ドレッセ鷺沼オーセンティックテラス

[購入検討中さん]

所在地　　　　：神奈川県川崎市宮前区有馬７-3-1
※「(仮称)鷺沼プロジェクト」続スレです。

東急田園都市線「鷺沼」駅下車、徒歩15分に
建設予定のマンションです。
みなさん情報交換しましょう!!

交通　　　　　：東急田園都市線「鷺沼」駅より徒歩14分
管理形態　　　：委託（管理形態未定）
総戸数　　　　：144戸
敷地面積　　　：5779.37m2(実測)
構造・階建て　：鉄筋コンクリート造地上6階地下1階建
完成時期　　　：2009年7月中旬予定
入居時期　　　：2009年7月下旬予定
間取り　　　　：3LDK 〜4LDK
専有面積 　 ：73.80 〜 111.91m2
売主 ：東急電鉄株式会社
　　　 　 野村不動産株式会社
敷地の権利形態：所有権の共有
その他概要　　：施工／大豊建設(株)　
　　　　　　　　管理／東急ファシリティサービス(株)　
　　　　　　　　駐車場／131台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　駐輪場／260台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　バイク置場／15台収容(賃貸料未定)　
　　　　　　　　地域地区／第1種中高層住居専用地域・第1種住居地域

[566: 561です。]

その様な第三者の指摘で改善できるのであればやはりこの物件が良いなー
もし、契約したら私も内覧会業者に依頼します！！
みんなで頑張りましょう！

[567: 565です]

>566さん

ぜひタイル浮きの件、営業にビシバシ指摘して下さい！内覧業者の指摘からどの程度動くからディベロッパーの質次第と思います。

なので今の指摘に対して営業が不誠実なら、物件としてどう出来上がるかに不安が残りますから、これから購入されるなら考えものかもしれません。

うちの営業より、こちらの物件の目処がある程度たった事から、営業が他物件に異動したと聞きました。出されるのは精鋭陣でしょうから、残った方々の力量を個人的には心配しています。

納得のいく家探しができますように！

[568: 入居予定さん]

そして何度もここにきて批判している元世田谷区民
さようなら！

[570: 入居予定さん]

561さん
壁面タイル変ですか？？？私は気になりませんがどの辺ですか？

[571: 匿名さん]

内覧業者なんていらないよ。

購入者が賢くなるって言うなら自分で研究して自分の目で見て指摘すればいい。

内覧業者だって構造部分までチェックできるわけじゃないのだから。

よっぽど頼りないデベなら話は別だけど。

[572: 匿名さん]

構造部分をみてもらうなら内覧業者ではないですよね？

うちは設計図書と建築現場は構造の専門家にみてもらいました。内覧はそちらを専門にしている別の方に依頼する予定です。

ほんと、デベさんがしっかりしてればいいけど、直近の青葉台ドレッセであれだけ問題が出ていて、その前のセントウﾞェールも大きな問題がありましたから、こちらのドレッセも似たようなものかと。

自衛にどれくらい労力とお金をかけるかは個人的な価値観になりますが。

[573: 契約済みさん]

いよいよ完成まで約３ケ月となり大変楽しみにしておりますが、確かに壁面タイル等建物表面一部の現在の仕上げ状況はけっこう雑な部分見受けられますね。この件も含めて野村不動産契約部に売主としての建築会社作業進捗チェックを全体的に現在までにどのようにしてきたのか、また完成に向けてどのようにチェックを重ねてゆくのか質問するつもりです。前述の壁面タイル状況を売主が今までに見ていて、そのままで引渡しまで何もしない様であれば、一事が万事、共用部も専有部も出来上がりが思いやられます。恐らく契約部は話を営業に振りたがると思いますが、既に契約は交わしているので、会社としての野村不動産に詰め寄るつもりです。

[574: 契約済みさん]

>573さん
勉強になります。交渉相手はあくまでも契約した会社である事、冷静に淡々と必要な事を依頼するスタンス、我が家も同じ方向で動きたいと思います。

2週間前に見に行った時、夫と雑なタイル張りを発見し、その他の部分の造りにも疑問を感じましたし、こんな造りを見せて残るお部屋が売れると思っているのか、ディベロッパーさんの価値観にも疑問を感じました。

立地他、色々な面が気に入って購入したので後悔はしていませんが、引き渡しまでまだ気が抜けないなと改めて思いました。

うちも頑張ります！

[575: 匿名さん]

>573さん
具体的にどの辺りが"雑"なんでしょう？
私は素人なので、キレイに仕上がっているように見え、雑な箇所が全くわかりません・・・。

つい最近契約したところなので、こういう書き込みを見ると少し不安です。
週末に自分の目で見て確認したいので、"雑"と感じられた箇所を教えてください。

[576: 561です。]

570さん 575さん
住宅側の面全体の事をいっております。
タイルの貼り方が、かなり雑だと思いますよ。浮いているものもあれば、ずれている(微妙に横のタイルと角度が違う)ものもあります。
見た目のものですので人によって感じ方は様々だと思いますが、私にとって浮きや、ずれはちょっと我慢できないと思いました。恐らく強度的には問題ないとは思うのですが、やはり真っ直ぐであるべきものは真っ直ぐであって欲しいものです。細めのタイルの方はそんな事はなかったように思います。

[577: 574です]

