ヴィークコート宮前平ってどうですか？

[物件比較中さん]

ヴィークコート宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平3-6-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩6分
　　　　東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩7分
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：63.74平米-132.87平米

[22: 匿名さん]

21さん
専用駐車場付プランは地下住戸ではなく、基本は１階＋テラス付き地下のメゾネットですよ。

いずれにしても、
雨に関してはこの立地であればまったく心配ないでしょう（丘の上であり、ここに水を流し込むエリアが存在しないので）。

私事ですが、現在住んでいるマンションに半地下の駐車場があるのですが、半地下の廊下に降りると、井戸じゃないですが、夏は涼しくて冬は暖かいので結構心地よいんですよ。意外と利点があるかも！と個人的には考えています。

[23: 購入検討中さん]

半地下ってただの地下１階でしょ？

[24: 匿名さん]

土地の価格が高すぎたので普通に作ったんじゃ採算が取れないから
地下一階まで作ったのですかね
かといってやはり地下は・・と敬遠する人が多いから
駐車場のオマケをつけたというところでしょうか？

もともとマンションは地下でなくてもリビングにしか光は入らないわけだから
お庭が広ければ地下一階でも採光についてはたいして変わらないかもしれませんね
あとは景色が見えなくても良いかどうかって問題でしょうか。

しかしいくら地下が好きでもメゾネットの広いタイプしかないのであると
希望に合わない場合もでるでしょうね

ところで、バルコニーの幅が狭そうなのですが、奥行きは結構あるんですかね？
バルコニーが隣とつながっていないのは、地下への採光を確保するため？

[25: 匿名さん]

僕はここは最近では珍しくオーソドックスな立地に建つ真っ当な物件だと思います。
宮前平駅前、たまプラ駅前の計画が気にならないと言えば嘘になりますが、ざわつきすぎる駅前には無い良さがあるかと思います。
ただし、坪３００以上だと思うので僕には手も足も出ません。
まあ、この物件の需要はニコタマのチャレンジ物件の捌け具合によっても大きく左右されるかと思いますが。

[26: 匿名さん]

ここのターゲットは近隣に長いこと住んでいて
広い戸建を処分しようと思っているリタイア組でしょうかね？

これだけ高そうだと、世田谷あたりも買えるでしょうし、
若い夫婦なら、より都心近くに行きそうですから。

ところで宮前平の駅前って開発予定があるんですか？
宮崎台の東急ストアの隣も新しいビル作っていますが
何か良いテナントが入るといいですね。

[27: 匿名さん]

>>26さん、25です。宮前平の例の解体される駅ビル跡地のようですよ。こちらも楽しみですね。

【神奈川】Ｂｒｉｌｌｉａ宮前平開発計画　東京建物（９/11）

■ 東京建物（東京都中央区八重洲１ノ９ノ９）は、川崎市宮前区宮前平２ノ15ノ15の土地２０６８平方㍍を取得した。「Ｂｒｉｌｌｉａ宮前平計画」として店舗・共同住宅の開発を計画している。

http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p04853.html

[28: 周辺住民さん]

前スレ？(宮前平3丁目　富士火災社宅跡地）では、1坪350万円前後で落札とありましたね。

[29: ぱん]

住宅価格の先安観が浸透しつつある今、宮前平の億ション（90平米）は、やっぱり買わないなあ。億なら都心の中古物件で相当のものが出回りそう。

[30: 匿名さん]

＞27さん、ありがとうございます
宮前平の駅前はもう少し整然とした感じになるといいなあと思っていましたが、
マンションになるんですね。それはまたお高いでしょうね。

一億出したら二子玉川のタワーが買えますね。あちらもかなり強気な感じみたいですが・・
プチバブルが弾けてもこの沿線の価格はなかなか下がりそうにないですね

[31: 匿名さん]

＞地下住戸ってどうなんでしょう？

父親が息子に伝えるマンション学
http://plaza.rakuten.co.jp/aozora/diary/200509050000/

[32: 匿名さん]

出す時期がもう少し早ければね。。

今の時期にこの物件に手を出すのであれば、
都内のほうが値崩れの心配は無さそうですね。
宮前平か。。周りは面白いほど何もない街ですけどね。

[33: 匿名さん]

