ドレッセ鷺沼オーセンティックテラス

[購入検討中さん]

所在地　　　　：神奈川県川崎市宮前区有馬７-3-1
※「(仮称)鷺沼プロジェクト」続スレです。

東急田園都市線「鷺沼」駅下車、徒歩15分に
建設予定のマンションです。
みなさん情報交換しましょう!!

交通　　　　　：東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩14分
管理形態　　　：委託（管理形態未定）
総戸数　　　　：144戸
敷地面積　　　：5779.37m2(実測)
構造・階建て　：鉄筋コンクリート造地上6階地下1階建
完成時期　　　：2009年7月中旬予定
入居時期　　　：2009年7月下旬予定
間取り　　　　：3LDK 〜4LDK
専有面積 　 ：73.80 〜 111.91m2
売主 ：東急電鉄株式会社
　　　 　 野村不動産株式会社
敷地の権利形態：所有権の共有
その他概要　　：施工／大豊建設(株)　
　　　　　　　　管理／東急ファシリティサービス(株)　
　　　　　　　　駐車場／131台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　駐輪場／260台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　バイク置場／15台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　地域地区／第1種中高層住居専用地域・第1種住居地域

[483: 匿名さん]

田都はもともと我々が本流。たまあざ地区なんてど田舎ですよ。

[484: 匿名さん]

たまあざは横浜のチベットって言われてましたからね（笑）
青葉台とか論外です。

[485: 周辺住民さん]

たまプラ、あざみ野との比較はなんとも言えませんが、
少なくとも住宅街としての歴史はあると思います。
土橋・有馬エリアなんかは今も梨畑とかあるのどかさがあり、
その裏で東名ＩＣや港北ＮＴも近い利便性がありますね。

[486: 匿名さん]

営業のおねーちゃんが振袖で居るならモデルルーム行くかな

[487: 入居予定さん]

今日ドレッセから歩いてみましたがセンター北阪急までは20分ちょっとでいきますね
男性で早足、中有馬ルートは使わないのが条件ですが
ファミリーには住みやすいところです
購入したから・・・と言われればそれまでですが、いいとこですよ　ここは
センター北・南は子連れが多く、ファミリー層は過ごしやすいです
きっと犬蔵方面の方は買物はたまブラなのでしょうね
そういえば、ここも坂を越えればたまブラ行きのバスが出ていました
ちなみに私は業者ではありませんので　あしからず

[489: 入居予定さん]

ご心配なく
配達人はマンション名いれなくてもわかるようになります
なんせ地域唯一の100世帯超えの物件ですから

[490: 匿名さん]

出たぁ！！！！！！！！！！
先々々々々々々々々々々々々々々々々週号の人！！！！
ここでお会いできるとは・・・。
この方エリア関係なくあちこちで名前変えて出でるよね〜。
ある意味凄い・・。
掲示板で何を求めてるんだろう・・。
まあ、どこも検討はしてないでしょうねー・・。

[491: 入居予定さん]

つまり嵐ですね
スルーしますよ

[492: 周辺住民さん]

いつも読ませてもらっています。皆さんがおっしゃる通り、有馬は確かにのどかなところです。
鷺沼は、いつもたまプラーザ、あざみ野と比較されますが東急電鉄の歴史から東急は鷺沼をすごく大事にしています。たまプラーザより数年も早く開発され、当時東急不動産が分譲した有馬の住宅街には、財界人、今よくテレビに出ているタレント、俳優等多く住んでいます。東名川崎インターが近く便利だということです。センター北からは羽田、新横浜駅へのアクセスも便利です。東急電鉄は、いま大井町線延伸、二子玉川周辺、たまプラーザ駅改築の投資をしています。それが終われば次は鷺沼駅に投資しますからしばらくお待ちください。（田鉄関係者の話）なぜ鷺沼に急行がとまるか、考えて下さい。田園都市線内で、乗り換え駅、百貨店、大学、高校等がなく、こんなに人が多いのは鷺沼と桜新町だけですから。

[493: 物件比較中さん]

急行が止まるのは車庫があるからじゃないですか？
大井町線の終点ですしね。
高校は川崎北高校とかあるんじゃないですか？
ねえ周辺住民さん？？

[494: 匿名さん]

鷺沼プール跡地利用を見ると市がいかに鷺沼に力を入れていないことが分かります。

[495: 元周辺住民さん]

