ヴィークコート宮前平ってどうですか？

[物件比較中さん]

ヴィークコート宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平3-6-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩6分
　　　　東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩7分
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：63.74平米-132.87平米

[283: ご近所さん]

ヴィークコート前の三菱重工の寮跡地ですよね？
三菱グループの三菱地所はやらないと聞いています。
南側が線路になることや、大規模マンションがこのエリアで受け入れられるか
などについてデベロッパーとしては要検討のようですね。

[284: 匿名さん]

282さんへ
　ここの立地は、高台であり、幹線道路より離れていて静閑で、徒歩で2駅利用可能で、学区も水準より良いらしく、環境は良い方だと思います。
　ただ、近辺のマンション価格よりかなり高め、都内並みと言うことでしょう（高値で落札したため）。
また値段の割には、天井高が確保されていない、バルコニーが狭い、などの批評もされています。
　最近の近辺のマンションの中では、独特の雰囲気のある良いマンションだと思いますが、この価格帯では、たまプラや二子玉とどうしても比較されてしまい、結果、分が悪い、コストパフォーマンスに欠けている、という具合なのでしょう。
　ただ、少子化・不景気で100平米越えのマンションが少ない中、良くも悪くも希少な物件であると思います。

[285: いつか買いたいさん]

２８３さん、


今のところ大規模マンションが建設される予定はないということですね。
最近、宮前平／宮崎台周辺の社宅がどんどん売却されているため、ここの社宅もそろそろ売却されるのではないかと思いました。
ありがとうございました。


２８４さん、

立地条件も環境も申し分のない地域なのですね。
たまプラーザ、二子玉川などの物件も見学してみます。
色々と教えていただきまして助かります。
ありがとうございました。

[286: 匿名さん]

２８２さん

２８１です。
返答に遅くなりまして申し訳ありません。
この地域にしては高すぎると申し上げましたのは、
８２４さんも書かれていますが、都心なみの価格だということです。
ただ、私自身はこの地域を気に入っています。
田園都市沿線で物件を検討中でしたので、溝の口からつきみ野あたりまで
戸建を含め各駅の周辺をくまなく見てきましたが、溝の口以西では
あざみ野、たまプラ、青葉台の次ぐらいの立地だと思っております。
駅周辺に限れば、住宅地としてだけを見ればそれらにも劣らないと
個人的には思っております。
閑静で学区もレベルが高く、特に宮前平中学は公立としては川崎市でＮＯ１と
言われています。
ヴィークコートは宮前平中学や区役所などの公共施設も近く
宮崎台の中でも立地としては申し分ないと思いますが、やはり価格が・・・
それと、前に書き漏れましたが、大部分の部屋がハーフバルコニーになっているのが
個人的には唯一欠点かなという感じです。

[287: いつか買いたいさん]

２８６さん、

個人的にお調べになられた貴重な情報をいただきまして、感謝感謝です。
本当にありがとうございました。
実は、私も宮崎台／宮前平の地域が大変気に入っているものですから、ずっとこの周辺で物件を探しています。
ヴィークコート宮前平は物件としては大変気に入っていますが、同じように高く感じています。
バルコニーも角部屋でないと狭いですしね。
また是非色々と教えてください。
私も何か良い情報を手に入れましたら、お知らせさせていただきます。

[288: 物件比較中さん]

NHK社宅跡地、とうとう工事が始まりましたね。
どなたか概要をご存知のかたいらっしゃいますでしょうか？

[289: 匿名さん]

通りかかったとき見ましたが、
三菱地所地下1階地上5階建83戸のマンションだったかな？
再来年2月か3月完成だったかと。
うろ覚えでごめんなさい。

[290: 買いたいけど買えない人]

