サーパス鷺沼はいかがですか（１）

[周辺住民さん]

販売価格 未定
予定最多価格 未定
間取り 2LDK〜3LDK
専有面積 55.57㎡〜84.48㎡
販売戸数 56戸
管理費 月額　未定
修繕積立金 月額　未定
修繕積立基金 未定
販売スケジュール 平成20年4月下旬販売開始予定
モデルルーム情報 平成20年3月建物外モデルルーム公開予定
所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋2丁目10番9（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅 徒歩10分、東急田園都市線「宮前平」駅 徒歩10分

総戸数 56戸
構造および階建 鉄筋コンクリート造　地下1階地上5階建て
敷地面積 2038.28㎡
完成時期 平成21年3月下旬
入居時期 平成21年5月中旬
分譲後の権利形態 土地:敷地権（所有権）共有
　　　　　　　　 建物:専有区分/区分所有権、共用部分/共有
　　　　　　　　 ※共有は専有面積割合による
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成の上、管理会社に委託
用途地域 第一種中高層住居専用地域
売主 株式会社穴吹工務店
販売会社 株式会社穴吹工務店

[21: 匿名さん]

予定価格では、平均＠２４０を予定しているようですけど、現在の鷺沼のこの立地では販売価格をもう少し下げないとなかなか買い手が現れないでしょうね・・・。

[22: 匿名さん]

200きるんじゃねーか
切らないと興味も示されない予感

他にもっといい立地で200くらいのあるからねー

[23: 購入検討中さん]

立地からすると坪単価２４０万程度なら売れるんじゃないでしょうか？鷺沼エリアのドレッセ、グランブルーや宮崎台のパークハウスと比較しても土橋学区、公園隣接、鷺沼と宮前平両方徒歩10分等の条件は優位性もあり、建物のグレードも悪くないと思います。間取りもいろいろ見た中でもよく考えられていて好印象でした。(いわゆる田の字プランは造らなかったとのこと)
もう少し安くなればうれしいですが・・・

[24: 匿名さん]

ドレッセ鷺沼と迷ってる人間はこっちに行けば？

[25: 匿名さん]

新設で評判の良い土橋小学校の学区なんですよね。それは大きなメリットです。

[26: 購入検討中さん]

学区は魅力だけど、狭いですよねぇ。それが残念。
子どもと一緒に住める広さではない気がします。
収納もかなり少ないし。

DINKSやカップル向けの物件では？
田の字プランではないので、おしゃれな間取りに
なってますもんね。

[27: 匿名さん]

>>26
3LDKで80平米超えの部屋は普通に家族向きだと思いますが。。。

[28: 購入検討中さん]

27さん

確かにその部屋は家族向けかもしれませんが、大半が70平米前半でした。
とても工夫されていて広く部屋が確保されていますが、子育てできる
収納量ではなかった印象があります。

70平米台は、各部屋のクローゼットだけか小さな廊下収納しか無い間取りが
大半だったので、子どもが2人いる我が家にはとても無理です。衣類以外にも
こまごまとした生活用品がありますよね。読み終わった新聞などもクローゼット
に入れなければならないのはちょっと。。。

感想としては、今の2LDKの家と収納が変わりません。家内が一人っ子でも厳しい
と言っています。細かい仕様（玄関が安全ドアではないなど）から子どもが
使う事をあまり考えていないのかなとも思います。

で、うちではDINKSやカップルの方が対象かなと思った次第です。間取りも
女性にはおしゃれな感じだそうです。収納上手な方ならご家族でも大丈夫かも
しれませんね。あくまでも個人的な意見で失礼いたしました。

[29: 匿名さん]

>23
>鷺沼エリアのドレッセ、グランブルーや宮崎台のパークハウスと比較しても
>土橋学区、公園隣接、鷺沼と宮前平両方徒歩10分等の条件は優位性もあり、

サーパスの立地は、確かに宮前平にも歩けて、公園の脇で、開校して日の浅い
土橋小の近くというメリットはありますが、鷺沼から大分下っており、幹線通
りの尻手黒川通り近くなので、おそらく生活の中心は宮前平になると思います。
以前は、尻手黒川沿いに適当なスーパ等なく不便だったのですが、今は宮前平
駅前近くに「いなげや」とかできて便利になりました。
立地だけなら、駅徒歩５分の宮崎台のパークハウス、元テニスコート跡地の
鷺沼ドレッセは静閑な住宅街の中にあり、よい環境に思われます。
グランブルーの立地は大きな一戸建ての多い鷺沼４丁目エリアなのですが、
東名の上部にあたり、坂の上の狭い環境なので立地としては微妙かなと思います。
個人的には、以下の評価です。
　宮崎台パークハウス＞鷺沼ドレッセ＞サーパス鷺沼＞グランブルー
まあこの辺は、個人の嗜好の違いなんでしょうね。

[30: 匿名さん]

徒歩ではしんどいドレッセがサーパスより上とかあり得ないでしょ。
車が多く通る道路に面していてうるさいし。

[31: 匿名さん]

>>30

閑静な住宅、という点ではサーパスは一番だと思う。
ドレッセの周りは車通りが多いけど、あまりうるさくは無いですよ。
建物の質を含め全体的な評価として29の意見は妥当なのでは？

サーパス、立地は最高だけど土地の転売に失敗しただけの事はあり
かなり無理がある。あの狭さで3LDKってのは、バブル崩壊直後に
出ていた物件と同じ。築10年ちょっとのマンションはこんな広さ。
モデルルームも、模型もかなり手を抜いていて安っぽいから営業が
可哀想になりました。

