サーパス鷺沼はいかがですか（１）

[周辺住民さん]

販売価格 未定
予定最多価格 未定
間取り 2LDK〜3LDK
専有面積 55.57㎡〜84.48㎡
販売戸数 56戸
管理費 月額　未定
修繕積立金 月額　未定
修繕積立基金 未定
販売スケジュール 平成20年4月下旬販売開始予定
モデルルーム情報 平成20年3月建物外モデルルーム公開予定
所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋2丁目10番9（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅 徒歩10分、東急田園都市線「宮前平」駅 徒歩10分

総戸数 56戸
構造および階建 鉄筋コンクリート造　地下1階地上5階建て
敷地面積 2038.28㎡
完成時期 平成21年3月下旬
入居時期 平成21年5月中旬
分譲後の権利形態 土地:敷地権（所有権）共有
　　　　　　　　 建物:専有区分/区分所有権、共用部分/共有
　　　　　　　　 ※共有は専有面積割合による
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成の上、管理会社に委託
用途地域 第一種中高層住居専用地域
売主 株式会社穴吹工務店
販売会社 株式会社穴吹工務店

[2: ご近所さん]

サンクタス鷺沼ノール（オリックス）以来の
鷺沼徒歩圏内物件ですな
パークハウス鷺沼はバスだから・・・
宮前平のほうが近いような気がするが・・・

[3: 購入検討中さん]

サーパス（穴吹工務店）のマンションは
どうなんでしょうね

[4: 購入検討中さん]

穴吹工務店は香川県の会社ですね
関東では聞きなれませんね
マンションのレベルはどうなんでしょうか

[5: 購入検討中さん]

まだ盛り上がりませんね・・・

[6: 購入検討中さん]

今日現地見てきました。旗がたってるくらいでした
南側に２０台程の駐車場があります
北側に公園があり家族でにぎわってました
周辺はマンションが多く、夜は静かそうです
チカン、ひったくり注意の看板が多く治安悪そうな印象でした
鷺沼〜予定地〜宮前平まで歩きましたが、宮前平のほうが近いと感じました（平坦だからかも）
坪190万くらいになるのでしょうか

[7: 購入検討中さん]

坪１９０万ではおさまらないと思います。

[8: 購入検討中さん]

坪220万ですかね

[9: 購入検討中さん]

いや、２３０〜２５０くらいじゃないですかね。
でも「サーパス」って名前が何か好きになれないです・・・。

[10: 購入検討中さん]

サーパスって関東ではなじみないかな？

[11: デベにお勤めさん]

今後出てくるこのクラスの立地の物件で坪２８０万以下はないと思います。宮前平駅１５分以上で坪２７０〜２８０万以上、二子玉川大規模は坪４００万近いとの噂です。

[12: 周辺住民さん]

280万ですか・・・
マンションバブルはじけたのに売り切れますかね？？？

[13: 契約済みさん]

既に他を購入した者ですが、この物件の学区は土橋小学校ですね。
新設校で非常に魅力を感じました。
子育て中で公立希望の方にはプラスのポイントかと思います。

[14: 周辺住民さん]

>>13　さん
土橋小学校まではスキー場のゲレンデのような長い坂を上り、
急坂を下って登校になります

[15: 購入検討中さん]

やはり宮前平の通勤になるのでしょうか？

[16: 購入検討中さん]

ホームページ更新されましたか？
何も変化ないような・・・

[17: 購入検討中さん]

ホームページ削除されてますが・・・
販売中止でしょうか？

[18: 購入検討中さん]

立地はこの辺で最近販売中の物件では一番良いと思いますが価格もそれなりに高いようです。申し

[19: 匿名さん]

280なんてあるわけないでしょ
学芸大学や等々力だって300切ってきている時代に

世間なめ過ぎ

[20: 匿名さん]

尻手黒川沿いスリーエフ斜め前にモデルルーム出来てます。いよいよですね。

[21: 匿名さん]

予定価格では、平均＠２４０を予定しているようですけど、現在の鷺沼のこの立地では販売価格をもう少し下げないとなかなか買い手が現れないでしょうね・・・。

[22: 匿名さん]

200きるんじゃねーか
切らないと興味も示されない予感

他にもっといい立地で200くらいのあるからねー

[23: 購入検討中さん]

立地からすると坪単価２４０万程度なら売れるんじゃないでしょうか？鷺沼エリアのドレッセ、グランブルーや宮崎台のパークハウスと比較しても土橋学区、公園隣接、鷺沼と宮前平両方徒歩10分等の条件は優位性もあり、建物のグレードも悪くないと思います。間取りもいろいろ見た中でもよく考えられていて好印象でした。(いわゆる田の字プランは造らなかったとのこと)
もう少し安くなればうれしいですが・・・

