ドレッセ鷺沼オーセンティックテラス

[購入検討中さん]

所在地　　　　：神奈川県川崎市宮前区有馬７-3-1
※「(仮称)鷺沼プロジェクト」続スレです。

東急田園都市線「鷺沼」駅下車、徒歩15分に
建設予定のマンションです。
みなさん情報交換しましょう!!

交通　　　　　：東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩14分
管理形態　　　：委託（管理形態未定）
総戸数　　　　：144戸
敷地面積　　　：5779.37m2(実測)
構造・階建て　：鉄筋コンクリート造地上6階地下1階建
完成時期　　　：2009年7月中旬予定
入居時期　　　：2009年7月下旬予定
間取り　　　　：3LDK 〜4LDK
専有面積 　 ：73.80 〜 111.91m2
売主 ：東急電鉄株式会社
　　　 　 野村不動産株式会社
敷地の権利形態：所有権の共有
その他概要　　：施工／大豊建設(株)　
　　　　　　　　管理／東急ファシリティサービス(株)　
　　　　　　　　駐車場／131台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　駐輪場／260台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　バイク置場／15台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　地域地区／第1種中高層住居専用地域・第1種住居地域

[521: 購入済みさん]

アロマモデルルームを見たくて突撃してきました(笑)調度品はそのままでしたが、香りが加わり優しい雰囲気が増していたように思います。

ま、現実不可なオプション過多なプランのモデルルームですけれどね…

閑散とした様子を覚悟していたのですが、何組か見学にいらしていましたよ。

[522: 契約済みさん]

この物件の立地や設備仕様はもちろん、
周りの環境・利便性（駅から少し遠いですが、歩ける距離だった）等、
我が家には魅力的だったので、契約しました。

すでに第３期１次までの販売が終了したようですが、何戸売れたのでしょうか。
それぞれの予定販売戸数から考えると、１１０戸ぐらいかなとは思いますが、
ご存知の方いらっしゃいましたら、教えていただきたいです。

せっかく新しく生活を始めるのに、売れ残りがあると少々残念な気持ちになりますよね。

たまプラのシルフィーノはここより大規模物件ではありますが、
第１期の販売戸数がとても少なく驚きました。

[523: 匿名さん]

野村さんの売り方は、確実に買う人かつ買える人の分しか出さない、というものです。抽選があったと聞いているので、重なってしまわれた方の第二、第三希望も併せて開けていたでしょうから「予定数-2〜3」くらいが実際に売れた戸数と想定されます。

私は三期が終わった段階で105戸程度だろうと考えています。

住宅ローン減税延長の法案が通れば多少の弾みになるでしょうから、入居までにあと30くらい頑張って欲しい！この市況を考えると良く売れていると思います。バランスの良いマンションですからね。

[524: 匿名さん]

徒歩１４分の不便なここが１０年後４０００万で売れると思っている方は
市場を知らなすぎますね。
坪単価２２０万なんて言ってますがありえないでしょ。１３０万がいいとこですね。

過去のデータは今や使えませんよ。１ヶ月前でも状況が大きく変化しているのですから。
ちなみの中古で出ている表示価格は売主が決めているだけで
成約実績から算出しなけりゃ意味ない。

兎に角、徒歩１４分はね〜〜〜〜

[525: 匿名さん]

過去のデータより今の状況を持ち出される方が現実的ではない気がします。今どうしても売る必要があるならともかく、今建設中の物件の話ですから。

不動産の価値は駅からの距離だけで決まるものではないので、そこにばかり焦点を当てるのも浅はかかと。

鷺沼は駅前がごちゃごちゃ汚い駅なので、住環境を重視するファミリーには今一つ。どこもかしこも坂なので、バス停から遠かったりバスが無い区域も今一つ。

車で出る事を考えると有馬は値が安定した地域。

と、中古を取り扱う地元不動産関係者が言ってました(笑)で、ご本人も有馬にマンション買ってます。もちろん住み替え前提にです。

そういう地域と判断し、購入を検討しています。

[526: 匿名さん]

>525
だからこそ４０００万では無理。
鷺沼の中古相場は駅近で平均間取りで２０００万クラスです。
わざわざ駅から遠くに新築買うならたまプラ徒歩１０分の犬蔵の新築のほうが
検討価値ある気がします。
３０００万前半というなら鷺沼検討価値ありかな。

[527: 525]

>526
ご教示感謝します。有馬ドレッセが10年後に4000万を維持できるだろうとはさすがに思っていません。

ご提案の犬蔵地区ですが、もちろんシルフィーノも見学しました。が、全体的にぎちぎちで狭いというのが印象です。完成済み物件は来週見学に行きます。

売却を考えた時、犬蔵地区にはマンションが乱立しているのが気になります。またシルフィーノだけでも300戸以上あります。自分が売りたい時に必ず他にも数戸売りに出ているでしょう。

そして同時にセントウ゛ェール、フロラージュにも売りに出ている部屋があるはずです。さらには周りにも。

そうなった時、立地、間取り共にシルフィーノが一番分が悪い気がします。住所からフロラージュが一番売りやすく、後は値下げ合戦になるでしょう。10年経ったら3000万でも売れないでしょうね。新築ですらこれだけ苦戦しているのですから。