最後は立地を重視するか、建物の出来具合を重視するか、個人の好み。
でもま、ここは売れるでしょうね。

[32: 購入検討中さん]

８０㎡の狭小スパン３ＬＤＫと７メートル以上の間口ある７０㎡３ＬＤＫは好みが分かれるところでしょう。絶対的な面積を優先するか採光・通風性や開放感を取るかはライフスタイル・志向性によるところとなります。間口が広い場合、廊下の面積が少なくなり、リビング、廊下側の２居室ともに窓面積が広くなり開放感が出るため専有面積の割りに居住性は高まります。サーパスは割りと間口は広めにとっており、且つ逆梁ハイサッシ採用しており玄人好みの設計といえます。立地も学区や２駅利用などのメリットがありますが、買い物施設などは割と不便です。

[33: 購入検討中さん]

宮崎台〜たまプラ(犬蔵エリア除く)で徒歩１０分以内、環境良好(幹線道路沿いでない等)で坪２００万程度でまともな商品ありましたかね？　一定以上の躯体構造、仕様設備のグレードの物件だと２３０以上していると思います。おそらく、イニシア、サーパス等もそこそこの価格になると思いますがそれで「高い！」という人はこのエリアに住めない(無理している)人ではないでしょうか。いくら待ってもそういった「無いものねだりの買えない族」を満足させる商品はでてこないでしょう。不動産バブルはじけたといっても人気沿線のそこそこいい立地のマンション用地は一般ユーザーが期待するほど下がっていません。(上がりすぎていた都心や郊外不人気エリア、慢性的な供給過剰エリアは大きく下落していますが)
ちなみに私は業者です。(サーパス関係者ではありません、あしからず)

[34: 匿名さん]

まあねえ
業者はそういうよね
でもさ、見ててくださいよ

来年の3月に向けてそんなこといつまでも
言っていられなくなりますから

今が余裕でもすぐ資金繰りが厳しくなってきますよ
資金繰り苦しくなるなんてすぐですからね

周辺地域からは値下げの波が来ていますよ

[35: 周辺住民さん]

＞34
知ったかぶり。上から目線。なに？？

[36: 匿名さん]

不動産相場全体が弱含みなのは誰でも理解できます。マスコミの報道により誘導されていく大衆心理(３４もその一人)が市況にどの程度影響を与えていくかも理解しているつもりですがリアルな不動産取引の現場はもう少し複雑です。マンションに限っていえば、全般的な販売不振も事実ですが、首都圏の人気エリアにおける供給激減もありエリアによっては需要が蓄積されています。(そこそこいい立地で「欲しい！」思わせるマンションの供給自体が減っていることは一般ユーザーも感じていることかと思います)　田園・東横の人気エリアはもともと需要は強く価格さえ２０００年〜２００５年位の新価格前の相場に近づけば(完全に戻らなくても！)売り手サイドから見て強気な取引が望めるエリアで経験のある売主ならしっかりとストライクな価格設定をしてくると思います。ドレッセが坪２３５万のようですが、イニシア、サーパスもそれほど変わらないと思います。

[37: 匿名さん]

過去例から推察するにサーパスはもう少し安めの値付けでくると思いますよ。ズバリ坪200〜210。
駅近徒歩5分以内築10年未満の中古と同じくらいの価格帯ですよ。

[38: 匿名さん]

ドレッセとサーパス見ました。見ためのデザインや頂いた資料などはドレッセは良いなと感じました。サーパスは立地と営業の方は良かったと思いました。ドレッセの営業の方は東急と野村という大手のブランドばかり言われました。私は子供の学区を考えるとサーパスですが希望の金額より少し高かったので、もう少し検討したいと思います。ドレッセは駅からの遠さ、長い坂でちょっと厳しいかなという感じがしています。

[39: 匿名さん]

現場のローカルな見方なんて現状の状態ならあっという間に大きな波に飲まれるよ
もっと大きな目で見た方がいいと思う

銀行からの資金供給量が一番不動産業の盛衰を左右している現況を
考えればあっという間に一時的な需給関係なんて吹っ飛ぶ

マンションの需給なんていうのはあくまでローカルなものであり、
時間軸も一時的なものを捉えているにすぎない

環境が変わればあっという間にそんなものは変化する、
なんてことは36だって経験していなければいけないのにそういう意見が
出ないってことは本当に不動産業に携わっているのか疑問が残る

多分兵隊なんだろう

[40: 匿名さん]

39さんへ
世界的な心理不安に飲み込まれ雑誌(ダイアモンド・東洋経済の記事がまたトホホな内容で・・)、新聞を鵜呑みにしているようですね。不動産業への資金供給の滞りでデベが四苦八苦しているのは身にしみて分かっています。「大きなうねりで小さな需給バランスが吹っ飛ぶ」ってたかだか５０〜６０戸のマンションの話ですよ。ちょっと需要蓄積しているエリアであれば今でも原価に15〜18％の利益乗っけて売れていますよ。あのエリアの潜在需要のポテンシャル(土橋学区は特に希少)、エリアの購買体力から見たストライクな価格帯に今の経済環境考えても＠２００万前後なんてありえないし(わざわざそんな値段で売る必要ない)。不動産業界の栄枯盛衰に相場がそのまま比例すれば分かりやすいですけどそんな単純じゃないんだ。(もちろん早期の資金回収優先での在庫処分や立ち上げ絶不調物件の価格改定等のケースが増えているのは事実ですけど。)