[24: 匿名さん]

ドレッセ鷺沼と迷ってる人間はこっちに行けば？

[25: 匿名さん]

新設で評判の良い土橋小学校の学区なんですよね。それは大きなメリットです。

[26: 購入検討中さん]

学区は魅力だけど、狭いですよねぇ。それが残念。
子どもと一緒に住める広さではない気がします。
収納もかなり少ないし。

DINKSやカップル向けの物件では？
田の字プランではないので、おしゃれな間取りに
なってますもんね。

[27: 匿名さん]

>>26
3LDKで80平米超えの部屋は普通に家族向きだと思いますが。。。

[28: 購入検討中さん]

27さん

確かにその部屋は家族向けかもしれませんが、大半が70平米前半でした。
とても工夫されていて広く部屋が確保されていますが、子育てできる
収納量ではなかった印象があります。

70平米台は、各部屋のクローゼットだけか小さな廊下収納しか無い間取りが
大半だったので、子どもが2人いる我が家にはとても無理です。衣類以外にも
こまごまとした生活用品がありますよね。読み終わった新聞などもクローゼット
に入れなければならないのはちょっと。。。

感想としては、今の2LDKの家と収納が変わりません。家内が一人っ子でも厳しい
と言っています。細かい仕様（玄関が安全ドアではないなど）から子どもが
使う事をあまり考えていないのかなとも思います。

で、うちではDINKSやカップルの方が対象かなと思った次第です。間取りも
女性にはおしゃれな感じだそうです。収納上手な方ならご家族でも大丈夫かも
しれませんね。あくまでも個人的な意見で失礼いたしました。

[29: 匿名さん]

>23
>鷺沼エリアのドレッセ、グランブルーや宮崎台のパークハウスと比較しても
>土橋学区、公園隣接、鷺沼と宮前平両方徒歩10分等の条件は優位性もあり、

サーパスの立地は、確かに宮前平にも歩けて、公園の脇で、開校して日の浅い
土橋小の近くというメリットはありますが、鷺沼から大分下っており、幹線通
りの尻手黒川通り近くなので、おそらく生活の中心は宮前平になると思います。
以前は、尻手黒川沿いに適当なスーパ等なく不便だったのですが、今は宮前平
駅前近くに「いなげや」とかできて便利になりました。
立地だけなら、駅徒歩５分の宮崎台のパークハウス、元テニスコート跡地の
鷺沼ドレッセは静閑な住宅街の中にあり、よい環境に思われます。
グランブルーの立地は大きな一戸建ての多い鷺沼４丁目エリアなのですが、
東名の上部にあたり、坂の上の狭い環境なので立地としては微妙かなと思います。
個人的には、以下の評価です。
　宮崎台パークハウス＞鷺沼ドレッセ＞サーパス鷺沼＞グランブルー
まあこの辺は、個人の嗜好の違いなんでしょうね。

[30: 匿名さん]

徒歩ではしんどいドレッセがサーパスより上とかあり得ないでしょ。
車が多く通る道路に面していてうるさいし。

[31: 匿名さん]

>>30

閑静な住宅、という点ではサーパスは一番だと思う。
ドレッセの周りは車通りが多いけど、あまりうるさくは無いですよ。
建物の質を含め全体的な評価として29の意見は妥当なのでは？

サーパス、立地は最高だけど土地の転売に失敗しただけの事はあり
かなり無理がある。あの狭さで3LDKってのは、バブル崩壊直後に
出ていた物件と同じ。築10年ちょっとのマンションはこんな広さ。
モデルルームも、模型もかなり手を抜いていて安っぽいから営業が
可哀想になりました。

最後は立地を重視するか、建物の出来具合を重視するか、個人の好み。
でもま、ここは売れるでしょうね。

[32: 購入検討中さん]

８０㎡の狭小スパン３ＬＤＫと７メートル以上の間口ある７０㎡３ＬＤＫは好みが分かれるところでしょう。絶対的な面積を優先するか採光・通風性や開放感を取るかはライフスタイル・志向性によるところとなります。間口が広い場合、廊下の面積が少なくなり、リビング、廊下側の２居室ともに窓面積が広くなり開放感が出るため専有面積の割りに居住性は高まります。サーパスは割りと間口は広めにとっており、且つ逆梁ハイサッシ採用しており玄人好みの設計といえます。立地も学区や２駅利用などのメリットがありますが、買い物施設などは割と不便です。