>575さん

不安にさせてしまってごめんなさい。576に的確なご返答がありますが余談で。

書き込みで別の方も調べられたようで嬉しかったのですが、うちも構造を専門にしている友人に設計図書をみてもらったり、現場に同行しつもらい、その点は大丈夫との意見をもらっているので、構造上の不安はいらないと思います。

残念ながらタイル張りは私も雑に感じる箇所がいくつか見られましたが、これはどのマンションでも必ずある事みたい。これをどこまで直させるかはある意味購入者の力量とディベロッパーの質によると思います。

売却するさいの値段にも影響するでしょうし、気持ちよく住むためのものですから、個人的にはこだわりたいな、と思っています。

[578: 契約済みさん ５７３です]

＞５７５さんへ

ご質問頂いたタイル壁面の雑な箇所ですが、保護シートが建物の一部しか取れていませんが現在のところ、
主にサンライトコートのベランダ側（一戸建て住宅方向）に見受けられます。
タイルがはがれているとかヒビが入っているとかではなく、うまくタイルがはれずに浮いた感じになっていたり、
その周りをうまくシール張り（補正対応など）も出来ておらず、目立っている状態です。
同じ鷺沼や有馬地区にも、野村不動産売主のプラウドや同タイプ壁面のマンションもありますが大変きれいに
仕上がっているところが多いです。

[579: 物件比較中さん]

タイル張り替えるみたいですね。
チョークで印がしてあり、足場を作ってました。
綺麗になると良いですね。
良かったです。

[580: 契約済みさん]

デライトコートが全面開いて、サンライトコートの辺りにまた幕が張られてましたよ。修理か内装ですかね。

完成が楽しみです！

[581: 契約済みさん]

三井住友銀行の長期固定金利だけアホみたいに上がりましたね。
なんか、提携ローンを加味してあげて来ているように思えてなりません。

他銀の仮審査を急いで通しています。ここで長期固定で借りる気になれません。

みなさま、住宅ローンの借入れ、そろそろ最終決断されてますか？

[582: 入居予定さん]

長期金利は赤字国債発行に向けた同行のようですね。しかし三井住友の上昇率は他に比べてかなり大きいですね。

[583: 購入検討中さん]

初めて投稿します。この物件、修繕積立が高くないですか？

購入時と10年後に積立一時金を徴収するのは良くあるパターンと思いますが、22年後にも3回目の一時金徴収というのは初めてです。また、10年後と22年後の一時金はそれぞれ購入時の倍額。一時金が3回もあるにも関わらず、月々の積立金額もちゃんと上がっていきますし。

しっかりした修繕計画は重要とは思いますが、これでは将来売却する際にもネックになるのでは？

皆さんは如何お考えになりましたか？

[584: 契約済みさん]

>583さん
どこもこんなですよ？
実家が伊藤忠商事のマンションですが、やはり12年毎に一時金、積立金額も上がっていっています。

修繕費の一時金、よく10年後に、と言われますが、それは「10年おきに」という意味ですよ。
だって10年目に修理したら20年目は無い、ってのはあり得ないですからねぇ。以後は放置って事？？？
もしくは耐久性の問題でそれ以上は考えていない、って事なのでしょうか？？？？

月々の積立金は大修繕のためだけではなく、3年ごとのパイプ洗浄等用途は多岐にわたります。なので経年すると
例えばパイプそのものの交換が発生したり、古くなるが故にメンテが増えますから、当然金額も上がるわけです。

同様に12年目の大修繕より、24年目の大修繕の方が項目が多くなり、費用もかかる。12年目の大修繕で新品に
戻る訳ではないのでね。契約すると細かい修繕計画がもらえますが、検討中は見せてもらえないのでしょうか？

修繕費の説明を少なめにしているマンションさんを比較されているなら、細かい計画をちゃんと言ってもらった
方が安全ですよ。うちも10年目に一時金、としか聞いていなかった物件が、良く聞くと色々と出てきましたから。

沢山比較してみて下さいね！

[585: 購入検討中さん]

>584さん、

大変参考になりました。有り難うございます。

他物件では、たとえば同じ東急のドレッセでも美しの森では2回目の一時金を徴収した後、3回目は無いと理解してました。（これは当方の誤解だったのでしょうね。31年目以降の計画が未定というだけだったとか。）

しかし、美しの森では積立一時金額も1回目と2回目で同額でした。また、同程度の広さの部屋同士の比較で、金額としては本物件の10年・22年目の徴収金額の半額程度でした。同じ東急の物件とはいえ、この修繕積立計画はかなり明確な違いがあると思いますが、規模の違いに因るのでしょうか？

解説戴いたパイプや外壁、エレベータ等の共用部分の修繕以外にも、自室の給湯器交換や水回りなど、別枠で修繕費が必要になりますよね。

あぁ、何かとお金が掛かりますね～。

[586: 584です]

>585さん

本当にお金がかかりますよね…一時金を一気に用意するのは大変なので、うちは日々貯めないと。。。

シルフィーノの詳細は分かりませんが、勝手な憶測ですが300戸以上のスケールメリットも生きているのではと思いました。

後は計画内容の違いでしょうか。

シルフィーノ、クレーン車事故もあったようですし、交渉がうまくいったら割安で手に入る可能性もありますよね！

気に入るお家が見つかりますように☆