鷺沼の良さは静かで何もないところだと思います。
春は桜、夏は標高が高いので意外と涼しいし多摩川の花火も見える、
秋はいちょう（意外ときれい）、冬はイルミネーション…。
駅の開発や投資が入ると住みやすさが半減してしまうと思います。
たまプラにも歩いていけるし、たまプラが発展すれば鷺沼にも恩恵があるはずです。
私は鷺沼のマンションが欲しかったのですが縁がなく、新百合ヶ丘のマンションを契約しました。
川崎市は川崎駅前と新百合ヶ丘に力を入れてますし…。
でも鷺沼は住みやすかったです。バスでセンター北に行ったりしてましたね。
ああなつかしい・・・

[496: 匿名さん]

>>494
確かに、ちょっとさびれてきてる印象が。。。

[497: 匿名さん]

鷺沼と言えば鷺沼プールでしたよね。
六角プールのアダルティな雰囲気は幼かった私にとってはちょっとした憧れでした。
無くなってから、鷺沼に行くことはなくなりましたが、市は本当にもったいないことをしたと思います。

[498: 匿名さん]

私も小さい頃、六角プールはそっとのぞいて見る感じの、なんだか憧れの場所でした！今は土橋小の校舎になっているところにありましたよね。

Ａプール・Ｂプール・Ｃプールとひとしきり泳いだあとに食べた、今はフットサル場「フロンタウン」のクラブハウスになっているあたりの場所で売ってたアメリカンドッグが、すごくおいしかった記憶が。。
鷺沼プール、なつかしいですねー。遠い将来でもいいから再現しないかな。

[499: 匿名さん]

スレチです
他に行って語るか、スレッド立てて下さい

[500: 契約済みさん]

鷺沼プール、懐かしいですね。私もなくなってから足が遠のいていましたが、去年の夏は息子と足繁く通いました。公園にある水場がお薦めです！あのように、遊具の無い公園は貴重なので、跡地もなかなか良いのではと感心。土橋小のプールを見たら、トイレが男の子、女の子、車椅子の子と用意されており、またまた感心。中もエレベーター完備なんですって。知人の体の不自由なお子さんが楽しく通われており良い小学校だとか。うちは西有馬小になるのでちょっと残念ですが。

鷺沼ののんびりした空気が好きでたまプラからこちらの物件にうつることにしましたが、492さんのおっしゃる駅前再開発は大歓迎。ロータリーがもう少し改善され、飲食店が増えたら嬉しいです。

でも、だいぶ先の話しになりそうですね…

[502: 入居予定さん]

ドレッセ近くからバスの新路線できますね
まだ試行の段階のようですが、とりあえず区役所に行ける手段ができるのでよかった！

[503: 契約済みさん]

>502さん

素敵な情報をありがとうございます！区役所、引っ越しに伴い
何度か行かなければならないので助かりますね。

[504: 匿名さん]

ここね　どのくらい売れたんですかね
鷺沼、たまプラ激戦区ですから気になります

[505: 購入検討中さん]

７日から第３期申し込み始まりますね。
当初５日間の申し込み期間だったのが、急遽延長されたのが気になります。

あまり芳しくないのでしょうか？

[506: 匿名さん]

少し価格が高過ぎるのでは。駅徒歩ぎりぎりですし。

[507: 契約済みさん]

>505さん

第一期の購入者ですが、第一期の申し込み期間は１週間近くあったので
第３期の５日という短さに逆に驚いてしまいました。

じっくり検討して、納得の行く購入が出来るといいですね。

家内はインテリア雑誌と収納本を読みあさり、すっかり盛り上がってます。

[508: 匿名さん]

相変わらず強気の価格設定ですね。

[509: 契約済みさん]

いいとこですから　そのくらい出して欲しい人は買うでしょう
総合地所たいへんそうだよね
野村もがんばって欲しいよ

[510: 匿名さん]

ここは永住目的で購入する人が多いのでしょうか？
この価格で駅から遠いとなると、中古で売るとき苦労しそうです。

[511: 匿名さん]

いいとこって言っても、
所詮、有馬だもんな〜。

[512: 匿名さん]