[33: 購入検討中さん]

宮崎台〜たまプラ(犬蔵エリア除く)で徒歩１０分以内、環境良好(幹線道路沿いでない等)で坪２００万程度でまともな商品ありましたかね？　一定以上の躯体構造、仕様設備のグレードの物件だと２３０以上していると思います。おそらく、イニシア、サーパス等もそこそこの価格になると思いますがそれで「高い！」という人はこのエリアに住めない(無理している)人ではないでしょうか。いくら待ってもそういった「無いものねだりの買えない族」を満足させる商品はでてこないでしょう。不動産バブルはじけたといっても人気沿線のそこそこいい立地のマンション用地は一般ユーザーが期待するほど下がっていません。(上がりすぎていた都心や郊外不人気エリア、慢性的な供給過剰エリアは大きく下落していますが)
ちなみに私は業者です。(サーパス関係者ではありません、あしからず)

[34: 匿名さん]

まあねえ
業者はそういうよね
でもさ、見ててくださいよ

来年の3月に向けてそんなこといつまでも
言っていられなくなりますから

今が余裕でもすぐ資金繰りが厳しくなってきますよ
資金繰り苦しくなるなんてすぐですからね

周辺地域からは値下げの波が来ていますよ

[35: 周辺住民さん]

＞34
知ったかぶり。上から目線。なに？？

[36: 匿名さん]

不動産相場全体が弱含みなのは誰でも理解できます。マスコミの報道により誘導されていく大衆心理(３４もその一人)が市況にどの程度影響を与えていくかも理解しているつもりですがリアルな不動産取引の現場はもう少し複雑です。マンションに限っていえば、全般的な販売不振も事実ですが、首都圏の人気エリアにおける供給激減もありエリアによっては需要が蓄積されています。(そこそこいい立地で「欲しい！」思わせるマンションの供給自体が減っていることは一般ユーザーも感じていることかと思います)　田園・東横の人気エリアはもともと需要は強く価格さえ２０００年〜２００５年位の新価格前の相場に近づけば(完全に戻らなくても！)売り手サイドから見て強気な取引が望めるエリアで経験のある売主ならしっかりとストライクな価格設定をしてくると思います。ドレッセが坪２３５万のようですが、イニシア、サーパスもそれほど変わらないと思います。

[37: 匿名さん]

過去例から推察するにサーパスはもう少し安めの値付けでくると思いますよ。ズバリ坪200〜210。
駅近徒歩5分以内築10年未満の中古と同じくらいの価格帯ですよ。

[38: 匿名さん]

ドレッセとサーパス見ました。見ためのデザインや頂いた資料などはドレッセは良いなと感じました。サーパスは立地と営業の方は良かったと思いました。ドレッセの営業の方は東急と野村という大手のブランドばかり言われました。私は子供の学区を考えるとサーパスですが希望の金額より少し高かったので、もう少し検討したいと思います。ドレッセは駅からの遠さ、長い坂でちょっと厳しいかなという感じがしています。

[39: 匿名さん]

現場のローカルな見方なんて現状の状態ならあっという間に大きな波に飲まれるよ
もっと大きな目で見た方がいいと思う

銀行からの資金供給量が一番不動産業の盛衰を左右している現況を
考えればあっという間に一時的な需給関係なんて吹っ飛ぶ

マンションの需給なんていうのはあくまでローカルなものであり、
時間軸も一時的なものを捉えているにすぎない

環境が変わればあっという間にそんなものは変化する、
なんてことは36だって経験していなければいけないのにそういう意見が
出ないってことは本当に不動産業に携わっているのか疑問が残る

多分兵隊なんだろう

[40: 匿名さん]

39さんへ
世界的な心理不安に飲み込まれ雑誌(ダイアモンド・東洋経済の記事がまたトホホな内容で・・)、新聞を鵜呑みにしているようですね。不動産業への資金供給の滞りでデベが四苦八苦しているのは身にしみて分かっています。「大きなうねりで小さな需給バランスが吹っ飛ぶ」ってたかだか５０〜６０戸のマンションの話ですよ。ちょっと需要蓄積しているエリアであれば今でも原価に15〜18％の利益乗っけて売れていますよ。あのエリアの潜在需要のポテンシャル(土橋学区は特に希少)、エリアの購買体力から見たストライクな価格帯に今の経済環境考えても＠２００万前後なんてありえないし(わざわざそんな値段で売る必要ない)。不動産業界の栄枯盛衰に相場がそのまま比例すれば分かりやすいですけどそんな単純じゃないんだ。(もちろん早期の資金回収優先での在庫処分や立ち上げ絶不調物件の価格改定等のケースが増えているのは事実ですけど。)