有馬ドレッセは出来上がりの質にも依存しますが近隣物件に比べてゆったり作られています。いくつか中古も見ましたがどこも狭い。築年数でも有馬ドレッセは近隣より多少浅い状態になります。

などなど考慮し、今こちらの物件に興味を持っています。

[528: 525]

>第一、二、三期購入者

お答えいただけるなら、購入決定直前やその後の営業の対応の良し悪しを教えて下さい。

今はあまりしつこくも無く、ぼちぼちの印象です。

重要事項説明でいきなり言われた変更点などありませんか？

[529: 契約済みさん]

特に問題ないかと
うちの営業桟橋特に紳士でしたよ

[530: 匿名さん]

大手デベロッパーはちゃんと専門部署あるから問題ない

その分価格高いがね

[531: 匿名さん]

この物件は、値引きはないんでしょうか？
野村の営業がやけに強気なのですが。

[532: 匿名さん]

竣工前の値引きはないでしょうね。

[533: 契約済みさん]

今の時代　高くても信用あるものえ・ら・べ

[534: ビギナーさん]

私の営業さんはリバブルだったのですが、
野村ｏｒリバブルの違いって何かあるのですか？

[535: 匿名さん]

竣工前の某有名ブランドのマンションでは
値引きがありました。

[536: 契約済みさん]

>534さん
何の違いもありませんよ。ただ所属会社が違うので受けた教育が違うため、セールストークとかが違うかもしれません。

が、設計などは東急でやっているから、もしかしたら野村の営業より沢山情報を持っているかも知れません。

うちは設計に関する指摘の説明にリバブルの方が登場。紳士的な方でした。

[537: 入居予定さん]

外観はほぼできてきましたね
楽しみ

[538: 契約済みさん]

階が高くなっても、思ったより圧迫感がなくて良い感じでした。

出来上がり、楽しみですね。

[539: 周辺住民さん]

徒歩３０秒以内に住んでいる者です。駅からマンションまでのバス通り、徒歩だと冬は銀杏が臭くて
たまりませんよ・・・。歩道が狭く落ちてつぶれた銀杏は避けようがないので靴裏まで
臭いが付いてしまいます。なので一本裏道をジグザグに通ったりしますが、アップダウンも
ありますしその分時間もかかります。

駅まではなんとか歩けます。季節や天候によっては行きはバス、帰りは徒歩がいいと思います。
東急ストアで買い物する等荷物がある場合は徒歩は厳しいです。
通勤以外ではほとんど車を使います。
車がなければはっきり言って不便な場所だと思います。
車があるとたまプラ、センター北方面、宮前平方面の区役所などとっても便利です。

[540: 契約済みさん]

銀杏情報ありがとうございます(笑)住んでいる人ならではの体験談ですよね。

現地まで歩いてみて、やはり朝行きはバス、帰りは歩き、という感じを想定していたのでやはり、と思いました。

[541: 入居予定さん]

銀杏　しばらくなりませんよ
自治体もそんなに金ないのかね
あそこまでしなくても・・・

[542: 入居予定さん]

工事のシートが一部外されていて、外観が少し顔を出してきました。
もう３月中旬、完成まで４ケ月弱ですね。楽しみです。

最近の課題は、入居後の室内についてです。
少し前にインテリアセミナーに参加させてもらったり、
自分たちでも家具のショールームへ足を運んだり、見たりしています。
入居予定の皆さんは、どうされる感じですか？

我が家は、引っ越しを機にダイニングテーブルとソファを新調する予定です。

[543: 匿名さん]

外観、少し見えるんですか？週末に行ってみます！

私はインテリアのセンスが皆無なので、極力家具は置かない方向で検討中。でもテレビ台は新調予定♪

今が楽しい時ですね。

[544: 入居予定さん]

入居楽しみですね

我が家は不要品をどうするかで悩んでます

使えるのに我が家では不要

ここらでフリマないかな

[545: 入居予定さん]

№542です。

№543さんへ
外観ですが、デライトコートの一部（交番より）が顔を出していましたよ。
我が家も時々足を運んだりしています。完成に近づいていて楽しみですね。

№544さんへ
不用品確かに困りますよね。
オークションに出品するとかどうですか？
もちろん高価な値での取引は期待できないかと思いますが、
中古品でも安く出品すれば少しのおこづかいにはなりますよ。
うちは去年オークションを利用しました。
新品だけど使わないものや中古品でもまだまだ使っていただけるもの等
数点出品し、落札いただいたお金で引っ越し後のちょっとした小物を
買う予定にしています。

[546: 543です]

見てきました！サンライトコートが全面的に開いていて良く分かりました。

私はパンフレットよりちゃちくなる覚悟をしていたのですが、割りとイメージ通りで嬉しくなりました。

これから検討される方は外観も分かるからより具体的に見えて良いですね。

[547: 物件比較中さん]

早くも第３期第二次ですね。第３期第一次からまだ数週間なのに５戸も販売になっていて驚きました。こちら、かなり奮闘してますね。

自分は鷺沼で探していますが、購入されたみなさんの決め手はなんだったでしょうか？バス便物件は初めてなので、色々と考え中です。

[548: 入居予定さん]

バス便？
自分は歩きますが・・・　健康にもいいですよ
私は住環境の良さですね
港北ニュータウンにも近いし　たまプラ、二子にもいける
ちょっと距離はありますが、その分どこでも射程距離ですから

[549: 契約済みさん]