事前案内会に行ってきました。
モデルルームを案内され、立地や設備の良さを説明されましたが、
肝心の価格については「未定です」の一点張り。
11月1日にプレ価格発表会が開催される予定だそうです。
様子見、、という感じなんでしょうか。
モデルルームは９６㎡の４LDKタイプをわざわざ2LDKに変更したもので、
「子供が独立したあとの年配夫婦2人」の住まいを想定したものだそうです。
そういう金持ちのためのマンションなんですねえ、、、。
庶民には手が出そうにありませんわ。
ちなみに、８０㎡以下の部屋は全５９戸中１６戸しかありませんでした。

[34: 匿名さん]

やはりリタイア組を対象にしたマンションなんですね・・・
最低価格はいくらなんでしょうか

モデルルームに行くだけ無駄というもの・・

[35: 物件比較中さん]

営業マンの口ぶりからの想像すると90平米で億超えかと。やっぱり無理だな。

[36: 物件比較中さん]

「子供が独立したあとの年配夫婦2人」で90平米で億超えって、想定年収いくらなんだよ？
実際頑張って90へーべー代で8千万くらいっしょ。
すでにリタイアしている金持ちってもう家持っているし、これからリタイア組は慎重だからこの値段の物件は手を出さないでしょ。駅からの徒歩6、7分ってあるけど、ここいらの坂のぐあいとか考えるともっとかかるよ。
いくら車もってても年寄りは徒歩5分圏内に何もないと辛い。

で、中、高、大学生を持つ人は金がかかるから買わないでしょ？
で、小学校以下の子を持つ人は、学区が富士見台小学校じゃないのと、もっと小さい子がいる家はイイ保育園が近くにないから買わないでしょ？

とすれば後はディンクスか。

[37: 周辺住民さん]

勝ち組みディンクス対象としか考えられない物件ですね。

[38: 匿名さん]

勝ち組ＤＩＮＫＳはフタコとか三茶あたりを買うのでは？

誰が買うんだろ・・・？
この辺の子育て環境が気に入っている小金持ちファミリーか？

徒歩5分でスーパーもドラッグストアもティップネスもあるから
老夫婦でも別に不便はないと思うけど？

[39: 物件比較中さん]

1億円出せる老夫婦が宮崎台の億ション買うのだろうか？
もともとこの地域に住んでいた億円出せる小金持ちの老夫婦。
いったい何人いるんだろう？
対象が不明で、非常に興味深い物件です。
でも自分が購入対象でないことだけは、明らかですが。
あくまでも面白半分の興味です。

[40: 匿名さん]

でも、このあたりはいい病院が少ないからね、、。
老夫婦も金がある人は世田谷区や都心を選ぶんじゃないの。
ま、余計なお世話か。
ところで、このマンション、室内に梁が出っ張ってるそうです。
外見は凝ってるのにね。
しかも各駅停車の宮崎台で億ションは時代錯誤。

[41: 物件比較中さん]

すごく興味があるので、事前説明会に参加予定です。
1億超えですか…。
どんな人が見に来るのかなぁ？

物件の学区になっている宮前平小学校って良い学校ですか？

[42: 物件比較中さん]

41さん、是非事前説明会に参加して、感想をお聞かせ下さい。
私では、年収、貯蓄高で事前審査に通らないでしょうから。

[43: 匿名さん]

宮前平小学校、いい小学校ですよ。富士見台小より私は好きです。

このあたりは階段を上らないと玄関にたどり着けないタイプの一戸建てにお住まいの老夫婦も多いですから、そういう方達が移り住むのでは？　東急の旧分譲地なら敷地面積が広いし、処分すればここを買えるくらいのいいお金になるでしょう。

[44: 匿名さん]

最低限マーケティングした上で作ってるんだから、
買いそうな人は結構いるんじゃないだろうか？

この辺の地主さんで、そろそろたくさんある土地を処分しよっかな〜
なんて思ってて、息子や娘ファミリーは近くの戸建てに住んでいて
お孫さんが目の前の幼稚園に通っているんですよ

幸せな老後です

[45: 近所をよく知る人]

土地を高値掴みして、普通のマンション建設したんじゃとても利益が出ないから、超高級路線で、ということだろうけど。
先安感プンプンの今では、タイミングが悪すぎ。
販売延期？でも待ってたらさらに悪化する可能性も。
清水建設自体の状況も思わしくなく、担当に当たってしまった営業マンのみなさん、頑張ってください。

[46: ２５]

