かなことは、ゴクレが、過去この戦略を採用して高収益を上げて自己資本比率50％近い財務体質を築いてきたという事実。つまり、この戦略は間違っていなかったということ。

常識を疑うところに商機はあるんだよ、わかる？

[376: 匿名]

あんまり何とか戦略だかＭＢＡ的講義は聞きたくないんだけど（ちなみにＭＢＡではあるが、私自身）、ゴクレレベルの小さな会社の自己資本比率が高いのは、当たり前と言っちゃあ、当たり前なんじゃない？金借りることができるか不安だろうから。自己防衛的な意味合い。私が株主なら配当して欲しいがね(笑)
でも、新興不動産会社は景気によってはすぐ飛んじゃうから、やっぱここの株は買わないかな。

[377: 匿名さん]

売れてないんじゃなく、売ってないだけなんて、一人の営業マンの単なる言い訳、
釣りなのにえらいみなさん釣られちゃってますね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[379: 匿名]

>>370-371
>>374
夜中も営業活動ご苦労さま

本当わかってないね。ファイナンスという単語使う資格もない。営業だから仕方ない。

ここでは、このマンションの在庫を抱えて後で、現在の価格で売る場合と、今適性な価格で売る場合を比較している
利益：
ゴクレ戦略→利益ゼロだが、今安値で売ればそれなりの利益(営業さんによると安値仕入れ)
キャッシュフロー：
ゴクレ戦略の方が在庫多いから、その分マイナス

今期でみると全然だめじゃん。

先の話は、例えゴクレ戦略で5年後に、安売りの倍の利益で売ってもタイムバリューをゴクレの資本コスト考慮したら全くペイしない。更に今期得た資金を再投資次のプロジェクトが追加でできる。

タイムバリューわかんないと思って72の法則挙げたんだが？

ファイナンスの本100冊読んで出直すか、営業なんだからファイナンス語るの諦めたら？

又、あちこちのマンションで在庫抱えている状況で、機会損失ってありえない心配しなくても。

[380: 匿名]

↑こっちの方に分があるね。

ファイナンスだぁ〜、何とか戦略だぁ〜と宣ってる方より。

[381: 匿名さん]

　なんだか難しい話が延々と続いてますね。
　買いたい人は買えばいいし、要らない人は暑いのにカッカせずに、ほかの良さそうなマンションを探してはいかがですか？
　このマンションがどうだろうが、ゴールドクレストがどうだろうが、買わない人には関係ないじゃないですか。

[382: 匿名]

購入の検討にあたり、他の住居がどうなるか、は大きな関心事。

営業さんの言う通り、期限も決めず寝かしておく、と言うのが本当なら、その影響が購入者にどう降りかかるかも考えておかないと、と思う。

[383: 匿名さん]

　そんなややこしいと思うマンション、何も検討を加えてまで買う必要はないですよ。
　こだわる必要はありません。さっさとほかのマンションに興味を移してください。
　いいマンションはほかに一杯、ありますよ。

[384: 匿名さん]

　麻布十番も、高輪台も、中古ですけど汐留のツインパークスも、きっといいマンションですよ。
　ネガ派のみなさん、ぜひ、そちらを検討してください。まだまだいいマンションは一杯あると思います。
　もうこのマンションには見切りをつけた方がいいんじゃないですか？
　だって築３年ですよ。紙カーテンですよ。検討の必要なんかないじゃないですか。
　気に入る人だけ買えばいいんです。気に入らない人は、ぜひほかの物件をご検討ください。

[385: 匿名]

営業さんでも、他社の営業でも、友人でもない方に、何故他を検討しろと言われるのか、わからない。

このマンションの動向からは、目が離せません。

また、ネガティブ意見排除運動ですか？

[386: 匿名さん]

　ほかにいいマンションがいっぱいありますよ、とお勧めしているだけですよ。
　ねえ、他物件の営業さん。

[387: 匿名]

>>386
不動産を顧客として売り買いしたことはありますが、その業界に勤めたことは、ありませんが。

ネガティブな意見を締め出そうとする、失礼な貴方は、どちら様ですか？

[388: 住民さん]

花火が！すごくきれいでした！音といい、やっぱりライブはいい！自宅からの花火は最高です！！

[389: 引越前さん]

もしかして東京湾花火ですか？
このサイトでは、東京湾花火は見れない、、情報があったので、そうなのか、、、と思っていましたが、部屋によっては見えるのでしょうか？
距離的にすぐ近くですよね。