うちは間取りです。結構な数を見て、徒歩10分を越えると疲労感が変わらないし、アップダウンがあると行きも帰りも大変そう。

という訳で、最後は間取り勝負になりました(笑)

全体の導線、収納の数と位置、トランクルーム、ハイサッシが気に入った点です。

[550: 契約済みさん]

確かに「徒歩１４分」と聞くと相当遠く感じますが、
実際に歩いてみると、距離はさほど気になりませんでした。
我が家は収納の多さと、部屋の広さに余裕があったのが決め手です。

唯一の不満は、セレクトプランと言っておきながら
かなり早い段階からカラーや吊り戸棚の有無が選べなかった事！

契約済みの方でどなたか入居後に吊り戸棚をはずす方いらっしゃいますか？
その場合いくらぐらいするのでしょうか？

[551: 契約済みさん]

>550さん

同意です！うちは一般公開前から行っていましたが、既にセレクト不可でした。。。あれにはちょっと納得がいきませんよね。

釣り戸棚を外す事は考えなかったので値段とかは分かりませんが、時期が早めでないと周りと同じ壁紙の在庫がなくなりそう。その場合は台所周りの壁紙も交換するのかしら？そうだと費用がかさみそうですね。

[552: 賃貸住まいさん]

書き込みの中に、第３期の２次が終わったとありましたが、あと何戸残っているか知りたいのですが、
第３期の２次で申込された方いらっしゃいますか？

これから物件を探すところです。
まだモデルルームへも足を運んでいませんが、事前情報として知りたいので教えてください。

[553: 契約者です]

契約者には実際に売れた数は分からないので、もし候補になりうる物件であるならばモデルルームに行かれた方が情報が正しいと思います。

先日、ある関係者から売れた数について100は優に超えていると聞いたので、単純にこれまでの販売数から類推するに105～110戸売れているかと。なので残り35～40戸。

恐らくあと数期に分けて各5戸くらいずつ出していくのでしょうね。ある意味、早い者勝ちですね。

[554: 物件比較中さん]

住宅地側の外壁タイルやばくないですか？
ぼこぼこですけど。
あれがデザインなんでしょうか？

[555: 匿名さん]

まだ目地が埋まっていないところがありますよね。同じタイルで別の箇所の様子から作業途中なんだと安心した場所がありました。

でも明らかなタイル浮きも沢山あった！物件検討中の方にビシバシ指摘いただいて改善を期待します！！

[556: 匿名さん]

世田谷の自宅（一戸建）を売却し、マンションの購入を検討したけど・・・。
あの団地感覚がいやで・・・それから、もしもここに住んだら、田園都市線の下品、忌々しい人種を差別してしまいそうな気がして・・それから、一生払い続ける駐車場代の馬鹿らしさ・・・（一戸建なら無料なのに・・）やめました。
以前、転勤でマンション暮らしを約1年経験した時の嫌な思いを一生するのはゴメンでした。
だからやめた・・団地はいやだ。

[557: 匿名さん]

>556さん
何を血迷って戸建てからマンションに？早く正気に戻って良かったですね(^O^)

世田谷みたいな田舎暮らしから、さらに田舎の川崎にいらっしゃるのではなく、どうせマンションに移るならもう少し都会目指して頑張って下さい！

うちは目黒区からこちらに来ますが、目黒も田舎、というかごちゃごちゃした下町なのであまりお薦めしません。

[558: 匿名さん]

５５７さん
そうそう・・私のいる世田谷は旧家が点在する田舎ですね。ごちゃごちゃは一切ないですけど。
でも都会って地方出身者が多いでしょ？
地方っていわゆる東京、江戸の文化圏外の事。
色々な人種が混在しているアメリカのような人種たちと　「団地」で共同生活するのが
嫌なんですよ。マンション＝団地　ですからね。
やはり、一戸建てでケンペイ、容積が４０　　８０くらいないと・・いやなんで。。
今の家を改築する事に決定しそうです。
その間の仮住まいも「団地」は避けます。
田舎者は生まれ育った田舎で生活すればいいんですよね！
ね！557さん・・・目黒区出身ではないと思うけど！

[559: 匿名さん]

↑完全に関係ない人だね
何が言いたいかもわからん。
旧家が点在の割に敷地狭いですが。

[560: 匿名さん]

>558さん
お家の改装、楽しみですね。

はい、目黒区出身ではなく、渋谷区で生まれ育ったものです。目黒にせよ、渋谷にせよ、子育てにあまり優しくない区です・・・

江戸文化圏というと、墨田区や文京区の方を想像します。祖母もずっと渋谷区の人で江戸なまりですが、墨田区に住む友人とは大分違います。おっしゃる地方の定義がよく分かりませんが、このお話は都内の版で、マンションではなく戸建て版でされてはいかがでしょうか？

きっと同じお考えの方と盛り上がれますよ(^^)

[561: 物件比較中さん]

壁面タイルに関してですが、かなりひどい処理だと思いました。タイル浮きまくり！
ここに決めようかと思っていましたが、あれが最終ならちょっと気が引けてしまいます。
かなりの数の物件(比較対象外も含めて)見ましたが、こんな状態は初めて見ました。
全体の雰囲気がいいのに残念です。
デベさん現場チェックしてるのかなー？

[562: 契約済みさん]

