上大岡タワー ザ レジデンスってどうですか？ Part 2

[契約済みさん]

上大岡タワー　ザ　レジデンスのスレッドのPart2です。
上大岡タワー　ザ　レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.31sumai.com/yahoo/F0706

物件データ：
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西1丁目254番5（地番）
交通：京急本線 「上大岡」駅 徒歩3分
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン 「上大岡」駅 徒歩2分
価格：5480万円-9700万円予定
間取：2LDK-3LDK
面積：74.14平米-99平米

売主：リスト　三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設
管理会社：リストマネジメント　三井不動産住宅サービス
販売会社：三井不動産レジデンシャル　リスト

【管理人です。本物件の完売を確認しましたのでスレッドを住民板に移動しました。2010.08.30】

[301: 入居予定さん]

エレベーターは４基中３基しか動いてなかった
動いていなかった大きいのがたしか１７人乗りといっていた
動いていた３基中１基が１３人乗り
残り２基が９人乗りだったような

営業に聞いた話
契約者の半分以上が年配者
通勤しないからエレベーターは大丈夫な予定
駐車場もセミ＆ハイルーフ以外は余裕たっぷりの予定
といってた

[302: 住民でない人さん]

駐車場が余裕たっぷりはむしろ問題だろ（笑）

[303: 入居予定さん]

揚げ足取りさん残念でした

駐車場は最初から織り込み済みで
試算してあるともいってた

[304: 住民でない人さん]

そんなの嘘に決まってるじゃん
空いたらそんだけ収入減になるだけ
平置きの駐車場じゃあるまいし維持コストのかかる
無駄な施設持って良い事なんてないでしょ

時間貸しにでもするの？

[305: 契約済みさん]

うん。問題だと思う。
その辺も想定して設計してあるとはいえ外部に貸すにはそれなりにリスクもある訳だし。

[306: 匿名さん]

エレベータは遅い事に加え、今どこにいるのかが見えないのも苛々しそう。
日本人のせっかち度合いが出ちゃいそう。

ところで駐車場って抽選がされたのでは？

[307: 契約済みさん]

高層マンションのエレベータに関するレポートがありました。120m/分って特に速くないらしい。
http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20091118/196083/?P=1

なお、安全の視点で書かれてるので、２ページめ以降は、住む人にはちょっと不安を煽る内容です。
（これから住むにあたり心地ち良い話ではないが、参考として為にはなる）

[308: 入居予定さん]

内覧会の日程が届きました。
でも、平日の昼間は会社員にはツラいものがあります…。
マンション購入は初めてなのですが、内覧会っていうのは、平日開催が普通なのでしょうか？

今、抜けられない企画の真っただ中で、休むことなんかできないですよ…。
内覧会に行けない＝何か不備あっても手直しできないってことになってしまうなぁ。

[309: 匿名さん]

↑
そうですよね。
でも、日時変更も受け付けるみたいなので、言うしかないですよね。
向こうの都合を１００％飲む必要はないと思います。
買い主はこちらなので聞く耳はあるはずです。

内覧会にいけなければ、向こう側も押印を貰えず、承認されていないことに
なりますから当然合わせてくれると思います。
お互いのいいところを見つけるしかないですね。

[310: 契約済みさん]

ウチには内覧会の招待状来てないですね。
順番があるんですかね。

[311: 入居予定さん]

308です。

>309さん
日時変更は申し出てみるつもりでいます。
やはり平日無理な人、多いですよね。
それにしても、月曜に案内到着して、火曜水曜はモデルルームがお休み…。
しかも「変更は○日までに」とか「お客様の希望に添えない可能性が…」なんて付記もあって、（たまたまかもしれませんが）自分の会社優先に考えているのか？と勘繰りたくなる書きぶりに、ちょっと残念な気持ちになっちゃいました。
是が非でも土日に開催してもらうよう、交渉してみます。


>310さん
３００戸近くあるので、内覧会期間をそれなりに取ってるんでしょうか。
３１０さんも、ご自身に都合のつく日が設定されるとよいですね。

[312: 契約済みさん]