＞289さん
NHK社宅跡地、実際に見てきました。三菱地所の物件でしたね。完成時期は覚えていないです。すいません。建設会社は不勉強ながら聞いたことが無い会社（確か木村建設といったような・・・）なのですが、三菱地所なら多分大丈夫かな、と勝手に思ってます。2010年10月上旬時点で、解体工事の段階です。駅から近いし、その分高いでしょうね。周辺環境は落ち着いた住宅街で学校も近いし申し分ないです。ただ、駅からの坂は若いうちはいいですが、歳をくったら辛いかなという感じです（苦笑）。目の前がテニスコートで眺望は開けてますが、メンテナンスがあまりされて無かったので、そのうち売却されてマンションになるかも知れませんね。そこを狙うのもいいかな（個人的妄想）。
比較的近くにある三菱ふそう社宅の跡地（宮崎台と宮前平の間）は、売却・マンション建設の噂があるので見てきましたが、線路沿いで騒音が激しいのと社宅跡地が廃墟化しているので人通りが殆ど無く、昼間でもちょっと怖いなという印象を持ちました。マンションが建ったら、状況も変わるのでしょうが。

[291: 近所購入迷]

確か三洋ホームズ？、三菱地所だったと思います。三菱地所なので宮崎台花霞での高値失敗、シンフォニーでの値頃感ある設定での完売を考えると 勝手な期待として坪@250万前後にならないかと期待してます。詳細な概要解りませんが、かなり土地は広そうですが、地下一階を作るのか？南側中心のコの字にするのかなどで設定変わりますが。場所、、環境、学校区域も良くNHK跡地orヴィーココート築年数一年超過による値下げ？ 両方考えてます。

[292: 匿名さん]

H.PにMR使用住戸5戸、「値下げ」のようです。
清水さんも、火がつき始めたのでしょうか？

[293: 物件比較中さん]

値下げをし始めたようなので、近々見に行こうと思っています。とにかくあのマンションはステキ、宮崎台駅に近い、環境も良いので、価格さえ合えば申し分のないマンションだと思ってます。値下げしてから見にいらした方いますか？

[294: 匿名]

モデルルーム使用価格でこれか…
なかなか売れないだろうな。高すぎるよ。

[295: 匿名さん]

自分も高いと思う。でも54戸は既に売れているんだよね。

[296: 近所をよく知る人]

この仕様でこの場所、ゼネコン考えると、坪270なら、妥当じゃないの。

[297: 匿名]

でも、竣工後でも売れ残っているよね。妥当かなあ。

[298: 匿名]

仕様と立地考えてもやや高くないですか？

[299: 近所をよく知る人]

最近人気で完売した宮崎台のパークハウスと坪十数万しか変わらないんじゃ割高とは言えないでしょう。
一度モデルルームを見てみるといいですよ。やつぱり違うし、駐車場なんか羨ましくなるから

[300: 周辺住民さん]

もう新古物件になっちゃいましたね、あとどのぐらい売れ残ってるんだろう？
同価格帯ならやっぱり新築を選びますね。

[301: 匿名さん]

そうかな？私なら、同価格帯ならこちらを選びます。
　この近辺の新築物件とは、立地も仕様もずば抜けていると思います。
特に最上階の北・南の展望は素晴らしいですよ。

[302: 匿名さん]

ここと同価格帯の新築ってどこのことを指していますか？
ここは宮前平にしては高いという印象ですが。。。

[303: 匿名さん]

近隣で同価格帯はないです。
仮に、値崩れして同価格帯になったら、と言うことでしょう。
宮崎台・宮前平の中間という立地の物件は、しばらく出てこないでしょうね。

[304: 高すぎる]

急行も準急も止まらない両駅にて、この価格は明らかに高すぎると思います。

魅力有る部分を探すとしたら、このエリアにしては優れている設備仕様と駐車場、及び一戸建感覚で住めるメゾネット住戸ぐらいか。あ、駅から6分というのも、まあ魅力かな。
この価格帯なら、たまプラーザ周辺のマンションか、このエリアにて注文住宅で一戸建をを検討した方が良いと思われる。
売り主が東急と言うのはブランドで安心感があるけど、施工は中小ゼネコンだから、物件を売ることを考えると再販価値について不安が残る。