かなりまともな立地のいい企画だと思うのですが、皆さん言うようにちょっとこのまま売るのは難しいかも知れないですね。
これからどうするんでしょうね。待ってても市況はよくならないですから早く坪２８０程度で売るしかないとおもうのですが。

[47: 匿名さん]

せっかくいい場所なのに売れなかったらもったいないなあー
他とは違う付加価値をつけられないのかな？

間取りがかなり自由に変更できるとか、収納がものすごい多いとか。

戸建だと同じ分譲地でも建売より建築条件付の土地が割高でも人気があるし
マンションも自分の好きなように設計できたら
高くても買いたい人が出そうなもんだけどなー

センスのいいインテリアデザイナーがつくとかさ。
せめて内装くらいは自由度が高くないと。

あとはとにかく超ＶＩＰ待遇の営業でお客をい〜い気分にさせる法。
金持ちってサービスにはうるさいからね
レクサスから営業をスカウトしてきたらどうかな？

検討を祈る！

[48: 匿名さん]

金融危機で先行き不安な今、この物件に飛びつく人は、
よほど恵まれた人では？？

[49: 周辺住民さん]

最初から恵まれた人しか相手にしてないと思われます。

[50: 41です]

この三連休で見に行ってきました。
宮崎台、宮前平からも近く、買い物にも便利で立地は良かったです！
幼稚園も思ったより離れているので、凄く神経質な人でない限り子供の声は気にならないかと思います。
（サッシも騒音を低めにする物を入れているそうです。）
私たちが見に行った時は他に３組ほど見に来ていて、DINKs風と子連れファミリーでした。
近隣の一戸建て持ちの老夫婦で、土地を処分して移り住みたいという人もいるそうです。
あと、事前説明会に来ている人はほぼ全員が宮前区住民だそうです。

それで、肝心のモデルルームですが、この掲示板でどなたか書いておられたように、梁が・・・。
この地区は建物の高さ制限があるのでしょうか？部屋全体の天井が低いので、96平米の割には全く広く感じませんでした。
梁の出っ張りはかなり気になります。
モデルルームのインテリアはヤマギワがコーディネートしているということでオシャレでしたが、高さを出すために徹底的に背の低いインテリアで統一していました。
リビングもオプションの和室をぶち抜いたプランでしたが、足元からの角のはめ殺しの窓がないとかなり閉塞感があると思います。
このサイズ以下の部屋には住めそうにありません。

壁材や床材はかなり質が良かったです。ぱっと見はオオ！と思う程ではないと思いますが、質本位ということでしょう。
（壁は布感のあるクロスだったので汚れがつき易く目立ちそうですが。）
あと、お風呂！これはかなり良さそうでした！！
なににせよ、オプションをたくさん付けないと、モデルルームみたいにはならないでしょうね。
一体いくらで売るのでしょうか。。。

贅沢な素材で贅沢な作りは良いと思うのですが、この立地ならもっと天井の高い住み心地の良い家が作れそうなのに。
残念です。

とにかく、あとは値段ですね。
思ったよりも安くないと、私にとっては無理して買う物件ではありません。オプションもお金かかりそうですし。
（億超えなんてもってのほか！）

多分、近所のお年寄り夫婦とかがお買い上げになるのでしょうし
今回うちのような家族は対象外だったということで諦めます。

[51: 匿名さん]

清水建設ってどうなんですか？！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47421/res/45-80

[52: 買い換え検討中]

モデルルームに行ってきました。みなさんがおっしゃるとおり、あの梁は不自然です。部屋全体に圧迫感があり（これは高さのせいか？）、仕様は高級でも居心地は、ちょっとねという感じです。これでそこそこの値なら、文句はないのですが、億越えとなるとさすがに、どういった感覚の人が買うのかと疑問を持ってしまいます。
億越えについてですが、どうやらそんな高額にはならないような感じですよ。低層の割に無理して空間を詰めているため、そこそこの部屋数が確保できているのではないかと思います。よって単価はみなさんが言うよりは下がるのでは。これは個人的な見解ですが。
いずれにせよ、この場所、この物件で90平米、億越えなら、清水建設だけ時代に取り残されているとしかいいよがないでしょう。

[53: 買い換え検討中]