私も内覧会の案内はまだです。
入居時期が６月上旬・下旬と当初予定の７月下旬に分かれましたから、入居時期にあわせている可能性もありますね。
内覧会は大規模だと、大抵、どこを見ていても平日が指定日のようです。

ローン相談会も銀行は平日ですし。
マンション入居までに、何日、休みをとらないといけないか・・・

[313: 入居予定さん]

ローンの諸費用って初期に営業さんから貰ったものだけで、
詳しい諸費用がでてるものを銀行から貰ってないのですがこれって普通なの？
仮でも銀行からはいただいてない。

[314: 契約済みさん]

ローンに関する詳しい諸費用の明細書は銀行に連絡をして早く貰った方がいいですよ。
ところで、皆さんがおっしゃっている内覧会って、１月２３日から２６日までに開かれた事ですか？

[315: 契約済み]

〉314さん
その内覧会は土日もやってたから、違うんじゃないですか？次の自分の部屋を見れる内覧会じゃないですかね？
話は変わりますが、駐車場の抽選結果ってまだ郵送とかで来ないんですかね？

[316: 入居予定さん]

3月予定の実際に自分の部屋をみれるやつのことじゃないかな。

[317: 契約済みさん]

・・・と言うことは、契約した部屋を見られるって事ですか？
連絡が来たとおっしゃっている方はどの辺の階の方でしょうね・・・。
下の階から順番に・・・又は引渡し希望の早い方からでしょうかね。
ただ見学だけなのか、立会い検査も兼ねるのか、その辺のニュースも欲しいですね。

[318: 入居予定さん]

今回案内の来ている内覧会は立会い検査もかねていますね。
でも、時間的には２時間ぐらい。
ちゃんと見るならもっと時間は必要（と思うけど･･･）。
時間内で終わらなかったらどうするつもりだろう？
でも、時間内に終わらせようと気を利かせては駄目です。
高い買い物なのだから、隅々まできちんと見ることですね。
それで時間が足りなかったら「見切れていない」ということで押印はしないことですね。

案内は入居希望が早い人から来てるんじゃないのかな？
その後に手直し確認会？などと言うものもあるようなので、入居の早い人から終わらせるんじゃないのかな。

[319: 契約済みさん]

今日、内覧会の案内が届きましたが、
昨日・今日、届いて来月早々に内覧会っていくらなんでも日程が詰まりすぎでは・・・
（引渡しを早めたにしても）

内覧業者を頼む予定ですが、数社候補はありますが、どこにするか決めてないので。
その他にも内覧時に同行を依頼して、見積もりを頼む件とか・・・
こちらは、最悪、４月の手直し確認会まで延期かもしれません。

[320: 入居予定さん]

ほう。皆さん結構神経質にみるつもりなんですね。
私は目に見える範囲のものはそれほど拘りなく、寧ろ住まなければわからないところがきになりますね。
床暖房のききや水回りなど。
後はどうとでもなりそうなのでいいかな。
こんなスタンスじゃまずいかな

[321: 入居予定さん]

確かにそんなに厳しく見る必要もないのかもしれませんね。
基本的に大きな過失がなければよし、とし、細かなところは住み始めないとわからないのでしょうから。
また、保証もあるはずで、何ヶ月以内に言えば、対応されるはずだと思います。
その時はよくても、「使い始めたらすぐがたが来た、なんだこれは！」、というのは結構あるので確かに初めにOKしたらどうにもならない、ということはないでしょう。

[322: 契約済みさん]

さすがに内覧業者の依頼をするつもりはないのですが、
内覧会のチェックシートのようなものは、どこかウェブ上で
手に入れること出来ますかね?
ご存知の方はいませんか？

[323: 入居予定]

わが家にも昨日内覧会の知らせが郵送できたのですが、日程が２週間後の設定で驚きました。
入居時期が早まったので、内覧会も早まるかとは思っていたものの、こんなに早くかつ急に知らせが来るとは…
実際のところ内覧業者というのはどうなのでしょうか？
私たちも上の方がおっしゃっている様にチェックリストなどがあれば自分達で確認するのでもいいのかなと思っていますが…
皆さんはどうされますか？

[324: 契約済みさん]