本日来た東急リバブルのメールによると、まだ13戸も売れ残ってしまっているようなので（2割強も！！）、価格をさらに再考しないと厳しいだろうな～。

---------------メールより-------------------------------------
建物も完成し、実際のお部屋をご覧戴けます。
ヴィークコート宮前平にお住まい後の、
上質な日々の暮らしをご体感戴けます。

ただ今、先着順申込販売にて【モデルルーム使用住戸３戸】を含め、
【１３戸】ご案内させて戴いております。

尚、【完全予約制】にてご案内させて戴いておりますので、
ご予約の際は、お手数お掛け致しますが、
フリーダイヤル【０１２０－５８３－１０９】にて
ご予約下さいます様お願い申し上げます。
-------------------------------------------------------------
だそうです。

[305: 高すぎる]

失礼しました。
売り主は清水でしたね。

[306: 匿名]

やはり13戸も残ってるんですね。去年夏に見たとき、3分の1は空室のように見えました。

[307: 匿名さん]

304は色々と語っているが、手が出る価格なら欲いんだろうが、回りくどいな。
東急リバブルで周辺に狭い土地(86平米だったかな)を販売しているから、検討してみては？

[308: いつか買いたいさん]

坪単価50万くらい安くならないと手が届きません！

[309: ご近所さん]

ここが売れていないのば、「高い」からで、「悪い」からではないからね。

「売れてない」と騒いだころでねえ。　安くしろって？

「多少は割高」の価格にしたとたん、「瞬売」でしょうね。

売主もそんなことはわかってると思いますが、安売りなんかできるか！てな調子でしょうね。

[310: 匿名はん]

所詮、川崎。
23区と同等の価格で売ろうとするから、売れ残る。

清水や東急もそろそろ決算期でしょうから、売りさばくのに必死。
さすがに2期連続で売れ残ったままじゃ、決算越せないでしょ。
13戸分の管理費や修繕積み立て費の支払いも痛いだろうし。

そもそも、棟内モデルルームが5戸って多すぎ。
それならいっそのこと、13戸すべてモデルルームにして
手早く売りさばいたらいいのに。
「多少は割高」ではなく、相場適正価格でね。

もう既に、売れ残り物件のレッテルは消せませんよ。
オリジナルの価格で購入された方は無念でしょう。

[311: 匿名さん]

ここは、かなりの高額で土地を落札された物件ですので、売り主にしてみれば、なかなか下げられない！のが現状なのでしょう。
残念ですが、徐々にしか下がらないでしょう。

ここに入居されている方は、資産があり、かつ立地・環境重視で買われている方が多いと思いますので、完売すれば一安心なのでは？

[312: 匿名]

川崎でも宮前区の駅徒歩5分圏は別格

[313: 匿名はん]

資産がある人は、たまプラーザかあざみ野で購入するよ。譲って鷺沼か。

宮前区が別格だって？そんな訳ないでしょ。
本当に別格だと思っているとしたら、高津区の時代から住んでいる土着の人か
このエリアに物件を保有する販売業者でしょ。
鷺沼以外各駅停車しか停まらない事が、このエリアの価値を物語ってる。
このエリアの住人の多くが、電車は利用しないというなら話は別だが、
家族のうち主婦以外は利用することになるわけだから、
駅徒歩5分といえども、「別格」と呼ばれる理由は駅前の発展具合も含めて皆無。
（ちなみに当物件は6分だが）