>561さん
そうなんですか、残念なお話だ…やはりある内覧同行者に依頼する事にしようと決めました。全体のタイルの浮きなどもビシバシ指摘され、他のドレッセや三井の物件で直させてましたので多少安心。

情報感謝です。

[563: 匿名さん]

鷺沼からどのバスに乗っても物件につきますか？駅のバス乗り場がちょっと分かり難い…

[565: 562です]

>564さん
内覧業者を選ぶの、難しいですね！私も決めかねてますが、今は青葉台のドレッセで沢山頼まれていた方にしようと計画中です。その方の出版物を読んでお金を出してもいいかなと思いました。

クロスの汚れや傷など、素人目にも分かる箇所は自分でチェックをさせ、上階からの音の伝わりや配管など、素人には分からない箇所をその方が見てくれるようです。もちろんタイル浮きも。

ディベロッパーはアフターサービスで直せると言って、早く鍵の引き渡しをしたがるようですが、アフターサービスはあくまでも入居後に見つかった不具合を直させる制度であり、入居前から分かっている不具合にそれを適応させるのは筋違いと。

購入者が賢くならない限り、粗悪マンションは無くならない、というこの方の理論が気に入りました。

うち一件が喚いてもどうにもならない部分がありますから、これは入居者それぞれが頑張って良い物件に仕上げるしかない事かなと思います。

[566: 561です。]

その様な第三者の指摘で改善できるのであればやはりこの物件が良いなー
もし、契約したら私も内覧会業者に依頼します！！
みんなで頑張りましょう！

[567: 565です]

>566さん

ぜひタイル浮きの件、営業にビシバシ指摘して下さい！内覧業者の指摘からどの程度動くからディベロッパーの質次第と思います。

なので今の指摘に対して営業が不誠実なら、物件としてどう出来上がるかに不安が残りますから、これから購入されるなら考えものかもしれません。

うちの営業より、こちらの物件の目処がある程度たった事から、営業が他物件に異動したと聞きました。出されるのは精鋭陣でしょうから、残った方々の力量を個人的には心配しています。

納得のいく家探しができますように！

[568: 入居予定さん]

そして何度もここにきて批判している元世田谷区民
さようなら！

[570: 入居予定さん]

561さん
壁面タイル変ですか？？？私は気になりませんがどの辺ですか？

[571: 匿名さん]

内覧業者なんていらないよ。

購入者が賢くなるって言うなら自分で研究して自分の目で見て指摘すればいい。

内覧業者だって構造部分までチェックできるわけじゃないのだから。

よっぽど頼りないデベなら話は別だけど。

[572: 匿名さん]

構造部分をみてもらうなら内覧業者ではないですよね？

うちは設計図書と建築現場は構造の専門家にみてもらいました。内覧はそちらを専門にしている別の方に依頼する予定です。

ほんと、デベさんがしっかりしてればいいけど、直近の青葉台ドレッセであれだけ問題が出ていて、その前のセントウﾞェールも大きな問題がありましたから、こちらのドレッセも似たようなものかと。

自衛にどれくらい労力とお金をかけるかは個人的な価値観になりますが。

[573: 契約済みさん]

いよいよ完成まで約３ケ月となり大変楽しみにしておりますが、確かに壁面タイル等建物表面一部の現在の仕上げ状況はけっこう雑な部分見受けられますね。この件も含めて野村不動産契約部に売主としての建築会社作業進捗チェックを全体的に現在までにどのようにしてきたのか、また完成に向けてどのようにチェックを重ねてゆくのか質問するつもりです。前述の壁面タイル状況を売主が今までに見ていて、そのままで引渡しまで何もしない様であれば、一事が万事、共用部も専有部も出来上がりが思いやられます。恐らく契約部は話を営業に振りたがると思いますが、既に契約は交わしているので、会社としての野村不動産に詰め寄るつもりです。

[574: 契約済みさん]

>573さん
勉強になります。交渉相手はあくまでも契約した会社である事、冷静に淡々と必要な事を依頼するスタンス、我が家も同じ方向で動きたいと思います。

2週間前に見に行った時、夫と雑なタイル張りを発見し、その他の部分の造りにも疑問を感じましたし、こんな造りを見せて残るお部屋が売れると思っているのか、ディベロッパーさんの価値観にも疑問を感じました。

立地他、色々な面が気に入って購入したので後悔はしていませんが、引き渡しまでまだ気が抜けないなと改めて思いました。

うちも頑張ります！

[575: 匿名さん]

>573さん
具体的にどの辺りが"雑"なんでしょう？
私は素人なので、キレイに仕上がっているように見え、雑な箇所が全くわかりません・・・。

つい最近契約したところなので、こういう書き込みを見ると少し不安です。
週末に自分の目で見て確認したいので、"雑"と感じられた箇所を教えてください。

[576: 561です。]

570さん 575さん
住宅側の面全体の事をいっております。
タイルの貼り方が、かなり雑だと思いますよ。浮いているものもあれば、ずれている(微妙に横のタイルと角度が違う)ものもあります。
見た目のものですので人によって感じ方は様々だと思いますが、私にとって浮きや、ずれはちょっと我慢できないと思いました。恐らく強度的には問題ないとは思うのですが、やはり真っ直ぐであるべきものは真っ直ぐであって欲しいものです。細めのタイルの方はそんな事はなかったように思います。

[577: 574です]

