ドレッセ鷺沼オーセンティックテラス

[購入検討中さん]

所在地　　　　：神奈川県川崎市宮前区有馬７-3-1
※「(仮称)鷺沼プロジェクト」続スレです。

東急田園都市線「鷺沼」駅下車、徒歩15分に
建設予定のマンションです。
みなさん情報交換しましょう!!

交通　　　　　：東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩14分
管理形態　　　：委託（管理形態未定）
総戸数　　　　：144戸
敷地面積　　　：5779.37m2(実測)
構造・階建て　：鉄筋コンクリート造地上6階地下1階建
完成時期　　　：2009年7月中旬予定
入居時期　　　：2009年7月下旬予定
間取り　　　　：3LDK 〜4LDK
専有面積 　 ：73.80 〜 111.91m2
売主 ：東急電鉄株式会社
　　　 　 野村不動産株式会社
敷地の権利形態：所有権の共有
その他概要　　：施工／大豊建設(株)　
　　　　　　　　管理／東急ファシリティサービス(株)　
　　　　　　　　駐車場／131台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　駐輪場／260台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　バイク置場／15台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　地域地区／第1種中高層住居専用地域・第1種住居地域

[581: 契約済みさん]

三井住友銀行の長期固定金利だけアホみたいに上がりましたね。
なんか、提携ローンを加味してあげて来ているように思えてなりません。

他銀の仮審査を急いで通しています。ここで長期固定で借りる気になれません。

みなさま、住宅ローンの借入れ、そろそろ最終決断されてますか？

[582: 入居予定さん]

長期金利は赤字国債発行に向けた同行のようですね。しかし三井住友の上昇率は他に比べてかなり大きいですね。

[583: 購入検討中さん]

初めて投稿します。この物件、修繕積立が高くないですか？

購入時と10年後に積立一時金を徴収するのは良くあるパターンと思いますが、22年後にも3回目の一時金徴収というのは初めてです。また、10年後と22年後の一時金はそれぞれ購入時の倍額。一時金が3回もあるにも関わらず、月々の積立金額もちゃんと上がっていきますし。

しっかりした修繕計画は重要とは思いますが、これでは将来売却する際にもネックになるのでは？

皆さんは如何お考えになりましたか？

[584: 契約済みさん]

>583さん
どこもこんなですよ？
実家が伊藤忠商事のマンションですが、やはり12年毎に一時金、積立金額も上がっていっています。

修繕費の一時金、よく10年後に、と言われますが、それは「10年おきに」という意味ですよ。
だって10年目に修理したら20年目は無い、ってのはあり得ないですからねぇ。以後は放置って事？？？
もしくは耐久性の問題でそれ以上は考えていない、って事なのでしょうか？？？？

月々の積立金は大修繕のためだけではなく、3年ごとのパイプ洗浄等用途は多岐にわたります。なので経年すると
例えばパイプそのものの交換が発生したり、古くなるが故にメンテが増えますから、当然金額も上がるわけです。

同様に12年目の大修繕より、24年目の大修繕の方が項目が多くなり、費用もかかる。12年目の大修繕で新品に
戻る訳ではないのでね。契約すると細かい修繕計画がもらえますが、検討中は見せてもらえないのでしょうか？

修繕費の説明を少なめにしているマンションさんを比較されているなら、細かい計画をちゃんと言ってもらった
方が安全ですよ。うちも10年目に一時金、としか聞いていなかった物件が、良く聞くと色々と出てきましたから。

沢山比較してみて下さいね！

[585: 購入検討中さん]

>584さん、

大変参考になりました。有り難うございます。

他物件では、たとえば同じ東急のドレッセでも美しの森では2回目の一時金を徴収した後、3回目は無いと理解してました。（これは当方の誤解だったのでしょうね。31年目以降の計画が未定というだけだったとか。）

しかし、美しの森では積立一時金額も1回目と2回目で同額でした。また、同程度の広さの部屋同士の比較で、金額としては本物件の10年・22年目の徴収金額の半額程度でした。同じ東急の物件とはいえ、この修繕積立計画はかなり明確な違いがあると思いますが、規模の違いに因るのでしょうか？

解説戴いたパイプや外壁、エレベータ等の共用部分の修繕以外にも、自室の給湯器交換や水回りなど、別枠で修繕費が必要になりますよね。

あぁ、何かとお金が掛かりますね～。

[586: 584です]