当物件の論点は、物件自体は悪くないのだが価格が相場とくらべて高すぎるということにある。
土地を高く仕入れた等は、このエリアの購入検討者からすると全く関係のないこと。
購入した時点で資産としての価値が明らかに激減するような価格帯で販売すること自体、
売主の罪だと言って過言はない。
将来的にこのエリアが値上がるというならまだしも、その可能性は低い。
少子化が進み人口減が明らかになっている昨今、東急の興味も今や都心回帰に
なりつつある。現行の価格帯のままなのであれば、武蔵小杉を中心とした
東横線沿線のほうが今後も含めて購入する価値があるだろう。

[314: ご近所さん]

物件というのは、場所だけではないでしょうね。

私は23区も探しましたが、ロクな物件はありませんでしたね。

南向きでなかったり、車がガーガーうるさかったり、人がわんわん、ゴチャゴチャしてたり（個人的好みだけど）。

ちょっといいなと思ったら1億5千万だったりね。

生まれも育ちもこっちだと、東京とか横浜がおしゃれーなんて感覚もありませんね。ただの通勤先。

資産がある人は、多摩やあざみ、鷺沼にって・・。そんな感覚ありますか？

東京や横浜に住めないから川崎に住んでいるわけではないんですよ。

多摩ぷらやあざみ、鷺沼に住めないからここに住んでるわけではないんですよ。

[315: 買いたいけど買えない人]

ちょっと荒れてきてますね。

今まで青葉台、たまプラ、宮前平と住んできました(すべて賃貸)。実家は小田急沿線で、基本的に神奈川県民ですので、県内はだいたいイメージができていますが、314さんの言われるとおり、宮前平や宮崎台は、 ここに住みたくて住まわれている方が多いと思います。地域の繋がりが残っていることも一因でしょう。

両駅は急行が停まらないことをマイナスに捉える方も多いみたいですが、急行停車駅はどうしても急行ベースで通勤を考えてしまがちになるので、はじめから各停ベースで生活のリズムを作ってしまえばよいという割りきりは必要かなと思うようになりました。

特に今は朝の急行が無くなったので、例えばたまプラから準急に乗るのと、宮崎台から各停に乗るのとでは、実はそんなに時間は変わらないと思います。通勤地獄も各停ではさほど感じません。数珠繋ぎで、動かないということも事故以外では少なくなったと思います。

坂のきつさは確かにあるので、両駅までが平坦に近い立地は正直魅力です。この物件の周辺もよくいきますが、グレードが高いことは見ればわかりますし、かつ、子育て中も、歳をとっても住みやすいだろうなと思います。

うちは、経済的に厳しくて手が出ませんが、買えるものなら買いたい物件です。あとは管理費と積立金がばか高くならなければ、中古でもそれなりの値段で売れるだろうな思いました。

これからまだ多少は下がるか、オプションのサービスなどがあるかもしれないですね。買える方が羨ましいです。

[316: 匿名はん]

確かに物件の価値は場所だけでなく、物件自身の魅力、立地住環境や利便性、価格、
将来における資産価値（特にマンションは）などのバランスが重要です。

繰り返しになるが、ヴィークコート宮前平は上記バランス面から考えると高すぎる。
故に完成後1年以上も経つのにもかかわらず、2割も売れ残ってしまっている。
「多摩ぷらやあざみ、鷺沼に住めないからここに住んでるわけではない」方々、
「住みたくて住まわれている方が多いと思います」といった方々が多いエリアにも関わらずにだ。

「中古でもそれなりの値段で売れる」。そのそれなりとは明らかにオリジナルの価格から
相当目減りした価格だ。物件の仕様、駅から6分という立地、これだけでも同エリアの他物件よりは中古としては良い値段はつくだろうが。

売主は、相場適正価格に合わせるべく、早々に価格を再考すべきだ。
こういった物件のおかげで、他物件やこのエリアの不動産価格が高止まりしている。
坪単価を無駄に引き上げるのは止めるべきであろう。

[317: 匿名]

少なくとも外観は、おもちゃのように貧弱だな
とにかくダサい

[318: 物件比較中さん]