>575さん

不安にさせてしまってごめんなさい。576に的確なご返答がありますが余談で。

書き込みで別の方も調べられたようで嬉しかったのですが、うちも構造を専門にしている友人に設計図書をみてもらったり、現場に同行しつもらい、その点は大丈夫との意見をもらっているので、構造上の不安はいらないと思います。

残念ながらタイル張りは私も雑に感じる箇所がいくつか見られましたが、これはどのマンションでも必ずある事みたい。これをどこまで直させるかはある意味購入者の力量とディベロッパーの質によると思います。

売却するさいの値段にも影響するでしょうし、気持ちよく住むためのものですから、個人的にはこだわりたいな、と思っています。

[578: 契約済みさん ５７３です]

＞５７５さんへ

ご質問頂いたタイル壁面の雑な箇所ですが、保護シートが建物の一部しか取れていませんが現在のところ、
主にサンライトコートのベランダ側（一戸建て住宅方向）に見受けられます。
タイルがはがれているとかヒビが入っているとかではなく、うまくタイルがはれずに浮いた感じになっていたり、
その周りをうまくシール張り（補正対応など）も出来ておらず、目立っている状態です。
同じ鷺沼や有馬地区にも、野村不動産売主のプラウドや同タイプ壁面のマンションもありますが大変きれいに
仕上がっているところが多いです。

[579: 物件比較中さん]

タイル張り替えるみたいですね。
チョークで印がしてあり、足場を作ってました。
綺麗になると良いですね。
良かったです。

[580: 契約済みさん]

デライトコートが全面開いて、サンライトコートの辺りにまた幕が張られてましたよ。修理か内装ですかね。

完成が楽しみです！

[581: 契約済みさん]

三井住友銀行の長期固定金利だけアホみたいに上がりましたね。
なんか、提携ローンを加味してあげて来ているように思えてなりません。

他銀の仮審査を急いで通しています。ここで長期固定で借りる気になれません。

みなさま、住宅ローンの借入れ、そろそろ最終決断されてますか？

[582: 入居予定さん]

長期金利は赤字国債発行に向けた同行のようですね。しかし三井住友の上昇率は他に比べてかなり大きいですね。

[583: 購入検討中さん]

初めて投稿します。この物件、修繕積立が高くないですか？

購入時と10年後に積立一時金を徴収するのは良くあるパターンと思いますが、22年後にも3回目の一時金徴収というのは初めてです。また、10年後と22年後の一時金はそれぞれ購入時の倍額。一時金が3回もあるにも関わらず、月々の積立金額もちゃんと上がっていきますし。

しっかりした修繕計画は重要とは思いますが、これでは将来売却する際にもネックになるのでは？

皆さんは如何お考えになりましたか？

[584: 契約済みさん]

>583さん
どこもこんなですよ？
実家が伊藤忠商事のマンションですが、やはり12年毎に一時金、積立金額も上がっていっています。

修繕費の一時金、よく10年後に、と言われますが、それは「10年おきに」という意味ですよ。
だって10年目に修理したら20年目は無い、ってのはあり得ないですからねぇ。以後は放置って事？？？
もしくは耐久性の問題でそれ以上は考えていない、って事なのでしょうか？？？？

月々の積立金は大修繕のためだけではなく、3年ごとのパイプ洗浄等用途は多岐にわたります。なので経年すると
例えばパイプそのものの交換が発生したり、古くなるが故にメンテが増えますから、当然金額も上がるわけです。

同様に12年目の大修繕より、24年目の大修繕の方が項目が多くなり、費用もかかる。12年目の大修繕で新品に
戻る訳ではないのでね。契約すると細かい修繕計画がもらえますが、検討中は見せてもらえないのでしょうか？

修繕費の説明を少なめにしているマンションさんを比較されているなら、細かい計画をちゃんと言ってもらった
方が安全ですよ。うちも10年目に一時金、としか聞いていなかった物件が、良く聞くと色々と出てきましたから。

沢山比較してみて下さいね！

[585: 購入検討中さん]

>584さん、

大変参考になりました。有り難うございます。

他物件では、たとえば同じ東急のドレッセでも美しの森では2回目の一時金を徴収した後、3回目は無いと理解してました。（これは当方の誤解だったのでしょうね。31年目以降の計画が未定というだけだったとか。）

しかし、美しの森では積立一時金額も1回目と2回目で同額でした。また、同程度の広さの部屋同士の比較で、金額としては本物件の10年・22年目の徴収金額の半額程度でした。同じ東急の物件とはいえ、この修繕積立計画はかなり明確な違いがあると思いますが、規模の違いに因るのでしょうか？

解説戴いたパイプや外壁、エレベータ等の共用部分の修繕以外にも、自室の給湯器交換や水回りなど、別枠で修繕費が必要になりますよね。

あぁ、何かとお金が掛かりますね～。

[586: 584です]

>585さん

本当にお金がかかりますよね…一時金を一気に用意するのは大変なので、うちは日々貯めないと。。。

シルフィーノの詳細は分かりませんが、勝手な憶測ですが300戸以上のスケールメリットも生きているのではと思いました。

後は計画内容の違いでしょうか。

シルフィーノ、クレーン車事故もあったようですし、交渉がうまくいったら割安で手に入る可能性もありますよね！

気に入るお家が見つかりますように☆

[587: 契約済みさん ５７３です]