>585さん

本当にお金がかかりますよね…一時金を一気に用意するのは大変なので、うちは日々貯めないと。。。

シルフィーノの詳細は分かりませんが、勝手な憶測ですが300戸以上のスケールメリットも生きているのではと思いました。

後は計画内容の違いでしょうか。

シルフィーノ、クレーン車事故もあったようですし、交渉がうまくいったら割安で手に入る可能性もありますよね！

気に入るお家が見つかりますように☆

[587: 契約済みさん ５７３です]

修繕積立金徴収計画ですが、よく言えば大変丁寧で慎重な金額、悪く言えばかなり割高で管理会社の計画任せという
感じがします。単純に金額の高い低いは修繕の内容や方法によってかなり違ってくると思いますが、もう少し低い
金額計画でもよいのではと感じます。管理組合結成後２～３年の間に、修繕及び維持計画を皆で話し合うことが
大切かと思います。修繕計画や委託管理事項等については管理会社任せではなく、管理組合全員でチェックし推進を
して行きたいものです。

[588: 入居予定さん]

なるほど、管理は組合できっちり、随時見直す事が大切なのですね。同じ作業でも業者によって金額が変わるだろうから、無駄金使わないように頭を使わないとね。

知人のマンションは最初の見積もりが甘く、大修繕の際にさらに追加で10万ちょっと徴収されたと。こういうのも組合がしっかりしていたら起こらなかったのでしょう。

テレビで見たのはお金が足りなくてコンクリートのヒビが放置されたマンションでした。

[589: 購入検討中さん]

はじめまして。
今週末に契約してこようかと思っていますが、1つ気になることがあります。
こちらは3LDKと4LDKしかない、ファミリー向けのマンションだと販売員さんから伺ったのですが、
皆様、音のことはどうお考えですか？
二重床二重天井、厚めのボイドスラブなどの説明は受けましたが、
小さいお子さんの多いであろうこのマンション、ある程度はお互いさま〜という感じでしょうか？
よく新築マンションを買って1，2年足らずで、上階からの音問題で悩んでいるとの書き込みを目にするので、
契約を前に悩んでいます。
防音に力を入れているマンションだからと、子供が走り回るのと止めなかったり、
音への配慮なく生活してしまうと、せっかくの防音対策も意味がなくなってしまうのだろうと思うのです。
でも小さいお子さんの多いマンションだと分かってて買うのだから、覚悟はしておかないといけないのかなぁと。。。
もちろん自分の家はコルクカーペットを敷いたり、ドタバタ走り回らせないように目を見張るつもりです。
皆様はどうお考えで、購入を決められましたか？

[590: 契約済みさん]

>589さん

ご心配、良く分かります。そこについては運を天に任せて、、、の気分です。
うちは階下に住戸が無い部屋にしました。子どもが走り回るので。

二重床、二重天井が防音に大きな効果を奏するとはあまり思っていません。
どちらかというとリフォームの時の利便性の方が大きいかもしれません。
構造屋さん曰く、コンクリート厚の方が重要だそうで、その点ではこの物件は
合格では、と言われました。が、もちろん上の方が配慮無い生活だと苦しいで
しょうね。これはどこのマンションでも同じ事と思います。

隣家とはコンクリートが確保されている事、ボード等を介さずクロスが直張り
な事から、音はかなり防げるのではと思います。今の賃貸がそういう物件なの
ですが隣の音は全く聞こえません。

我が家の上階はお子さんがいない時からとても煩かったです。四六時中ドスン、
ドスンと音がしますし、特に帰宅後の夜が煩い。息子が「また太鼓なったね」
と言う程。ファミリー、というより、その家毎のモラルの問題かなと思います。

正直、上に来る方がどうなのか、とても心配です。内覧の歳、上の音がどう
伝わるのかの検証をやってくれる人がいるので、頼もうと思っています。

[591: 匿名さん]

同じドレッセ物件に住むものです。
昨年の購入ですが、非常に遮音性が高く、上階の音も隣の方の音も全くと言っていいほどしません。
お隣には赤ちゃんがいらして、四六時中泣いているとかで、恐縮されていますが、全く聞こえません。
想像以上に造りがよく、大変満足しております。
同じドレッセの最新の物件ですから、造りが同じな、らかなり音に関しては、大丈夫だと思います。
家族共々、今のマンションを購入して本当に良かったと、心から思っていますので、
他物件の者ですが、書き込みいたしました。