私もモデルルームに行きました。
梁も気になりましたが、さらにがっかりしたのはリビングの窓がハイサッシでないこと。
ハイサッシで梁なしが今や新築マンションの常識と思っていただけにがっかりです。
それから、天井の埋め込み式エアコンってリビングだけなんですと。
さらにエントランス正面が幼稚園というのもマイナスポイントです。
お子さんがいらっしゃる方にはよいかもしれませんが。
坪300万とかいうウワサですが、それほどの物件には思えません。
そもそも宮崎台で坪300万ってあるのでしょうか。

銀行のローン審査が厳しくなってきたようですし、価格発表を一応待ちますが、
おそらくこの物件は買わないでしょう。坂の下にできる野村プラウドに期待します。

[54: 周辺住民さん]

■用地に血眼、業者が拍車
都心部での不動産業者同士の土地買い取り競争が激しさを増している。
大企業の社宅が集まる川崎市宮前区の静かな住宅街。東急田園都市線・宮崎台駅から徒歩5分の立地にある富士火災海上保険の社宅跡地、約2400平方メートルが今月1日、不動産業者の入札にかかった。ふだんなら多くて20〜30社程度の参加業者がこの日は44業者となり、「異常な過熱ぶりだった」(業界関係者)。
落札した清水建設のグループ会社の落札価格は1坪当たり350万円前後。近くの基準地価の3〜4倍の高値だ。基準地価は公的な地価の指標だが、大都市ではその数倍の価格での取引が珍しくないという。
敗退した業者の1人は「あんなに高い札が入るとは思わなかった」と残念がる。「うちは坪280万円のマンションを建てるつもりだったが、都心並みの300万円台でないと元は取れないはずだ」

[55: 匿名さん]

幼稚園ってマイナスポイントなんですかねえ
園児は悪さもしないですけどね
そんなにうるさくもないと思うけど。

うちの子供はこのマンションを建てるための工事の音が
すっごくウルサイ！って言ってますけどねえ・・・

[56: 周辺住民さん]

億超えですか。。。隣の東急のマンションはバブルの頃に億越えで売り出されたと聞きました。確かに造りはとてもよいです。こちらのマンションも、土地の仕入れ値が高いので安くしようがないということだとは思いますが、売る側も大変ですね。せめて品の良い立派な建物を造ってもらいたいと思います。

[57: 匿名さん]

モデルルーム行きました。
値段がすごいことになりそうなのと、高級路線とうことで
期待していましたが、予想をはるかに下回りました。
とても普通のマンションでした。

すでに、書かれているとおり、部屋の梁、ハイサッシュではない、広さの割りに感じる圧迫感。
とくにリビングのビルトインエアコンのために一部天井の高さが低くなっています。
私がみたいわゆる高級物件では、ビルトインエアコンのために天井の高さを低くして、圧迫感を与えるようなことはありませんでした。
建具もがんばっているといわれましたが普通の印象。

何故、宮前平のこのマンションに億の金を払わなければならないのか？納得できませんでした。
（二子玉川でこの値段なら納得はできましたけど）
完全に選択肢からはずれました。

[58: 匿名さん]

近所に住んでいる者です。

価格は別として、駅近・豪華ないい物件ですが、
南側は目の前がそこそこ車も通る道路に面しつつ、
大きな街路樹が邪魔して日当たりそれほど良くな
いです。

戸数は少ないですが、東側のほうが、価格、
日当り、交通量のトータルでベターのような気がします。

[59: 匿名さん]

私はいま真南向きのマンションの最上階に住んでいて、視界もかなり開けているのですが、日当たりが良すぎて真冬以外は暑くなりすぎますし、いろいろな箇所、家具類等の傷みも早くなります。
むしろ街路樹がかぶるくらいがちょうどいいと思いますよ。

ただ東側にも東側の利点があるということは同意です。

[60: 匿名さん]

ギャラリー見てきました。
みなさんがおっしゃる通り、ハリでてますね、笑ってしまいました。天井ももう少し高くてもいいかなー、あんなもんですかね。
個人的にはつくりはよさそうだなーと思いましたが、お値段が。
予定価格聞いてきましたが、私が希望する80㎡だと、8,000万程度みたいですねー。一番人気がある96.98のところは億ですし。。。
まあ、花霞と値下げ競争するんですかね＾＾；

[61: 匿名さん]