修繕積立金徴収計画ですが、よく言えば大変丁寧で慎重な金額、悪く言えばかなり割高で管理会社の計画任せという
感じがします。単純に金額の高い低いは修繕の内容や方法によってかなり違ってくると思いますが、もう少し低い
金額計画でもよいのではと感じます。管理組合結成後２～３年の間に、修繕及び維持計画を皆で話し合うことが
大切かと思います。修繕計画や委託管理事項等については管理会社任せではなく、管理組合全員でチェックし推進を
して行きたいものです。

[588: 入居予定さん]

なるほど、管理は組合できっちり、随時見直す事が大切なのですね。同じ作業でも業者によって金額が変わるだろうから、無駄金使わないように頭を使わないとね。

知人のマンションは最初の見積もりが甘く、大修繕の際にさらに追加で10万ちょっと徴収されたと。こういうのも組合がしっかりしていたら起こらなかったのでしょう。

テレビで見たのはお金が足りなくてコンクリートのヒビが放置されたマンションでした。

[589: 購入検討中さん]

はじめまして。
今週末に契約してこようかと思っていますが、1つ気になることがあります。
こちらは3LDKと4LDKしかない、ファミリー向けのマンションだと販売員さんから伺ったのですが、
皆様、音のことはどうお考えですか？
二重床二重天井、厚めのボイドスラブなどの説明は受けましたが、
小さいお子さんの多いであろうこのマンション、ある程度はお互いさま〜という感じでしょうか？
よく新築マンションを買って1，2年足らずで、上階からの音問題で悩んでいるとの書き込みを目にするので、
契約を前に悩んでいます。
防音に力を入れているマンションだからと、子供が走り回るのと止めなかったり、
音への配慮なく生活してしまうと、せっかくの防音対策も意味がなくなってしまうのだろうと思うのです。
でも小さいお子さんの多いマンションだと分かってて買うのだから、覚悟はしておかないといけないのかなぁと。。。
もちろん自分の家はコルクカーペットを敷いたり、ドタバタ走り回らせないように目を見張るつもりです。
皆様はどうお考えで、購入を決められましたか？

[590: 契約済みさん]

>589さん

ご心配、良く分かります。そこについては運を天に任せて、、、の気分です。
うちは階下に住戸が無い部屋にしました。子どもが走り回るので。

二重床、二重天井が防音に大きな効果を奏するとはあまり思っていません。
どちらかというとリフォームの時の利便性の方が大きいかもしれません。
構造屋さん曰く、コンクリート厚の方が重要だそうで、その点ではこの物件は
合格では、と言われました。が、もちろん上の方が配慮無い生活だと苦しいで
しょうね。これはどこのマンションでも同じ事と思います。

隣家とはコンクリートが確保されている事、ボード等を介さずクロスが直張り
な事から、音はかなり防げるのではと思います。今の賃貸がそういう物件なの
ですが隣の音は全く聞こえません。

我が家の上階はお子さんがいない時からとても煩かったです。四六時中ドスン、
ドスンと音がしますし、特に帰宅後の夜が煩い。息子が「また太鼓なったね」
と言う程。ファミリー、というより、その家毎のモラルの問題かなと思います。

正直、上に来る方がどうなのか、とても心配です。内覧の歳、上の音がどう
伝わるのかの検証をやってくれる人がいるので、頼もうと思っています。

[591: 匿名さん]

同じドレッセ物件に住むものです。
昨年の購入ですが、非常に遮音性が高く、上階の音も隣の方の音も全くと言っていいほどしません。
お隣には赤ちゃんがいらして、四六時中泣いているとかで、恐縮されていますが、全く聞こえません。
想像以上に造りがよく、大変満足しております。
同じドレッセの最新の物件ですから、造りが同じな、らかなり音に関しては、大丈夫だと思います。
家族共々、今のマンションを購入して本当に良かったと、心から思っていますので、
他物件の者ですが、書き込みいたしました。

[592: 入居予定さん]

青葉台はよくできていますよね
鷺沼も頑張れ

それにしても鉄道会社が親会社なのでこの状況だと安心

[593: 契約済みさん]

他のドレッセで遮音が良い、というのは少し安心材料かな？
情報、ありがとうございます。

592さんと同じく、鷺沼も頑張れ！という気持ちです。

[594: 契約済みさん by573]

自分達と違った視点や目線もあった方がよいと思い、内覧同行の業者さんを検討しております。
引渡しに向けての内覧及びそのチェックですが、専有部は勿論のこと共用部も我々の大切な区分所有部になるので
専有部と同様もしくはそれ以上の厳しい目線でチェックしたいと考えております。こんなことはないと思いますが、
売主が共有部の一部が未完成もしくは手直し中なのに専有部だけの引渡しを希望するなどたまりませんからね。
内覧会は専有部も共有部も、売主の決められたルートで内覧がすすむケースが多いようですが、売主がに誠意と
やる気と少しの努力があれば、屋上や天井裏各ピット内等（ようは見る気になれば見れる所）もチェック出来ます。

[595: 匿名さん]

いやー、このマンションも後少しで入居ですか。。。
羨ましいですね。
うちは検討したのですがお笑いのド■ンクド■ゴンの塚地武雅さん似の方が強引過ぎたんで止めた経緯があります(笑)

[596: 入居予定さん]