[592: 入居予定さん]

青葉台はよくできていますよね
鷺沼も頑張れ

それにしても鉄道会社が親会社なのでこの状況だと安心

[593: 契約済みさん]

他のドレッセで遮音が良い、というのは少し安心材料かな？
情報、ありがとうございます。

592さんと同じく、鷺沼も頑張れ！という気持ちです。

[594: 契約済みさん by573]

自分達と違った視点や目線もあった方がよいと思い、内覧同行の業者さんを検討しております。
引渡しに向けての内覧及びそのチェックですが、専有部は勿論のこと共用部も我々の大切な区分所有部になるので
専有部と同様もしくはそれ以上の厳しい目線でチェックしたいと考えております。こんなことはないと思いますが、
売主が共有部の一部が未完成もしくは手直し中なのに専有部だけの引渡しを希望するなどたまりませんからね。
内覧会は専有部も共有部も、売主の決められたルートで内覧がすすむケースが多いようですが、売主がに誠意と
やる気と少しの努力があれば、屋上や天井裏各ピット内等（ようは見る気になれば見れる所）もチェック出来ます。

[595: 匿名さん]

いやー、このマンションも後少しで入居ですか。。。
羨ましいですね。
うちは検討したのですがお笑いのド■ンクド■ゴンの塚地武雅さん似の方が強引過ぎたんで止めた経緯があります(笑)

[596: 入居予定さん]

>595さん
その表現で誰か分かった気がします（笑）
強引って、ほんと買う気を失せさせますよね。
うちもお姉さんでしたが、辟易して辞めかけた事がありましたよ。

[597: 入居予定さん]

以前指摘されていた外壁タイルの浮きについて、今日覆いがはずされていたので、ほぼ全体の壁が見えたのですが、相変わらずどの棟のどの壁にも全般的に相当な浮きが見受けられました。

既に足場は全て撤去され、トラックで運びだしていたので、もう外装を改善する様子はなさそうなのですが、大丈夫なのでしょうか。

内覧同行業者から外壁の浮きを指摘してもらっても、その時点から新たに足場を組みなおしてタイル貼りなおし作業するというのは難しいのではないかと危惧しています（内覧から引渡しまで２，３週間しかないですよね・・・）。

皆様このような場合の対処策について何かご存知ですか？

[598: 入居予定さん]

私たちも確認しました
この手のことは素人なのでサッパリわからずです
内覧会といわず個別に意見をまずあげてみては？

[599: 入居予定さん]

>>598さん

そうですよね。わたしもそう思って、
2週間ほど前に野村の方に指摘したところ、対処するという返答がありました。
しかし、改善された跡が見受けられないので、どうしたものかと・・・・

[600: 契約済みさん by573]

マンション外壁部のタイルがあまりうまく施工できていなかった件、私も１ヵ月程前に野村不動産の
販売責任者の方に問い合わせたことがあります。返答としては、現在その件については売主から建築会社へ
の指摘事項として申し入れているとの事でした。私も本日の昼間に現場外壁を見てきましたが、
修復したと思われる部分もありましたが、逆にタイル部分自体に傷や欠けたようなところがあったりと
見受けました。現在このような状況なので早速、再度になりますが野村不動産に今後どうなるか聞いて
みる及び同行チェックを申し入れるつもりです。マンション基本構造のセメントは水分に非常に弱いので、
ちょっとしたタイルや塗装、また防水必要部分の欠損で、将来に大きな被害を受けることがあります。

また以前に同販売責任者の方に、建築及び構造の売主としての誤差基準やその基準書の有無を聞いたことが
ありますが、そのようなものはないとの事でした。これは決して悪いことではなく、デベロッパーとしての
自身や建築進行をしっかりチェックしている、また過去の実績として瑕疵につながるような誤差はなかった
という背景もあるのでしょう。ということは、内見会時に専有部は勿論のこと共有部についても、若干の
誤差もしくは不具に見えるところ（水平誤差や壁クロスの貼り具合など）についての基準が無いわけですから、
勿論常識の範囲ですが、買主は売主に対してかなり細かいところまで修正等を要求することが出来ることに
なります。売主も買主に対して、これは売主側や建築業者の誤差基準の範囲という理由は通用しないことに
なってしまいます。あまりないとは思うのですが、床が水平でないとか少し凹んだり歪んだりしているなどは
フローリングをはずして、二重床構造部分を調整すれば比較的簡単に修復できます。