意外に内覧業者は頼まれない人が多いんですね。
別のマンションの時に頼みましたが、やはり素人とは視点が違いました。
その時のマンションはかなり出来はよかったと思います。
もちろん重大な欠陥はなかったのですが、クロス・床の傷や汚れは素人でも出来るとは思いますし、
水平やホルムアルデヒトも機器さえ手配できれば可能だと思いますが、
幾つかプロならでは指摘があり、安心できるから、頼んでよかったと思っています。

チェックシートが必要ならば、テンプレート集となっているので、こちらで調べてみてはどうでしょうか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2326/

内覧業者の人が２１００円で販売しているテンプレートもありますよ。
http://www.archisuketto.co.jp/manual02.html

[325: ビギナーさん]

ありがとうございます。こういった方がマンションに入居してくれるのは非常に心強いです。

また業者じゃないとわからないこともたくさんありそうですね。梁の高さが違う・水周りコーキング不足？・隣地境界壁の仕様などなどなど。
排水の件で、ここがこんなだから(素人には見えないところ)この部屋だけ詰まりが多いのだよってケースもあるそうで・・・。
やる価値はありそうです。
保証期間に出来る事であっても、基礎部分にまで手を入れるような大工事になってしまえば何日も修繕に時間がかかり部屋にいるのも苦痛になってしまいそうですしね。

しかしながらこういったときに湧き出る業者のたぐいに乗せられるのもいかがなものでとも思ってしまいます。
タワーマンションの窓ガラスに紫外線対策フィルムの件で、一社が異常にクローズアップされていたのをみたの＾＾カーテンや家具でもありましたね。

私は2万円くらいで出きるものなら頼もうかな

[326: 入居予定さん]

住戸内覧会の案内が届きました。平日ですが休暇をとって行くしかないですね。
●案内の２ページ、「当日のスケジュール」のすぐ右に２時間程度と記されていますが、チェックシート記入（所要時間は60分を目安）も含めての事でしょうか。
・・・だとすれば、非常にきつい行程だと思います。チェックシートの作成時間は別かな・・・。
何度か立会いを頼まれ行った事がありますが、検査だけでたっぷり２時間はかかりますから。
●点検口の開放、と記されているのは「天井点検口」の事でしょうね。バルコニーのハッチは含まれないと思いますが。
●専門家を頼まずに自分で検査をする場合、案外見落とされてしまうのは、壁クロスのつなぎ目です。下地ボードのつなぎ目は下地処理剤（トノコの様な物）できちんと処理をした上でクロスを貼りますが、手抜きをされるとつなぎ目が膨らんでしまう事が多く見受けられますので、その辺をしっかり見ておきましょう。
出来ればフローリングの貼り方も注目したい所。
フローリングには貼り方にルールがあります。手抜きをされると、他の部屋で余った材料を使って貼ってある現場が多く見られます。
簡単な見方は、フローリングのつなぎ目が数枚おきに一直線に揃っているかです。
この様に個々を見てくると、２時間ではきついと思っています。
世帯数が多いからしょうがないんでしょうかね。

[327: 契約済みさん]

てゆうか60分ってかいてありますよ。
これじゃ何もみれなそう。

[328: 契約済みさん]

ここはフラット35s適合ですね。選択肢の1つとしてまだ検討中です。皆さんはとっくに決定済みでしょうか。

[329: 匿名はん]

確か部屋によりけりじゃなかったっけ？

[330: 匿名はん]

あ、ごめんなさい。ローンの検討ね。
私は変動一本だったので情報ないけどどうなんでしょうね

[331: 契約済みさん]

マンションの住み替えなので、売却資金で、ローンはさほどの額にならない予定です。
そんなわけで変動でいきます。当面は実質金利０％ですし。
住宅ローン減税も、ばっちり適用されるので、ほんと、今年入居でラッキーですよね。

[332: 契約済みさん]

駐車場・駐輪場の結果が郵送されてきました。

[333: 匿名はん]

取得税が不安ですね。
固定資産税の資産から逆算するとかなりの額になりそうな予感

[334: 匿名はん]

資産×
試算◯

[335: 入居予定さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=14&md=...