>510さん
購入者ですが、永住目的ではありません。でも売るのに苦労するとは考えていません。ま、その時の社会情勢が一番大きく影響するのでしょうが…

実家が同じく鷺沼で駅から徒歩5分。なので近隣について割りと詳しいつもりです。駅近のマンションの多くは築5年以上で、さらに築浅の物件は同じ値段でもかなり狭い。

自分がここを買うに辺り、駅近の新築、中古をマンション、戸建て共に何十と見てきましたが、むしろそちらの方が売るときに困りそうでやめました。

売れないと思う人は価値を見出だせないから買わない、売れると思う人は価値を感じ購入を検討する、というだけの事かなと。

[513: 契約済みさん]

総合地所、驚きましたね。ハウツー本に(お恥ずかしい…)とにかくディベロッパーを調べるように書いてあったのに納得。ここを買うときは意識していなかったけど、野村さんや東急さんだからといって安心しきれない世の中なのが怖いですね。

第三期がもう動いているようで驚きました。他物件さんが第一期で戸惑っている感じの中、検討しているなと身内ひいきな私です(笑)

今、部屋割りを考えて色々書き出していますが、改めて収納力にびっくり。家具は極力置かない方向で検討中です。

どなたかベランダのタイルを検討されていますか？東急に頼まなくてもホームセンターでも素敵の売ってますかねぇ？

[514: 匿名さん]

単純比較はできませんが、
同じ東急さんのドエルアルス鷺沼南が平成６年築で、
77㎡の部屋が３２８０万で、71㎡の部屋が３１９０万で、
出てたことを考えると、
１０年後に４０００万切るくらいかなと見ています。

[515: 匿名さん]

514さん、参考になります！

ところで上の物件は元値がいくらくらいだったかご存じでしたら教えて下さい。

鷺沼の伊藤忠のマンション(76ヘーベー)が築10年で6200万でした。元値が7000万くらいだったそうです。

といっても、リーマンショックの直前に売れた部屋なので、今だったらもっと買い叩かれるでしょうね。

[516: 匿名さん]

同じドレッセで比べてみると早いですかね。
徒歩４分のドレッセ鷺沼、南向き中住戸２〜３階、７５平米で分譲当時（２００３年？）幾らでしたっけ？
４３００万くらいでしたっけ？ここは中古が全く表に出てきませんね。
駅から近いのでオーナーが欲さえかかなければ表に出る前にすぐ売れてしまうでしょうから裏では売買も
いくらかはあるとは思いますが、相場から見たら４５００万以上で売れるんじゃないですかね？

[517: 匿名さん]

ドレッセ鷺沼（築６年、徒歩４分）の現在の坪単価　×　α　＝　ドレッセ鷺沼AT（新築、徒歩１５分）の適正坪単価

くらいですかね。実際はドレッセ鷺沼の流通価格が手元にないので式自体が空虚な仮説ですが。
αに当て嵌まる数字は人それぞれの価値観があるでしょう。

[518: 匿名さん]

http://msfn.seesaa.net/article/100430531.html

正しいかは分りませんが、ここに坪単価２２０万円前後が相場とありますね。

そう考えると価格的に妥当だと思われますが、地価も下がっているでしょうし中古でどこまで価格を維持できるか。。。

[519: 匿名さん]

そこそこの価格で売れればいいかな、くらいで買いました。住み替えで得するご時世じゃないですからね。でも上の書き込み、大変参考になりました。皆さん、しっかり検討されていて凄いですね。

私は間取りと館内配置を最重項目に探していたのでこちらに決めました。欲を言えば部屋の角の出っ張りが無ければと残念ですが、近隣数物件と比較して格段に使いやすく、家族構成の変化にも耐えうる間取りに満足しています。

似たような間取りでもドアの作りや収納の配置など細かい場所に違いが出るもんですね。図面で売れちゃう新築と実物を見られる中古の場合、こういう細かい使い勝手の差が意外にものを言うのではと思いました。

[520: 匿名さん]

三期やってるって書いてあったけど壁に花とかなかったよ。もう締め切ったのかな？

[521: 購入済みさん]

アロマモデルルームを見たくて突撃してきました(笑)調度品はそのままでしたが、香りが加わり優しい雰囲気が増していたように思います。

ま、現実不可なオプション過多なプランのモデルルームですけれどね…

閑散とした様子を覚悟していたのですが、何組か見学にいらしていましたよ。

[522: 契約済みさん]

この物件の立地や設備仕様はもちろん、
周りの環境・利便性（駅から少し遠いですが、歩ける距離だった）等、
我が家には魅力的だったので、契約しました。

すでに第３期１次までの販売が終了したようですが、何戸売れたのでしょうか。
それぞれの予定販売戸数から考えると、１１０戸ぐらいかなとは思いますが、
ご存知の方いらっしゃいましたら、教えていただきたいです。