>595さん
その表現で誰か分かった気がします（笑）
強引って、ほんと買う気を失せさせますよね。
うちもお姉さんでしたが、辟易して辞めかけた事がありましたよ。

[597: 入居予定さん]

以前指摘されていた外壁タイルの浮きについて、今日覆いがはずされていたので、ほぼ全体の壁が見えたのですが、相変わらずどの棟のどの壁にも全般的に相当な浮きが見受けられました。

既に足場は全て撤去され、トラックで運びだしていたので、もう外装を改善する様子はなさそうなのですが、大丈夫なのでしょうか。

内覧同行業者から外壁の浮きを指摘してもらっても、その時点から新たに足場を組みなおしてタイル貼りなおし作業するというのは難しいのではないかと危惧しています（内覧から引渡しまで２，３週間しかないですよね・・・）。

皆様このような場合の対処策について何かご存知ですか？

[598: 入居予定さん]

私たちも確認しました
この手のことは素人なのでサッパリわからずです
内覧会といわず個別に意見をまずあげてみては？

[599: 入居予定さん]

>>598さん

そうですよね。わたしもそう思って、
2週間ほど前に野村の方に指摘したところ、対処するという返答がありました。
しかし、改善された跡が見受けられないので、どうしたものかと・・・・

[600: 契約済みさん by573]

マンション外壁部のタイルがあまりうまく施工できていなかった件、私も１ヵ月程前に野村不動産の
販売責任者の方に問い合わせたことがあります。返答としては、現在その件については売主から建築会社へ
の指摘事項として申し入れているとの事でした。私も本日の昼間に現場外壁を見てきましたが、
修復したと思われる部分もありましたが、逆にタイル部分自体に傷や欠けたようなところがあったりと
見受けました。現在このような状況なので早速、再度になりますが野村不動産に今後どうなるか聞いて
みる及び同行チェックを申し入れるつもりです。マンション基本構造のセメントは水分に非常に弱いので、
ちょっとしたタイルや塗装、また防水必要部分の欠損で、将来に大きな被害を受けることがあります。

また以前に同販売責任者の方に、建築及び構造の売主としての誤差基準やその基準書の有無を聞いたことが
ありますが、そのようなものはないとの事でした。これは決して悪いことではなく、デベロッパーとしての
自身や建築進行をしっかりチェックしている、また過去の実績として瑕疵につながるような誤差はなかった
という背景もあるのでしょう。ということは、内見会時に専有部は勿論のこと共有部についても、若干の
誤差もしくは不具に見えるところ（水平誤差や壁クロスの貼り具合など）についての基準が無いわけですから、
勿論常識の範囲ですが、買主は売主に対してかなり細かいところまで修正等を要求することが出来ることに
なります。売主も買主に対して、これは売主側や建築業者の誤差基準の範囲という理由は通用しないことに
なってしまいます。あまりないとは思うのですが、床が水平でないとか少し凹んだり歪んだりしているなどは
フローリングをはずして、二重床構造部分を調整すれば比較的簡単に修復できます。

[601: 契約者さん]

勉強になります。我が家も内見会同行者を探し始めました。

障害のある子どもがいるので共有部分の細かい段差がどうなっているかにばかり気が向いておりました。歩道からエントランスの間の10センチの差が段なのか、スロープなのかがはっきりしないので…営業の担当さんは段差はないとおっしゃったのですが、そこの図面はなかったので実際がわからず。

今頃ですが、身障者用の平置き駐車場が無いことの問題点を知人に指摘されてがっかりしております。

室内の手すりの補強の位置もまるで使い手を考えない位置で話しになりません。

買う前に色々考えたつもりでも難点は山程出てきますね。とはいえ、毎週のようにマンション雑誌をながめていても、こちらより魅力を感じる物件がなく、改めて我が家に合うマンションに出会ったのだと納得する日々です。

余談が多くてすみません…

後々で後悔しないよう、タイル張りの問題点もきちんと担当者に確認しようと思います。

[602: 入居予定さん]

壁についてみてきました
価値にも影響するので、しっかりやり直してもらいます
次回の説明会の場で確認しようかしら

[603: 入居予定さん]

土日にマンションみてきました
外壁は気になりますね
未契約の方と営業さんも来ていました
営業さん気づいてるでしょうね　当然

[604: 匿名さん]

内覧会も含めてあまり神経質にならない方がよいですよ。
マンション買った時は、細かく見ましたけど（内覧業者は頼みませんでした）、
うちのマンションでは入居後に地道に補正してくれましたよ。
東急・野村という大手ならアフターはしっかりしてるでしょう。

[605: 匿名さん]

>604さん
入居後に、というのは間違っています。アフターサービスは入居後に発覚した不具合を直すもので、入居前から分かっている不具合に対応するシステムではありません。

入居後に直すから、というのは早く引き渡したいデベの都合の良い言い訳に過ぎません。

神経質に、ではなく、買い主としての当然の意識と権利の施行であります。個人的には意識の高い買い主が多く、みんなでこの物件をきちんと維持していく環境が備わっている事を喜んでいます。

[606: 物件比較中さん]

週末に見てきました。確かにタイルに気になる仕上がりがありますね。これ、綺麗にならないと申し込む気にならないなぁ。

それより、楓並木のフェンスの段差、変じゃないですか？数件目から50センチ近く急に高くなってますよ。

もらっているエレベーションを見ると三段階くらいに高くなってる。施工ミス？

[607: 入居予定さん]