なにこれこわい

[336: 契約済みさん]

何がこわいの？？？
図面集を見ればどういう意味かわかると思うけど

でも高いね。そんなに乗せなくったって、とおもうけど。

[337: 匿名はん]

ここの契約者、ヒステリック南ばーさん、初心者じーさん、ネラーがいますな

[338: 契約済みさん]

第１期販売の部屋ですね。
検討した部屋の一つでだいたいのお値段を覚えているので、手元の資料をだしてないですが、お値段は
若干上乗せしていますが、でも、仲介手数料や諸経費を払ったらチャラ位？

>>335さん
あわてなくても、この手の契約から入居までに年数があるマンションでは完成前後でよくある事ですよ。
一つが投資で買った人が完成時に未入居で販売する場合です。
販売時期的にマンション相場が高値になっていた時期なので投資で買うには向かない物件だったのと、
その後、リーマンショックでマンション相場が下落しましたから、転売目的だった人には厳しい状況だと思いますが。
もう一つのケースが、もともとは転売が目的ではなかったけれども、キャンセルせざる得なくなった人が、自己都合のキャンセルの場合は手付金没収の上、オプションやセレクト分の回復費用までとられる事があるので、
少しでも損を減らそうと、自力で次の契約者を探そうとしている場合です。

[339: 購入検討中さん]

ほうほう。地権者売りの可能性も考えていました。
私も値段表ないからわからなかったです。

[340: 契約済みさん]

非分譲のところじゃないの？！
資料見ても、９Ｆに専有面積が55.71m2のところは、載ってないし、
第１期に売りに出されていないもの。

だから、地権者の誰かが売りに出しただけなんだと思うけど。

[341: 契約済みさん]

338です。
手元の資料を確認しました。
339さんの仰るとおり、暫定価格表でグレーに塗られているので、地権者の方の物件ですね。
私が検討したのはその真下の８階でした。販売対象では、この間取りが１部屋しかなかったので、
てっきりその部屋だと勘違いしてしまいました。失礼しました。

[342: 匿名さん]

たぶん地権者売りですね。ここが今これぐらいの値段で買えたらお得ですかね？
もう、分譲された時よりは相場がかなり上がってると思うし。

[343: 契約済みさん]

地権者の部屋といえば、賃貸もあるけど。
検索すればいっぱい引っかかるよ。
家賃は11万～15万くらい。

3月中旬から入居可能だって。うらやましいなぁ。

[344: 入居予定さん]

実は今日と明日、２期迄の分の未登録住戸の再販申込日だったりするのですが。
そんなには売れ残らなかっとは思いますが、どのくらいの倍率なんでしょ。
ちょっと気になりますね。

[345: 購入検討中さん]

一階下であっても参考になります。
かなり乗っかっているとの事でしたので2.300は割高なのでは？

[346: 入居予定さん]

お得だとは思えないですね。
価格は下がる事はあっても上がる事はないと思いマフ
。私達は高い値段で購入していますから。
しかしながら駅近買い物遊び全てに便利なのは隣のタワーと並び至高です。

[347: 入居予定さん]

私は割高でも割安でもなく、２年前に買った時の価値を維持していると思います。
この不景気の中、約束通りシネコンとフィットネスを誘致して頂いたことに有り難く感じています。

ちなみに、シネコンはさらに詳細が下記にありますね。
メリハリのつけた座席数の設定となっているようです。
ナイトショーがないのは残念。夜更かしして映画が見れればと思ってたのですが。

http://www.tohotheater.jp/content/000008688.pdf

[348: 契約済みさん]

>>345
売りに出されているのは西向きの物件なので、単純には比較できないです。
ここは東向きより西向きの方が割高なので、それほど極端には乗せてないと思います。

[349: 入居済み住民さん]

ほんま映画館楽しみ。あとはいい食品売り場待ち。

[350: 契約済みさん]

無事にシネコンとフィットネスが決まって本当に安心しました。
TOHOのグランドオープンが4/16となっていましたから、恐らく他のスペースも同じ日にオープンでしょうね。
後のスペースにどんな店が入るのか、楽しみですね。