[41: 匿名さん]

徒歩圏でフレッシュな物件を並べるとこんな感じでしょうか。
案外、学区でアピールできないイニシアが値段で頑張って人気になるかもです。
>>40さん、今現在このエリアはそんなに需要蓄積してないと思います。これとて主観的な意見ですが。

　　　　　　　　　　　　GB　　サーパス

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　プラウド
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ブリリア　　 清水
　　　　　　　　=======鷺沼駅========宮前平======宮崎台
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　イニシア

[42: 匿名さん]

列がずれてしまいました。お見苦しい投稿、失礼しました。

[43: 匿名さん]

さーてと、すごい状況になってまいりました
3ヵ月後もローカルの論理を振りかざしていられるか
楽しみだな。

是非3ヵ月後も自説の講義お願いいたします

[44: 匿名さん]

43さん

素朴な疑問ですがあなたは検討者ですか？
どういう趣旨でこのスレに注目しているのか分かりませんが
おっしゃるように３ヶ月後が楽しみですね。金融パニックがどこまで続くかは判断が分かれますが
私は一応プロしてどのような物件がどの程度の販売状況かをつぶさに研究(仕事ですが)している立場として、大衆迎合的でない「読み」を自分なりに構築しております。
こちらの物件はチラシ、住宅情報マンションズ等に掲載を全くしておりません。
その状況下で価格にはある程度の手ごたえを得ているようでおそらく現在顧客に提示している
＠２４０前後で決定してくるのではないかと思います。
デベロッパーにもよりますが、このような環境化で販売長期化・在庫化のリスクはさけたいところですが適切なマーケーティングに基づいた価格決定ができるデベであれば、わざわざ投げ売りする必要はありません。　(この時期にいたずらに価格を下げれないデベの事情もご存知ですよね？)

[45: 購入検討者さん]

なんか難しい話しが多いですねこの掲示板。
先日モデルルーム見学してきました。なかなか面白い間取りで最近見学したマンションの中では一番印象が良かったかな。。

価格は想像してたよりちょっと高かったけど、想定範囲内なので、これから真剣に考えてみます。

あと営業さんが親切でしたよ。良いことだけじゃなくマイナス面もちゃんと説明してくれたし好感が持てました。他のマンションの営業さんは会社の大きさを何か勘違いしてる人達が多い気がする。

[46: 匿名さん]

今の状況でミクロ経済など意味ない
視野が狭すぎ

不動産に価値がなくなりそうになったら
みんな投売りして来るんだよ

このサーパスだけじゃなくて全部売られるの
そんなこともわからないのかね

[47: 匿名さん]

予定価格はアベレージ＠２４５万/坪程度らしいですよ。
今のマーケットでは売れないでしょうね。
１割高いかな。
本来、＠２００万/坪は切るべきなんでしょうが、さすがにそこまではないでしょう。
多分、７割は残る（在庫）と思います。
リビングの天井高が２３５０ｍｍらしいです。いまどき低過ぎかと・・・。
それと、このクラスのデベに多いんですが、建物外壁上部に「サーパス鷺沼」なんて
やめてほしいですね。。。穴吹がどうこうというのではなく、その「エンブレム」が
建物自体の品位を落としているようにも思えます。
マクロ立地（エリア）は良いと思いますが、ミクロ立地での評価は、北傾だし
マンション群に囲まれているし、あまり良いとは言えなさそうです。
将来の資産価値としてもどうかと。。。
ネガティブなコメントですいません。
正直な感想です。

[48: 匿名さん]

天井高が本当に2350だったらすごいな。
坪単価の高さよりもインパクトがある（笑）。

[49: 匿名さん]

マクロだとかミクロだとか、アナタは何様なの？
アナタ結局買わないんでしょ！
失礼。買えないんですよね、高くて！サーパスもイニシアもドレッセも。ましてや犬蔵のマンションも。
だったら大人しくしとくか、中央林間辺りにでも探しに行ってきたら（笑）
あなたの希望に叶う＠200以下のマンションが見つかるかもよ。

[50: 匿名さん]

買えるよ、即金で
バブルが弾けてデベが困ったときに叩いて
買おうと思っているだけだよ

こんな時代よほどの好条件でもローンなんて通りにくいだろうしね

3割か、4割か
坪単価150万目標だな