タイルや壁面のことで回答もらった人いますか？

[608: 入居予定さん]

電話口で野村の方から「対処します」という回答ともつかぬ回答はもらいましたが・・・・なんだか政治家の「善処します」（遠まわしの否定）のような・・・

[609: 入居予定さん]

結論は灰色ですか？
やはり住人で話し合いが必要ですかね
皆さん　どう思われますか？
個別対応ではラチがあかないかもしれませんね
うちも問い合わせたところ、そうですか・・・？とシラを切られました

[610: 匿名さん]

外野ですみません。

タイルの件ですが、大きく問題があれば最終の決済までに話をつけないと
入居後はなかなか厳しいのではと個人的に思います。

[611: 入居予定さん]

>>610

事例があれば教えて下さい

[612: 契約済みさん]

610さんではありませんが、こういう事では？

小さな基礎に影響しないレベルの問題であれば外観を我慢すれば済むが、根本的な問題があると最悪、別途修繕費が必要になる事態もあり得るかもしれない、という事。

引き渡しとは、その時の状態に買い手として納得した事を示します。売り主は引き渡しが終わって入金も済んでいるため、クレームは聞き流しても言い訳です。

アフターサービスでは、それが入居前からあったものか、入居後に起こった問題かが焦点になります。

野村のアフターサービスはネットで見る限り評判悪いですよ。うちが頼もうと思っている内見同行のブログを見ていますが、野村の対応はかなりひどい。

引き渡し後、に騙されてはいかんと思ってますし、納得いかなかったら手付け金諦めて買うの止めてもいいかなと。近隣の新築が破格になってますから、手付け諦めても余るくらい。

ま、最悪の場合ですが。

[613: 匿名さん]

612さん
610です。
こまかな流れで説明フォローありがとうございます。
最終的にはお金の件で締結すればあとはアフターに移行すると思いますので
心配しております。

単なる仕上げの問題でご指摘のタイルの浮きが目立つのか、下地のコンクリートの問題なのか
わかりませんが完成後の評価基準クリアされているかどうかを確かめたほうが良いかと思います。
（建設住宅性能評価書をこの物件は取得するかわかりませんが・・・・・）

事例についてはわかりません。

単純にタイル施工業者がへたくそなのかもしれません。

[614: 入居予定さん]

へたくそすぎるわ

内装心配だよ

[615: 契約済みさん]

タイルや外壁の件ですが、まず現段階では個々に売主に具体的に当該箇所の話をした方が良いと思います。
但し、かなり具体的に状況や場所を伝える必要があります。タイル貼りについては若干のブレや斜めに
なっていることも許容範囲の場合もありますが、「欠け」や「剥れ」、「傷」と見える所があれば、
担当の営業の方に指摘するべきです。売主は建築主に対して施主検査を行ないますが、この時点でそれが
修正事項になる可能性もありますが、見逃される可能性もありますので今のうちから買主からも指摘を
する方が良いと思います。この何日かで売主の的確な返答や経過説明が無ければ、５月３１日の入居説明会時に
事情主の東急電鉄に直接聞いてみる方が速そうです。勿論その場で的確な返答は期待できませんが、
然るべき部署もしくは担当からのレスポンスはあると思います。

[616: 購入検討中さん]

そのごの展開どうなっていますか？
気になっています
立地的に気にいっているのですが・・・

[617: 購入経験者さん]

近所なので実際、物件を見ましたが、あと少しで竣工完なんですかね。
バス通りから見ていて、外壁も気になる感じはしませんでしたが。。。
>616
タイルや外壁？で何やら出来がいまひとつみたいな話が上がっていますけど、
他人の意見に振り回されず、自分の目で確かめるのが重要だと思います。
人によってとらえ方はそれぞれですから・・・

[618: 匿名さん]

616さんに対し、617さんと同じ意見です。
また現地にて拝見いたしましたが、あのタイルならば仕方ありません。むしろあれはデザインです。
タイルのデザインであの出来上がりならば上等です。

人の感じ方そのものなので、なんとも言えませんが…

[619: 匿名さん]

なんだか火消しをしているみたいですね。

ほんとうに問題ないのですか？

なんでもデザインって逃げ方は建築関係者によくありがちな
言い訳に似ていますが・・・・・

だれか写真のせてみたらどうでしょう。
折角の友好な情報の場なのでこのように使わないと。

[620: 契約済みさん]

週末に見てきました。植栽が入り、また印象が良くなりましたよ！

タイルですが、修理したんだろうなと思うところ、これは仕方がないかなと思うところ、これは単なるヘタクソだろうと思うところが入り交じってました。

うちも担当者に連絡したいのですが、既に異動していまったので責任者に聞いてみようと思っています。電話だとあまり意味がないと思うので、面談を申し込み、メールで回答を要求するつもりです。

契約前にも色々と質問を出していますが、回答には時間がかかっていました。その律速は東急の対応の遅さにありました(細かい設計データを持っているのは東急)。

でも意見はきちんとPCに入力され打ち出しがバインダーに入ってましたし、遅くても必ずメール(文章)で返答がありましたので、今回も多少は楽観視しています。が、回答に納得するまでは引き渡しには応じないつもりです。

で、引っ越しも8月下旬で申し込みました(笑)