>>314,315さん
313さんの主張に無理があるのは、田園都市線沿線における「戸建市場での購買行動」と「マンション市場での購買行動」を混同しているためです。戸建に限定すれば、「（一戸当りの敷地面積が非常に大きい）たまプラーザ（美しが丘）の戸建は高過ぎるので、宮前平・宮崎台・鷺沼（の分譲地物件）を選ぶ」という選択パターンはあると思います。

でも、313さんは単に一番最後の「武蔵小杉を中心とする」を言いたかっただけだと思います（笑）

>>317
確かに。レイアウト、外観共に価格に見合う工夫が欲しいところです。

[319: 匿名さん]

313、316

同一人物だろうが、実にくだらない内容。

>鷺沼以外各駅停車しか停まらない事が、このエリアの価値を物語ってる。
各駅停車が不便と思うかもしれないが、宮崎台・宮前平は各駅停車であっても都心部に十分に短時間でアクセスできる。
宮前区が別格だとは決して思わないが、ではなぜ県内有数の人気を誇る公立小学校と中学校がここにあるのか。

たしかにヴィークコートは高い。
でも、意見を押し付けるような書き方が嫌いだよ。

[320: 匿名さん]

宮前平は次から次へ供給が来ている状態なのに
あえてプチバブルの売れ残りであるここを選ぶ必然性が無いと思う。
危険性を上回る魅力が無いから売れ残ったままなのでは。

[321: 匿名さん]

マイカー通勤の視点から見ると地下平置き駐車場は羨ましい限りです。

[322: ご近所さん]

ほんと最近はどこもかしこも屋外機械式なのが納得出来ないんだよね。しかも設置率も低くなってきたし…この辺りは傾斜地のせいか、ちょっと前まで地下駐車場物件がかなりあったのにね

[323: 匿名さん]

最悪なのは、屋外機械式駐車場。
屋内機械式は、まあ許せる。
とっても魅力なのは、屋内平置き。

ヴィークコートは屋内平置きだけど、皆さんが思うように物件が高すぎです。

[324: 物件比較中さん]

噂ですが、価格も下がりつつあると聞きましたので、もう一度見に行こうと思ってます。たくさんのマンションを見て来ましたが、立地条件、仕様、平置駐車場等々これほど好条件が揃っているところはないのではと感じました。あと、友人から聞いた話ですが、某有名小中学校が数年後に新設されるため、ヴィークコートを検討中だと言っていました。宮崎台駅に近い、中央林間方面に向かって通学するのでそれほど混まない等々、小学生が通うには条件が揃っているんだなあと思いました。経済的に恵まれ、某小学校にも入学できたら申し分ないですね。

[325: 物件比較中さん]

江田に出来る慶応は小学校だけになりましたよ。中学は併設しないので、その友人にお伝え下さい。

[326: 物件比較中さん]

３２５さん、貴重な情報、ありがとうございます。伝えます。

[327: 匿名さん]

しかも中学は湘南です。

[328: 周辺住民さん]

３２５さん、３２７さん、ご指摘の通り、中学、高校は湘南のようですね。宮崎台からですと、湘南は通学に時間がかかるそうですが、小学校は近いため、低学年の子どもにとっては通い易いのではないかと言っています。

[329: 匿名さん]

ここのモデルルーム前に見に行きましたが、
一般的なファミリー向けではなく、富裕層（一軒家からの住み替えの年配の方等も含む）向けの物件ですよね。
地下の平置き駐車場からも入口があるメゾネットタイプなんかは一軒家より良い感じだったですが、
値段が億近くだった記憶があります。

[330: 匿名さん]

ホームページみたら値段書いてあるじゃん。
Mzでも億しないよ。

[331: いつか買いたいさん]

当初は億前後の物件がありました。

[332: 匿名さん]

当初はここは坪330平均ぐらいでしたね。
その後何回か価格調整してきていますが
それでも地域では未だに坪単価で最高値物件です。