近隣住民です。ある程度期待して価格発表の日に行ってきました。
８０㎡で8000万、あの窓と圧迫感なら、二子玉川ライズ買います。
市場からは最大で2000万くらい、価格感覚の差があるように感じました。
がっかりを通り越して笑ってしまいましたが、１１月末に正式な価格が
発表されるようなので、それまでに清水建設がどれだけ価格を下げれるか
まだ期待したいところではあります。

[62: 物件比較中さん]

２階のごく平凡な８０平米程度の部屋で坪３２０万って、一体どんな価値観なんでしょうかね。
いくら「仕様にこだわりがあり」と言われても、立地はあくまで宮前平。
高く仕入れ過ぎた土地の代償を客に全部押し付けようとしてる清水総合開発の判断に不信感を感じました。
正式価格で説得力のある価格に変更されれば引き続き検討しますが
うちも二子玉川ライズ再検討しつつ・・宮崎台のプラウドに期待です。

[63: 匿名さん]

プラウドですから安くはしてこないはずですが立地はヴィークコートのほうがいいと思います。

[64: 購入検討中さん]

昨日にモデルルームへ行って価格を聞いてきました。

清水建設が、土地購入時の計画通りの価格を設定したということで
市況からはかなりずれた価格という感じでした。

これから購入検討者の声を聞いて、最終的な販売価格へ反映させるということでした。

人気の最上階角部屋などは、そのままの価格で売れるのでしょうが、それ以外の80平米前後の部屋では、１０００万円程度価格を下げて販売することになると思います。それでもかなり売れ残りがでるように思います。その価格から交渉をはじめたとして、最終的には、現状から1500万円程度下がった価格が80平米前後の部屋の実売価格になるような予測をしていますが、皆さんはいかがでしょうか？

[65: 匿名さん]

設計も清水建設でしょうか

[66: 匿名さん]

郊外立地なのに不釣合いに高仕様のマンションは
その後の価格下落が激しいからね、、、。
極端な例だが、かつてバブルのとき、相鉄沿線にも億ションが建てられた。
そりゃー豪華絢爛な作りだが、今となっては4分の一で売れるかどうか。

前出のとおり土地の取得価格が坪450万だとすると、
販売価格が坪320というのは適正範囲ですから
土地の高値掴み、これに尽きますねこの物件の問題は。

ここまで高値で仕入れちゃうと、建築費でケチったら
「宮前平で仕様もしょぼいのに坪300万」という
目も当てられないマンションが出来上がるので、上モノに金かけて
「宮前平だけど仕様がよいので坪320万」とする方針しか
選択の余地がなかったのでしょう。

[67: 匿名さん]

予定価格、８０㎡で８０００万ですか!!
確かに笑っちゃいますね。
原価を積み上げるとこの売価になっちゃうのでしょうが、清水はこれで売れると思ってるのかなぁ。
＠３３０万じゃ、川向こう買えちゃうでしょう。
この物件は、花霞に比べて立地も仕様もいいので期待してましたががっかりです。
長年近辺に住んでますが、このあたりの適正価はアベレージ＠２５０〜２６０だと思いますよ。
今、不動産価格相場は大きく下落してるから、これから仕込んだ物件が１〜２年後に出てくるまで待ちかな。

[68: 近所をよく知る人]

念のため・・・土地取得は
坪４５０万ではなく確か坪３５０万だったかと思います。

[69: 買い換え検討中]

どんなに高かろうと買う人はいます。
でも全部は売れませんね。
やはり値下げせざる得ないでしょう。

[70: 匿名さん]

城南並みの価格をものともせずここを買えるのは既に宮崎台に大きな基盤を有する地元富裕層で今の住居に
不満がある人か、駅前にセカンド、サード、愛人宅？その他モロモロが必要な人に限定されます。
足で稼いでそういう家々を発掘して回るか、有料のデータベースを買って探し出すか、
いずれにせよ待ちの営業ではここはお手上げだと思います。
宮崎台の一等地が空き住居だらけになるのは地元民として悲しすぎます。
私は少々値段を下げてもらっても「買えない客」なので静観してますが、営業さん、がんばってくださいね。

[71: 匿名さん]

前社宅の取り壊しが決まってからこの土地に建つマンションに期待して長い間販売時期を待っていたのにこの価格はかなりショッキングでした。たとえ正式価格発表で多少の値下げがあっても手が届かなさそうです。もう少しまともな感覚を持つ建設会社に落札して欲しかったなぁ・・・と心から残念に思っています。