せっかく新しく生活を始めるのに、売れ残りがあると少々残念な気持ちになりますよね。

たまプラのシルフィーノはここより大規模物件ではありますが、
第１期の販売戸数がとても少なく驚きました。

[523: 匿名さん]

野村さんの売り方は、確実に買う人かつ買える人の分しか出さない、というものです。抽選があったと聞いているので、重なってしまわれた方の第二、第三希望も併せて開けていたでしょうから「予定数-2〜3」くらいが実際に売れた戸数と想定されます。

私は三期が終わった段階で105戸程度だろうと考えています。

住宅ローン減税延長の法案が通れば多少の弾みになるでしょうから、入居までにあと30くらい頑張って欲しい！この市況を考えると良く売れていると思います。バランスの良いマンションですからね。

[524: 匿名さん]

徒歩１４分の不便なここが１０年後４０００万で売れると思っている方は
市場を知らなすぎますね。
坪単価２２０万なんて言ってますがありえないでしょ。１３０万がいいとこですね。

過去のデータは今や使えませんよ。１ヶ月前でも状況が大きく変化しているのですから。
ちなみの中古で出ている表示価格は売主が決めているだけで
成約実績から算出しなけりゃ意味ない。

兎に角、徒歩１４分はね〜〜〜〜

[525: 匿名さん]

過去のデータより今の状況を持ち出される方が現実的ではない気がします。今どうしても売る必要があるならともかく、今建設中の物件の話ですから。

不動産の価値は駅からの距離だけで決まるものではないので、そこにばかり焦点を当てるのも浅はかかと。

鷺沼は駅前がごちゃごちゃ汚い駅なので、住環境を重視するファミリーには今一つ。どこもかしこも坂なので、バス停から遠かったりバスが無い区域も今一つ。

車で出る事を考えると有馬は値が安定した地域。

と、中古を取り扱う地元不動産関係者が言ってました(笑)で、ご本人も有馬にマンション買ってます。もちろん住み替え前提にです。

そういう地域と判断し、購入を検討しています。

[526: 匿名さん]

>525
だからこそ４０００万では無理。
鷺沼の中古相場は駅近で平均間取りで２０００万クラスです。
わざわざ駅から遠くに新築買うならたまプラ徒歩１０分の犬蔵の新築のほうが
検討価値ある気がします。
３０００万前半というなら鷺沼検討価値ありかな。

[527: 525]

>526
ご教示感謝します。有馬ドレッセが10年後に4000万を維持できるだろうとはさすがに思っていません。

ご提案の犬蔵地区ですが、もちろんシルフィーノも見学しました。が、全体的にぎちぎちで狭いというのが印象です。完成済み物件は来週見学に行きます。

売却を考えた時、犬蔵地区にはマンションが乱立しているのが気になります。またシルフィーノだけでも300戸以上あります。自分が売りたい時に必ず他にも数戸売りに出ているでしょう。

そして同時にセントウ゛ェール、フロラージュにも売りに出ている部屋があるはずです。さらには周りにも。

そうなった時、立地、間取り共にシルフィーノが一番分が悪い気がします。住所からフロラージュが一番売りやすく、後は値下げ合戦になるでしょう。10年経ったら3000万でも売れないでしょうね。新築ですらこれだけ苦戦しているのですから。


有馬ドレッセは出来上がりの質にも依存しますが近隣物件に比べてゆったり作られています。いくつか中古も見ましたがどこも狭い。築年数でも有馬ドレッセは近隣より多少浅い状態になります。

などなど考慮し、今こちらの物件に興味を持っています。

[528: 525]

>第一、二、三期購入者

お答えいただけるなら、購入決定直前やその後の営業の対応の良し悪しを教えて下さい。

今はあまりしつこくも無く、ぼちぼちの印象です。

重要事項説明でいきなり言われた変更点などありませんか？

[529: 契約済みさん]

特に問題ないかと
うちの営業桟橋特に紳士でしたよ

[530: 匿名さん]

大手デベロッパーはちゃんと専門部署あるから問題ない

その分価格高いがね

[531: 匿名さん]

この物件は、値引きはないんでしょうか？
野村の営業がやけに強気なのですが。

[532: 匿名さん]

竣工前の値引きはないでしょうね。